s********0
发帖数: 255 | 1 Condo，房价20万，租金可以cover hoa, tax和mortgage（30年，20% down）。这个账
是不是这样算的，4万本金，房子自己养自己，30年之后20万变成自己的，等于利润16
万，等于每年13%的利润？这个房子的好处是好租，租住人群比较单纯，而且基本不会
有空置期。我会不会算错或者考虑太简单了？ |
s******8
发帖数: 4192 | 2 你要算复利，不能算单利啊。所以是5.5%. 1.055^30=5. |
t********t
发帖数: 5415 | 3 一种叫做insurance的东西被忽略了？小钱也是钱啊。 |
l*******r
发帖数: 328 | 4 add repair and maintenance cost. |
f***c
发帖数: 1285 | 5 add 8% management cost as well |
x*2
发帖数: 714 | |
w***n
发帖数: 1519 | |
f***8
发帖数: 122 | 8 good
16
【在 s********0 的大作中提到】
: Condo，房价20万，租金可以cover hoa, tax和mortgage（30年，20% down）。这个账
: 是不是这样算的，4万本金，房子自己养自己，30年之后20万变成自己的，等于利润16
: 万，等于每年13%的利润？这个房子的好处是好租，租住人群比较单纯，而且基本不会
: 有空置期。我会不会算错或者考虑太简单了？
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h***n
发帖数: 1600 | 9 房子也有增值的可能。还要考虑每年有无rental income tax要交。
【在 w***n 的大作中提到】
: 还有房子贬值的可能
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s********u
发帖数: 1054 | 10
Landlords can claim depreciation cost on their income tax returns.
Factoring that in, 楼主 would not need to pay any tax on his/her
rental income, especially when this condo does not generate
a positive free cash flow.
【在 h***n 的大作中提到】
: 房子也有增值的可能。还要考虑每年有无rental income tax要交。
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h***n
发帖数: 1600 | 11 问一个问题，房子卖掉时这些depreciation是不是要交税交回来?
【在 s********u 的大作中提到】
:
: Landlords can claim depreciation cost on their income tax returns.
: Factoring that in, 楼主 would not need to pay any tax on his/her
: rental income, especially when this condo does not generate
: a positive free cash flow.
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r****e
发帖数: 867 | 12 抵税的时候是regular rate，卖房的时候是capital gain rate。
【在 h***n 的大作中提到】
: 问一个问题，房子卖掉时这些depreciation是不是要交税交回来?
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s********u
发帖数: 1054 | 13 可以做一个1031 exchange, trade up 成更好的自住房。 可以规避这个 depreciation
recapture tax
【在 h***n 的大作中提到】
: 问一个问题，房子卖掉时这些depreciation是不是要交税交回来?
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c*******e
发帖数: 814 | 14 1031不能自住
depreciation
【在 s********u 的大作中提到】
: 可以做一个1031 exchange, trade up 成更好的自住房。 可以规避这个 depreciation
: recapture tax
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s********a
发帖数: 2796 | 15 这个1031只是一个tax-deferred, not tax free，总有一天要交出去的吧？
depreciation
【在 s********u 的大作中提到】
: 可以做一个1031 exchange, trade up 成更好的自住房。 可以规避这个 depreciation
: recapture tax
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f***8
发帖数: 122 | 16 操作上是否有难度，比如是否两个transactions要差不多同时间close？
【在 s********a 的大作中提到】
: 这个1031只是一个tax-deferred, not tax free，总有一天要交出去的吧？
:
: depreciation
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h****g
发帖数: 259 | 17 recaptured depreciation 是25%的税，比capital gain高
【在 r****e 的大作中提到】
: 抵税的时候是regular rate，卖房的时候是capital gain rate。
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s********u
发帖数: 1054 | 18 有loophole. 出租两年以后可以convert 成自住房。 我的reference 是 wall street
journal real estate 专栏作家 David Crook 的书
complete real-estate investor guidebook
【在 c*******e 的大作中提到】
: 1031不能自住
:
: depreciation
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s********u
发帖数: 1054 | 19 有loophole. 出租两年以后可以convert 成自住房。 我的reference 是 wall street
journal real estate 专栏作家 David
Crook 的书
complete real-estate investor guidebook
【在 c*******e 的大作中提到】
: 1031不能自住
:
: depreciation
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s********u
发帖数: 1054 | 20 作为自住房卖出的话， married couple 50 万以内利润不缴税
【在 s********a 的大作中提到】
: 这个1031只是一个tax-deferred, not tax free，总有一天要交出去的吧？
:
: depreciation
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t****t
发帖数: 2269 | 21 能不能简单讲讲？convert 自住房是说自己要去住？那之前住的房子呢，出租？要住多
久才行？
street
【在 s********u 的大作中提到】
: 有loophole. 出租两年以后可以convert 成自住房。 我的reference 是 wall street
: journal real estate 专栏作家 David
: Crook 的书
: complete real-estate investor guidebook
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M*******s
发帖数: 4074 | 22 -----
这个应该不是 loophole，而是自己假装忘了以前出租的事实吧？
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似乎，正确的方法应该是，可以转成自住房，但是卖自住房时，再把以前的
depreciation recapture 补回来。
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这本书真地这样介绍 loophole？那也未必可信了。
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street
【在 s********u 的大作中提到】
: 有loophole. 出租两年以后可以convert 成自住房。 我的reference 是 wall street
: journal real estate 专栏作家 David
: Crook 的书
: complete real-estate investor guidebook
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t**********h
发帖数: 2273 | 23 如果cash flow是正的，那么基本可以搞。
cash flow = gross rents - maintenance - property management commision -
Vancancy Allowance - insurance - property tax - mortgage - PMI (if LTV > 80%)
bottomline 就是cash flow >= 0
这是做投资房的第一个要素要参考的，决定了你入场的一瞬间是就能有利润
第二个要素就是appreciation，在保证了cash flow为正的情况下，可以去追求高
appreciation的地区的房子。但是appreciation 通常和 cash flow是负相关，这个自
己要做一个取舍，看自己的投资风格
16
【在 s********0 的大作中提到】
: Condo，房价20万，租金可以cover hoa, tax和mortgage（30年，20% down）。这个账
: 是不是这样算的，4万本金，房子自己养自己，30年之后20万变成自己的，等于利润16
: 万，等于每年13%的利润？这个房子的好处是好租，租住人群比较单纯，而且基本不会
: 有空置期。我会不会算错或者考虑太简单了？
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t**********h
发帖数: 2273 | 24 更准确的说是，在你出售的当天算起，往前算，前5年之中，如果累计有两年时间，这
个房子是作为你的primary residence，那么，这个房子出售所有获得的利润的25万（
单身）或者50万（married）是不用交税的。有些人说这个是loophole，可以算是吧。
这个是congress给house owner的一个很大的tax benefit，不知道是否以后会改变。
另一个解决办法，如果不用这个 25万/50万自住屋的tax benefit。那么是可以做1031
"like-kind" property exchange的。这个就不用claim自住了，可以出租屋换出租屋（
land，comerical也行）
street
【在 s********u 的大作中提到】
: 有loophole. 出租两年以后可以convert 成自住房。 我的reference 是 wall street
: journal real estate 专栏作家 David
: Crook 的书
: complete real-estate investor guidebook
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t**********h
发帖数: 2273 | 25 在第一个房子卖出之后的45天必须identify你要买的房子，卖出房子的第180天必须
close要买的房子
【在 f***8 的大作中提到】
: 操作上是否有难度，比如是否两个transactions要差不多同时间close？
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t**********h
发帖数: 2273 | 26 1031 是tax-defer，但是如果一直用1031 rollover depreciation，一直到死。
如果你在你死的前一天，把你最后拥有的最后的那个很大的property（properties），
这是carry了你一生所有投资房的depreciation的那个（那些)卖掉，所有deprecation
write-off 是要参与capital gain计算的，你是要pay capital gain tax的。
但是如果你不卖，一直hold到死，那么这些depreciation write-off会被重置，所有你
拥有的property会用市场价pass给你的继承人。这个才是真正的巨大的loophole
【在 s********a 的大作中提到】
: 这个1031只是一个tax-deferred, not tax free，总有一天要交出去的吧？
:
: depreciation
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M*******t
发帖数: 189 | 27 祝纛满旗风
楼暗攒倡妇
主人熊轼任
心黑中先焦
想得读书窗
事将名共易
成贤必念旧 |
n******n
发帖数: 12088 | 28 没看懂
deprecation
【在 t**********h 的大作中提到】
: 1031 是tax-defer，但是如果一直用1031 rollover depreciation，一直到死。
: 如果你在你死的前一天，把你最后拥有的最后的那个很大的property（properties），
: 这是carry了你一生所有投资房的depreciation的那个（那些)卖掉，所有deprecation
: write-off 是要参与capital gain计算的，你是要pay capital gain tax的。
: 但是如果你不卖，一直hold到死，那么这些depreciation write-off会被重置，所有你
: 拥有的property会用市场价pass给你的继承人。这个才是真正的巨大的loophole
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