S********C
发帖数: 66 | 1 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: SANJOSESJC (SANJOSE), 信区: SanFrancisco
标 题: 现在利息暴涨 到底选7 arm还是30 fix
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 4 02:14:30 2017, 美东)
一个小condo 大概有460k左右的loan ltv 75% first time buyer, primary
residence 还没lock
7arm 500块lender credit 3.875%
30年fix 4600 lender credit 4.625%
这个差额接近一个point
可以当做 3.85%的arm和 4.425%的 30年fix 但是都1分钱credit 不给来比较
利率比较高 因为自己median信用分差几分没到740 而且也没有3个credit line 有些
lender不能送。
本来在周三总统讲话前， 我原计划是先用30年fix （当时能cover 7500 lender
credit 基本能把closing cost 都cover了，然后以后再finance成 7 arm）
但是总统讲话后，市场反应非常激烈。利率2天内涨的飞快。 叶轮大妈也说3月“
likely”加息
这样可能如果我选30年fix再refin成7arm的计划会效果很差，因为半年后利率可能比现
在还要高许多。
要不要干脆选7arm算了？ （7年后利率真不好说，现在也都是猜测。）
求各位高见。 | T****L
发帖数: 1203 | 2 以下几个角度分析供参考:
一. 风险偏好
众所周知，除非发生经济滞胀，ARM的利率肯定会比fixed要低，那么关键问题是：这个
低利率在5年或7年的固定期过了以后会不会涨？会涨多少？事实是没有人能够回答这个
问题，就如股票市场的涨跌几乎无法预测一样。所以说，如果你是一个保守的人，一个
厌恶风险的人，担心ARM利率在固定期过了以后会涨的很厉害，那么最好还是选择固定
利率；如果你对风险不是很厌恶，那么不妨选择ARM。
二.既得利益
ARM利率有一个好处，就是至少前5或7年的利率低很多，也就是说这个好处在前5年或者
7年是锁定的，没有人能够改变。那么之后呢？生活有时候就如利率，是不能预测的，
小孩的教育支出，换工作，unemployment甚至是死亡。那么何妨不在这能够预测的5至7
年以内把利率先拿到手呢？再者，在ARM的固定期内，如果整体利率能够降低，ARM利率
总是可以refinance成fixed利率或者一个更低的ARM利率的（固定期重算）。再者，如
果不考虑每个月节省的payment而只考虑节省的总利息，假设是7年ARM且利率在固定期
结束之后确实涨了，那么总有一个时间点是一个breakeven point，在这个时间点上，7
年ARM利率固定期里节省的总利息被固定期结束之后ARM上涨的利率“吃掉”了，使得在
这个时间点上fixed的利率和ARM的利率已经付出总利息相等。（例如ARM的固定期利率
是3%，后来预测涨到了6%，而fixed利率是4%，breakeven point是第12年）如果12年在
你心里是一个能够接受的底线的话，那么选择ARM，否则就选择fixed。
三.生活压力
如果贷款金额比较大，越是高的金额ARM每个月能够节省的payment越多，有时甚至是$
400-$500，一笔不小的金额，所以如果生活压力比较大，平常的支出比较多，ARM之于
fixed能够缓解一些。
四.持房时间
一般来说，长期持有的房子fixed的利率比较好；如果5-7年以内肯定会卖房子，那么一
定就是选ARM利率了。这点不用多说。
五.Fixed利率和ARM利率的利差
如果ARM与fixed利率的利差不大，那么选fixed当然比较好，因为ARM利率不能够实际上
节省多少利息且还有利率上涨风险（例如2012年初那样）；如果ARM与fixed利率差别比
较大，那么应该结合上述四点来选择。
【在 S********C 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
: 发信人: SANJOSESJC (SANJOSE), 信区: SanFrancisco
: 标 题: 现在利息暴涨 到底选7 arm还是30 fix
: 发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 4 02:14:30 2017, 美东)
: 一个小condo 大概有460k左右的loan ltv 75% first time buyer, primary
: residence 还没lock
: 7arm 500块lender credit 3.875%
: 30年fix 4600 lender credit 4.625%
: 这个差额接近一个point
: 可以当做 3.85%的arm和 4.425%的 30年fix 但是都1分钱credit 不给来比较
| o*****p
发帖数: 5952 | 3 7/1 ARM贷款适合
1. 7年左右要卖房的
2. 7年左右要提前还清房贷的
3. 愿意承担利率变动风险, 预测利率还会下降。
4. 收入不够，想多借—点. —般说来，ARM 利率比30年固定更低。 |
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