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发帖数: 61690 | 1 (新华视点)“地王”频频出现：谁是最大赢家？－－从地价看房价
新华网武汉9月6日电(记者徐海波、陈俊)连日来，北京、上海、杭州、苏州等地相
继飚出新“地王”，一时间，有关房价上涨的呼声不绝于耳。
分析人士指出，“地王”频出，说明资本进入房地产的意愿十分强烈，特别是在一
线城市，一些地产商狂炒地皮到了“赴汤蹈火，在所不辞”的地步。
土地大幅升值，谁是受益者
湖北武汉有一块企业用地，两年前以2.5亿元被地方政府收储，再以8.8亿元卖给开
发商，这超过6亿元的差价稳稳进入了地方财政，房价只涨不跌与地价有什么关系，卖
地收入又与政府财政有何关系？其中的奥妙耐人寻味。
2011年9月，武汉长江融达电子有限公司与湖北省科技投资集团签约，由湖北科投
将其厂区171亩土地以2.5亿元的价格收储。两年之后，这块地又以超过3倍的价格通过
土地交易市场公开出让。
记者查询武汉市土地交易中心数据发现，171亩地被划分为三块，其中近136亩用于
住宅开发，通过“招拍挂”出让给三家开发企业，合计成交价超过8.8亿元。与收储价
相比，价格增加了6.3亿元。
分析人士指出，虽然这块地整体价格并不高，但巨额抬价将计入房地产开发成本中
，最终转嫁给购房者。
长江融达副总经理刘宪辉说，公司土地原是国有划拨，在2002年改制时，变更为出
让土地，并以股份作价补齐了相关的税费。原本计划自行联系买家出卖，保利、信达、
中电等10余家房企也多次上门洽谈。经过再三权衡，最终，董事会还是决定卖给湖北科
投。
据分析，湖北科投是武汉市东湖新技术开发区直属独资国有企业，履行投融资平台
职责，同时，东湖开发区土地储备中心也挂靠于湖北科投，代表开发区负责土地整理储
备。此次土地出让收入大部分进入财政，少量由湖北科投用于后期土地整理。
而对于长江融达而言，为了能在开发区拿地建新厂，“不得不”选择湖北科投。“
开发区的地大多在湖北科投手中，如果他不给地，我们就得搬出去，也就享受不到开发
区的财税优惠，对企业是更大的损失。”刘宪辉如是说。
东湖新技术开发区土地储备中心常务副主任戈小兵认为，长江融达直接卖地是行不
通的。土地用途、容积率的调整和规划都需要国土规划局来办理，只有取得选址意见书
、规划设计条件证后才具备交易资格。“国土规划局不给你办‘一书一证’，你就交易
不了。”
房地产收益各占几何？
武汉市化工区八吉府街向家尾村支部副书记向禹星告诉记者，他们村先后有2000余
亩土地以每亩13.8万元左右的价格，被“土地储备中心”转手以25万元左右价格卖给企
业。为此，许多村民认为不合理，怀疑村干部从中作梗，经常要求向上级反映情况。
据报道，广州大学城2004年第一期的征地面积18平方公里，平均每平方米的征地补
偿价格不超过100元。2009年，这一区域的土地平均价格猛增到每平方米两万元以上。
中间只相隔五年，差价却高达200多倍。
业内人士指出，自从2004年土地出让实行“招拍挂”制度以来，我国大多数城市建
立了土地储备中心，由政府出面收购或征用农用地转建设用地，然后进行整理，再通过
土地市场进行交易，从中获取几十倍甚至上百倍的差价。“这些最终形成地方政府财政
收入的最大一块－－土地出让金。”
中国指数研究院房地产专家李国政告诉记者，根据国家统计局、财政部、人民银行
等部门公布的数据，2012年，土地出让金为28517亿元，占当年房地产业销售6.4万亿元
将近45%。
“这个数据并不十分准确，加上各种税费收入以及银行房贷所得利息，一些地方政
府拿走的收益不菲。”李国政说，如此巨大的土地收益，谁不眼馋？
土地储备制度亟待完善虽然并非所有土地必须经过收储，但实际上只要被土地储备
中心列入规划的地块就难逃被“倒手”的命运。武汉一位房企老总说，“理论上，土地
所有人可以自由交易，但只要土地储备中心看中的土地，你不卖给他，规划部门就通不
过。” |
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