p*****n
发帖数: 12 | 1 Ｂroker慢得要命，好容易催来了没有问题的appraisal value（跟sale price一分不差
）,可是broker还没有准备好补充的文件送到银行去满足condition（银行已经批准了贷
款，但是有很多condition），说计划周五可以准备好交上去。
３／２６（下周五）就是合同约定的closing date了，虽然每个银行准备最后的
closing doc的时间长短不同，请问是不是这样时间太紧张了？根本没法按时close?
最后closing，到底是指
（１）３／２６那天walk through以后，buyer在银行准备好邮寄给了title company
的closing doc 上签字？
还是
（２）3/26日之前buyer/seller所有文件都签好，3/26 银行就要fund？
第一次买房，网上查了下，也没明白，请各位帮忙看看～谢谢！ |
p******g
发帖数: 62 | 2 Closing means you and seller sign the final documents on that day. The bank
should wire transfer the money to the title company on that day as well.
Seller will usually not be there if it is a foreclosure property. They can
sign the documents remotely. |
p*****n
发帖数: 12 | 3 thanks a lot!
是regular sale,请问目前进程看，是否时间来不急? 每次催broker都被她骂。。
bank
【在 p******g 的大作中提到】
: Closing means you and seller sign the final documents on that day. The bank
: should wire transfer the money to the title company on that day as well.
: Seller will usually not be there if it is a foreclosure property. They can
: sign the documents remotely.
|
p******g
发帖数: 62 | 4 Have you gotten the loan commitment yet? Has your loan contingency been
removed? |
p*****n
发帖数: 12 | 5 3月2日预约的appraisal, 3/5 appraised
3/8 received bank approval with conditions (is this the "loan commitment"?)
3/12 received bank email re appraised value=sale price
3/16 is the last day of the 21-day loan contingency...has signed and removed
...
3/17 is today...broker still does not have all docs to meet bank's
conditions
3/26 the agreed closing day
请问是否来不急了？应该四命催broker吗？一催就被骂。。。 哎。。。。
【在 p******g 的大作中提到】
: Have you gotten the loan commitment yet? Has your loan contingency been
: removed?
|
c*******y
发帖数: 3008 | 6 有时候你的condition和broker没关系， 像title search 很慢， 那title report 就
拿不到。 有时候你的HR or Payroll很慢， 不把VOE填好fax会broker。 有时候你的
BANK很慢， 不把VOD填好fax回broker。有时候missing seller signed 的contract
addendum。 等等conditions都有可能，
这些跟broker无关。 所以不要全怪你的broker。
一周够不够， 还得看双方律师在同一天是不是有时间。
你说的#1和#2对于purchase应该是在同一天发生的。 只要u/w给了CTC （clear to
close）， closing doc只要1小时就能准备好， email到title company的closer手里
。 以前我就是做这些的， 以前mortgage 红火的时候， 都只要1小时， 现在mortgage
不景气， 不会拖延你的时间的。 |
w***y
发帖数: 6251 | 7 我也想问一下，bank approval with conditions 是不是就是loan commitment？
拿到这个是不是最后close就只是时间问题了？ |
p*****n
发帖数: 12 | 8 非常感谢这么详细地解释~！
我们broker脾气很不好，一问她，她就冲人发火，之前找她做咨询的时候态度比现在好
多了。。
她要的东西，我们能提供的都提供好了，其他的东西，她也不告诉我还有什么，只是说
都是她要准备的，目前说在等hoa的一个文件，我们问能不能帮忙催hoa,她说她会催，
也不知道真假，之前appraisal迟迟不出来，都是我们push 的结果，哎。。。
我们也没律师，broker/agent都没提要找律师的事情，一定要律师吗？
另外，请问送上去满足银行condition的各种文件后，一般多久时间u/w会发CTC?
多谢！
mortgage
【在 c*******y 的大作中提到】
: 有时候你的condition和broker没关系， 像title search 很慢， 那title report 就
: 拿不到。 有时候你的HR or Payroll很慢， 不把VOE填好fax会broker。 有时候你的
: BANK很慢， 不把VOD填好fax回broker。有时候missing seller signed 的contract
: addendum。 等等conditions都有可能，
: 这些跟broker无关。 所以不要全怪你的broker。
: 一周够不够， 还得看双方律师在同一天是不是有时间。
: 你说的#1和#2对于purchase应该是在同一天发生的。 只要u/w给了CTC （clear to
: close）， closing doc只要1小时就能准备好， email到title company的closer手里
: 。 以前我就是做这些的， 以前mortgage 红火的时候， 都只要1小时， 现在mortgage
: 不景气， 不会拖延你的时间的。
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p******g
发帖数: 62 | 9 感觉这个bank approval with conditions并不是所谓的loan commitment. 如果你的
loan commitment拿到了的话，你应该会收到loan commitment letter。这个
commitment应该是没有condition的。
你这种情况应该尽快找个律师。尤其你是第一次买房。很多程序的问题你的律师会帮你
解答。律师会负责联系各方关于closing的事项。而且律师会帮你打电话给lender问他
们手续能不能准时办好。最重要的是如果你不能按时close,律师会帮你写信通知卖方要
求延期。像你什么经验都没有的情况下，不用律师很有可能会出差错，而且最后也没人
帮你review文件。 |
c*******y
发帖数: 3008 | 10 我估计你的loan broker在等HOA questionnaire， 你只要从seller agent那里问来
HOA management company project manager 的contact information， 就可以直接打
电话去催他/她填写这个questionnaire， 还有就是要HOA Insurance agent 的
information,从broker那里要来MORTGAGEE CLAUSE, 要insurance把 HOA INSURANCE
CERTIFICATEfax 过来（需要你的名字， mortgagee clause， mortgage loan amount
， loan#， property address）
需不需要律师， 是根据自己需要和州规定决定的， 你要是第一次买房， 又不懂这行
， 还是要一个比较放心。不过估计你的attorney review期已经过了， 律师只能帮你
在closing是解释一下doc和算算closing figure和税了。 向我以前干这行的， 当然可
以不用， 但是我们家老大， 胆子小， 一定要交
【在 p*****n 的大作中提到】
: 非常感谢这么详细地解释~！
: 我们broker脾气很不好，一问她，她就冲人发火，之前找她做咨询的时候态度比现在好
: 多了。。
: 她要的东西，我们能提供的都提供好了，其他的东西，她也不告诉我还有什么，只是说
: 都是她要准备的，目前说在等hoa的一个文件，我们问能不能帮忙催hoa,她说她会催，
: 也不知道真假，之前appraisal迟迟不出来，都是我们push 的结果，哎。。。
: 我们也没律师，broker/agent都没提要找律师的事情，一定要律师吗？
: 另外，请问送上去满足银行condition的各种文件后，一般多久时间u/w会发CTC?
: 多谢！
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