D*Z
发帖数: 66 | 1 在做no cost refi的时候，我理解loan broker是用lender给的commission (1% loan
amount?) 去支付客人的closing cost. 但在网上也看到有lender credit一说，是
lender给borrower支付closing cost的。那他们是一样的么？还是说有了lender
credit, broker就不用从自己的commission里面出客人的cost了，或者只出不够的那一
部分？ 还请版上达人指点一二。 |
t***3
发帖数: 778 | 2 那些付Closing Costs钱（包括经纪人收费）都是从银行回扣来的。
银行回扣的多少是取决于利息的，比如某一天$400,000的贷款：
1）如果要当天最低利息3.125%，银行回扣贷款额的1.25%，也就是$5000
2）如果接受高一点的利息3.25%，银行回扣贷款额的1.5%，也就是$6000
3）利息3.375%，回扣贷款额的1.75%，也就是$7000
4）利息3.5%，回扣贷款额的2.0%也就是$8000
假如Closing Costs（个人利息除外）需要$2000，经纪人费用（loan origination fee
）要$4000，总共费用$6000。第一种情况银行回扣只有$5000，不足以抵消总共费用，
所以贷款人要出$1000“Closing Costs”（总共费用$6000 -银行回扣$5000 = $1000）。
情况2），3），4）银行回扣都大于等于总共费用$6000，这些都是“No Closing Costs
, No Fee”贷款。
如果经纪人事先讲好了经纪人费用要$4000，不能改变，情况2），3），4）对经纪人来
讲是一样的，他只能拿$4000，银行多余的回扣也归贷款者。贷款者自己选择2），3）
，4）中的一个。
有些经纪人事先不讲好经纪人费用，只告诉你是“No Closing Costs, No Fee”贷款，
那么
情况2）：利息3.25%，经纪人拿$4000
情况3）：利息3.375%，经纪人拿$5000
情况4）：利息3.5%，经纪人拿$6000 （银行回扣$8000 - Closing Costs $2000 = $
6000）。
可见对经纪人来说最低的利息不是利益最大化。你要不吃亏，要想得到最低利息而且没
有Closing Costs就要多找几家经纪人比较利息。当然那样费时很烦人。
等你确定让某个经纪人做贷款后，有时要一两天后才能从银行锁定利息。由于市场瞬息
万变，等你锁定利息时利息可能改变了。即使利息不变，银行回扣可能随市场改变了。
如果利息升高了或者银行回扣减少了，贷款者要自己承担这个风险。
如果利息降低了，收费固定的经纪人会告诉你要么你拿到更低的利息，要么你得到更多
的银行回扣。有些经纪人可能还是锁定原来的利息（银行回扣更多），把多出的回扣装
自己腰包了。你可能觉得你没有亏，利息还是原来两天前估计的利息。
如果利息没变，但由于市场走低银行的回扣增加了。收费固定的经纪人会把多余的银行
回扣给你。有些经纪人可能把多出的回扣装自己腰包了。你可能根本就不知道这些。
更有甚者，有些不良经纪人擅自修改合同，多拿经纪人费用。
这些说明公开经纪人费用的重要性。事先讲好经纪人费用，不能改变。经纪人要提供锁
定利息时银行的合同拷贝。 |
D*Z
发帖数: 66 | 3 谢谢time3的回答，非常清楚。请问经纪人费用在GFE和HUB里各是哪项，怎么才能算和
经纪人费用事先讲好，有什么文件能证明这个的呢？
还有就是怎么才能知道银行到底给了几个点回扣给broker呢（在lock利率的时候）？这
个信息broker需要disclose么？ |
t***3
发帖数: 778 | 4
文件能证明这个的呢？
经纪人费用在Loan Origination Fee里面。有些银行直接写明Lender Compensation to
经纪人。不幸的是多数经纪人不愿意事先讲好费用，只是含糊其辞"No Closing Costs
No fee"。我遇到个不错的经纪人，是他主动第一天让我签一个Loan Origination Fee
Disclosure，表明他们公司收费公开，以后不改变，同以后锁定的利息及银行回扣无关。
前不久有人介绍某些城市的华人经纪人打广告，愿意把经纪人收费的一半回扣给贷款人
。这也是很不错的business model，能把生意做大。
锁定利息时银行会列出所有具体款项，包括回扣。可以向经纪人索取。这次贷款是银行
直接给我寄了一份拷贝。
【在 D*Z 的大作中提到】
: 谢谢time3的回答，非常清楚。请问经纪人费用在GFE和HUB里各是哪项，怎么才能算和
: 经纪人费用事先讲好，有什么文件能证明这个的呢？
: 还有就是怎么才能知道银行到底给了几个点回扣给broker呢（在lock利率的时候）？这
: 个信息broker需要disclose么？
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f*****u
发帖数: 729 | 5 broker从lender拿的commission是固定的, 比如lender rebate是$8000, broker
commission是$4000,那broker只能拿到$4000,多出来的4000钱broker是拿不到的，而且
新的规定下，lender也不会让为了多拿rebate而锁高利率.
HUD里的origination fee就是broker的commission + lender fee. |
t***3
发帖数: 778 | 6 如果是这样就好了。但是时常还听说经纪人搞鬼的事。
【在 f*****u 的大作中提到】
: broker从lender拿的commission是固定的, 比如lender rebate是$8000, broker
: commission是$4000,那broker只能拿到$4000,多出来的4000钱broker是拿不到的，而且
: 新的规定下，lender也不会让为了多拿rebate而锁高利率.
: HUD里的origination fee就是broker的commission + lender fee.
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D*Z
发帖数: 66 | 7 如果是这样的话，假设closing cost是2800的话，除去commission4000, 剩下的1200归
谁呢？
borrower会知道lender rebate的具体数目么（ie 8000 在这个例子中）？thx
【在 f*****u 的大作中提到】
: broker从lender拿的commission是固定的, 比如lender rebate是$8000, broker
: commission是$4000,那broker只能拿到$4000,多出来的4000钱broker是拿不到的，而且
: 新的规定下，lender也不会让为了多拿rebate而锁高利率.
: HUD里的origination fee就是broker的commission + lender fee.
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f*****u
发帖数: 729 | 8 剩下的$1200会用来付borrower的interest,如果有impound account，会放入impound
account里，所以在新的规定下，个人认为做impound account比较合算。
【在 D*Z 的大作中提到】
: 如果是这样的话，假设closing cost是2800的话，除去commission4000, 剩下的1200归
: 谁呢？
: borrower会知道lender rebate的具体数目么（ie 8000 在这个例子中）？thx
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t***3
发帖数: 778 | 9 刚开始银行也说要impound account，后来看我以前没有，从来没有迟交每月付款，银
行就懒得搞了。多出来的$600+用来抵消Closing时的一个月利息。
【在 f*****u 的大作中提到】
: 剩下的$1200会用来付borrower的interest,如果有impound account，会放入impound
: account里，所以在新的规定下，个人认为做impound account比较合算。
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D*Z
发帖数: 66 | 10 那经纪人费用到底大概是怎么个范围？ $4000左右？马上就要和我们的broker谈了，想
大概有个底。 |
t***3
发帖数: 778 | 11 每个经纪人收费标准不一样，要同当地的比较。比较常见的是贷款额的1%，4-5千封顶
。有些华人收费低一些，把经纪人费用回扣一部分给贷款人。
【在 D*Z 的大作中提到】
: 那经纪人费用到底大概是怎么个范围？ $4000左右？马上就要和我们的broker谈了，想
: 大概有个底。
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