中国房市已不仅是泡沫 - ChinaNews版

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http://news.gz.soufun.com/2011-03-16/4682578.htm
来源：经济参考报
陈思进
对中国房地产是否有泡沫，国内专家各执一词，分成了两派。
什么叫泡沫？泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什
么，该如何计算？对此，国际上有很多计算尺度，如“收入房价比”，“月收入每平米
价格比”，以及“租售比”等等。由于中国居民的收入来源繁杂，比较难于得出准确的
金额，这里就用租售比来衡量房子的价位吧。
所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子，假如月租金为
5000元的话，那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说，当租
售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。
有人忍不住会质疑，为何租售比要定在160这个节点上？这一数据从何而来？
这是因为欧美房价的上下起伏，在过去的两三百年间与通胀的幅度相似。也就是一旦除
去通胀因素，长期来看房价是不变的。
举一个具体的实例。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万的房子，假
设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子，乙君以6250元一个月租了下来。
以欧美每年平均2%的地产税来计算(按当年的房价征收)，为计算方便，房租的上升值和
地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣
去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等，他实际拥有的依然是100万。
而乙君把100万拿去投资理财，他的投资(按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回
报至少8%)的回报率，正好支付房租。
在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说
明从金融的角度来看，在房价没有泡沫的时候，其实租房和买房没有优劣之分。这也正
是为何欧美的大城市，长期以来租房和买房的比例相当。
由于中国目前不用支付地产税，所以160的租售比，可以提高至200。如果还是以市值
100万的房子为例的话，假如月租金为5000元，那么从金融角度上来看，房价就不存在
泡沫，而一旦房租低于5000元，房价就有泡沫之嫌了。
但事实上，当今中国房价的租售比，已经普遍超过了200，特别像“北上广”那样的大
城市，租售比平均为500，超出800到1000的也随处可见。按先前那个甲乙二君实例来看
，那在中国租房简直太合算了。
在这种情况下，如果还有专家坚称中国房价毫无泡沫，我倒同意，因为再以泡沫来形容
中国的房价，已经不准确。
有泡沫又怎样？国内好些专家说，中国国情不同，我们这儿的房价只会涨，不会跌，即
使有泡沫也不会破。这句话，30多年前南美人说过；20多年前香港人说过、台湾人说过
、东南亚人说过，日本人也说过；几年前美国人说过、爱尔兰人说过、俄国人说过、迪
拜人也说过……大家往往都真心的坚信，即使其他地方的房价会跌，可他们那儿的房价
只涨不跌，绝对不会跌！
但遗憾的是，结果都有那么一天，那儿的房价突然掉头向下……

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