w*********y
发帖数: 7895 | 1 我记得在RETURNEE看过一篇,说大家为什么老是盯着大城市的房子.
他/她说小地方的房子一样也值得投资. 他/她就投了, 2万美景买的
一个HOUSE, 现在已经翻了好几倍了. 当然,他/她的建议是买HOUSE了,
因为有土地. 我觉的蛮不错的想法.
我们家小地方的房子,都已经不知道翻了多少倍了. 想我父母第一套公寓,
用公积金买的, 才1万多RMB, 100多平方米.现在100多平方米靠江的公寓
大概70万(不算公积金), 不靠江的公寓也要30-40万. 郊区的HOUSE一开始
就要60-70万, 现在估计要100多万了. 不知道那个RETURNEE的在那里买
的2万美景HOUSE啊. | c*********t
发帖数: 2341 | | n******n
发帖数: 12088 | 3 土地都是国家的。
【在 w*********y 的大作中提到】
: 我记得在RETURNEE看过一篇,说大家为什么老是盯着大城市的房子.
: 他/她说小地方的房子一样也值得投资. 他/她就投了, 2万美景买的
: 一个HOUSE, 现在已经翻了好几倍了. 当然,他/她的建议是买HOUSE了,
: 因为有土地. 我觉的蛮不错的想法.
: 我们家小地方的房子,都已经不知道翻了多少倍了. 想我父母第一套公寓,
: 用公积金买的, 才1万多RMB, 100多平方米.现在100多平方米靠江的公寓
: 大概70万(不算公积金), 不靠江的公寓也要30-40万. 郊区的HOUSE一开始
: 就要60-70万, 现在估计要100多万了. 不知道那个RETURNEE的在那里买
: 的2万美景HOUSE啊.
| p*****l
发帖数: 8 | 4 二线城市的房子就像股市中的二线股，小城市的房子就是垃圾股
只有在房产牛市的中后期，才会随着资本泡沫而上涨。
在房产熊市中，跌得多的也是它们。
net traffic flow决定了房产熊市的support。
new york的房价是美国最后跌的，因为全美国的人都到纽约来工作，直到金融白领失业
，才失去support。
深圳，出口加工贸易的城市，U.S recession, no consumption, no export，企业散了
大半，人也走光。
中国大概只有北京和上海两个人口净流入的城市才能够保持房价的相对稳定高位。
其他的城市，除非特殊情况导致人流稳定输入，不然是很危险的。
【在 w*********y 的大作中提到】
: 我记得在RETURNEE看过一篇,说大家为什么老是盯着大城市的房子.
: 他/她说小地方的房子一样也值得投资. 他/她就投了, 2万美景买的
: 一个HOUSE, 现在已经翻了好几倍了. 当然,他/她的建议是买HOUSE了,
: 因为有土地. 我觉的蛮不错的想法.
: 我们家小地方的房子,都已经不知道翻了多少倍了. 想我父母第一套公寓,
: 用公积金买的, 才1万多RMB, 100多平方米.现在100多平方米靠江的公寓
: 大概70万(不算公积金), 不靠江的公寓也要30-40万. 郊区的HOUSE一开始
: 就要60-70万, 现在估计要100多万了. 不知道那个RETURNEE的在那里买
: 的2万美景HOUSE啊.
| n******n
发帖数: 12088 | 5 你小看深圳了。深圳也有不错的工业园区，而且背靠香港，热钱来的很方便。
【在 p*****l 的大作中提到】
: 二线城市的房子就像股市中的二线股，小城市的房子就是垃圾股
: 只有在房产牛市的中后期，才会随着资本泡沫而上涨。
: 在房产熊市中，跌得多的也是它们。
: net traffic flow决定了房产熊市的support。
: new york的房价是美国最后跌的，因为全美国的人都到纽约来工作，直到金融白领失业
: ，才失去support。
: 深圳，出口加工贸易的城市，U.S recession, no consumption, no export，企业散了
: 大半，人也走光。
: 中国大概只有北京和上海两个人口净流入的城市才能够保持房价的相对稳定高位。
: 其他的城市，除非特殊情况导致人流稳定输入，不然是很危险的。
| f*****g
发帖数: 15860 | 6 good.
【在 p*****l 的大作中提到】
: 二线城市的房子就像股市中的二线股，小城市的房子就是垃圾股
: 只有在房产牛市的中后期，才会随着资本泡沫而上涨。
: 在房产熊市中，跌得多的也是它们。
: net traffic flow决定了房产熊市的support。
: new york的房价是美国最后跌的，因为全美国的人都到纽约来工作，直到金融白领失业
: ，才失去support。
: 深圳，出口加工贸易的城市，U.S recession, no consumption, no export，企业散了
: 大半，人也走光。
: 中国大概只有北京和上海两个人口净流入的城市才能够保持房价的相对稳定高位。
: 其他的城市，除非特殊情况导致人流稳定输入，不然是很危险的。
| w*********y
发帖数: 7895 | 7 我们家二线城市都算不上. 房价前段时间没有涨,现在又开始涨了.
虽然知道不合理, 但就是涨啊.
【在 p*****l 的大作中提到】
: 二线城市的房子就像股市中的二线股，小城市的房子就是垃圾股
: 只有在房产牛市的中后期，才会随着资本泡沫而上涨。
: 在房产熊市中，跌得多的也是它们。
: net traffic flow决定了房产熊市的support。
: new york的房价是美国最后跌的，因为全美国的人都到纽约来工作，直到金融白领失业
: ，才失去support。
: 深圳，出口加工贸易的城市，U.S recession, no consumption, no export，企业散了
: 大半，人也走光。
: 中国大概只有北京和上海两个人口净流入的城市才能够保持房价的相对稳定高位。
: 其他的城市，除非特殊情况导致人流稳定输入，不然是很危险的。
| p*****l
发帖数: 8 | 8 因为房子是关乎未来十几年的cash flow的事情，所以一定要慎重
一般大众主要考虑的是：
一是自用，这时候房价是不是在上涨决不应该成为主要的考虑因素，需要不需要是主题。
二是投机，即准备以更高的价格卖给其他人，因为房市的liquidity较差，又受一系列
政策限制，所以除非能看清2年后的房价明显高于现在，不然光因为暂时的走高而购买
是不理智的。
这期间的房租收入，因为牵涉到重新装修问题，是大大不如利息的。
三是投资，即断定房价长期会上涨或维稳的情况下，靠出租维持一定的cash flow。一
般房租稍低于利息（个别情况下可以大于利息，但算上装修与维护费用，也基本是低于
利息的）。
个人感觉，上海北京的可以考虑第三点，小城市则只有投机一条路子可走了，风险大。
在房产牛市已经维持了7，8年的情况下，再参与投机就很不妥当了
其实还有个判据，即所在城市的房屋出租市场。因为大家的工资收入在可预见的未来不会明显的下降，那么如果城市房屋求租的人多，则租金也不会降，房价可以维持稳定，租的人少，房价就不抗跌，决不能买。
当然前提是人流上面不会出太大问题，人流是根本，比如苏州，比如深圳
【在 w*********y 的大作中提到】
: 我们家二线城市都算不上. 房价前段时间没有涨,现在又开始涨了.
: 虽然知道不合理, 但就是涨啊.
| c****n
发帖数: 87 | | d***f
发帖数: 155 | 10 I think Wuhan is a good candidate because of its strategic location, and
Jiaxing is also interesting due to quick commute to both Shanghai and
Hangzhou. Not now, but after the market cool off (hopefully soon), there
maybe opportunities there. Hangzhou's house market is way over priced IMHO,
too much speculation. | | | a******o
发帖数: 7982 | 11 除了深圳，其他的观点基本同意。
你太小看深圳了。其实我觉得深圳要比上海健康。
【在 p*****l 的大作中提到】
: 二线城市的房子就像股市中的二线股，小城市的房子就是垃圾股
: 只有在房产牛市的中后期，才会随着资本泡沫而上涨。
: 在房产熊市中，跌得多的也是它们。
: net traffic flow决定了房产熊市的support。
: new york的房价是美国最后跌的，因为全美国的人都到纽约来工作，直到金融白领失业
: ，才失去support。
: 深圳，出口加工贸易的城市，U.S recession, no consumption, no export，企业散了
: 大半，人也走光。
: 中国大概只有北京和上海两个人口净流入的城市才能够保持房价的相对稳定高位。
: 其他的城市，除非特殊情况导致人流稳定输入，不然是很危险的。
| f****t
发帖数: 1063 | 12 how about Ningbo, and Chengdu?
,
【在 d***f 的大作中提到】
: I think Wuhan is a good candidate because of its strategic location, and
: Jiaxing is also interesting due to quick commute to both Shanghai and
: Hangzhou. Not now, but after the market cool off (hopefully soon), there
: maybe opportunities there. Hangzhou's house market is way over priced IMHO,
: too much speculation.
| s******t
发帖数: 12883 | 13 深圳最大的优势就是香港． 二十年以后，估计关卡就打通了，香港人谁愿意高价
住那么小的笼子， 只要过关方便，都宁可选择住到深圳的大房子．
还有珠海，等珠港澳大桥通了以后， 住到便宜的风景美丽的珠海，
比住在狭小的闷气的香港好多了．
【在 n******n 的大作中提到】
: 你小看深圳了。深圳也有不错的工业园区，而且背靠香港，热钱来的很方便。
| s******t
发帖数: 12883 | 14 但是拆迁的时候是算土地费的． 占有土地越多，给的拆迁费越多．
【在 n******n 的大作中提到】
: 土地都是国家的。
| s******t
发帖数: 12883 | 15 我２００４年的时候后知后觉得发现我们家乡县城的房子已经翻了好几番了，
公寓居然已经涨到三千一平米了． 听我炒房子的亲戚说一个月涨一百元／平米．
于是我打电话给我LD家里面，问他们房价如何，他们说涨了一些， 人们都在等跌下来再
买． 我问涨了多少，说是已经涨了快６０％了， 公寓房居然要６００元／平米了．
我说好啊， 赶紧买啊，不买白不买． 就算是穷的地方，最终还是要走沿海走过的路
的． 于是我出钱让他们买了一套房子， 连围墙以内的占地面积１００多平方米．
造成最后买价比我提议买的时候贵了３０％．但是即使这样，买完两年就涨了２．５倍．
而且这种房子保值好，要卖之前可以做外部粉刷，就像新的了． 不像公寓房，
五六年以后就陈旧了，自己也没法做外部装修．所以公寓房的保值性能差．
最后的获益是（价格增值－旧房贬值）． 而独立房的收益基本上就是价值增值．
这个决定是正确的，我们县城今年涨价过后新房房价才到６０００／平米，如果我
当时在那里买房，到现在４年也只收益了少于１００％．（毕竟旧房不如新房值钱）．
而在我LD家乡，两年就１５０％了．这几年我都懒得问了，肯定又上去很多了，因为
那里接受东部沿海的
【在 w*********y 的大作中提到】
: 我记得在RETURNEE看过一篇,说大家为什么老是盯着大城市的房子.
: 他/她说小地方的房子一样也值得投资. 他/她就投了, 2万美景买的
: 一个HOUSE, 现在已经翻了好几倍了. 当然,他/她的建议是买HOUSE了,
: 因为有土地. 我觉的蛮不错的想法.
: 我们家小地方的房子,都已经不知道翻了多少倍了. 想我父母第一套公寓,
: 用公积金买的, 才1万多RMB, 100多平方米.现在100多平方米靠江的公寓
: 大概70万(不算公积金), 不靠江的公寓也要30-40万. 郊区的HOUSE一开始
: 就要60-70万, 现在估计要100多万了. 不知道那个RETURNEE的在那里买
: 的2万美景HOUSE啊.
| s******t
发帖数: 12883 | 16 中国的小城市不能跟美国的比， 中国城市化，主要还是农村的流入本地的县城，
而不是流去大城市， 毕竟大城市容量有限，容不下几亿农民．
而中国的耕地是日益减少的，为了保障十几亿人的粮食子给自足，
国家一直控制耕地减少的速度，所以不会像美国小城市
那样，有无尽的土地可以盖房子，导致经济上升的时候涨价，经济危机一来就跌回
原形． 而且美国大部分地方房产税很高，限制了房价的涨幅．
而中国至今还未推出房产税， 县城的房子价格只有一个字 －－ 涨．
当然这个涨也基于不要过分的前提． 如果过分涨，造成泡沫，那还是要破裂的．
但是现在中国县域地区的房价泡沫， 可能只有沿海地区有吧． 内陆地区还是
很affordable的．
所以我投资的话，绝对不投北京上海， 一来是太贵了买不起，二来是买了没人打理，
三来是没有前瞻眼光，拿不到低谷的房价，等猛然醒悟的时候已经飞上去了，
不宜追高．所以我可以后知后觉得观察到北京上海真得疯涨了，然后不慌不忙得
去买落后地区的房子．
【在 p*****l 的大作中提到】
: 二线城市的房子就像股市中的二线股，小城市的房子就是垃圾股
: 只有在房产牛市的中后期，才会随着资本泡沫而上涨。
: 在房产熊市中，跌得多的也是它们。
: net traffic flow决定了房产熊市的support。
: new york的房价是美国最后跌的，因为全美国的人都到纽约来工作，直到金融白领失业
: ，才失去support。
: 深圳，出口加工贸易的城市，U.S recession, no consumption, no export，企业散了
: 大半，人也走光。
: 中国大概只有北京和上海两个人口净流入的城市才能够保持房价的相对稳定高位。
: 其他的城市，除非特殊情况导致人流稳定输入，不然是很危险的。
| s******t
发帖数: 12883 | 17 其实，对于买房子，我有一个建议，最赚钱的， 就是在落后地区
买将要成为繁华路段的门面房．涨幅绝对超过民居． 而且租金相当可观．
不过需要注意的是，这个繁华路段需要是步行为主的路段，而不是
很宽马路，大家都汽车或者电动车一驶而过的．我这次回去，发现宽大马路
边上的门面房，生意很冷清． 而步行为主的街道的门面房， 生意非常好． | s******t
发帖数: 12883 | 18 我们县城六年前八万一个的门面房， 现在价值４０万， 每年租金５万．
那时候眼光好的人买了好多个门面房． 现在赚死了．
我是今年回去才听说的．太后之后觉了．
不过落后地区还来得及， 县城刚刚开发中，正在快速增容中， 买个
未来繁华路段的门面房还来得及．
【在 s******t 的大作中提到】
: 其实，对于买房子，我有一个建议，最赚钱的， 就是在落后地区
: 买将要成为繁华路段的门面房．涨幅绝对超过民居． 而且租金相当可观．
: 不过需要注意的是，这个繁华路段需要是步行为主的路段，而不是
: 很宽马路，大家都汽车或者电动车一驶而过的．我这次回去，发现宽大马路
: 边上的门面房，生意很冷清． 而步行为主的街道的门面房， 生意非常好．
| s******t
发帖数: 12883 | 19 有江的地方是好地方，有江就是交通要道．
两万美金买house的地方是差地方，
【在 w*********y 的大作中提到】
: 我记得在RETURNEE看过一篇,说大家为什么老是盯着大城市的房子.
: 他/她说小地方的房子一样也值得投资. 他/她就投了, 2万美景买的
: 一个HOUSE, 现在已经翻了好几倍了. 当然,他/她的建议是买HOUSE了,
: 因为有土地. 我觉的蛮不错的想法.
: 我们家小地方的房子,都已经不知道翻了多少倍了. 想我父母第一套公寓,
: 用公积金买的, 才1万多RMB, 100多平方米.现在100多平方米靠江的公寓
: 大概70万(不算公积金), 不靠江的公寓也要30-40万. 郊区的HOUSE一开始
: 就要60-70万, 现在估计要100多万了. 不知道那个RETURNEE的在那里买
: 的2万美景HOUSE啊.
| s******t
发帖数: 12883 | 20 我觉得就国内现在的房价来说，cash买房是合算的，贷款买房是不合适的．
首先，对于cash不知道如何投资生钱的人，投到房子里是安全又有回报的．
对于那些善于在股市捞钱的人来说， 股市当然比房市机会多，而且liquidity好．
但是我比较不赞同在国内贷款买投资房．原因有几个：
１． 就贷款利率，国内没有锁定利率，万一通货膨胀起来，利率突然升高，
（美国七十年代末银行利率到过２７％）， 那么供房贷的人会有很大负担
和压力．而且在利率飙升的时候， 房市是滞销的，liquidity非常差，
想要获利了结是很困难的，更可能的是割肉出局．
２． 房市走向不明，没有人能够预料．贷款买房的风险在于房市多年没有
大幅度上升， 很可能些微上升的利润正好被贷款利率吃光．
如果能够赶上以前疯狂上升的阶段，那当然贷款是最好的，杠杆能够增大盈利．
但是我觉得房市疯狂上涨的阶段已经过去了．毕竟再疯涨就超过所有工薪族
的购买力了．
【在 w*********y 的大作中提到】
: 我记得在RETURNEE看过一篇,说大家为什么老是盯着大城市的房子.
: 他/她说小地方的房子一样也值得投资. 他/她就投了, 2万美景买的
: 一个HOUSE, 现在已经翻了好几倍了. 当然,他/她的建议是买HOUSE了,
: 因为有土地. 我觉的蛮不错的想法.
: 我们家小地方的房子,都已经不知道翻了多少倍了. 想我父母第一套公寓,
: 用公积金买的, 才1万多RMB, 100多平方米.现在100多平方米靠江的公寓
: 大概70万(不算公积金), 不靠江的公寓也要30-40万. 郊区的HOUSE一开始
: 就要60-70万, 现在估计要100多万了. 不知道那个RETURNEE的在那里买
: 的2万美景HOUSE啊.
| | | s******t
发帖数: 12883 | 21 土地确实是好啊，有自己的土地，可以拆掉旧房子盖新的，随心所欲，
甚至可以盖更高楼层的，
如果公寓房的话，自己什么都动不了．旧了就只能旧了．而且谁知道公寓房
几十年后会不会倒掉． 倒掉以后怎么办？ 所以公寓房旧了会贬值很厉害．
比占土地的house贬值快得多．
【在 w*********y 的大作中提到】
: 我记得在RETURNEE看过一篇,说大家为什么老是盯着大城市的房子.
: 他/她说小地方的房子一样也值得投资. 他/她就投了, 2万美景买的
: 一个HOUSE, 现在已经翻了好几倍了. 当然,他/她的建议是买HOUSE了,
: 因为有土地. 我觉的蛮不错的想法.
: 我们家小地方的房子,都已经不知道翻了多少倍了. 想我父母第一套公寓,
: 用公积金买的, 才1万多RMB, 100多平方米.现在100多平方米靠江的公寓
: 大概70万(不算公积金), 不靠江的公寓也要30-40万. 郊区的HOUSE一开始
: 就要60-70万, 现在估计要100多万了. 不知道那个RETURNEE的在那里买
: 的2万美景HOUSE啊.
| d***f
发帖数: 155 | 22 good point!
The challenge is for people in the US, it's very difficult to find the right
target small city and do research.
It was easy for you because your wife's family was in that city.
Still, I complete agree with your point, for those who are willing to spend
some time researching into different cities, buying house/apt in 4th/5th
tier small city is an excellent investment option. It requires less
investment and will likely generate higher return due to low price today.
【在 s******t 的大作中提到】
: 中国的小城市不能跟美国的比， 中国城市化，主要还是农村的流入本地的县城，
: 而不是流去大城市， 毕竟大城市容量有限，容不下几亿农民．
: 而中国的耕地是日益减少的，为了保障十几亿人的粮食子给自足，
: 国家一直控制耕地减少的速度，所以不会像美国小城市
: 那样，有无尽的土地可以盖房子，导致经济上升的时候涨价，经济危机一来就跌回
: 原形． 而且美国大部分地方房产税很高，限制了房价的涨幅．
: 而中国至今还未推出房产税， 县城的房子价格只有一个字 －－ 涨．
: 当然这个涨也基于不要过分的前提． 如果过分涨，造成泡沫，那还是要破裂的．
: 但是现在中国县域地区的房价泡沫， 可能只有沿海地区有吧． 内陆地区还是
: 很affordable的．
| d***f
发帖数: 155 | 23 I think mortgage is fine, as long as you don't overextend yourself.
Assume you have $100,000 cash, and there is a $100,000 apt that you want to
buy as an investment. Taking mortgage is better, you can then invest the
rest of the money in more liquid investment options, such as stock. Interest
is pretty low now, less than 5%, I believe.
Having cash in hand for investment is always good, because you have the
option to make good investment. I have mortgage, and enough cash to pay off
the mortgage.
【在 s******t 的大作中提到】
: 我觉得就国内现在的房价来说，cash买房是合算的，贷款买房是不合适的．
: 首先，对于cash不知道如何投资生钱的人，投到房子里是安全又有回报的．
: 对于那些善于在股市捞钱的人来说， 股市当然比房市机会多，而且liquidity好．
: 但是我比较不赞同在国内贷款买投资房．原因有几个：
: １． 就贷款利率，国内没有锁定利率，万一通货膨胀起来，利率突然升高，
: （美国七十年代末银行利率到过２７％）， 那么供房贷的人会有很大负担
: 和压力．而且在利率飙升的时候， 房市是滞销的，liquidity非常差，
: 想要获利了结是很困难的，更可能的是割肉出局．
: ２． 房市走向不明，没有人能够预料．贷款买房的风险在于房市多年没有
: 大幅度上升， 很可能些微上升的利润正好被贷款利率吃光．
| s******t
发帖数: 12883 | 24 我觉得在中国mortgage的最大风险就是利率是浮动的. 那样负担是没有上限的.
如果能够lock interest, 那么投资就比较容易计算.
to
Interest
off
earning
and
【在 d***f 的大作中提到】
: I think mortgage is fine, as long as you don't overextend yourself.
: Assume you have $100,000 cash, and there is a $100,000 apt that you want to
: buy as an investment. Taking mortgage is better, you can then invest the
: rest of the money in more liquid investment options, such as stock. Interest
: is pretty low now, less than 5%, I believe.
: Having cash in hand for investment is always good, because you have the
: option to make good investment. I have mortgage, and enough cash to pay off
: the mortgage.
| a******o
发帖数: 7982 | 25 还有政策的不确定性。完全是一家只言。
【在 s******t 的大作中提到】
: 我觉得在中国mortgage的最大风险就是利率是浮动的. 那样负担是没有上限的.
: 如果能够lock interest, 那么投资就比较容易计算.
:
: to
: Interest
: off
: earning
: and
| f****t
发帖数: 1063 | 26 I think in any case, the land belongs to zf?
【在 s******t 的大作中提到】
: 土地确实是好啊，有自己的土地，可以拆掉旧房子盖新的，随心所欲，
: 甚至可以盖更高楼层的，
: 如果公寓房的话，自己什么都动不了．旧了就只能旧了．而且谁知道公寓房
: 几十年后会不会倒掉． 倒掉以后怎么办？ 所以公寓房旧了会贬值很厉害．
: 比占土地的house贬值快得多．
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