p********e
发帖数: 198 | 1 各位朋友，
节日快乐。
由于我和老公是第一次买房，所以很多东西不懂，向大家请教。
我和老公上周找了一个老美agent看房。她带我们看了大约十处房子，还没有与
她签约，但有多次电话与邮件来往。这
两天与这个老美邮件联系比较多，发现她对我们明显存在欺骗行为，所以不知道怎么办
才好。
行为1，我们两天前在她带领在看中一处list price为10万的short sale。我们
表示了对房子的兴趣，并且表示，如果给
offer，可能只能给7万到8万。结果，后来她给我们发邮件，说有的short sale的房子
会卖得比list price高，并且告诉我们
目前的comparable的房子，该区域的market是9.4万。然后，在邮件中贴了一个list，
包括了十二处在过去六个月内售出
的房子的价格，表明她的9.4万的来缘。结果，在她贴出的这十二处房子中，第十一处
就是我们想买的那处标价10万的
short sale, 不仅于今年八月份已经卖出，而且还卖了12万。我们发邮件去寻问，她好
久没有回，后来说，那个12万是list
price，然后什么房子曾经出租过，出租后就从market弄下来了，说什么有人弄错了，
没有改过来。
行为2，我们通过property shack查到这处short sale的房子是2003年由目前的
户主买下的，价格为7万。结果她今天
发邮件告诉我们说，她从Realty Trac上查到，这个户主2005年从银行借了11万，不知
道现在欠多少。有没有可能户主从
银行借的钱，比房子售价还高呢？我们只是觉得这种可能性应该很小吧。
想请问大家，如果我们现在换agent会不会有问题。还有，如果换agent，但是
还是买这一处她带我们看过的short
sale可不可行。不会被她索赔吧。
先谢谢大家。 |
p********e
发帖数: 198 | |
c**b
发帖数: 2999 | 3 agent其实帮不了什么忙.关键要你们自己有父母或者朋友在美国买过房子,有经验,你要
去问父母朋友的意见,那才是真实的有帮助的.你们是不是告诉agent你们是第一次买房
了?
【在 p********e 的大作中提到】
: 各位朋友，
: 节日快乐。
: 由于我和老公是第一次买房，所以很多东西不懂，向大家请教。
: 我和老公上周找了一个老美agent看房。她带我们看了大约十处房子，还没有与
: 她签约，但有多次电话与邮件来往。这
: 两天与这个老美邮件联系比较多，发现她对我们明显存在欺骗行为，所以不知道怎么办
: 才好。
: 行为1，我们两天前在她带领在看中一处list price为10万的short sale。我们
: 表示了对房子的兴趣，并且表示，如果给
: offer，可能只能给7万到8万。结果，后来她给我们发邮件，说有的short sale的房子
|
p********e
发帖数: 198 | 4 是的，我们是这么说的，当时不知道会出现这样的问题。 |
c**b
发帖数: 2999 | 5 你们不应该告诉他你们是第一次买房.
【在 p********e 的大作中提到】
: 是的，我们是这么说的，当时不知道会出现这样的问题。
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f********o
发帖数: 2181 | 6 I don't see anything wrong with the agent
【在 p********e 的大作中提到】
: 各位朋友，
: 节日快乐。
: 由于我和老公是第一次买房，所以很多东西不懂，向大家请教。
: 我和老公上周找了一个老美agent看房。她带我们看了大约十处房子，还没有与
: 她签约，但有多次电话与邮件来往。这
: 两天与这个老美邮件联系比较多，发现她对我们明显存在欺骗行为，所以不知道怎么办
: 才好。
: 行为1，我们两天前在她带领在看中一处list price为10万的short sale。我们
: 表示了对房子的兴趣，并且表示，如果给
: offer，可能只能给7万到8万。结果，后来她给我们发邮件，说有的short sale的房子
|
b*a
发帖数: 17670 | 7 你的agent说的都是对的
【在 p********e 的大作中提到】
: 各位朋友，
: 节日快乐。
: 由于我和老公是第一次买房，所以很多东西不懂，向大家请教。
: 我和老公上周找了一个老美agent看房。她带我们看了大约十处房子，还没有与
: 她签约，但有多次电话与邮件来往。这
: 两天与这个老美邮件联系比较多，发现她对我们明显存在欺骗行为，所以不知道怎么办
: 才好。
: 行为1，我们两天前在她带领在看中一处list price为10万的short sale。我们
: 表示了对房子的兴趣，并且表示，如果给
: offer，可能只能给7万到8万。结果，后来她给我们发邮件，说有的short sale的房子
|
p********e
发帖数: 198 | |
c****e
发帖数: 9482 | 9 我们刚买的房， 不是short sale, 不过之前也看过不少short sale的房子
不觉得这个agent欺诈啊。
short sale的listing price通常都会比市场价低很多， 一个正常60万的房子short
sale开价45万， 不等于是它就会45万卖掉， short sale的价格需要银行同意才行，
而且过程拖拉，不见得会成交，成交也不定几个月才成交。
一个人用7万买下的房子， 他能从银行搞出来个11万也很正常的 |
p********e
发帖数: 198 | 10 可是，她确实是骗我们了。一，她给出的sales price list里面，居然包括了我们现在
想买的房子，而且卖的价格比list price 高了两万。二，她说房主于2005年借了11万
买这个房，但是我们查到房主是于2003年以7万的价格买下的。
这难道不是欺骗吗？ |
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c**b
发帖数: 2999 | 11 short sale的房子都很麻烦.lz是第一次买房,还是不要碰了.里面水很深的.
【在 p********e 的大作中提到】
: 可是，她确实是骗我们了。一，她给出的sales price list里面，居然包括了我们现在
: 想买的房子，而且卖的价格比list price 高了两万。二，她说房主于2005年借了11万
: 买这个房，但是我们查到房主是于2003年以7万的价格买下的。
: 这难道不是欺骗吗？
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c****e
发帖数: 9482 | 12 记录不一致是可能的
03年买房， 变成owner之后， 05年作为户主，有房子抵押，从银行里搞出11万，完全
正常， 不是说户主到了05年才借11万买的这个房子。 |
c****e
发帖数: 9482 | 13 agree
太麻烦
【在 c**b 的大作中提到】
: short sale的房子都很麻烦.lz是第一次买房,还是不要碰了.里面水很深的.
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p********e
发帖数: 198 | 14 如果我们现在换agent会不会有问题。还有，如果换agent，但是
还是买这一处她带我们看过的short
sale可不可行。不会被她索赔吧。
先谢谢大家。 |
c****e
发帖数: 9482 | 15 "有没有可能户主从
银行借的钱，比房子售价还高呢？"
这个很常见的, 前些年都是假设房子一直在升值的 |
p********e
发帖数: 198 | 16 我们如果现在换agent可以吗？换了以后直接找seller agent买这处short sale，可以
吗？ |
p********e
发帖数: 198 | 17 我们可以只给7万的offer吗？反正就试试，不行拉倒。但是如果给offer了，是不是就
要跟这个agent签约了？然后是不是要付报酬？ |
c****e
发帖数: 9482 | 18 只要你们没签exclusive的东西， 随时可以换agent啊， 我们也几个agent都带看过不
少房子， 可是最后买的新房， 所以根本没有用agent.
不过好像如果你最后买了她带你看的这个房子， 貌似你还是需要给她commission的
买非她带你看的房子没有任何问题。
again, short sale就是户主欠银行太多钱，卖了房子所得全部归银行， 如果不够欠
的钱的话，就看银行愿意承担多少损失， 就认了。
short sale能捡到便宜， 但是挺复杂
【在 p********e 的大作中提到】
: 如果我们现在换agent会不会有问题。还有，如果换agent，但是
: 还是买这一处她带我们看过的short
: sale可不可行。不会被她索赔吧。
: 先谢谢大家。
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c****e
发帖数: 9482 | 19 当然可以试试offer了， 你给offer，签的时候会有一页的文件表示仅仅是这个房子她
是你的agent， 成了的话她会拿到commission， 你最好事先说好她能给你多少rebate.
小心不要签exclusive的那种， 就是限定你以后只能找她看房的合约
【在 p********e 的大作中提到】
: 我们可以只给7万的offer吗？反正就试试，不行拉倒。但是如果给offer了，是不是就
: 要跟这个agent签约了？然后是不是要付报酬？
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p********e
发帖数: 198 | 20 非常感谢楼上的回答。
如果买给她发过的房子，但是还没有看过的房子呢？会有commission吗？
我们有给她发邮件，想看几处别的。但是目前还没有看。 |
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p********e
发帖数: 198 | 21 也就是说，找她做agent，她的报酬是不需我付的是吗？我还能问她要rebate是吗？一
般要多少？ |
c****e
发帖数: 9482 | 22 commission是卖家给， 以前是seller agent和buyer agent各3%, 你要个1.5%回来说不
定可以。 现在很多卖家只给total 5%了， buyer agent就是2.5%， 你再从中间分点
好处
short sale 的commission多少是银行说了算
你不需要自己付任何commission
【在 p********e 的大作中提到】
: 也就是说，找她做agent，她的报酬是不需我付的是吗？我还能问她要rebate是吗？一
: 般要多少？
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c****e
发帖数: 9482 | 23 没看过应该不算吧？ 不过这个问题， 最好是哪个当agent的来回答
【在 p********e 的大作中提到】
: 非常感谢楼上的回答。
: 如果买给她发过的房子，但是还没有看过的房子呢？会有commission吗？
: 我们有给她发邮件，想看几处别的。但是目前还没有看。
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p********e
发帖数: 198 | 24 还有一个问题。
如果我等特两个月，或者三个月，这处short sale还是没有售出，是不是此时我可以不
通过这个agent买了。这种情况与她就没有commission了呢？ |
a****i
发帖数: 4783 | 25 一般你用agent的时候，即使不是exclusive，agent也会要你签一个合同，除非你坚持
说只用他做facilitator，不当做agent，不过这种情况buyer agent就不会带你去看房
子了。所以你肯定是签了什么东西的。把那张纸找出来，看看有没有时间限制。一般在
这个时间限制内，就算你自己去找seller agent买，你也要给buyer agent钱。过了这
个限制，就没有关系了。
如果不是exclusive合同，他没带你看过的房子，你可以找seller agent买，或者另找
buyer agent。
【在 p********e 的大作中提到】
: 如果我们现在换agent会不会有问题。还有，如果换agent，但是
: 还是买这一处她带我们看过的short
: sale可不可行。不会被她索赔吧。
: 先谢谢大家。
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a****i
发帖数: 4783 | 26 commission当然是你付的，在整个交易过程中，唯一付钱的是你这个buyer，唯一付房
产证的是seller。唯一空手动嘴赚钱的是agent。Agent的钱是你先给seller，然后
seller转手交给他的seller agent，Seller agent然后取一部分交给buyer agent，因
为现在的buyer agent毫无用处，所以buyer agent一般都不好意思，再从中那一部分还
给你作为rebate。
整个钱的流程就是这样，当然你的钱也可能是借来的。
【在 p********e 的大作中提到】
: 也就是说，找她做agent，她的报酬是不需我付的是吗？我还能问她要rebate是吗？一
: 般要多少？
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s******c
发帖数: 216 | 27 我也不覺得這個 agent 有騙你, 你換一個 agent, 同樣的情況還是可能發生
你要知道, MLS 上面的資料完全是靠每個 agent 去 update, 有些懶一點, 胡塗一點的
高中學歷的
real estate agent, 資料登記錯誤是很有可能的.
其二, 7 萬的房子借到 11 萬在 05, 06 房市泡沫時很常見, 這也很正常
其三, 這版上有些回貼根本是來攪局的. 如果你怕被騙, 請朋友同事推薦一個口碑好的
agent
房地產交易常常是幾十萬美金在搞, 你覺得 buyer agent 只是開門嗎?
【在 p********e 的大作中提到】
: 如果我们现在换agent会不会有问题。还有，如果换agent，但是
: 还是买这一处她带我们看过的short
: sale可不可行。不会被她索赔吧。
: 先谢谢大家。
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s******c
发帖数: 216 | 28 email 發來但是沒有看過的房子基本沒有問題
如果他已經帶你看了, 你卻自己或是通過別的 agent 給 offer, 那就很不合適. 等多久才過安全期,
你最好問一下當地的 realtor association.
agent 之間的 commission 其實跟你沒有太多關係
實際情況是 buyer agent 有時候會直接告訴 listing agent 說這房子這客人是我帶看的, 一般
visit 都會有 log. listing agent 也不願意讓人覺得同業把客人帶來, 卻不分 commission 給
同業. 這種名聲如果在同業之間傳開, 其實對 listing agent 是一種傷害
總之, 做為 buyer, 你要想的是
你要怎樣的房子, 何時要買, 花多少錢買
要不要用專業服務, 其實看你自己.
市場上 agent 程度的確參差不齊, 我碰過很爛的, 也碰過很好的.
好agent 對市場, 法規, 建築結構, 裝潢. 談判策略的專業知識與工作熱忱, 都是你單打獨鬥所沒有
的資源
進一步說, 如果賣方的agent 對市場, 法規, 建築結構, 裝潢, 談判策略的專業知識都
很強, 你覺得你有任何便宜可以佔嗎? 人家一定得用低價賣給你嗎?
【在 p********e 的大作中提到】
: 还有一个问题。
: 如果我等特两个月，或者三个月，这处short sale还是没有售出，是不是此时我可以不
: 通过这个agent买了。这种情况与她就没有commission了呢？
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h**********7
发帖数: 21 | 29 Short sale is headache. Be careful. |
m*****e
发帖数: 10963 | 30 我靠 动不动就人家要骗你了，你怎么那么好骗啊？ |
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f****i
发帖数: 20252 | 31 maybe yes
【在 m*****e 的大作中提到】
: 我靠 动不动就人家要骗你了，你怎么那么好骗啊？
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f****i
发帖数: 20252 | 32 maybe yes
【在 m*****e 的大作中提到】
: 我靠 动不动就人家要骗你了，你怎么那么好骗啊？
|
N**s
发帖数: 1916 | 33 楼主疑心太重了，不适合搞short sale or foreclosure. |
l******a
发帖数: 16364 | 34 有多麻烦？我知道是必须第三方同意，也就是银行有决定权，你说的水深是什么意思呢
？我也在看一short sale的房子，所以诚心请教。。。
【在 c**b 的大作中提到】
: short sale的房子都很麻烦.lz是第一次买房,还是不要碰了.里面水很深的.
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y*******g
发帖数: 115 | 35 只要楼主没有跟agent签任何合同，楼主是随时都能把他fire 掉的，而且你也可以找其
他agent帮你买这个agent带你看过的房子，你根本不需要付agent任何费用。
我不知道其他州是什么情况，起码在我们这个小城市是这样子的。 |
l***o
发帖数: 302 | 36 可能作了refi,这个纪录property shark不一定有
可以去county查，refi的话会county肯定有记录
我觉得买房子price research主要靠自己，现在很多网站都有历史成交纪录，比如
zillow,你要确定好自己的底线，然后出价 |
l***o
发帖数: 302 | |
d****2
发帖数: 6250 | 38 靠，refinance从银行里套钱不是米国房市崩溃的一大主要原因吗？ |
