x*********o 发帖数: 68 | 1 贷款的时候,lender说这个unit的seller拥有超过整个building 10%的units.(比如说
50个units,这个seller就有6个)因此有商业倾向,所以没法贷款给我。
请问这种情况常见吗?
是不是这种贷款比较难贷,而且利率比较高呢?
谢谢 |
r******d 发帖数: 1879 | 2 This is the first thing you need to confirm when you try to purchase the
property with HOA. Any community with 10% units owned by one single party
will not be eligible to get the loan.
Regardless rate, I dont think any lender can offer the loan to you unless
this is your primary property and the lender doesn't require the condo/PUD
questionares, which you might have slim chance to pass.
【在 x*********o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 贷款的时候,lender说这个unit的seller拥有超过整个building 10%的units.(比如说 : 50个units,这个seller就有6个)因此有商业倾向,所以没法贷款给我。 : 请问这种情况常见吗? : 是不是这种贷款比较难贷,而且利率比较高呢? : 谢谢
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b********3 发帖数: 994 | 3 如果seller是builder或者是sponsor,问题不大;如果是私人或者机构投资者,那就是
问题,只能找不用两房warrant的lender了。Risk Management的角度来看,一个问题就
是这样的market value有被manipulate的可能。 |
x*********o 发帖数: 68 | 4 是不是到时候卖的时候,或者refinance的时候会出问题? |
x*********o 发帖数: 68 | 5 是不是到时候卖的时候,或者refinance的时候会出问题? |
I******D 发帖数: 256 | 6 是的。你卖房子的时候,如果这个问题仍然存在, 那么将来的buyer会面对你今天正在
面对的问题。做 refinance 一样, 绝大部分银行都不会批准。你可以问问看这种情况
出现多久了, 另外,有些condo assocation 的 bylaws禁止这种状况出现,你可以查
一下他们bylaws.
我们有portfolio lender 能做这种贷款,利率稍高。如果你有兴趣,可以站短。谢谢。
【在 x*********o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 是不是到时候卖的时候,或者refinance的时候会出问题?
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x*********o 发帖数: 68 | 7 谢谢你们的分析,其实buyer agent可能早就知道这种情况,只是没有告诉我,发现我
的贷款方不愿意贷款才找新lender的。而且那个新的lender刚开始说的利率很便宜。。
后来又说要查了我的信用记录后才能告诉具体利率。。。好复杂啊。。 |
p******y 发帖数: 3523 | 8 估计大厦里的其他人也很难贷到款了,大部分lender会要求no more than 10% of
units may be owned by one investor.
lender是认为这个condo不合格,不是LZ的问题。如果saler只有5个units都好办了,6
个就over 10%了。 |
I******s 发帖数: 223 | 9 您要买的是一个Non Warrantable Condo,就是这个贷款不能卖给Fannie Mae 或者
Freddie Mac。一个Condo要Warrantable, 需要满足不少条件, 只要一个条件不满足
, 这个Condo就是Non Warrantable 的,您所说的一个Entity 不能拥有超过10%的Unit
只是这些条件中的一个。有经验的Loan Officer在Condo贷款的情况下, 首先要判断
的就是这个Condo是不是Warrantable的。如果是Non Warrantable Condo, 一般Lender
是不做的, 因为它们绝大部分贷款都会卖给Fannie Mae 或者Freddie Mac。很多
Portfolio Lender (自己持有贷款不卖掉的lender)也不做, 因为Non Warrantable
Condo风险较大, 只有少数Portfolio Lender 会做,利率也会相对较高。在这种情况
下找一个有经验的Loan Officer 尤其重要。 |
x*********o 发帖数: 68 | 10 谢谢详细的解释。
是不是利率一定会超过当前的水平(比如说3.5%(15年) 4.5%(30年))很多呢?
那再卖的风险就是,未来的买家需要20%down payment. 限制了客源。
在refinance的风险就是得不到refinance? |
I******s 发帖数: 223 | 11 Portfolio lender 的利率是自己定的, 所以没有什么固定的标准。 现在我们能做non
warrantable condo的portfolio lender 只offer ARM产品,7 年ARM的利率现在是5%
左右。如果希望了解ARM产品请参考我俱乐部的这个帖子。http://www.mitbbs.com/clubarticle1/MortgageFAQ/31102433_0_1.html
再卖的风险就是你的买家也需要找做non warrantable condo的Portfolio lender 贷款
,所以贷款比较难找,down payment 要求一般也是如你所说20%以上。refinance 的时
候也需要找能做non warrantable condo的portfolio lender,利率不一定那么
favorable, 产品不一定那么全。
如果你的这个single entity拥有超过10%的unit是唯一的让这个project 成为non
warrantable condo的条件。随着unit的卖出, 这个condo很可能就是warrantable
condo了, 那时候贷款就容易很多了。 |