|
|---|
|
|
|
|
|
|
a*******y
发帖数: 37 | 1 住宅怎样才能租出去呢？降价是第一大法宝，一直降到一个点，就会有人要。
商业地产怎样才能卖出去呢？提高收益率，收益率高到某个程度，就有不怕死的来接手。
有人问“这样的商业地产能投资吗？”举了两个例子，一个收益率16%，另一个收益率5%
如果市场是有效的，说明高收益的这个物业对应的是高风险：招租的难度，融资的难度
，将来退出（卖）的难度。别看现在你的收益是16%，等到几年后你想卖的时候或者必
须卖的时候，可能要悬赏到收益20以上，看有没有人来。
特殊的物业总是适合某些人。市场上有不差钱的人和差钱的人，有求稳妥不求收益的人
，有求高收益不怕破产的人，有求短期亏损长期盈利的人，还有求账面亏损的人。每个
投资者的诉求不同，眼光不同，才会有买有卖。
商业地产的CAP有可能在短期内（一年）出现大幅度的变化，比如续租率，续租的租金
导致收入大幅度变化，而成本（地税，保险，物业管理）基本是刚性的。
对于天上掉下来的馅饼（明显高于同时间同地区同类物业），主要考察：
1 有没有短期内需要更新的大项目，主要是主体结构，屋顶，水和电，INTENET的基本
设施。
2 有没有短期内到期的租客特别是大租客
3 当地的政策改变，比如ZONING，产业的迁移 等等。
4物业本身有没有重大的隐患或是硬伤，比如缺少停车场，土壤污染。
我自己的体会是买的没有卖的精，对于物业的情况和租客的动向，有谁比卖家更清楚？
有几次看见100%入住的物业拿到市场上卖，收益率有点吸引力，过了一年两年就空一部
分，招租期间的收入损失不小。
反过来，提高CAP rate 就是提高收入，我最近看了一个物业，粗粗一看，小城镇，收
益率8%，正常，没什么吸引力，但是有一个细节说，目前有七个租客全部是TAW (
TENANT AT WILL), 就是说租客全部都想留下来？为什么？当然是因为租金低。于是和
卖方经纪把租约和RENT ROLL要来看看，原来是15年前的租金，从来没有涨过租，新房
东续租应该可以轻松的涨50%。商业地产投资中有很多这样的例子，有时在很好的地段
，有人愿意接受低于银行贷款利率的收益率，就是因为只要忍受几年到租约到期，就可
以大幅度租金收入。
并不是每个房东都是专业的投资者和好的物业管理，也不是每个投资者都是了解市场，
用心又用力的成功投资者。所以，名义的收益率不是实际的收益率，今天的收益率不是
明天的收益率。
有一个买DEAL的小诀窍，通常做住宅买卖的经纪人不是太懂商业地产的玩法，也没有积
累专业投资者的买家，但是他们偶尔会拿到业主退休或继承物业得到的商业LISTING,
好地段但是破物业，他们在市场上要么漫天要价（卖家随便定的），要么按照目前市场
普遍的收益率定价，甚至参照住宅的收益（通常住宅的收益低于商业地产）。所以聪明
的投资者就有机会买到好deal了。 |
|
|
|
|
|
|
