o****n
发帖数: 9475 | 1 3月买的房，贷30万，30年，4.875%
现在可以免费refinance，30年，4.5%，月付减少$68
付了四个月mortgage，本金只有1500左右，利息不到5000
有个不明白的地方，refinance后还是按360个月算还是356？
之前的利息白付是什么意思？以前在班上看到过这种说法 | M****a
发帖数: 11261 | 2 划得来，没有利息白付的，refinance以后按360个月算，你算算refinance之后如果按
照原来的月付
可以多久付完就知道是不是划算了。
【在 o****n 的大作中提到】
: 3月买的房，贷30万，30年，4.875%
: 现在可以免费refinance，30年，4.5%，月付减少$68
: 付了四个月mortgage，本金只有1500左右，利息不到5000
: 有个不明白的地方，refinance后还是按360个月算还是356？
: 之前的利息白付是什么意思？以前在班上看到过这种说法
| b*d
发帖数: 9308 | 3 Refinance之后是按360个月来算. 之前的利息不会是白付了. 版上这个问题大概每周就
会讨论一两次, 结论是一定会省钱的. 如果还有什么疑问,我可以提供咨询: 626-893-
9760.
【在 o****n 的大作中提到】
: 3月买的房，贷30万，30年，4.875%
: 现在可以免费refinance，30年，4.5%，月付减少$68
: 付了四个月mortgage，本金只有1500左右，利息不到5000
: 有个不明白的地方，refinance后还是按360个月算还是356？
: 之前的利息白付是什么意思？以前在班上看到过这种说法
| t******r
发帖数: 232 | 4 这个还真不一定: 当利率跌幅太小的时候
算算最后你总共付的钱就可以了.
【在 b*d 的大作中提到】
: Refinance之后是按360个月来算. 之前的利息不会是白付了. 版上这个问题大概每周就
: 会讨论一两次, 结论是一定会省钱的. 如果还有什么疑问,我可以提供咨询: 626-893-
: 9760.
| b*d
发帖数: 9308 | 5 只要是no cost的refinance,一定是划的来的.
【在 t******r 的大作中提到】
: 这个还真不一定: 当利率跌幅太小的时候
: 算算最后你总共付的钱就可以了.
| t******r
发帖数: 232 | 6 我在这里认真一次,咱们算算:
Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付563379.12,即31年后一共要
付582430.61
您觉得划得来嘛?
这个例子,就算是refinance利率4.625%也划不来:
Case3: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
剩余本金295473.25,若利率4.625%,按此利率再过30年后要付555270.68,即31年后一共
要付574322.17
【在 b*d 的大作中提到】
: 只要是no cost的refinance,一定是划的来的.
| g*****h
发帖数: 81 | 7 你refinance的时候只需要贷295473.25就可以了嘛。这是你一年后的剩余本金也就是欠的钱。
你这个563379.12利息是按一年后refinance又贷30万贷款算出来的。
不要争了。zero cost只要利率低refinance一定省钱。区别在于省多少钱，值不值得折腾。
你这个例子里面，假如refinance 2*******[email protected]%,30年后共付利息554,878.20，
加上已付的14524.74，一共是569402.94。比4.85%付到底省了2141.94。摊下来每个
月省了6块钱，可能你想想也就算了。
当然如果要严格apple2apple comparison，一年后refi应该贷2*******[email protected]%
for 29 years.
一个简单推论就是，你贷得越多，就越值得折腾，哪怕利率只差0.125%。
如果硬要争，有一种情况就是你贷了5年之后refinance。假设贷款额度是当时剩下的本金。
这时候虽然利率低了，但是你又背了30年的term。本来你只要再有25年就付清了，现在又要
30年，term越长交的利息越多。但是30年term你每个月月付就少了
【在 t******r 的大作中提到】
: 我在这里认真一次,咱们算算:
: Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
: Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付563379.12,即31年后一共要
: 付582430.61
: 您觉得划得来嘛?
: 这个例子,就算是refinance利率4.625%也划不来:
: Case3: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.625%,按此利率再过30年后要付555270.68,即31年后一共
: 要付574322.17
| g*****9
发帖数: 4125 | 8 You need to calculate like this:
without refi: you have 356 payments left.
With refi but still paying the old monthly amount: how many payments do you
nee to pay off the loan, if the answer is less than 356, it is 划得来, since
it come as no cost to you.
【在 o****n 的大作中提到】
: 3月买的房，贷30万，30年，4.875%
: 现在可以免费refinance，30年，4.5%，月付减少$68
: 付了四个月mortgage，本金只有1500左右，利息不到5000
: 有个不明白的地方，refinance后还是按360个月算还是356？
: 之前的利息白付是什么意思？以前在班上看到过这种说法
| c********7
发帖数: 739 | 9 一般说省钱是指你如果你还是按照refi之前的月供数目来还，最后pay off时肯定省利
息。你这样算一个30年一个31年怎么比呀，要都按30年来比才行呀
【在 t******r 的大作中提到】
: 我在这里认真一次,咱们算算:
: Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
: Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付563379.12,即31年后一共要
: 付582430.61
: 您觉得划得来嘛?
: 这个例子,就算是refinance利率4.625%也划不来:
: Case3: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.625%,按此利率再过30年后要付555270.68,即31年后一共
: 要付574322.17
| a***m
发帖数: 157 | 10 要回答“值不值”的问题，当然是要在同等条件下比较。比如，如果不做re-fi，我还
有20年还贷，每月付1000快，那么在这20年里，我需要付6万块利息。
但如果我做re-fi，我仍然打算每个月付1000快，但是由于利率降低，我只需要15年就
付清贷款，在这15年里，我只需要付5万块利息。
这样，对我来说，每个月要付的钱都是一样的，1000块。但如果我做re-fi，就可以提
前还清，节省了利息。值不值，不是一目了然吗？
另外如果做re-fi，我还有一个option，如果每月1000块对我来说有压力，我可以选择
每月少付一点钱但延长还款时间，从省利息的角度来看，也许不值。但因为每个月的
1000块对我来说，毫无痛苦，所以我还是选择每月付1000块。
注意这是一个option，如果我不做re-fi，我根本没有这个option，必须要每月付够
1000块。
不少人喋喋不休的争论省不省利息，是没有看到，这只是一个option，不是必须的。 | | | c********7
发帖数: 739 | 11 还是按360个月算。之前的利息不白付。
省钱是说你每月如果还加上这68，那一定用不了356个月就可以换完，所以省钱。如果
是0 cost的refi,当然还是划算的
【在 o****n 的大作中提到】
: 3月买的房，贷30万，30年，4.875%
: 现在可以免费refinance，30年，4.5%，月付减少$68
: 付了四个月mortgage，本金只有1500左右，利息不到5000
: 有个不明白的地方，refinance后还是按360个月算还是356？
: 之前的利息白付是什么意思？以前在班上看到过这种说法
| o****n
发帖数: 9475 | 12 谢谢楼上同学们，明白了，大概算了下，按15年后卖掉房子算，到2015年7月，能省大
概2万5，还是合算的 | e***y
发帖数: 400 | | b*d
发帖数: 9308 | 14 这个可真的是说不准，或者没有人能说得准。我会及时在我的俱乐部里面报告当天的利
率的。
【在 e***y 的大作中提到】
: rate还会降低到什么水平呢？
| g*****h
发帖数: 81 | 15 其实是这样。如果你refinance的早，比如一年之后就refinance，那么可以按新30年
term的月付来付，多半还是省钱。可是5年之后refi，这时候恐怕就没有option了。
你最好坚持按refi之前的月付来付。按新30年term来付的话会多付利息的。
简单算一下就知道了。
【在 a***m 的大作中提到】
: 要回答“值不值”的问题，当然是要在同等条件下比较。比如，如果不做re-fi，我还
: 有20年还贷，每月付1000快，那么在这20年里，我需要付6万块利息。
: 但如果我做re-fi，我仍然打算每个月付1000快，但是由于利率降低，我只需要15年就
: 付清贷款，在这15年里，我只需要付5万块利息。
: 这样，对我来说，每个月要付的钱都是一样的，1000块。但如果我做re-fi，就可以提
: 前还清，节省了利息。值不值，不是一目了然吗？
: 另外如果做re-fi，我还有一个option，如果每月1000块对我来说有压力，我可以选择
: 每月少付一点钱但延长还款时间，从省利息的角度来看，也许不值。但因为每个月的
: 1000块对我来说，毫无痛苦，所以我还是选择每月付1000块。
: 注意这是一个option，如果我不做re-fi，我根本没有这个option，必须要每月付够
| a****a
发帖数: 1264 | | a***m
发帖数: 157 | 17 这里又回到了省不省利息的圈子。
做refi的目的在两个：1）省利息；2）减少月付。有时候二者可以兼得，有时候不可以。
你5年之后refi，当然还有这个option。只不过看你愿不愿意按最低月付来付钱，因为
这样的话，你可能会多付利息。但有些人是因为之前的月付有压力，所以做了refi，
减少月付的，这也很正常。
所以取决于你的目的了。再说一句，如果不做refi，你是没有这个option的。必须要
按照之前的最低月付来付。
【在 g*****h 的大作中提到】
: 其实是这样。如果你refinance的早，比如一年之后就refinance，那么可以按新30年
: term的月付来付，多半还是省钱。可是5年之后refi，这时候恐怕就没有option了。
: 你最好坚持按refi之前的月付来付。按新30年term来付的话会多付利息的。
: 简单算一下就知道了。
| o****n
发帖数: 9475 | 18 应该是吧
上个月broker给我们打电话，说等4.675以下了就可以refi了
【在 a****a 的大作中提到】
: 超过0.25%的都值得做。
| t******r
发帖数: 232 | 19 哦,我看了下,我有个地方搞错了,2*******[email protected]%,30年后是554878.20
不过你也错了,你没把第一年已付的本金算进去,最后应该是573929.69,比571544.88
多了2384.81,不是省了,是赔了.
如果只考虑每个月可以少付多少钱,当然是利率降一点点也是好的,不过如果考虑True
Cost to Own the House, 就不一定了.
那些想refinance的同学,这样做的话一定要趁早,越早越好,如果你贷个15年的,然后5年
后才refi,如果利率降得不多, 你前5年的利息基本上是白交了,这个问题我想高中以上
数学能力的人都能算得出来.
我也在考虑refi, 降个0.25%就划得来了.
这里好几位都是loan agent吧? 祝你们生意兴隆 :)
欠的钱。
折腾。
本金。
【在 g*****h 的大作中提到】
: 你refinance的时候只需要贷295473.25就可以了嘛。这是你一年后的剩余本金也就是欠的钱。
: 你这个563379.12利息是按一年后refinance又贷30万贷款算出来的。
: 不要争了。zero cost只要利率低refinance一定省钱。区别在于省多少钱，值不值得折腾。
: 你这个例子里面，假如refinance 2*******[email protected]%,30年后共付利息554,878.20，
: 加上已付的14524.74，一共是569402.94。比4.85%付到底省了2141.94。摊下来每个
: 月省了6块钱，可能你想想也就算了。
: 当然如果要严格apple2apple comparison，一年后refi应该贷2*******[email protected]%
: for 29 years.
: 一个简单推论就是，你贷得越多，就越值得折腾，哪怕利率只差0.125%。
: 如果硬要争，有一种情况就是你贷了5年之后refinance。假设贷款额度是当时剩下的本金。
| s********n
发帖数: 4535 | 20 难道你不做refin，前5年的利息就没白交么？refin和不refin，principal是一样的，
而将来每年付多少利息只与当时的principal和rate有关,所以如果refin利率低了肯定
是划算的。表面上看起来付款年数延长了需要付更多利息，但是这是因为按照新的
schedule，每年付的principal要少。如果你按照之前同样的schedule付principal，你
可以做到在和之前同样的付款年限内付清，并且每年的利息更少。
【在 t******r 的大作中提到】
: 哦,我看了下,我有个地方搞错了,2*******[email protected]%,30年后是554878.20
: 不过你也错了,你没把第一年已付的本金算进去,最后应该是573929.69,比571544.88
: 多了2384.81,不是省了,是赔了.
: 如果只考虑每个月可以少付多少钱,当然是利率降一点点也是好的,不过如果考虑True
: Cost to Own the House, 就不一定了.
: 那些想refinance的同学,这样做的话一定要趁早,越早越好,如果你贷个15年的,然后5年
: 后才refi,如果利率降得不多, 你前5年的利息基本上是白交了,这个问题我想高中以上
: 数学能力的人都能算得出来.
: 我也在考虑refi, 降个0.25%就划得来了.
: 这里好几位都是loan agent吧? 祝你们生意兴隆 :)
| | | a***m
发帖数: 157 | 21 你前5年的利息基本上是白交了
～～～～～～～～～～～～～～
这这，怎么说了半天，得出这么个莫名其妙的结论？
refi跟你之前交的利息没有半点的关系，只跟你以后交的钱有关系。
【在 t******r 的大作中提到】
: 哦,我看了下,我有个地方搞错了,2*******[email protected]%,30年后是554878.20
: 不过你也错了,你没把第一年已付的本金算进去,最后应该是573929.69,比571544.88
: 多了2384.81,不是省了,是赔了.
: 如果只考虑每个月可以少付多少钱,当然是利率降一点点也是好的,不过如果考虑True
: Cost to Own the House, 就不一定了.
: 那些想refinance的同学,这样做的话一定要趁早,越早越好,如果你贷个15年的,然后5年
: 后才refi,如果利率降得不多, 你前5年的利息基本上是白交了,这个问题我想高中以上
: 数学能力的人都能算得出来.
: 我也在考虑refi, 降个0.25%就划得来了.
: 这里好几位都是loan agent吧? 祝你们生意兴隆 :)
| c********7
发帖数: 739 | 22 恩，挺明白的事，为毛老有人有以前利息白交这个概念？
【在 s********n 的大作中提到】
: 难道你不做refin，前5年的利息就没白交么？refin和不refin，principal是一样的，
: 而将来每年付多少利息只与当时的principal和rate有关,所以如果refin利率低了肯定
: 是划算的。表面上看起来付款年数延长了需要付更多利息，但是这是因为按照新的
: schedule，每年付的principal要少。如果你按照之前同样的schedule付principal，你
: 可以做到在和之前同样的付款年限内付清，并且每年的利息更少。
| e***y
发帖数: 400 | | t******r
发帖数: 232 | 24 当然不是"白交",这只是个夸张的说法. 因为在前期,你交的大部分是利息,本金很少
我也不明白,这么简单的道理,为什么也有人弄不明白呢? 呵呵
是不是因为利益相关呢?
【在 e***y 的大作中提到】
: 利息怎么可能白交
| w******y
发帖数: 8040 | 25 问个问题， 什么情况下是真实的不带任何隐含的no cost?
同一家银行？
【在 b*d 的大作中提到】
: 只要是no cost的refinance,一定是划的来的.
| t******r
发帖数: 232 | 26 我再贴一遍:
Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付554878.20,即31年后一共要
付573929.69
Case2比Case1多2384.81
也就是说,如果利率只是降了0.125%,划不来. | w******y
发帖数: 8040 | 27 死脑筋， refin以后可以提前还款啊
【在 t******r 的大作中提到】
: 我再贴一遍:
: Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
: Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付554878.20,即31年后一共要
: 付573929.69
: Case2比Case1多2384.81
: 也就是说,如果利率只是降了0.125%,划不来.
| t******r
发帖数: 232 | 28 我估计不会有什么绝对的"no cost",否则agent怎么赚钱?银行怎么赚钱?
只不过对你来说是no cost,比如给你的利率是4.75%,实际上银行拿到的是4.375%,中间
的差价就是银行和agent的工钱了.
【在 w******y 的大作中提到】
: 问个问题， 什么情况下是真实的不带任何隐含的no cost?
: 同一家银行？
| t******r
发帖数: 232 | 29 是啊,你干嘛不一次付清啊?
【在 w******y 的大作中提到】
: 死脑筋， refin以后可以提前还款啊
| w******y
发帖数: 8040 | 30 量变引起质变吧
少一两年付完问题不大， 一下pay off哪可能
当然有些银行可能提前付penalty
【在 t******r 的大作中提到】
: 是啊,你干嘛不一次付清啊?
| | | t******r
发帖数: 232 | 31 那你有没有想过为什么有些银行提前付会有penalty?
【在 w******y 的大作中提到】
: 量变引起质变吧
: 少一两年付完问题不大， 一下pay off哪可能
: 当然有些银行可能提前付penalty
| w******y
发帖数: 8040 | 32 赚的少了呗
【在 t******r 的大作中提到】
: 那你有没有想过为什么有些银行提前付会有penalty?
| s********n
发帖数: 4535 | 33 利息就是principal乘上利率算出来的，你感觉前期大部分是本金实际上是因为在fixed
payment的情况下，你本金部分交少了（估计你用的30年），如果你选择15年或者10年
的term,同样利率下你交的利息是一样的（有点小区别，因为每个月交完payment后，
principal就不一样了)，但是principal的区别造成了付款期限的不同
【在 t******r 的大作中提到】
: 当然不是"白交",这只是个夸张的说法. 因为在前期,你交的大部分是利息,本金很少
: 我也不明白,这么简单的道理,为什么也有人弄不明白呢? 呵呵
: 是不是因为利益相关呢?
| s********n
发帖数: 4535 | 34 你的case 2我可以把每月付款提高到跟以前一样，也就是相当于多交点principal（记
为case 3),你再算下就知道了，不到29年就能付完所有的。所以按照case 3，refin是
划算的
【在 t******r 的大作中提到】
: 我再贴一遍:
: Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
: Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付554878.20,即31年后一共要
: 付573929.69
: Case2比Case1多2384.81
: 也就是说,如果利率只是降了0.125%,划不来.
| s********n
发帖数: 4535 | 35 绝大多数都不会，否则你就做不成refin了，refin本质就是让另一个人帮你先付完
【在 t******r 的大作中提到】
: 那你有没有想过为什么有些银行提前付会有penalty?
| s********n
发帖数: 4535 | 36 其实你搞清楚利息是怎么算的就知道了，说了那么多，你就是没抓住这个要点。
【在 s********n 的大作中提到】
: 你的case 2我可以把每月付款提高到跟以前一样，也就是相当于多交点principal（记
: 为case 3),你再算下就知道了，不到29年就能付完所有的。所以按照case 3，refin是
: 划算的
| H**i
发帖数: 331 | 37 这破问题怎么老有人问。自己用脚趾头想想就可以了
【在 o****n 的大作中提到】
: 3月买的房，贷30万，30年，4.875%
: 现在可以免费refinance，30年，4.5%，月付减少$68
: 付了四个月mortgage，本金只有1500左右，利息不到5000
: 有个不明白的地方，refinance后还是按360个月算还是356？
: 之前的利息白付是什么意思？以前在班上看到过这种说法
| s********n
发帖数: 4535 | 38 你这个说得没错，但是假如给你的4.75%比以前的要低就还是有利的，你不能说agent赚
了钱你就一定是吃亏的吧，要这样的话你要吃大米都要找农民去直接买了
【在 t******r 的大作中提到】
: 我估计不会有什么绝对的"no cost",否则agent怎么赚钱?银行怎么赚钱?
: 只不过对你来说是no cost,比如给你的利率是4.75%,实际上银行拿到的是4.375%,中间
: 的差价就是银行和agent的工钱了.
| t******r
发帖数: 232 | 39 讨论的当然是fixed 30年啊.
贷款30万@4.875% for 30 years, total interest is 271544.88
前15年的利息是188198.79
贷款30万@4.875% for 15 years, total interest is 123520.61
你觉得利息是一样的?
fixed
【在 s********n 的大作中提到】
: 利息就是principal乘上利率算出来的，你感觉前期大部分是本金实际上是因为在fixed
: payment的情况下，你本金部分交少了（估计你用的30年），如果你选择15年或者10年
: 的term,同样利率下你交的利息是一样的（有点小区别，因为每个月交完payment后，
: principal就不一样了)，但是principal的区别造成了付款期限的不同
| s********n
发帖数: 4535 | 40 你不信去算，第一个月的利息是一样的，之后不一样是因为15年的每个月付的
principal多，所以在同样利率下利息变少了。
【在 t******r 的大作中提到】
: 讨论的当然是fixed 30年啊.
: 贷款30万@4.875% for 30 years, total interest is 271544.88
: 前15年的利息是188198.79
: 贷款30万@4.875% for 15 years, total interest is 123520.61
: 你觉得利息是一样的?
:
: fixed
| | | s********n
发帖数: 4535 | 41 在4.875%下30年和15年的贷款(300k)第一个月要付的interest都是$1093.75
这就是因为在起始点，同样的利率所需要付的利息是一样的，后来逐渐不一样就是因为
每个月的本金付的不一样,造成你的本金余额不一样，但是每个月的利息都是按照当时
的本金和利率算出来的，不信你可以试试。
【在 t******r 的大作中提到】
: 讨论的当然是fixed 30年啊.
: 贷款30万@4.875% for 30 years, total interest is 271544.88
: 前15年的利息是188198.79
: 贷款30万@4.875% for 15 years, total interest is 123520.61
: 你觉得利息是一样的?
:
: fixed
| c******n
发帖数: 770 | 42 where i can find refinance company at no cost? | t******r
发帖数: 232 | 43 利息不是简单的principle * interest rate
对于fixed term的利息是这样计算的:
PF = payment frequency, the number of payments per year. Use 12 for monthly.
I = interest rate
i = effective interest rate
n = period (the number of payments, the term or number of years in the
mortgage times the number of payments per year.)
n=360 for 30-year fixed term, 12 payment per year.
i = (1 + I/PF)^(12/PF) - 1
如果PF=12, i=I/12
Annuity factor= {1–[1/(1+i)]^n}/i
Payment = Mortgage/Annuity factor
用这个Annuity factor把principle+interest平均分
【在 s********n 的大作中提到】
: 你不信去算，第一个月的利息是一样的，之后不一样是因为15年的每个月付的
: principal多，所以在同样利率下利息变少了。
| s********n
发帖数: 4535 | 44 你自己看你的公式吧，就是把年化利率I转化成月利率i,很简单的，最后的interest就是
Principal乘上i. 你可以随便找个amortized schedule来验证下。
在年化利率I相同的情况下，月利率i也相同，如果本金相同，那利息就相同。
不让你在低于0.125%情况下作是因为这个过程是很费工夫的，省得太少划不来，而且也
丧失了在短期内利率下降的情况下再refin的可能
monthly.
【在 t******r 的大作中提到】
: 利息不是简单的principle * interest rate
: 对于fixed term的利息是这样计算的:
: PF = payment frequency, the number of payments per year. Use 12 for monthly.
: I = interest rate
: i = effective interest rate
: n = period (the number of payments, the term or number of years in the
: mortgage times the number of payments per year.)
: n=360 for 30-year fixed term, 12 payment per year.
: i = (1 + I/PF)^(12/PF) - 1
: 如果PF=12, i=I/12
| t******r
发帖数: 232 | 45 这个annuity factor决定了每月交的本金,刚开始的时候本金少啊,我一直就是这个意思.
我关心的是total cost to own, 你能指出我的计算有什么问题嘛? 难道只降0.125%的
时候我的total cost不是增加了嘛?
就是
【在 s********n 的大作中提到】
: 你自己看你的公式吧，就是把年化利率I转化成月利率i,很简单的，最后的interest就是
: Principal乘上i. 你可以随便找个amortized schedule来验证下。
: 在年化利率I相同的情况下，月利率i也相同，如果本金相同，那利息就相同。
: 不让你在低于0.125%情况下作是因为这个过程是很费工夫的，省得太少划不来，而且也
: 丧失了在短期内利率下降的情况下再refin的可能
:
: monthly.
| s********n
发帖数: 4535 | 46 这里有个网站，很详细地解释了月payment是如何计算的，他的计算过程就是用的
interest = principal*effect interst rate
http://www.moneychimp.com/articles/finworks/fmmortgage.htm
注意下他用的是年，而房贷都是用月，所以首先要把你的年化利率I转成实际的月利率i
(在这篇文章里是r)
We'll write "a" for the annual payment amount, and as usual write z for (1 +
r); P is the initial loan amount, and r is the loan interest rate expressed
as a decimal. Writing out the remaining debt at the end of the first few
years,
Year Debt
1 Pz - a
2 (Pz - a)z - a
3 [(Pz - a)z - a]z - a
Multiplying the ri
【在 t******r 的大作中提到】
: 利息不是简单的principle * interest rate
: 对于fixed term的利息是这样计算的:
: PF = payment frequency, the number of payments per year. Use 12 for monthly.
: I = interest rate
: i = effective interest rate
: n = period (the number of payments, the term or number of years in the
: mortgage times the number of payments per year.)
: n=360 for 30-year fixed term, 12 payment per year.
: i = (1 + I/PF)^(12/PF) - 1
: 如果PF=12, i=I/12
| s********n
发帖数: 4535 | 47 降了0.125%你的利息部分就少了，如果你把这部分减少的当做本金付了，你的本金余额
就少了，以后的利息都会继续少，所以你仍然是划算的。
思.
【在 t******r 的大作中提到】
: 这个annuity factor决定了每月交的本金,刚开始的时候本金少啊,我一直就是这个意思.
: 我关心的是total cost to own, 你能指出我的计算有什么问题嘛? 难道只降0.125%的
: 时候我的total cost不是增加了嘛?
:
: 就是
| s********n
发帖数: 4535 | 48 还有，annuity factor只是计算结果的一个中间变量，为了方便你最后算月供用的，万
变不离其宗，本质就是interest=principal*effect interest rate
你的问题就在于拿一个30年的和一个31年的付款计划去比较谁划算，这样就不在一个统
一的标准下了，毕竟一个多贷了一年款阿
咳，不多说了，你看看那个连接就明白了，非常得清楚。
思.
【在 t******r 的大作中提到】
: 这个annuity factor决定了每月交的本金,刚开始的时候本金少啊,我一直就是这个意思.
: 我关心的是total cost to own, 你能指出我的计算有什么问题嘛? 难道只降0.125%的
: 时候我的total cost不是增加了嘛?
:
: 就是
| e***y
发帖数: 400 | | t******r
发帖数: 232 | 50 我完全同意你的这一点: 多贷了一年款 :)
【在 s********n 的大作中提到】
: 还有，annuity factor只是计算结果的一个中间变量，为了方便你最后算月供用的，万
: 变不离其宗，本质就是interest=principal*effect interest rate
: 你的问题就在于拿一个30年的和一个31年的付款计划去比较谁划算，这样就不在一个统
: 一的标准下了，毕竟一个多贷了一年款阿
: 咳，不多说了，你看看那个连接就明白了，非常得清楚。
:
: 思.
| | | s********n
发帖数: 4535 | 51 多贷了一年就是因为在refin后的schedule里本金付的没有原来那么快了,所以需要多一年
才能还完
但是你可以每月把省下来得利息当作本金付掉，月供没有变，结果29.5年就付完了，你
说吃亏了还是省了？
这种情况下的比较就是合理的，有个统一的标准
【在 t******r 的大作中提到】
: 我完全同意你的这一点: 多贷了一年款 :)
| s********n
发帖数: 4535 | 52 反正利息就是本金乘上利率，同样本金下利率低了肯定是划算的
【在 s********n 的大作中提到】
: 多贷了一年就是因为在refin后的schedule里本金付的没有原来那么快了,所以需要多一年
: 才能还完
: 但是你可以每月把省下来得利息当作本金付掉，月供没有变，结果29.5年就付完了，你
: 说吃亏了还是省了？
: 这种情况下的比较就是合理的，有个统一的标准
| a***m
发帖数: 157 | 53 真是服了。
这么浅显的道理居然怎么都整不明白，还怀疑你是托儿来忽悠他的。 | g*****h
发帖数: 81 | 54 晕倒。你为什么要把已付的本金算到方案二的cost里面去啊？为什么？为什么？？
本金横竖你都得付清的，你只要比两种方案谁付的利息多啊！同学！！！
还有，我不是agent啊。
【在 t******r 的大作中提到】
: 我再贴一遍:
: Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
: Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付554878.20,即31年后一共要
: 付573929.69
: Case2比Case1多2384.81
: 也就是说,如果利率只是降了0.125%,划不来.
| b*d
发帖数: 9308 | 55 好了,我来说个解决方案吧:
绝大部分的同学的Refinance都是要低0.25%以上的, 而且大家拿的都是no cost
refinance, 那么这种情况都是值得做的.
【在 g*****h 的大作中提到】
: 晕倒。你为什么要把已付的本金算到方案二的cost里面去啊？为什么？为什么？？
: 本金横竖你都得付清的，你只要比两种方案谁付的利息多啊！同学！！！
: 还有，我不是agent啊。
| HL
发帖数: 2269 | | g*****s
发帖数: 1288 | 57 利息白付 = 白痴
【在 o****n 的大作中提到】
: 3月买的房，贷30万，30年，4.875%
: 现在可以免费refinance，30年，4.5%，月付减少$68
: 付了四个月mortgage，本金只有1500左右，利息不到5000
: 有个不明白的地方，refinance后还是按360个月算还是356？
: 之前的利息白付是什么意思？以前在班上看到过这种说法
| h**********g
发帖数: 254 | 58 It is not your fault to be stupid. But please don't show it in the public.
思.
【在 t******r 的大作中提到】
: 这个annuity factor决定了每月交的本金,刚开始的时候本金少啊,我一直就是这个意思.
: 我关心的是total cost to own, 你能指出我的计算有什么问题嘛? 难道只降0.125%的
: 时候我的total cost不是增加了嘛?
:
: 就是
| p***A
发帖数: 607 | 59 do you mind to share the difference between monthly mortgage payment for
those 2 cases?
and how much you could you make if you deposit the difference to bank after
31 years?
【在 t******r 的大作中提到】
: 我再贴一遍:
: Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
: Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
: 剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付554878.20,即31年后一共要
: 付573929.69
: Case2比Case1多2384.81
: 也就是说,如果利率只是降了0.125%,划不来.
| c*****r
发帖数: 2608 | 60 不要攻击
讨论有助于大家提高，毕竟有不少人不明白
【在 h**********g 的大作中提到】
: It is not your fault to be stupid. But please don't show it in the public.
:
: 思.
| | | h**********g
发帖数: 254 | 61 你是对的。我同意你说的，是有不少人不明白，可是大多数人抱着学习的态度。哪象这
个人，长篇大论，百般狡辩。
【在 c*****r 的大作中提到】
: 不要攻击
: 讨论有助于大家提高，毕竟有不少人不明白
| b*d
发帖数: 9308 | 62 关于这个问题斑主可不可以把明确的答案置顶呢？
【在 h**********g 的大作中提到】
: 你是对的。我同意你说的，是有不少人不明白，可是大多数人抱着学习的态度。哪象这
: 个人，长篇大论，百般狡辩。
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