a***a
发帖数: 524 | 1 考虑的是300k以下的贷款，不考虑大额贷款。
如果是30y fix的话，好处是稳定。
现在对ARM有点想不清楚。有没有这样的可能性：
现在选择5or7/1ARM，到时候再refinance成新的5or7/1ARM，这样确保了灵活性和低利率。
同时，如果把相应的30年fix贷款在此期间的多付的钱（对于ARM），用来都付本金，也是从某种程度上来说降低了这种refinance的风险。
以上只是一点想法，主要是总觉得的不可能在一个地方终老。
不知道想的对不对，以上idea仅供大家批评。
谢谢 |
h**n
发帖数: 1110 | 2 俺觉得好。30万以内的贷款，如果不幸5-7年后利率大涨，就咬咬牙赶快付清好了。如
果不涨就更好。 |
b*d
发帖数: 9308 | 3 对，做ARM的贷款就是打算5-7年后卖房子或者Payoff。
【在 h**n 的大作中提到】
: 俺觉得好。30万以内的贷款，如果不幸5-7年后利率大涨，就咬咬牙赶快付清好了。如
: 果不涨就更好。
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j***b
发帖数: 5901 | 4 利率低的时候还是30年合算。如果以后利率变高了，你用cash买30年国债的利率都会比
你的mortgage利率高，所以没有必要在乎arm比30年 fixed利率低多少。 |
a***a
发帖数: 524 | 5 你说的是30年就只住这个house的情况。我的意思是如果考虑到工作变动等可能性。
以7年为界，如果要换房子，那么只能是重新贷款，拿到当时的利率；如果不换房子，7
/1ARM的利率上升，那么再refinance成新的ARM，继续保持低利率，不好的是损失了之
前付出的利息，不过相对30年fix所省下的去多付一些首付，这样抵消一些利息损失。
【在 j***b 的大作中提到】
: 利率低的时候还是30年合算。如果以后利率变高了，你用cash买30年国债的利率都会比
: 你的mortgage利率高，所以没有必要在乎arm比30年 fixed利率低多少。
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h**k
发帖数: 3368 | 6 7年后你refi的7年ARM可能比现在的30fix的利率还要高。
，7
【在 a***a 的大作中提到】
: 你说的是30年就只住这个house的情况。我的意思是如果考虑到工作变动等可能性。
: 以7年为界，如果要换房子，那么只能是重新贷款，拿到当时的利率；如果不换房子，7
: /1ARM的利率上升，那么再refinance成新的ARM，继续保持低利率，不好的是损失了之
: 前付出的利息，不过相对30年fix所省下的去多付一些首付，这样抵消一些利息损失。
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c*****r
发帖数: 81 | 7 If you don't plan to live there long then it is probably better to go with
ARM. But then again maybe renting is the best option.
ARM has two advantages: 1) most of the time, yield curve is upwards, ARM
rate is lower than 30-yr fixed, saving your on monthly payments; 2) because
of the lower interest rates on ARM, the loan is amortized down faster.
This means with same loan amount, if A takes ARM and B takes 30-yr fixed, A
pays less than B does every month, AND A owes the bank less than B does 5
year from now.
Now clearly ARM has risks, and refinancing is NOT free. If inflation rises
above normal which is highly likely, you would wish that you had locked in a
low 30-yr fixed rate. Again, if you are moving before long, it wouldn't
matter much. |
k******t
发帖数: 1498 | 8 别想了，现在arm管的很严，你有可能都拿不到
利率。
也是从某种程度上来说降低了这种refinance的风险。
【在 a***a 的大作中提到】
: 考虑的是300k以下的贷款，不考虑大额贷款。
: 如果是30y fix的话，好处是稳定。
: 现在对ARM有点想不清楚。有没有这样的可能性：
: 现在选择5or7/1ARM，到时候再refinance成新的5or7/1ARM，这样确保了灵活性和低利率。
: 同时，如果把相应的30年fix贷款在此期间的多付的钱（对于ARM），用来都付本金，也是从某种程度上来说降低了这种refinance的风险。
: 以上只是一点想法，主要是总觉得的不可能在一个地方终老。
: 不知道想的对不对，以上idea仅供大家批评。
: 谢谢
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a***a
发帖数: 524 | 9 谢谢指点!
because
A
a
【在 c*****r 的大作中提到】
: If you don't plan to live there long then it is probably better to go with
: ARM. But then again maybe renting is the best option.
: ARM has two advantages: 1) most of the time, yield curve is upwards, ARM
: rate is lower than 30-yr fixed, saving your on monthly payments; 2) because
: of the lower interest rates on ARM, the loan is amortized down faster.
: This means with same loan amount, if A takes ARM and B takes 30-yr fixed, A
: pays less than B does every month, AND A owes the bank less than B does 5
: year from now.
: Now clearly ARM has risks, and refinancing is NOT free. If inflation rises
: above normal which is highly likely, you would wish that you had locked in a
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s******8
发帖数: 4192 | 10 实际上有人做过研究，在以前30年，ARM 80%的时候比30 fixed的合算。如果只住15年
，100%的时候。前提是perfect credit record，中途都不refi。 |
|
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a***a
发帖数: 524 | 11 没看明白，能再解释一下么？
【在 s******8 的大作中提到】
: 实际上有人做过研究，在以前30年，ARM 80%的时候比30 fixed的合算。如果只住15年
: ，100%的时候。前提是perfect credit record，中途都不refi。
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s**********d
发帖数: 36899 | 12
BSO
【在 h**n 的大作中提到】
: 俺觉得好。30万以内的贷款，如果不幸5-7年后利率大涨，就咬咬牙赶快付清好了。如
: 果不涨就更好。
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a***a
发帖数: 524 | 13 agree
【在 s**********d 的大作中提到】
:
: BSO
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s******8
发帖数: 4192 | 14 我也讲不清楚。每个人情况不同。反正如果要省心，就30FRM。如果想省钱，就ARM，不
管你想住多久，但是经常关注利率，调整策略。
【在 a***a 的大作中提到】
: 没看明白，能再解释一下么？
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b*d
发帖数: 9308 | 15 ARM大家担心的就是在几年内的利息涨到很高,像80年代的10%+,虽然出现的可能性很低.
【在 s******8 的大作中提到】
: 我也讲不清楚。每个人情况不同。反正如果要省心，就30FRM。如果想省钱，就ARM，不
: 管你想住多久，但是经常关注利率，调整策略。
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s******8
发帖数: 4192 | 16 真涨到10%+,那就不是房子的问题了，可能吃饭都有问题了。
低.
【在 b*d 的大作中提到】
: ARM大家担心的就是在几年内的利息涨到很高,像80年代的10%+,虽然出现的可能性很低.
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j***e
发帖数: 2428 | 17 arm挺好
就是折腾
利率。
也是从某种程度上来说降低了这种refinance的风险。
【在 a***a 的大作中提到】
: 考虑的是300k以下的贷款，不考虑大额贷款。
: 如果是30y fix的话，好处是稳定。
: 现在对ARM有点想不清楚。有没有这样的可能性：
: 现在选择5or7/1ARM，到时候再refinance成新的5or7/1ARM，这样确保了灵活性和低利率。
: 同时，如果把相应的30年fix贷款在此期间的多付的钱（对于ARM），用来都付本金，也是从某种程度上来说降低了这种refinance的风险。
: 以上只是一点想法，主要是总觉得的不可能在一个地方终老。
: 不知道想的对不对，以上idea仅供大家批评。
: 谢谢
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a***a
发帖数: 524 | 18 不是一般有个5/2/5什么的帮助限制住利率上涨幅度么？
不太懂这个，是不是我理解错了？
低.
【在 b*d 的大作中提到】
: ARM大家担心的就是在几年内的利息涨到很高,像80年代的10%+,虽然出现的可能性很低.
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O*O
发帖数: 2284 | 19 俺贷的就是7/1 ARM, CAP 8
7年后最多涨到8%
【在 a***a 的大作中提到】
: 不是一般有个5/2/5什么的帮助限制住利率上涨幅度么？
: 不太懂这个，是不是我理解错了？
:
: 低.
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a****o
发帖数: 484 | 20 ARM不是也可以refinance吗，在expire之前，如果新的rate低，或者中间出低的rate,
不是可以refinance吗？
【在 O*O 的大作中提到】
: 俺贷的就是7/1 ARM, CAP 8
: 7年后最多涨到8%
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h*******s
发帖数: 3932 | 21 这两个基数不一样，不好这么比。假设你贷款70万，用5年ARM每年省了1%，将近7千。5
年后换新的ARM，涨到和你现在30年固定一样的利率（就是只涨了1%），下一个5年，你
的mortgage没多付利息（如果你前5年每月多付，来match 30年固定的payment的话，还
会少付），而那时候你用cash买国债多赚1%的利息肯定不会赚到每年7千。
你可以接着plug in不同的数字，比如5年后利率涨了5%，达到9%左右，按照流行理论，
那时候你要担忧的是房价可能被腰斩了，赶紧foreclose，那么ARM的人还是赚了～～
如果改成2%，可能没差多少。
如果改成7年内搬家，那么大概怎么算都是ARM赚。
【在 j***b 的大作中提到】
: 利率低的时候还是30年合算。如果以后利率变高了，你用cash买30年国债的利率都会比
: 你的mortgage利率高，所以没有必要在乎arm比30年 fixed利率低多少。
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a***a
发帖数: 524 | 22 就按你这个8%算，按照8%继续付下去，相比于30年fixed，在接下来到第7年（也就是第
14年），总的付款额是相近的。如果refinance的7/1ARM可以到5%（假设正常30年是6到
7%），那么第14年的总付款则比30年fixed少5、6万吧。
就是挺折腾的 ~:P
不过人生不就是在折腾么，要不当初折腾出国干什么。
现在在国内也早就买了房子，弄不好身价就上千万了，吼吼吼。
【在 O*O 的大作中提到】
: 俺贷的就是7/1 ARM, CAP 8
: 7年后最多涨到8%
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j***b
发帖数: 5901 | 23 按你这个流行理论要是发生hyper inflation那房子就1块钱一栋了。一条面包换一座城
市里所有房子。所谓inflation了什么都涨价，就房子贬值。
。5
【在 h*******s 的大作中提到】
: 这两个基数不一样，不好这么比。假设你贷款70万，用5年ARM每年省了1%，将近7千。5
: 年后换新的ARM，涨到和你现在30年固定一样的利率（就是只涨了1%），下一个5年，你
: 的mortgage没多付利息（如果你前5年每月多付，来match 30年固定的payment的话，还
: 会少付），而那时候你用cash买国债多赚1%的利息肯定不会赚到每年7千。
: 你可以接着plug in不同的数字，比如5年后利率涨了5%，达到9%左右，按照流行理论，
: 那时候你要担忧的是房价可能被腰斩了，赶紧foreclose，那么ARM的人还是赚了～～
: 如果改成2%，可能没差多少。
: 如果改成7年内搬家，那么大概怎么算都是ARM赚。
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h*******s
发帖数: 3932 | 24 合着我写那么多，你就看见了那个带讽刺意味的“流行理论”。。
【在 j***b 的大作中提到】
: 按你这个流行理论要是发生hyper inflation那房子就1块钱一栋了。一条面包换一座城
: 市里所有房子。所谓inflation了什么都涨价，就房子贬值。
:
: 。5
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j***b
发帖数: 5901 | 25 你不是基于如果利率涨的多了，房价必跌，于是foreclose么？
很显然30年fix的优势就是防利率涨。你把这个用流行理论一堵，当然是arm合算啊，还用想么。
【在 h*******s 的大作中提到】
: 合着我写那么多，你就看见了那个带讽刺意味的“流行理论”。。
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h*******s
发帖数: 3932 | 26 是，fix就是为了防止利率上去，而且现在的确挺低的（和ARM的差距也不算大），没有
比这一两年lock fixed更好的时机。
但是～～根据第二流行理论，美国就是昨天的日本，所以利率20年上不去，房价也上不
去。。要赌的排队上ARM了。
还用想么。
【在 j***b 的大作中提到】
: 你不是基于如果利率涨的多了，房价必跌，于是foreclose么？
: 很显然30年fix的优势就是防利率涨。你把这个用流行理论一堵，当然是arm合算啊，还用想么。
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a***a
发帖数: 524 | 27 有人评价一下，俺这样算的靠谱么？
【在 a***a 的大作中提到】
: 就按你这个8%算，按照8%继续付下去，相比于30年fixed，在接下来到第7年（也就是第
: 14年），总的付款额是相近的。如果refinance的7/1ARM可以到5%（假设正常30年是6到
: 7%），那么第14年的总付款则比30年fixed少5、6万吧。
: 就是挺折腾的 ~:P
: 不过人生不就是在折腾么，要不当初折腾出国干什么。
: 现在在国内也早就买了房子，弄不好身价就上千万了，吼吼吼。
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j***b
发帖数: 5901 | 28 粗略算了一下。很不靠谱。
【在 a***a 的大作中提到】
: 有人评价一下，俺这样算的靠谱么？
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a***a
发帖数: 524 | 29 您给详细解释一下行么？
谢谢
【在 j***b 的大作中提到】
: 粗略算了一下。很不靠谱。
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O*O
发帖数: 2284 | 30 中国人很少保持贷款30年的
很多都是5-10年内就要换地方，或者换房子
俺选7/1 ARM就是觉得5－7年会卖房
万一不卖，利率又高很多的话
就付清算了
【在 a***a 的大作中提到】
: 就按你这个8%算，按照8%继续付下去，相比于30年fixed，在接下来到第7年（也就是第
: 14年），总的付款额是相近的。如果refinance的7/1ARM可以到5%（假设正常30年是6到
: 7%），那么第14年的总付款则比30年fixed少5、6万吧。
: 就是挺折腾的 ~:P
: 不过人生不就是在折腾么，要不当初折腾出国干什么。
: 现在在国内也早就买了房子，弄不好身价就上千万了，吼吼吼。
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e****y
发帖数: 413 | 31 按照capital market efficient和risk aversion的理论，30yr fix意味着银行要承担
利率波动的风险，任何的风险都要一定的回报来弥补，所以对于贷款者（买房的人来说
)30yr fix的预计利率肯定比5/1高 |
c*****r
发帖数: 81 | 32 for a 300K loan, a 7/1 ARM can save you about $25K after year 7. That saving
would be enough to cover the sales cost of your home and maybe even the
closing cost of the loan you take to buy another home. Problem is you would
have no saving left and the new loan will be at much higher rate.
If you like the home and may stay there long, don't take the ARM because you
will be forced to move or refinance. And if mortgage rate goes up by just 1
%, you still loss out with the refi.
However if you don't think you will stay long, then no question take the ARM
. The yield curve has rarely been this steep, favoring the ARM. |
a***a
发帖数: 524 | 33 请看看我算得这个合理么？谢谢
saving
【在 c*****r 的大作中提到】
: for a 300K loan, a 7/1 ARM can save you about $25K after year 7. That saving
: would be enough to cover the sales cost of your home and maybe even the
: closing cost of the loan you take to buy another home. Problem is you would
: have no saving left and the new loan will be at much higher rate.
: If you like the home and may stay there long, don't take the ARM because you
: will be forced to move or refinance. And if mortgage rate goes up by just 1
: %, you still loss out with the refi.
: However if you don't think you will stay long, then no question take the ARM
: . The yield curve has rarely been this steep, favoring the ARM.
|
a****e
发帖数: 9589 | 34 没有啊，我拿得很轻松
我是从30年转到arm的，考虑到几年后会换房子，如果卖不出去就一次买断。
【在 k******t 的大作中提到】
: 别想了，现在arm管的很严，你有可能都拿不到
:
: 利率。
: 也是从某种程度上来说降低了这种refinance的风险。
|
a***a
发帖数: 524 | 35 那你是第几年换成ARM的？
【在 a****e 的大作中提到】
: 没有啊，我拿得很轻松
: 我是从30年转到arm的，考虑到几年后会换房子，如果卖不出去就一次买断。
|
a***a
发帖数: 524 | 36 有按着你说的这个算了一下，已俺这种纯保守老中的投资方式（就是尽快还清贷款，欠
别人钱不舒服），还是ARM合适，前5、7年富裕闲钱都扔房子里了，到时候剩下的本金
会更少，哪怕利息高了，也不会亏多少（和30年fixed，一直付下来比较）。
。5
还
【在 h*******s 的大作中提到】
: 这两个基数不一样，不好这么比。假设你贷款70万，用5年ARM每年省了1%，将近7千。5
: 年后换新的ARM，涨到和你现在30年固定一样的利率（就是只涨了1%），下一个5年，你
: 的mortgage没多付利息（如果你前5年每月多付，来match 30年固定的payment的话，还
: 会少付），而那时候你用cash买国债多赚1%的利息肯定不会赚到每年7千。
: 你可以接着plug in不同的数字，比如5年后利率涨了5%，达到9%左右，按照流行理论，
: 那时候你要担忧的是房价可能被腰斩了，赶紧foreclose，那么ARM的人还是赚了～～
: 如果改成2%，可能没差多少。
: 如果改成7年内搬家，那么大概怎么算都是ARM赚。
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a****e
发帖数: 9589 | 37 住了1年
【在 a***a 的大作中提到】
: 那你是第几年换成ARM的？
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a***a
发帖数: 524 | 38 那还好，利率损失不多。
【在 a****e 的大作中提到】
: 住了1年
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