t*****n 发帖数: 49 | 1 税前 120000, 比较稳定, 家庭 带2个孩子
准备买50万房子,首付10万,按现在3%年利率算,估计每月剩下3000左右撑吗 (有应急
支出,孩子不需要daycare)?
还有算的对嘛? 能够贷到款吗?
1. Tax deductible items
贷款利息: 12,000 = 400,000 * 0.03 (按照第一年算,以后减少不过工资也
涨)
Property tax: 10,000 = 500,000 * 0.02
retirement & pension: 12,000 (按照 10%)
2. Tax: 20,575
taxable income = 86,000 = 120,000 - 利息 - Property tax - retirement &
Pension
Federal tax (2015 rate): 13,088 = 10312.5+0.25*(86,000-74900)
State tax : 6000 = 120,000 * 0.05 (suppose 5% flat rate)
city tax: 1800 = 120,000 * 0.015 (flat 1.5%)
Medicare tax: 1200 = 120,000 * 0.0125 ( no SSN tax for faculties)
3. After tax income: 99,425
4, 固定支出
Mortgage: 33,168
Property tax: 10,000
HOA: 1,000
Pension: 12,000
Medical: 3,000
车贷: 4000
房保险: 1000
5. 剩余: 35,257/年 = 2,938/月
6. DTI: 40.97% = ( mortgage + property tax + HOA + 车贷 + 房保险)/ 税前
收入 |
b*****1 发帖数: 1731 | 2 你税后收入接近10万了,你那里税收那么低?
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 税前 120000, 比较稳定, 家庭 带2个孩子 : 准备买50万房子,首付10万,按现在3%年利率算,估计每月剩下3000左右撑吗 (有应急 : 支出,孩子不需要daycare)? : 还有算的对嘛? 能够贷到款吗? : 1. Tax deductible items : 贷款利息: 12,000 = 400,000 * 0.03 (按照第一年算,以后减少不过工资也 : 涨) : Property tax: 10,000 = 500,000 * 0.02 : retirement & pension: 12,000 (按照 10%) : 2. Tax: 20,575
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t*****n 发帖数: 49 | 3 税不低啊,不过是抵扣了利息, property tax以后的
【在 b*****1 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 你税后收入接近10万了,你那里税收那么低?
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h*e 发帖数: 10233 | |
h*****g 发帖数: 1327 | 5
我是觉得有点撑,一个月生活、教育方面只剩下不到3000
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 税前 120000, 比较稳定, 家庭 带2个孩子 : 准备买50万房子,首付10万,按现在3%年利率算,估计每月剩下3000左右撑吗 (有应急 : 支出,孩子不需要daycare)? : 还有算的对嘛? 能够贷到款吗? : 1. Tax deductible items : 贷款利息: 12,000 = 400,000 * 0.03 (按照第一年算,以后减少不过工资也 : 涨) : Property tax: 10,000 = 500,000 * 0.02 : retirement & pension: 12,000 (按照 10%) : 2. Tax: 20,575
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t*****n 发帖数: 49 | 6 谢谢,你估计一个月剩下多少算不撑? 不考虑应急费用,没有daycare
【在 h*****g 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : : 我是觉得有点撑,一个月生活、教育方面只剩下不到3000
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r*****p 发帖数: 1964 | |
L**i 发帖数: 22365 | 8 hoa 1000?每月不到100?
town house都比这高,更不要说sfh |
t*****n 发帖数: 49 | 9 是的,我查redfin 和 Zillow 上面了,一般房子一个月50左右,我这是算多预算了
【在 L**i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : hoa 1000?每月不到100? : town house都比这高,更不要说sfh
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h*****g 发帖数: 1327 | 10
我们这里每个月的HOA是single house比town house便宜,town house外面的割草由HOA
处理
【在 L**i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : hoa 1000?每月不到100? : town house都比这高,更不要说sfh
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w*****m 发帖数: 20421 | 11 15年你不可能每月剩那么多钱,2个孩子花钱的地方多的是
这种情况应该是月光族,每年想回国一次都难 |
t*****n 发帖数: 49 | 12 是肯定每个月都抬头看月亮,没想存款,只是不知能能不能熬过前3到4年
【在 w*****m 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 15年你不可能每月剩那么多钱,2个孩子花钱的地方多的是 : 这种情况应该是月光族,每年想回国一次都难
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L**i 发帖数: 22365 | 13 哪里?这么便宜
偶们这townhouse大概都得100-200
sfh的话200起,还可能年年涨
费用不叫hoa,叫association fee......
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 是的,我查redfin 和 Zillow 上面了,一般房子一个月50左右,我这是算多预算了
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w*****m 发帖数: 20421 | 14 是不是上学上多了,不苦逼难受啊,银行给你贷款
你可以舒舒服服地过30年,何必咬着牙去还贷款
还完你就可以卷铺盖回国了?生活是每一天都实实在在的
何必委屈自己15年,难道就是怕银行赚你点利息?
你以为前几年紧张,后来就不紧张了,后面INTEREST少了
你的DEDUCTION也少了,万一碰到LAYOFF,你死得
更难看
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 是肯定每个月都抬头看月亮,没想存款,只是不知能能不能熬过前3到4年
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l*****7 发帖数: 2844 | |
t*****n 发帖数: 49 | 16 不过你也许是对的,30年更加稳妥一些。
Layoff到时不担心,faculty职位还是很稳定的。
【在 w*****m 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 是不是上学上多了,不苦逼难受啊,银行给你贷款 : 你可以舒舒服服地过30年,何必咬着牙去还贷款 : 还完你就可以卷铺盖回国了?生活是每一天都实实在在的 : 何必委屈自己15年,难道就是怕银行赚你点利息? : 你以为前几年紧张,后来就不紧张了,后面INTEREST少了 : 你的DEDUCTION也少了,万一碰到LAYOFF,你死得 : 更难看
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c*********7 发帖数: 19373 | 17 房子本身的日常开销也不少,如果加上水电煤气网络电话,看病,回国,出去玩,修房子,弄
草坪的乱七八糟开销,孩子课外辅导,你的余钱不算多.贷30年可能生活质量会有一个大
的提高. |
t*****n 发帖数: 49 | 18 是的,谢谢你的建议,我应该考虑30年的
【在 c*********7 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房子本身的日常开销也不少,如果加上水电煤气网络电话,看病,回国,出去玩,修房子,弄 : 草坪的乱七八糟开销,孩子课外辅导,你的余钱不算多.贷30年可能生活质量会有一个大 : 的提高.
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t*****n 发帖数: 49 | 19 谢谢你的建议,贷30年应该是个更加好的选择
【在 c*********7 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房子本身的日常开销也不少,如果加上水电煤气网络电话,看病,回国,出去玩,修房子,弄 : 草坪的乱七八糟开销,孩子课外辅导,你的余钱不算多.贷30年可能生活质量会有一个大 : 的提高.
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s**********g 发帖数: 953 | 20 30年吧,如果生活宽裕了再refi就好,半年之后久可以refi了。 |
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s**********g 发帖数: 953 | 21 30年吧,如果生活宽裕了再refi就好,半年之后久可以refi了。 |
s**********g 发帖数: 953 | 22 30年吧,如果生活宽裕了再refi就好,半年之后久可以refi了。
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 税前 120000, 比较稳定, 家庭 带2个孩子 : 准备买50万房子,首付10万,按现在3%年利率算,估计每月剩下3000左右撑吗 (有应急 : 支出,孩子不需要daycare)? : 还有算的对嘛? 能够贷到款吗? : 1. Tax deductible items : 贷款利息: 12,000 = 400,000 * 0.03 (按照第一年算,以后减少不过工资也 : 涨) : Property tax: 10,000 = 500,000 * 0.02 : retirement & pension: 12,000 (按照 10%) : 2. Tax: 20,575
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m*****i 发帖数: 2325 | 23 买菜的钱呢? 你可以带个30 年,什么时候愿意多放点进principle 就多放点。
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 税前 120000, 比较稳定, 家庭 带2个孩子 : 准备买50万房子,首付10万,按现在3%年利率算,估计每月剩下3000左右撑吗 (有应急 : 支出,孩子不需要daycare)? : 还有算的对嘛? 能够贷到款吗? : 1. Tax deductible items : 贷款利息: 12,000 = 400,000 * 0.03 (按照第一年算,以后减少不过工资也 : 涨) : Property tax: 10,000 = 500,000 * 0.02 : retirement & pension: 12,000 (按照 10%) : 2. Tax: 20,575
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s******s 发帖数: 13035 | 24 12万是一个人收入还是两个?
两个人的话有点撑;
一个人的没问题,家庭妇女家里干的那么多,其实也相当于收入;而且daycare啊啥
的都省了。
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 税前 120000, 比较稳定, 家庭 带2个孩子 : 准备买50万房子,首付10万,按现在3%年利率算,估计每月剩下3000左右撑吗 (有应急 : 支出,孩子不需要daycare)? : 还有算的对嘛? 能够贷到款吗? : 1. Tax deductible items : 贷款利息: 12,000 = 400,000 * 0.03 (按照第一年算,以后减少不过工资也 : 涨) : Property tax: 10,000 = 500,000 * 0.02 : retirement & pension: 12,000 (按照 10%) : 2. Tax: 20,575
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N**********d 发帖数: 2466 | 25 很撑!税前12万,贷20万比较合适,超过30万就会有点撑 |
r****r 发帖数: 1693 | 26 真的吗?我认识很多人,两口子税前20万出头,都贷80万左右
【在 N**********d 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 很撑!税前12万,贷20万比较合适,超过30万就会有点撑
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g*****g 发帖数: 34805 | 27 不撑,这个收入的,向上空间都很大。
【在 r****r 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 真的吗?我认识很多人,两口子税前20万出头,都贷80万左右
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s*******1 发帖数: 79 | 28 我也不懂税收,我也感觉你的税后很高。
你教职应该比较稳定,福利也不错。
收入咱两家差别不大,我家月光。房子30万的。15年贷款。
感觉花钱的地方太多,孩子课外教育,不是幼儿园费用。偶尔旅游,保险付后自己付的
医疗部分。偶尔回国,孝敬老人。车贷。保险,房子的水电费,维护等。
吃,穿。感觉根本没有节余。
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 不过你也许是对的,30年更加稳妥一些。 : Layoff到时不担心,faculty职位还是很稳定的。
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t*****n 发帖数: 49 | 29 一个人收入,LG 不用工作的
【在 s******s 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 12万是一个人收入还是两个? : 两个人的话有点撑; : 一个人的没问题,家庭妇女家里干的那么多,其实也相当于收入;而且daycare啊啥 : 的都省了。
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g***e 发帖数: 4074 | 30 每个人衡量生活质量的标准是可以非常不一样的。
有人每天都在外面吃饭,有人挣钱哪怕是很多也不愿意在外面吃。有人一定要追苹果款
电脑,手机,有人兜里还揣着翻盖也不觉得不方便。
一句话,自己心安就得。 |
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J*****w 发帖数: 4 | 31 30年是最好的选择,因为它给你最大安全系数,或说余地。代款的风险是还不上。同样
代款,15年月付比30年月付高。如果工作或经济上不稳,30年是最安全的。
但是怎样能少付利息给银行呢? 那就是,在30年月付之外,每月多还一点。少到几百
,多到上千。你的额外付款须注明是还本金。这样,如果你有多余另钱,就可以提前还
,少缴利息,剩之余付了比15年代款更少的利息。 这是最著名的提前还房贷的办法。
有很多代款公司以少付银行贷款的名义,鼓吹15年或10年贷款。这些人打的主意是,一
旦你还不出钱,他们要你的房子。美国实际通膨,或说政府花钱, 连年上升。房地产
是抵抗通膨的好工具。当然,选地点,房子也要专业操作哦。
尔湾杰客 |
J*****w 发帖数: 4 | 32 30年是最好的选择,因为它给你最大安全系数,或说余地。代款的风险是还不上。同样
代款,15年月付比30年月付高。如果工作或经济上不稳,30年是最安全的。
但是怎样能少付利息给银行呢? 那就是,在30年月付之外,每月多还一点。少到几百
,多到上千。你的额外付款须注明是还本金。这样,如果你有多余另钱,就可以提前还
,少缴利息,剩之余付了比15年代款更少的利息。 这是最著名的提前还房贷的办法。
有很多代款公司以少付银行贷款的名义,鼓吹15年或10年贷款。这些人打的主意是,一
旦你还不出钱,他们要你的房子。美国实际通膨,或说政府花钱, 连年上升。房地产
是抵抗通膨的好工具。当然,选地点,房子也要专业操作哦。 |
J*****w 发帖数: 4 | 33 30年是最好的选择,因为它给你最大安全系数,或说余地。代款的风险是还不上。同样
代款,15年月付比30年月付高。如果工作或经济上不稳,30年是最安全的。
但是怎样能少付利息给银行呢? 那就是,在30年月付之外,每月多还一点。少到几百
,多到上千。你的额外付款须注明是还本金。这样,如果你有多余另钱,就可以提前还
,少缴利息,剩之余付了比15年代款更少的利息。 这是最著名的提前还房贷的办法。
有很多代款公司以少付银行贷款的名义,鼓吹15年或10年贷款。这些人打的主意是,一
旦你还不出钱,他们要你的房子。美国实际通膨,或说政府花钱, 连年上升。房地产
是抵抗通膨的好工具。当然,选地点,房子也要专业操作哦。 |
w*****m 发帖数: 20421 | 34 一个人的话被LAYOFF了,全家都得去喝西本风吧?
【在 s******s 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 12万是一个人收入还是两个? : 两个人的话有点撑; : 一个人的没问题,家庭妇女家里干的那么多,其实也相当于收入;而且daycare啊啥 : 的都省了。
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b****e 发帖数: 189 | 35 跟我们这一样,town house HOA 130-200/月 single family home 500-1000/年
HOA
【在 h*****g 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : : 我们这里每个月的HOA是single house比town house便宜,town house外面的割草由HOA : 处理
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a****r 发帖数: 4965 | 36 现在房贷利率这么低,有额外的钱应该投资,而不是去还本金。
而且要贷30年的,不要15年的。
【在 J*****w 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 30年是最好的选择,因为它给你最大安全系数,或说余地。代款的风险是还不上。同样 : 代款,15年月付比30年月付高。如果工作或经济上不稳,30年是最安全的。 : 但是怎样能少付利息给银行呢? 那就是,在30年月付之外,每月多还一点。少到几百 : ,多到上千。你的额外付款须注明是还本金。这样,如果你有多余另钱,就可以提前还 : ,少缴利息,剩之余付了比15年代款更少的利息。 这是最著名的提前还房贷的办法。 : 有很多代款公司以少付银行贷款的名义,鼓吹15年或10年贷款。这些人打的主意是,一 : 旦你还不出钱,他们要你的房子。美国实际通膨,或说政府花钱, 连年上升。房地产 : 是抵抗通膨的好工具。当然,选地点,房子也要专业操作哦。
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T******r 发帖数: 460 | |
C**********e 发帖数: 1608 | 38 Daycare 不上的话。一直等到5岁上公立?小孩子不去如何学校,兴趣班?两个孩子,
一个家长一直带?
看牙补牙?
旅游回国机票旅馆?
房子修修补补,添家具电器?
买菜买日用品?衣服?
没有额外收入的话,很紧张。工资上涨幅度很高的话也还好。不高的话,还是多给自己
和孩子留些钱支配。
【在 s******s 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 12万是一个人收入还是两个? : 两个人的话有点撑; : 一个人的没问题,家庭妇女家里干的那么多,其实也相当于收入;而且daycare啊啥 : 的都省了。
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T*******e 发帖数: 4110 | 39 三十年。房子最终不是你的,是下一个买家的。在撑与不撑的边缘,当然选30年。
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 税前 120000, 比较稳定, 家庭 带2个孩子 : 准备买50万房子,首付10万,按现在3%年利率算,估计每月剩下3000左右撑吗 (有应急 : 支出,孩子不需要daycare)? : 还有算的对嘛? 能够贷到款吗? : 1. Tax deductible items : 贷款利息: 12,000 = 400,000 * 0.03 (按照第一年算,以后减少不过工资也 : 涨) : Property tax: 10,000 = 500,000 * 0.02 : retirement & pension: 12,000 (按照 10%) : 2. Tax: 20,575
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s******t 发帖数: 1956 | 40 除非你有很多存款或可变现投资,否则绝对撑到。因为养孩子和养房子本身就花钱如流
水,比你预计的多很多。建议三十年房贷。 |
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d****a 发帖数: 3087 | 41 30 years is better. The rate is low now. |
h*****g 发帖数: 1327 | 42 幸福的老公
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 一个人收入,LG 不用工作的
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a9 发帖数: 21638 | 43 可以贷20年,感觉20年和30年差不太多。
【在 w*****m 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 是不是上学上多了,不苦逼难受啊,银行给你贷款 : 你可以舒舒服服地过30年,何必咬着牙去还贷款 : 还完你就可以卷铺盖回国了?生活是每一天都实实在在的 : 何必委屈自己15年,难道就是怕银行赚你点利息? : 你以为前几年紧张,后来就不紧张了,后面INTEREST少了 : 你的DEDUCTION也少了,万一碰到LAYOFF,你死得 : 更难看
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d**k 发帖数: 1223 | |
d**k 发帖数: 1223 | |
a**l 发帖数: 1166 | 46 同感;
【在 d**k 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 老公利害啊!
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t*****n 发帖数: 49 | 47 谢谢,学习了
【在 J*****w 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 30年是最好的选择,因为它给你最大安全系数,或说余地。代款的风险是还不上。同样 : 代款,15年月付比30年月付高。如果工作或经济上不稳,30年是最安全的。 : 但是怎样能少付利息给银行呢? 那就是,在30年月付之外,每月多还一点。少到几百 : ,多到上千。你的额外付款须注明是还本金。这样,如果你有多余另钱,就可以提前还 : ,少缴利息,剩之余付了比15年代款更少的利息。 这是最著名的提前还房贷的办法。 : 有很多代款公司以少付银行贷款的名义,鼓吹15年或10年贷款。这些人打的主意是,一 : 旦你还不出钱,他们要你的房子。美国实际通膨,或说政府花钱, 连年上升。房地产 : 是抵抗通膨的好工具。当然,选地点,房子也要专业操作哦。
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a9 发帖数: 21638 | 48 我们家的hoa一年99块。。。。
【在 L**i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : hoa 1000?每月不到100? : town house都比这高,更不要说sfh
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l******i 发帖数: 880 | 49 4口人生活的话,2900多应该是够了,但是比较紧,不是月光也差不多了
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 税前 120000, 比较稳定, 家庭 带2个孩子 : 准备买50万房子,首付10万,按现在3%年利率算,估计每月剩下3000左右撑吗 (有应急 : 支出,孩子不需要daycare)? : 还有算的对嘛? 能够贷到款吗? : 1. Tax deductible items : 贷款利息: 12,000 = 400,000 * 0.03 (按照第一年算,以后减少不过工资也 : 涨) : Property tax: 10,000 = 500,000 * 0.02 : retirement & pension: 12,000 (按照 10%) : 2. Tax: 20,575
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r**3 发帖数: 1779 | 50 我始终还是不太懂那30年贷款但是每月多还一点本金来省利息。
我还是没搞清我是否理解得对:省的利息只不过后面几年的利息。例如30年贷款,如果
每个月多还一点本金,26年就还清了。只是后面4年的利息不用再还了,这部分利息是
很少的。大头的利息是在头7,8年。一旦30年贷款订了,每个月的利息都定了,即使多
还本金,前26年每月还的利息也不会随着本金被提前多还而变。
请指教!
【在 J*****w 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 30年是最好的选择,因为它给你最大安全系数,或说余地。代款的风险是还不上。同样 : 代款,15年月付比30年月付高。如果工作或经济上不稳,30年是最安全的。 : 但是怎样能少付利息给银行呢? 那就是,在30年月付之外,每月多还一点。少到几百 : ,多到上千。你的额外付款须注明是还本金。这样,如果你有多余另钱,就可以提前还 : ,少缴利息,剩之余付了比15年代款更少的利息。 这是最著名的提前还房贷的办法。 : 有很多代款公司以少付银行贷款的名义,鼓吹15年或10年贷款。这些人打的主意是,一 : 旦你还不出钱,他们要你的房子。美国实际通膨,或说政府花钱, 连年上升。房地产 : 是抵抗通膨的好工具。当然,选地点,房子也要专业操作哦。
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t******0 发帖数: 3757 | 51
觉得好穷哦。。
以前没有点儿老本吗
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 税前 120000, 比较稳定, 家庭 带2个孩子 : 准备买50万房子,首付10万,按现在3%年利率算,估计每月剩下3000左右撑吗 (有应急 : 支出,孩子不需要daycare)? : 还有算的对嘛? 能够贷到款吗? : 1. Tax deductible items : 贷款利息: 12,000 = 400,000 * 0.03 (按照第一年算,以后减少不过工资也 : 涨) : Property tax: 10,000 = 500,000 * 0.02 : retirement & pension: 12,000 (按照 10%) : 2. Tax: 20,575
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p*******g 发帖数: 809 | 52 税前是你的2倍,只有1个孩子,还不交州税,只贷42万,也不敢15年还。兄弟,要提高
生活质量啊
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 税前 120000, 比较稳定, 家庭 带2个孩子 : 准备买50万房子,首付10万,按现在3%年利率算,估计每月剩下3000左右撑吗 (有应急 : 支出,孩子不需要daycare)? : 还有算的对嘛? 能够贷到款吗? : 1. Tax deductible items : 贷款利息: 12,000 = 400,000 * 0.03 (按照第一年算,以后减少不过工资也 : 涨) : Property tax: 10,000 = 500,000 * 0.02 : retirement & pension: 12,000 (按照 10%) : 2. Tax: 20,575
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t*****n 发帖数: 49 | 53 我来试一下回答你的问题:
加入贷款10万,30年,年利率 5%, 比较一下2种情形:
1. 如果按照要求每个月付 537,
那么第一个月你付了 417 interest and 120 principle,
第二个月你416 interest and 121 principle
2. 如果你地一个月付了10537, 也就是你多付了10,000刀, 那么按照协议你第二个月
仍然需要付527, 不过因为第二个月初你的total balance = 100,000 - 10,000(第一
个月多付的) - 120 (第一个月537中的principle部分) = 89,880, 那么你第二个所
付出的537中,利息部分支出为 375 = 89,880 * 0.05/12, principle 部分为162.
比较2种情形,因为第一个月多付出了10万,所以第二个的利息支出减少了41,支出的
principle 增加了相应的数目, 最终效果是总利息减少和提前还完贷款
所以利息的减少从你多还本金的第二个月就开始了,而不是只是减少了最后几个月的
【在 r**3 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我始终还是不太懂那30年贷款但是每月多还一点本金来省利息。 : 我还是没搞清我是否理解得对:省的利息只不过后面几年的利息。例如30年贷款,如果 : 每个月多还一点本金,26年就还清了。只是后面4年的利息不用再还了,这部分利息是 : 很少的。大头的利息是在头7,8年。一旦30年贷款订了,每个月的利息都定了,即使多 : 还本金,前26年每月还的利息也不会随着本金被提前多还而变。 : 请指教!
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a9 发帖数: 21638 | 54 你应该算一个相同还款额度的20年或者差不多年的对比一下。
如果
息是
使多
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我来试一下回答你的问题: : 加入贷款10万,30年,年利率 5%, 比较一下2种情形: : 1. 如果按照要求每个月付 537, : 那么第一个月你付了 417 interest and 120 principle, : 第二个月你416 interest and 121 principle : 2. 如果你地一个月付了10537, 也就是你多付了10,000刀, 那么按照协议你第二个月 : 仍然需要付527, 不过因为第二个月初你的total balance = 100,000 - 10,000(第一 : 个月多付的) - 120 (第一个月537中的principle部分) = 89,880, 那么你第二个所 : 付出的537中,利息部分支出为 375 = 89,880 * 0.05/12, principle 部分为162. : 比较2种情形,因为第一个月多付出了10万,所以第二个的利息支出减少了41,支出的
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t***u 发帖数: 2057 | 55 楼上算得对,简单讲:每月还款总额不变,提前还本金,下个月的本金总额下降,利息
减少,月供中的还本金部分上升。而且这个效应会一直持续到还清贷款。
这样的好处是手上有余钱就多还些,没余钱就按月供付,压力较小。
其实15和30年假如利率差为0.82%的话 (3.82 vs 3 as of today),40万贷款年利息支
出差3280,月供2762 vs 1868,年差10,728。Cash flow方面差异还是蛮大的。
如果是我的话,10年前会选贷15年,现在会选贷30年,而且贷足,不提前还贷。原因么
,10年前15年利率在5以上,现在30年才在4以下,借贷成本在低点,后面肯定涨;另外
以前没娃,现在有娃,每月的开销翻番不止,3千以内的月开销,省得都是奶粉钱呐。
楼主自己考虑,仅供参考。
【在 r**3 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我始终还是不太懂那30年贷款但是每月多还一点本金来省利息。 : 我还是没搞清我是否理解得对:省的利息只不过后面几年的利息。例如30年贷款,如果 : 每个月多还一点本金,26年就还清了。只是后面4年的利息不用再还了,这部分利息是 : 很少的。大头的利息是在头7,8年。一旦30年贷款订了,每个月的利息都定了,即使多 : 还本金,前26年每月还的利息也不会随着本金被提前多还而变。 : 请指教!
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P******0 发帖数: 9787 | 56 三个月都撑不下去
[在 tslibin () 的大作中提到:]
:税前 120000, 比较稳定, 家庭 带2个孩子
:准备买50万房子,首付10万,按现在3%年利率算,估计每月剩下3000左右撑吗 (有应
急支出,孩子不需要daycare)?
:........... |
t*****n 发帖数: 49 | 57 谢谢建议!
【在 t***u 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 楼上算得对,简单讲:每月还款总额不变,提前还本金,下个月的本金总额下降,利息 : 减少,月供中的还本金部分上升。而且这个效应会一直持续到还清贷款。 : 这样的好处是手上有余钱就多还些,没余钱就按月供付,压力较小。 : 其实15和30年假如利率差为0.82%的话 (3.82 vs 3 as of today),40万贷款年利息支 : 出差3280,月供2762 vs 1868,年差10,728。Cash flow方面差异还是蛮大的。 : 如果是我的话,10年前会选贷15年,现在会选贷30年,而且贷足,不提前还贷。原因么 : ,10年前15年利率在5以上,现在30年才在4以下,借贷成本在低点,后面肯定涨;另外 : 以前没娃,现在有娃,每月的开销翻番不止,3千以内的月开销,省得都是奶粉钱呐。 : 楼主自己考虑,仅供参考。
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t*****n 发帖数: 49 | 58 好的,我计算一个15年,20年,还有30年的对比一下:
【在 a9 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 你应该算一个相同还款额度的20年或者差不多年的对比一下。 : : 如果 : 息是 : 使多
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l******a 发帖数: 16364 | 59 我们刚买房的时候收入比这还高点,差不多的房价,也是贷了15年,当时感觉还是挺不
宽裕的,如果你工资能保持每年10%的增长,这样还可以,不然我是建议还是贷30年的
。不要为了房子降低你的生活质量。
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 好的,我计算一个15年,20年,还有30年的对比一下:
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s******7 发帖数: 158 | 60 为什么不用7/1 arm?先享受低利率。等到第八年refinance。七年内什么都可能发生,
可能突然想换房了,突然有额外收入可以大量偿还本金 |
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t*****n 发帖数: 49 | 61 还是你眼睛亮,是比上次多了。
是别人提醒我计税的时候可以有personal exemption,基本上联邦税有12,000,州税有
5100的额度可以deduct,所以计算下来还是增加了些
另外我增加支付了三个保险(人寿,vision, and dental) |
v**********1 发帖数: 192 | 62 如果是我, 我肯定买40万左右贷款30年。我们家也是五年以前买了一个50多万的房子
,当时家庭总收入在15万左右。而且我还是贷款30年,但是总感觉紧巴巴的。而且你的
钱都没有算房子的维修费,起码应该是房价的百分之一,还有家具等各种开销。捐款还
有孩子的各项费用。
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 还是你眼睛亮,是比上次多了。 : 是别人提醒我计税的时候可以有personal exemption,基本上联邦税有12,000,州税有 : 5100的额度可以deduct,所以计算下来还是增加了些 : 另外我增加支付了三个保险(人寿,vision, and dental)
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t*****n 发帖数: 49 | 63 嗯,当时你每个月需要多少开销(不算家具的话)? 特别是孩子和房屋开销,这个方
面我最没有底
【在 v**********1 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果是我, 我肯定买40万左右贷款30年。我们家也是五年以前买了一个50多万的房子 : ,当时家庭总收入在15万左右。而且我还是贷款30年,但是总感觉紧巴巴的。而且你的 : 钱都没有算房子的维修费,起码应该是房价的百分之一,还有家具等各种开销。捐款还 : 有孩子的各项费用。
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v**********1 发帖数: 192 | 64 我们是大儿子上小学,小儿子上幼儿园。总共两人每月的固定花销至少1500, 还不包括
课外活动,各种捐款,衣服,日用品,玩具,生日聚会,参加别人生日的礼物。每年还
得出去旅游一两次。每个月总有下馆子吃饭的时候。反正我们每个月刚好够,反正没有
余钱。
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 嗯,当时你每个月需要多少开销(不算家具的话)? 特别是孩子和房屋开销,这个方 : 面我最没有底
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v**********1 发帖数: 192 | 65 每个月的开销没有仔细算,反正现在账上总共就不到2,3千块钱。当然我们是两人工作
,可能税高一点。
【在 v**********1 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我们是大儿子上小学,小儿子上幼儿园。总共两人每月的固定花销至少1500, 还不包括 : 课外活动,各种捐款,衣服,日用品,玩具,生日聚会,参加别人生日的礼物。每年还 : 得出去旅游一两次。每个月总有下馆子吃饭的时候。反正我们每个月刚好够,反正没有 : 余钱。
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t*****n 发帖数: 49 | 66 非常感谢您的回复。 我2个孩子都上小学了,估计能够省一点钱(但愿吧!)
买这个房子主要是学区的考虑,小学,初中和高中都是10分,所以房价有点贵。
不过还是应该听您的建议,好像30年贷款 或者 ARM 应该好不少。
【在 v**********1 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 每个月的开销没有仔细算,反正现在账上总共就不到2,3千块钱。当然我们是两人工作 : ,可能税高一点。
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f**********n 发帖数: 3081 | 67 这个看各自的life style了。有人衣食住行要求高,有人没有太多要求。把必须的支出
扣除,剩下的,有多花多,又少花少。由简到奢易。生活高品质惯了,再回到天天粗茶
淡饭就很难接受了。 |
p****l 发帖数: 3483 | 68 预算只能往最差的方向算。话说十五年和三十年的利息差不了多少,如果你总是多付本
金的话 |
p****l 发帖数: 3483 | 69 果断30年
【在 s**********g 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 30年吧,如果生活宽裕了再refi就好,半年之后久可以refi了。
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o****h 发帖数: 170 | 70 税好少啊,本人也是faculty,好奇为啥我每个月都扣很多social security tax?
我家税前就10万,不过房子便宜,只贷款16万,15年,也就是勉强度日。感觉你这个贷
款15年就是死撑啊。不过每个人花钱的方式不同就是了。
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 非常感谢您的回复。 我2个孩子都上小学了,估计能够省一点钱(但愿吧!) : 买这个房子主要是学区的考虑,小学,初中和高中都是10分,所以房价有点贵。 : 不过还是应该听您的建议,好像30年贷款 或者 ARM 应该好不少。
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w*******e 发帖数: 1588 | 71 ARM or 30 years are only choices I'd consider. Personally I'll choose ARM if
it's substantially lower than 30 years rate. Most likely financial agents
will push you to 30-year, in which they earn more, and you pays more. I'm
very much inspired by this article on why choosing ARM
http://www.financialsamurai.com/30-year-fixed-mortgage-loan-vs- |
t*****n 发帖数: 49 | 72 非常感谢你给的链接,正在研究,好像 ARM更加好!
if
【在 w*******e 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : ARM or 30 years are only choices I'd consider. Personally I'll choose ARM if : it's substantially lower than 30 years rate. Most likely financial agents : will push you to 30-year, in which they earn more, and you pays more. I'm : very much inspired by this article on why choosing ARM : http://www.financialsamurai.com/30-year-fixed-mortgage-loan-vs-
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t*****n 发帖数: 49 | 73 税少有几个原因: 没有SST, 房产税和利息抵税
social security tax 大部分州的faculty都要交,有大概14或15个州没有参加联邦计
划,靠自己的养老金替代(我们的retirement自己叫税前收入的11%左右,学校补贴13%
,所以共有24%进入养老金)
【在 o****h 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 税好少啊,本人也是faculty,好奇为啥我每个月都扣很多social security tax? : 我家税前就10万,不过房子便宜,只贷款16万,15年,也就是勉强度日。感觉你这个贷 : 款15年就是死撑啊。不过每个人花钱的方式不同就是了。
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n****i 发帖数: 109 | |
a********y 发帖数: 386 | 75 你可以考虑30年贷款7年固定(7ARM)。利息和15年固定差不多。多存点钱在一边放着
,7年后如果利息增加了就多还点。
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 税少有几个原因: 没有SST, 房产税和利息抵税 : social security tax 大部分州的faculty都要交,有大概14或15个州没有参加联邦计 : 划,靠自己的养老金替代(我们的retirement自己叫税前收入的11%左右,学校补贴13% : ,所以共有24%进入养老金)
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f*******e 发帖数: 689 | 76 30年, 多付principle . 如果你想提前还款 |
c*****4 发帖数: 900 | 77 银行对DTI的算法:
房贷每个月的付款额+每个月的地税+每个月的房屋保险+每月HOA+每月车贷+每月信用卡
的最低还款额,再除以每个月的税前月收入,得到的百分比不超过45%,就没有问题。
举例来说,某申请人想买80万的房子,想看看能不能贷款60万,假设他能拿到的利率是
4%,那么每个月付款额是$2,864.49,地税银行一般以1.25%/年来算,那么每个月就是$
833.33,假设房屋保险一个月是$100,HOA一个月是$300,车贷一个月是$300,几张信
用卡最低还款额是$100,那么所有的费用总额是$4,497.82/月。又假设申请人的年收入
是$120K,那么一个月就是$10K,所以,这个百分比就是4497.82除以10000等于44.97%
,小于45% ,所以这就是他大概需要的收入。
(房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额)/税前月收入<=45%
注:根据每个人的情况不同,有的申请人的百分比可以grace到50%
%
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 税少有几个原因: 没有SST, 房产税和利息抵税 : social security tax 大部分州的faculty都要交,有大概14或15个州没有参加联邦计 : 划,靠自己的养老金替代(我们的retirement自己叫税前收入的11%左右,学校补贴13% : ,所以共有24%进入养老金)
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s******s 发帖数: 13035 | 78 其实利滚利,15年和30年差的不多。不知道楼主的利率是多少,30年的月付大概是
15年的70%左右吧。
我觉得楼主没问题。她一个人工作,LG在家,一个家庭妇男/主妇的价值,一年少说
也值40k,更不用说手头紧了可以搞点副业等等。只要lz工作够稳定,一点也不撑。
如果是双职工的话就算了。
【在 J*****w 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 30年是最好的选择,因为它给你最大安全系数,或说余地。代款的风险是还不上。同样 : 代款,15年月付比30年月付高。如果工作或经济上不稳,30年是最安全的。 : 但是怎样能少付利息给银行呢? 那就是,在30年月付之外,每月多还一点。少到几百 : ,多到上千。你的额外付款须注明是还本金。这样,如果你有多余另钱,就可以提前还 : ,少缴利息,剩之余付了比15年代款更少的利息。 这是最著名的提前还房贷的办法。 : 有很多代款公司以少付银行贷款的名义,鼓吹15年或10年贷款。这些人打的主意是,一 : 旦你还不出钱,他们要你的房子。美国实际通膨,或说政府花钱, 连年上升。房地产 : 是抵抗通膨的好工具。当然,选地点,房子也要专业操作哦。
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n*********7 发帖数: 4682 | |
t*****n 发帖数: 49 | 80 等孩子再大些,他去上学去,然后赚钱,不是着急的事情。
其实他赚的钱都投资在国内房产上了,目前我们不打算变现,感觉比美国的有前途(但
愿啊)。
【在 n*********7 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 让老公也赚钱
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I********2 发帖数: 244 | 81 我们师兄用了5/1 arm, 我们agent和banker都推7/1 和10/1arm 但是由于我们7/1和10
/1arm差不多最后用了10/1arm |
t*****n 发帖数: 49 | 82 谢谢,原来还有10/1 ARM啊,我查查看利率多少
10
【在 I********2 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我们师兄用了5/1 arm, 我们agent和banker都推7/1 和10/1arm 但是由于我们7/1和10 : /1arm差不多最后用了10/1arm
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I********2 发帖数: 244 | 83 是的,我们agent说美国大家在一个房子里 平均住7年,所以如果这是您的第一个房子7
/1
arm最make sense ....
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 谢谢,原来还有10/1 ARM啊,我查查看利率多少 : : 10
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x***u 发帖数: 962 | 84 如果一个房子只打算住5年的话 5年arm是最划算的吗?如果万一5年没有搬走的话能
refi 再加一个5年arm吗 |
x**********n 发帖数: 1262 | 85 原来是土豪,楼主怎么搞都可以,no big deal
一群wsn在瞎操心,大家散了吧
【在 t*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 等孩子再大些,他去上学去,然后赚钱,不是着急的事情。 : 其实他赚的钱都投资在国内房产上了,目前我们不打算变现,感觉比美国的有前途(但 : 愿啊)。
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t*****n 发帖数: 49 | 86 好像可以的,你可以再refinance,不过不同的lender好像有规定间隔时间
【在 x***u 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果一个房子只打算住5年的话 5年arm是最划算的吗?如果万一5年没有搬走的话能 : refi 再加一个5年arm吗
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e*****u 发帖数: 567 | 87 哪些说代30年然后15还清的都是SB,多付了很多利息,自己还不知道。如果打算15年还
清就只代15年的。
楼主代15年的一点都不撑。 |
e*****u 发帖数: 567 | 88 哪些说代30年然后15还清的都是SB,多付了很多利息,自己还不知道。如果打算15年还
清就只代15年的。
楼主代15年的一点都不撑。 |