r*******y
发帖数: 835 | 1 新房，Builder送5000 Closing费,前提是用他家指定的公司做。合同已签。昨天刚收到
寄回来的good faith estimate，发现利率4%， 30年。整个closing fee要9000刀。
跟一些broker咨询了下，打算换成自己找的贷款公司做。问题是房子要在5个月后盖好
，目前自己找贷款公司也无法锁定利率到closing。还有朋友建议给builder谈一下，比
如少要点closing fee，但是自己找贷款公司，不知道这个是否可行，主要是考虑合同
已签。
实在不行，就放弃这5000刀closing fee，自己另找贷款公司。还是那个问题，合同已
签，是否还可以这么做。
请支招。谢谢！！！ |
x********h
发帖数: 83 | 2 当然可以用其它贷款公司。你签的是盖房合同，不是贷款合同。
大部分贷款公司可以对新房做一年的lock，不过要交一些deposit。建议问清楚你的贷
款agent
【在 r*******y 的大作中提到】
: 新房，Builder送5000 Closing费,前提是用他家指定的公司做。合同已签。昨天刚收到
: 寄回来的good faith estimate，发现利率4%， 30年。整个closing fee要9000刀。
: 跟一些broker咨询了下，打算换成自己找的贷款公司做。问题是房子要在5个月后盖好
: ，目前自己找贷款公司也无法锁定利率到closing。还有朋友建议给builder谈一下，比
: 如少要点closing fee，但是自己找贷款公司，不知道这个是否可行，主要是考虑合同
: 已签。
: 实在不行，就放弃这5000刀closing fee，自己另找贷款公司。还是那个问题，合同已
: 签，是否还可以这么做。
: 请支招。谢谢！！！
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r*******y
发帖数: 835 | 3 我找了这边比较有名的经纪人，告诉我最长能锁3个月。
你提的这个是不是对身份有要求。
谢谢！
【在 x********h 的大作中提到】
: 当然可以用其它贷款公司。你签的是盖房合同，不是贷款合同。
: 大部分贷款公司可以对新房做一年的lock，不过要交一些deposit。建议问清楚你的贷
: 款agent
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x********h
发帖数: 83 | 4 https://www.wellsfargo.com/mortgage/loan-programs/construction-loans
应该对身份没有要求
【在 r*******y 的大作中提到】
: 我找了这边比较有名的经纪人，告诉我最长能锁3个月。
: 你提的这个是不是对身份有要求。
: 谢谢！
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r*******y
发帖数: 835 | 5 多谢！我需要跟broker详细谈一下。
不过也许我们这边不适用？找的这个broker大家都在用，很有经验的一个人。再去谈谈
看。
【在 x********h 的大作中提到】
: https://www.wellsfargo.com/mortgage/loan-programs/construction-loans
: 应该对身份没有要求
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n*******9
发帖数: 3244 | 6 the key is lock for at least 5 months. check with other lenders and see who
can do that with rate equal or better than 4%.
【在 r*******y 的大作中提到】
: 新房，Builder送5000 Closing费,前提是用他家指定的公司做。合同已签。昨天刚收到
: 寄回来的good faith estimate，发现利率4%， 30年。整个closing fee要9000刀。
: 跟一些broker咨询了下，打算换成自己找的贷款公司做。问题是房子要在5个月后盖好
: ，目前自己找贷款公司也无法锁定利率到closing。还有朋友建议给builder谈一下，比
: 如少要点closing fee，但是自己找贷款公司，不知道这个是否可行，主要是考虑合同
: 已签。
: 实在不行，就放弃这5000刀closing fee，自己另找贷款公司。还是那个问题，合同已
: 签，是否还可以这么做。
: 请支招。谢谢！！！
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r*******y
发帖数: 835 | 7 Thanks for your inputs! Will try again.
who
【在 n*******9 的大作中提到】
: the key is lock for at least 5 months. check with other lenders and see who
: can do that with rate equal or better than 4%.
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K**W
发帖数: 6346 | 8 1.当然你可以自己找贷款公司。
2.如果你使用建筑商的贷款公司的话，他们会让你叫一定的押金后开始建房，待房子建
好以后再closing.
如果你选用自己的贷款的话， 建筑商会要求你先closing你的贷款， 就是等你的钱到
位以后，再开始建房。
3.这种贷款叫construction loan,因为没有现成的房子做抵押，所以一般的代理都做不
了这种贷款。
4.一般情况下， 你可以在closing以后马上re-f.
不过， 你的合同已签不知道是什么情况， 就是说不知道你的合同是什么具体条款。 |
o*****p
发帖数: 5952 | 9 作为whole sale broker ，很难锁5 个月。
问—下retail bank.
【在 r*******y 的大作中提到】
: 新房，Builder送5000 Closing费,前提是用他家指定的公司做。合同已签。昨天刚收到
: 寄回来的good faith estimate，发现利率4%， 30年。整个closing fee要9000刀。
: 跟一些broker咨询了下，打算换成自己找的贷款公司做。问题是房子要在5个月后盖好
: ，目前自己找贷款公司也无法锁定利率到closing。还有朋友建议给builder谈一下，比
: 如少要点closing fee，但是自己找贷款公司，不知道这个是否可行，主要是考虑合同
: 已签。
: 实在不行，就放弃这5000刀closing fee，自己另找贷款公司。还是那个问题，合同已
: 签，是否还可以这么做。
: 请支招。谢谢！！！
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r*******y
发帖数: 835 | 10 多谢建议！
关于2，是这样的。先付一点，然后逐渐在closing前付清。如果自己找贷款公司，最大
的问题是我得到的答复最长能锁定3个月，而房子的建筑周期最快是3个月。另外，不知
道自己找的贷款公司是否能把整个settlement fee做得显著低于建筑商指定的公司。比
方说，建筑商送5000 closing fee，但是整个settlement 要9000刀，加4%利率。如果
自己找的公司给地利率，并且整个settlement fee能做得显著低于9000，理论上是合算
的。问题就在于利率的锁定不能等到房子建完，不知道利率的未来半年内的走势。
签的合同就是卖房合同。不是贷款合同。
【在 K**W 的大作中提到】
: 1.当然你可以自己找贷款公司。
: 2.如果你使用建筑商的贷款公司的话，他们会让你叫一定的押金后开始建房，待房子建
: 好以后再closing.
: 如果你选用自己的贷款的话， 建筑商会要求你先closing你的贷款， 就是等你的钱到
: 位以后，再开始建房。
: 3.这种贷款叫construction loan,因为没有现成的房子做抵押，所以一般的代理都做不
: 了这种贷款。
: 4.一般情况下， 你可以在closing以后马上re-f.
: 不过， 你的合同已签不知道是什么情况， 就是说不知道你的合同是什么具体条款。
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K**W
发帖数: 6346 | 11 这个锁定三个月和建好要三个月不是指同一个三个月。这儿的不同是，如果自已贷款公
司的话，你必须今天贷款签好，明天建筑商才开始建房。
也就是说，如果是你自已的贷款公司的话，建筑商一般是不会先盖房，等盖好以后再和
你closing.
一句话，建筑商的贷款公司的话，你先交两万，明天就动工，完工后交清。
如果自己贷款，那么先交清五十万，然后动工。
【在 r*******y 的大作中提到】
: 多谢建议！
: 关于2，是这样的。先付一点，然后逐渐在closing前付清。如果自己找贷款公司，最大
: 的问题是我得到的答复最长能锁定3个月，而房子的建筑周期最快是3个月。另外，不知
: 道自己找的贷款公司是否能把整个settlement fee做得显著低于建筑商指定的公司。比
: 方说，建筑商送5000 closing fee，但是整个settlement 要9000刀，加4%利率。如果
: 自己找的公司给地利率，并且整个settlement fee能做得显著低于9000，理论上是合算
: 的。问题就在于利率的锁定不能等到房子建完，不知道利率的未来半年内的走势。
: 签的合同就是卖房合同。不是贷款合同。
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r*******y
发帖数: 835 | 12 恩。谢谢！你讲的非常清楚了。
问题就在这儿。即使我能得到3个月的锁定，也不能保证建筑商就能正好3个月内建完。
所以这个时间周期不能保证啊。到时建筑商指定的贷款公司能够锁定6个月，但是目前
给我的利率是4%，远高于市场目前水平。
【在 K**W 的大作中提到】
: 这个锁定三个月和建好要三个月不是指同一个三个月。这儿的不同是，如果自已贷款公
: 司的话，你必须今天贷款签好，明天建筑商才开始建房。
: 也就是说，如果是你自已的贷款公司的话，建筑商一般是不会先盖房，等盖好以后再和
: 你closing.
: 一句话，建筑商的贷款公司的话，你先交两万，明天就动工，完工后交清。
: 如果自己贷款，那么先交清五十万，然后动工。
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b********2
发帖数: 5191 | 13 现在已经不需要先交deposit再动工了吧. 至少加州是不需要的. 房子开卖的时候frame
已经都起来了.
关键是您现在对四个月以后的利率走势的预测. 您如果认为到时会涨过4%, 可以现在
lock, 不然就先等等. |
s******n
发帖数: 3946 | 14 问题是为什么要现在提前6个月锁定，是builder合同上规定的么？为什么不能等快造完
前一个月锁定？ |
s*********g
发帖数: 940 | 15 我们算过，其实用builder指定的lender唯一好处就是close的时候会稍微smooth一些。
问题会少一点，因为他们合作很多。但就价钱和rate方面，绝对没有优势。就算加了
builder给的closing credit，closing cost估计还是和外面别的broker给的差不多，
甚至更贵。
方便是有的。我们最后选用的是builder prefered。他们的rate不是最好，closing
cost和别人quote的要高出很多，但是加上builder credit后，就和别人差不多了。我
们本来锁了30天，也是在builder 承诺了一定能close的情况下锁的。结果现在需要晚
差不多两周才能close。因为是builder preferred lender，所以builder 出面和
lender交涉。让lender把lock的rate延迟到closing为止。如果是外面的lender，估计
就没有那么好说话了。
【在 r*******y 的大作中提到】
: 新房，Builder送5000 Closing费,前提是用他家指定的公司做。合同已签。昨天刚收到
: 寄回来的good faith estimate，发现利率4%， 30年。整个closing fee要9000刀。
: 跟一些broker咨询了下，打算换成自己找的贷款公司做。问题是房子要在5个月后盖好
: ，目前自己找贷款公司也无法锁定利率到closing。还有朋友建议给builder谈一下，比
: 如少要点closing fee，但是自己找贷款公司，不知道这个是否可行，主要是考虑合同
: 已签。
: 实在不行，就放弃这5000刀closing fee，自己另找贷款公司。还是那个问题，合同已
: 签，是否还可以这么做。
: 请支招。谢谢！！！
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K**W
发帖数: 6346 | 16 赫赫，我觉得我讲清楚了，可显然您没有完全明白我的意思。
我知道你现在担心的是，比如你自己找到一个贷款锁定到7月1号，但是担心建筑商是否
能够在7月1日按期交房，是不？
据我知道的情况，你这个担心没有意义，因为这种冲突不会发生。因为，如果是你自己
的贷款公司的话，在钱没有完全到位之前，他是不会动工的。也就是说，如果你要７月
１号才能签你的贷款（也就是说把钱给建筑商），那么建筑商也会在７月１日才开始动
工修建你的房子。当然，他不能保证在１０月１日交房，而且，而且这个也是条款里面
写的很清楚的， 就是不能保证具体哪一个日子叫付。但这个时候已经没有关系了。
而建筑公司自己的贷款公司的话， 你今天签好购房合同和贷款意向，交上押金，明天
就可以开始动工了。
当然这个地方存在着colsing的时间问题。比如你说的这个４％锁定。事实上，这个应
该不是实际交付的利率，这只是一个意象书，真正的利率，什么时候锁定，必须要听建
筑进度。一般来说，在drywall装好以后，建州上会告诉你一个准确的交付时间，然后
你就可以与他的贷款公司来锁定利率了。
因此，这个利率，在很大程度没有太多的选择余地。
如果最后的交付时间出现一些变动，建筑商也会和他的贷款商协商的。
【在 r*******y 的大作中提到】
: 恩。谢谢！你讲的非常清楚了。
: 问题就在这儿。即使我能得到3个月的锁定，也不能保证建筑商就能正好3个月内建完。
: 所以这个时间周期不能保证啊。到时建筑商指定的贷款公司能够锁定6个月，但是目前
: 给我的利率是4%，远高于市场目前水平。
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r*******y
发帖数: 835 | 17 谢谢！这边是要交部分定金再动工的。
您说的利率走势也是我担心的问题，目前不可预知。所以纠结中。
frame
【在 b********2 的大作中提到】
: 现在已经不需要先交deposit再动工了吧. 至少加州是不需要的. 房子开卖的时候frame
: 已经都起来了.
: 关键是您现在对四个月以后的利率走势的预测. 您如果认为到时会涨过4%, 可以现在
: lock, 不然就先等等.
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r*******y
发帖数: 835 | 18 按照建筑商的说法，这个是他们的一个优惠。这个建筑商的盖房周期是3-4个月，所以
给锁定6个月是他们认为利率一直在涨，因此提前锁定就是个优惠了。并不是必须现在
要锁定，目前还在贷款审批阶段。这个建筑商指定贷款公司的说法是要在closing前45
天或更早锁定。
【在 s******n 的大作中提到】
: 问题是为什么要现在提前6个月锁定，是builder合同上规定的么？为什么不能等快造完
: 前一个月锁定？
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r*******y
发帖数: 835 | 19 多谢！抱歉，现在明白了。
其实各有利弊，只能是自己在两者间做个选择。目前的市场也不好预测，尤其利率的走
势和程度。
【在 K**W 的大作中提到】
: 赫赫，我觉得我讲清楚了，可显然您没有完全明白我的意思。
: 我知道你现在担心的是，比如你自己找到一个贷款锁定到7月1号，但是担心建筑商是否
: 能够在7月1日按期交房，是不？
: 据我知道的情况，你这个担心没有意义，因为这种冲突不会发生。因为，如果是你自己
: 的贷款公司的话，在钱没有完全到位之前，他是不会动工的。也就是说，如果你要７月
: １号才能签你的贷款（也就是说把钱给建筑商），那么建筑商也会在７月１日才开始动
: 工修建你的房子。当然，他不能保证在１０月１日交房，而且，而且这个也是条款里面
: 写的很清楚的， 就是不能保证具体哪一个日子叫付。但这个时候已经没有关系了。
: 而建筑公司自己的贷款公司的话， 你今天签好购房合同和贷款意向，交上押金，明天
: 就可以开始动工了。
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G***s
发帖数: 10030 | 20 4%应该只是现在的，你close的时候还会变的，而且你如果不要这5K，用哪个lender都
行的 |
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z*****1
发帖数: 2210 | 21 我们的用哪个lengder都行，都是交1500定金就开工了，怎么KKWW一直在说钱到了才开
工呀？估计不同的地方不一样。 |
r*******y
发帖数: 835 | 22 还有个问题请教KKWW，
您说的最后一条，一般情况下可以在closing以后马上re-f.这个是全美市场通用的吧，
还是只在特点的地区。谢谢！
刚刚想起来，贷款合同里面有一项是承诺closing后120天内不能进行refinance.奶奶的
不过我还没有签贷款合同。
【在 K**W 的大作中提到】
: 1.当然你可以自己找贷款公司。
: 2.如果你使用建筑商的贷款公司的话，他们会让你叫一定的押金后开始建房，待房子建
: 好以后再closing.
: 如果你选用自己的贷款的话， 建筑商会要求你先closing你的贷款， 就是等你的钱到
: 位以后，再开始建房。
: 3.这种贷款叫construction loan,因为没有现成的房子做抵押，所以一般的代理都做不
: 了这种贷款。
: 4.一般情况下， 你可以在closing以后马上re-f.
: 不过， 你的合同已签不知道是什么情况， 就是说不知道你的合同是什么具体条款。
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K**W
发帖数: 6346 | 23 这个当然，不同的地方也许会不一样， 我只是挑我知道和经历过的来说， 不是国务院
条例啊， 呵呵。其是我在前面已经说了“不知道你的合同是什么具体条款”“据我知
道的情况”。。
不过， 对于同一套房子，在同时开工同时closing的情况下，是否采用他们自己的贷款
公司，对于建筑商来说，存在着3～5000刀左右的利润差别， 其中包括他们要提前垫付
建筑材料。
因此，除非是建筑商在促销，或者是还在别的地方有什么猫腻， 否则，一般情况下，
并不是用哪个lengder都行的， 因为这两者存在的明显的利润差别。
天下没有免费的午餐， 你能想得到的明显省钱的地方，建筑商早就想好对策了。
当然， 回到前面的话，我只是挑我知道和经历过的来说，估计不同的地方不一样。
【在 z*****1 的大作中提到】
: 我们的用哪个lengder都行，都是交1500定金就开工了，怎么KKWW一直在说钱到了才开
: 工呀？估计不同的地方不一样。
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K**W
发帖数: 6346 | 24 首先免责声明，不同的地方情况也许会不一样， 我只是挑我知道和经历过的来说， 不
是国务院条例啊。
不过， 这个是否可以后马上re-f，还真是不同贷款不一样， 呵呵，有些可以，有些不
行，具体情况而定，你已经看到了，你的要至少120天。具体条款要到最好签的时候才
知道。
其实，你应该仔细看一下你签的购房条款， 特别是贷款那个章节， 对于怎么贷款，应
该是说的很清楚的。
按我的理解， 你的情况应该是签了购房合同，交了押金，里面选定的是建筑商的贷款
公司， 然后该贷款公司给了你GF，列出了closing费用和利率4％。 接下来的就是房子
开工，到时候closing。 你现在可以选择6个月锁定4％，还是等到某个具体的时候再锁
定利率。
你现在觉得这个4％太高了，你问了别的贷款公司，觉得别的贷款更好，但是只能锁定3
个月，可是你又不确定是否能够按时交房closing。
根据我的经历和理解来说，你的这些担心都是经历没有必要的。
首先， 你已经签了购房合同了，而其中贷款条款是主要的一项，那么，法律上讲，你
现在已经选定了这个贷款公司， 你别无选择，（除非如下毁约）， 你现在唯一可以选
择的就是选现在锁定6个月还是等到时候再说。在现有合同内，你不存在“等快要建完
了再找一家更好利率公司来closing”的选择。
但是， 你可以现在毁约， 就是说如果你现在告诉建筑商， 你觉得他们的4％太高了，
你能找到更好的， 那么，也就是说你要毁约，那么建筑商会马上终止目前你签的这个
合同，而且马上停止建房。建筑商会和你签订一份新的合同， 表明你用自己的贷款，
他们会要求constrction loan，而且， 他们要等你closing你的贷款以后再动工修建。
也就是说你什么时候签贷款合同， 他们什么才动工， 他们不会给你垫付材料费用的。
当然， 你为了尽快要房子动工， 你也会尽快签订贷款合同的， 比如明天就签贷款。
但是， 他们不能保证在3个月或者4个月之类交房， 这个是行业规矩， 因为天气原因
等等，交房确切日期是等装好drywall以后确认。
在这里面， 你现在能够权衡的就是， 就是你是否觉得最近几天的利率特别的好，以至
于你愿意放弃建筑商出的closing费， 同时还承担那些不能按时closing产生的其他费
用， 那么你就马上和建筑商说， 马上行动。否则， 你没有太多的选择。
还有， 务必和那些别的贷款经纪人问清楚， 你要的是constrction loan， 而不是
purchase loan。这两种是不一样的，前者没有现成的房子做抵押， 而且要提前付款。
这两种利率是不一样的。我问过四个人， 第一次回到都说好， 等最后的时候， 都说
他们做不了这种贷款。只有一家银行可以做， 我给他看了我的closingfee， 他说，他
们能够利率底0.125， 费用少一点， 但是根本不可能弥补建筑商不出closingfee的差
价，因此， 他建议我还是用他们的。
我自己的经历， 我的建筑商贷款利率只比其他的高了0.125， 实际支出上我还稍赢。
再次申明，不同的地方情况也许会不一样， 我只是挑我知道和经历过的来说。
关键的一点，要和你的建筑商讲清楚问清楚， 具体情况具体分析。
【在 r*******y 的大作中提到】
: 还有个问题请教KKWW，
: 您说的最后一条，一般情况下可以在closing以后马上re-f.这个是全美市场通用的吧，
: 还是只在特点的地区。谢谢！
: 刚刚想起来，贷款合同里面有一项是承诺closing后120天内不能进行refinance.奶奶的
: 不过我还没有签贷款合同。
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r*******y
发帖数: 835 | 25 非常感谢如此详尽的分析和建议！！！
我又仔细研读了贷款合同。首先我签的买房合同对贷款公司没有强制性要求，另外在这
个贷款合同里面也明确提出我可以选择别的家进行比较，当然前提是没有赞助的5000
closing fee.
另外这4%是这样得到的：目前市场60天内的利率+0.25%=4%。也就是说锁定的前提是要
加0.25%，这样推算这家公司用的市场利率是3.75%。这个也是他们的策略，给自己事先
提高一个空间，将来有所缓冲。所谓无商不奸是真言，呵呵。另外，还有一个优惠就是
现在签合同锁定利率后，在closing前的45天内如果市场利率降低了，我可以要求按低
利率close，当然只有一次机会。我个人分析他们之所以敢有这么个条款，很可能是他
们自己分析目前市场的利率只升不降。还有在贷款合同里面提到，我如果想要更低的利
率，那么closing fee要增加。又是一个平衡在里面，又是充分体现了商家的算计。
这样综合考虑下来，也许用他们的贷款也不是很差的选择。下周再跟我找的broker咨询
一下做决定。
最后贷款合同里面还有一项是关于escrow account deposit.提到如果买新房，房子是
在当年的一月份之后建好的，那么该年的escrow 费用（tax, insurance etc.)是根据
unimproved value进行评估的.从第二年开始，要变为用improved value进行评估，所
以escrow account deposit会有大幅度增加（significant increase).这种情况大家都
遇到过吗？
谢谢！
【在 K**W 的大作中提到】
: 首先免责声明，不同的地方情况也许会不一样， 我只是挑我知道和经历过的来说， 不
: 是国务院条例啊。
: 不过， 这个是否可以后马上re-f，还真是不同贷款不一样， 呵呵，有些可以，有些不
: 行，具体情况而定，你已经看到了，你的要至少120天。具体条款要到最好签的时候才
: 知道。
: 其实，你应该仔细看一下你签的购房条款， 特别是贷款那个章节， 对于怎么贷款，应
: 该是说的很清楚的。
: 按我的理解， 你的情况应该是签了购房合同，交了押金，里面选定的是建筑商的贷款
: 公司， 然后该贷款公司给了你GF，列出了closing费用和利率4％。 接下来的就是房子
: 开工，到时候closing。 你现在可以选择6个月锁定4％，还是等到某个具体的时候再锁
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r*******y
发帖数: 835 | 26 更新一下进展。
跟builder mortgage公司重新谈了一下，降了一点。最终给3.625%的利率，然后加0.25
%进行6个月锁定。这样最终的利率是3.875%。考虑到建筑商出5000刀的closing fee，
自己实际支付剩余的4000，也是不错的选择。毕竟20几万的房子closing fee一般都要
至少6000刀左右。不折腾了。
多谢版上各位朋友的建议。 |
p****j
发帖数: 4762 | 27 我这里的房子也不是必须贷款才开始建的，只需要看个pre-approval然后缴定金就可以
开工了。 |
