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发帖数: 61690 | 1 北京拟禁止房屋中介代收房租 续租不得再收佣金
2013年05月14日02:30 新京报 我有话说(1人参与)
《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿中，明确规定拟禁止房屋托管，即中介
代收房租赚取差价。对于一些与购房者、租房者切身利益相关的问题，也作出规定，例
如，拟规定中介费在房屋过户后缴纳，以及续租时不得收取中介费。公众可在本月24日
前，将书面意见和建议反馈至市住建委。
房主将房屋“托管”给中介，中介每月支付其房租，中介再将房源出租赚取差价，
这被称为“中介托管”或“房屋银行”。昨日，市住建委公布《北京市房地产经纪管理
办法》的征求意见稿，其中拟叫停这种服务。
调整为租赁双方直接划转租金
北京拟出台的《办法》中，最大变化就是叫停“房屋银行”，在这种模式中，中介
一般会设置1到2个月的房屋空置期，空置期不支付房租。中介拿到房子后，自己找租客
将房屋出租，收取租客的租金。
昨天公布的《办法》拟规定，原来接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的中介
机构，应当于自规定之日起停止接受新的代收代付委托。对于还在合同期内的业务，则
要主动与委托人签订补充协议，并于规定时间前将租金支付方式调整为租赁双方自行划
转。
对于叫停“房屋银行”的原因，市住建委相关负责人表示，这种方式其实是双边代
理，中介的目的是“吃差价”，并非经纪行为，而且也存在风险。
中介不得打电话发信息骚扰他人
同时，《办法》还拟禁止代理同一房屋的出售与承购、出租与承租经纪服务；禁止
隐瞒真实房屋交易信息，采取低价收进高价卖(租)出房屋、设置房屋租赁空置期等其他
方式赚取差价。
这也意味着，不但“房屋银行”这种方式被叫停，个别中介低价“购买”房主房屋
，然后“倒手”卖给下家的行为也将被禁止。对于这种违规行为，将由价格管理部门按
照规定，没收违法所得、处罚款；情节严重的，给予停业整顿等行政处罚。
拟禁止的规定中还包括中介用打电话、发信息、上门洽谈等方式骚扰他人的行为，
而中介门店在发布房源时，不得在经营场所外摆摊立牌、发放广告传单。
此外，《办法》还拟规定，中介要主动提示交易双方防范交易资金风险。中介禁止
捏造、散布涨价信息，鼓动房地产权利人提价，或相互串通，捂盘惜售、炒卖房号、操
纵市场价格。
■ 追访
中介代收房租 房主风险大
中介可能用代收的房租进行投资，一旦出问题后果严重
据了解，目前不少中介都提供这种“房租托管”的服务，大部分都是一些小中介或
黑中介，但其中也有一些大中介。而一些“怕麻烦”的业主，也会将房屋“托管”给中
介，自己每月收钱，不用操心。
不过，一位房地产中介资深人士说，中介机构肯定不会做亏本或吃力不讨好的事。
通常情况下，中介提供“托管”的方式是低价从房主手中收房屋，再高价出租给租客，
赚取中间的差价。而且中介支付给房主的房租，是按月支付的，而中介收取租客的房租
，则是一季度或半年或一年一次支付的，这样中介手中就会有流动资金，个别中介甚至
会将这些流动资金去做其他投资。
“如果房租一直上涨，这样的方式不会出什么问题。如果房租出现下降，那么中介
的资金流就会遇到问题。”这位人士说，最有风险的是中介利用这些资金去投资，一般
投资失败，就可能面临巨大问题。
近些年来，由于“房屋银行”这种行为造成的纠纷和事件屡次出现。北京加大了对
这种方式的监管力度，而且中介如果申请这项业务，要在北京房地产中介行业协会提交
60万元的风险金。
■ 新政焦点
中介费有望“事后支付”
房屋还未过户，中介费却已经付清了，这是很多二手房买家面临的难题。
按照中介一贯做法，中介费都是在确定购房意向或者交纳定金、完成网签时，就要
支付。然而一旦交易发生“意外”，不能完成购房，钱再退就难了。不仅如此，还有很
多中介公司在收了中介费后，并不能够提供相应的服务，也屡受诟病。
《办法》中拟明确规定：中介完成房地产经纪服务合同约定事项，或服务达到合同
约定标准的，方可向委托人收取佣金。简单说，就是中介费有望变为事后收取。
对此，一位中介机构老总认为，“事后收取”对于中介有一定风险。“现在是网签
了就付中介费，如果客户拖着不给中介费，可撤网签催缴费用。但如果是房屋过户后再
收中介费，客户拒不支付，中介就没办法了，只能投诉或起诉。”
他表示，楼市火热情况下，如买方不愿意先付中介费，那么交易就取消。因此在实
际操作过程中，中介费预计会按原有方式支付，只要客户不投诉，政府也难监管。不过
如果客户与中介产生纠纷，那就可以用《办法》中这一条款来维权。
中介协助避税或暂停网签
“国五条”出台后，由于二手房税费成本陡增，中介“协助”避税频频被媒体曝光。
对于一些现存的中介避税伎俩，一位中介公司的老总坦言，市场上的所谓避税方法
基本有两种，一种是签订阴阳合同，通过最低计税价格和成交价之间的差额，来达到避
税目的；另外一种就是通过特殊的代理公司，办理假契税发票，将未满5年的房源改成5
年的，从而达到免税的目的。
《办法》中拟规定中介机构及人员禁止“为交易当事人规避房屋交易税费、多贷款
等目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”。
对于违反这一规定如何处罚？市住建委相关负责人表示，《办法》属于地方的规范
性文件，没有设定罚则的权利，因此会按照上位法等有关法律法规及行政规章予以处理。
根据住建部的相关规定，如果协助避税，将对中介人员处以1万元罚款；对中介机
构，则取消其网上签约资格，处以3万元罚款。
租房续约不得再收中介费
一些租客通过中介租房，第一年已付中介费，第二年续租时，被要求再次缴纳中介
费。
第二年续约时被中介要求再缴纳1个月的租金作为中介费，不少租客认为这个“霸
王条款”很不合理。
据了解，目前大部分中介在进行二手房居间服务时，不但第一年收取中介费，如果
续租，还必须再缴纳一个月的租金作为中介费。中介的信息服务只提供一次，因此从第
二年起收的中介费是“不劳而获”。
《办法》中拟明确规定：同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪
机构不得再次收取佣金。也就是说，如果是同一房租的租赁双方进行续约，中介不能再
次收取中介费。
北京房地产中介行业协会会长李文杰提醒租赁双方，有些合同中，房屋出租期比如
填写了5年，其中就会写佣金是每年收取一个月的租金，这样写在合同里的佣金，中介
收取就是合法的。当然，如果是一年一签的续约合同，中介就不得再次收佣金。
本版采写/新京报记者 马力 |
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