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发帖数: 6768 | 1 房地产崩盘在即-乱象上演末日的疯狂
2014-02-24 责任编辑：包不同 观点
包不同：很难找到一篇数据逻辑严密的房地产分析文章，之前在王亚伟的北大演讲一文
中膜拜不已，当资金流入房地产的速度保持不变的情况下另外一头的成交量水管不断收
缩。然后与此同时M2依旧疯狂的以14左右的百分点增长，让这些增发的货币埋入这个巨
大的房地产坟墓当中，当局不断的以增加交易成本的形式托着。最后的结果终究会爆，
这一幕现在似乎已经看到迹象。
以下信息部分来源于FMC成员和僧哥的观点汇整的结果，转载请注明出处；
僧哥曰：
这个周末玩大了，最近房地产圈唱空声不绝于耳、风声鹤唳。波诡云谲，所谓“山雨欲
来风满楼”，前不久僧哥也听到相关信贷收紧的消息，当时还没往深处考虑，结果，才
几天的时间，如今已经满城风雨；
分析房地产其实非常困难，僧哥曾想过写相关文章，迟迟没有动手，主要的原因是数据
基本上都是七零八落，都不行。期待房产降价的多数没买房，担心房产崩盘的，各种原
因，一不小心，得罪一批人，房地产是国之大事，僧哥其实不敢妄言；
根据这几天的消息汇整，连夜起草了这篇文章，僧哥将获得的信息及个人的理解做下汇
整，尽可能的争取能足够客观，不到之处还请谅解；
最早的事情起因来自：一则香港房地产项目开盘降价的消息；在低开和优惠的双重作用
下，新鸿基旗下的某项目降价幅度一度达到40%。同时，内地传出恒大地产也将启动大
范围降价的消息，王石也认为2014年楼市“非常不妙”。一时间楼市陷入悲观情绪中。
而本轮事件的升级来自兴业银行;
线索一：
消息最早来源于网上传言，说兴业监测到全国房地产企业今年可能会有资金链断裂风险
，暂停一切地产开发相关贷款，同时暂停放弃上限由的企业融资；
一石激起千层浪，兴业还第一时间出来辟谣，说是假消息，直到昨天晚上，兴业任怂，
承认下达消息，但兴业银行强调业务窗口指导仅针对数量较小的地产夹层融资与地产供
应链融资，并非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货。
话虽如此，事实上根据僧哥获得的赤果果的书面文件，你就知道没这么简单：
根据僧哥昨晚多方了解，确认了事实的真实性；
线索二：
兴业事件之后，传出交行周五暂停所有房地产项目贷款！“在全面摸清家底的基础上，
总行将结合对房地产行业的专业研判，在一季度末之前出台新的房地产授信业务管理政
策，重新确立本行企业金融条线房地产业务发展意见。自本通知印发之日起，全行暂停
办理房地产相关业务，待政策明确后再启动。”
“目前对所有新增授信业务，暂停受理；对所有已上报但尚未批复的授信业务，暂停审
批；对所有已批复但尚未签约的业务，暂停签约，禁止突击签约、倒签和突击放款，一
经发现严肃处理。”
口吻如出一辙，交行的消息是否准确，僧哥没拿到确实证据不敢妄言，但根据僧哥交行
的朋友传来消息，25号交通银行在无锡开策略会，跟这个有一定的关联关系，那么应该
也不是空穴来风；
同时，银行集体紧房贷的事情，在今年年初就已经开始，最高上浮40%，平安、广发传
出停贷消息，农行总行控制贷款。浦发、民生、平安银行、中信、建行等银行业朋友也
确认内部收紧房贷政策，是否停贷，尚在等进一步确认；
线索三：
杭州楼市出现下降，财经评论员@向小田 指出杭州楼市下降的信息，马上被数人围攻，
据悉跟一份杭州楼市下降的数据有关，找到以下数据，供参考：
2014杭州首轮降价楼盘汇总：
1.德信.北海公园.均价19000降至15800.
2.天鸿.香榭里.均价17200降至13800.
3.阳光郡.均价17500降至13800.
4.运河协安蓝郡.16800降至14400.
5.协安紫郡.17500降至14800.
6.保利梧桐雨.16200降至12800.
7.天阳.半岛国际25000降至20000.
8.万科.北宸之光.16800降至13000.
9.....
10.....
11......
12.......
13........
2014年2月己经宣布降价的楼盘平均降幅为15%--25%之间,专家认为此轮降价为试探性降
价,未来还会有更大规模,更大幅度的降价；
这份数据的真实性有人质疑，而证据来自杭州地产网，如下：
线索四：
最近的房地产见闻汇整：
1、房冷地热现象突出，销量下降；
2、杭州出现8折盘、常州出现5折盘，一天回到解放前（2012）；
3、大佬退出，龙头不务正业。李嘉诚从去年开始大手笔转让国内资产，万达、绿地、
万科、碧桂园试水海外，万科、恒大入股金融、快消品，万科马不停蹄学习互联网企业
的经验，貌似主业吸引力不再；
4、市场感觉最好的兴业银行暂停结构融资业务，多行按揭贷款批不下来，同业市场利
率高企引发对房地产融资的担忧，信贷危机的隐忧是否引爆房地产泡沫；
5、大佬转向。王石不顾身份直接看空，一向准确的任大炮不再嘴硬，新声代达人马佳
佳发出了90不买房的宣言......
线索五：
三四线楼市疲软，开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……
三四线楼市再次被推到风口浪尖，“积压”“虚火”“泡沫”“崩盘”等呛声不绝于耳
。一些楼市遇冷，是普遍现象还是个别地方？是拐点将至还是阶段性问题？
线索六：
别说僧哥怪力乱神，有多少人还记得上周僧哥发的2014年中国国运的文章，回复“国运
”查看原文；
文中摘要：
我国的命宫在子，地产宫在酉，被太岁三刑，故可大致结论，经济危机中心在我国。多
数国家，金融证券、信托、期货、企业实体效益、地产景气等以大幅下跌面貌出现。以
立春为界限，春分后明朗，年中值旺，年底高峰。
我国的地产宫在癸酉与以往流年相配非常默契。1999年，2008年，2011年，2014年。（
逢子午卯酉年不利地产）对于地产的判断以2014年为关键年，也是没有余地的一年，结
论参考前文，一直没变。2014年正好是众多摩天大楼竣工，信贷极限、终结之年。。。
这个市场真的马上要掉头了吗？
从以上各种信息来看，地产或许会出现大的变化，2014年，注定不会平静；
然而，僧哥觉得事情没大家看到的那么简单，银行收紧信贷，真是房地产崩盘的前兆？
我觉的事情不能只看一面，必须换一个比较全面的角度来分析，因为：
你所知道听到看到的是别人想让你知道听到看到的；
根据僧哥的理解，其实这里面还是有猫腻存在，所以地产崩盘应该不至于发生，那么今
年到底会出现什么状况？银行又为什么要收紧房贷？
僧哥解析真正的受益者及影响：
其实高呼房地产崩盘的，不是脑残就是别有用心。房地产崩盘，中华民族伟大复兴的进
程就要倒退百分之六十二。
僧哥自己也没买房，暂时也买不起上海的房子，但我依然不愿意看到地产崩盘，我也不
认为地产会崩盘，以下几点供参考：
1、人口聚集、投资带动就业增长而土地供应量有限的一线城市和多数二线城市依然谨
慎乐观。人多地少带来供不应求的地区风险较小，僧哥不认为一线城市地产会出问题，
最多出现一小波恐慌性抛售；
一线城市房产会跌吗？会个P,大喊房价要跌的都是潜在的购房者,他们时刻准备着调整
一下就冲进去。也就是说,对于楼市,尤其是一线城市的楼市,空头不死,涨势不止。
2、二三线城市核心地段，也不会受到大范围影响、三四线城市，不说你也懂的，注定
成为牺牲品，但这却是市场回归理性的好事；
3、龙头企业依然看好，不会伤筋动骨，小的开发商及房企，会死掉一批，一大批。
为什么？银行收缩房贷这件事情出来之前，肯定已经很多人得到消息，多少人知道2014
年1月份龙头地产企业其实已经获得大量融资？
据不完全统计，各大房企海外融资总额过500亿元，已经超过这些房企去年全年融资总
量的10%。
从今年1月份企业大量融资的情况可以得出几个结论：第一：其实已经很多人做好了过
冬的准备；第二：龙头地产企业开始布局海外，先不管他们是真心看好海外地产还是假
意，僧哥再给你们讲个段子：
某次席间聊到近来大陆企业海外并购踊跃，大佬呡了口酒问到：是不是多数发生在欧美？
答：是。
是不是每笔交易都很大？几亿美金那种？
答：是。
是不是收购标的看上去都不咋地，在他们本土基本无人问津？
答：是。
是不是收购价格听上去都偏高？
答：是！
大佬小眼睛眯成线看着远方：那不是并购，那是转移资产啊！
懂了没？这次事件，真正利好的是“大老虎帮”！“大老虎帮"会用危机来绝地反扑,毕
竟习改革利益触动太多...
还有一个消息值得注意：
前30财务稳健或周转速度超快的企业地位还会进一步加强。这些企业唱空不做空，都制
定了大幅增长的销售目标，表明他们并没有真正看淡市场。
绿地今年目标2400亿（去年1600亿，据说2016年4000亿），恒大1800亿（去年1000亿）
，碧桂园好像也在1500亿以上（去年1000亿）。老大万科很淡定2000亿（去年1750亿）
没有一家低于历史最好的去年。
同时，不断上升的拆迁成本和巨额的地方政府平台债务，都决定了庄家（房地产市场的
大庄家是地方政府）不会容忍土地价格的过分下滑（一二月份一线城市快速大量推地表
明政府认为现在也是价格高点）
杭州8折盘是信托推手，行使降价权保证快速回收资金保兑付的原因。但今年信托、民
间借贷等影子银行到期不能兑付的案例会越来越多，所涉及的项目会波及所在地区的房
地产项目。
由此可以看出，有利好的必然有利空的，那么，哪些企业或者行业会出现问题或者大的
影响？
受影响的领域：
首先是银行本身，以及贷款风险系数大的行业！
为什么？看起来银行收紧信贷是为了抵御风险，但从另一个方面，也暴漏了一个严重的
事实，业务难做啊！
业务难做，造成坏账风险增加啊，各种宝充斥，银行存款压力大，存贷比无法提供满意
的利润。贷款风险系数大的行业随着经济下行也必然越来越多，有更多比贷款更好的收
益模式，当然收紧贷款，贷款收紧貌似也不是一两天了。
其次是信托：
信托的问题暴漏也不是一天两天了，窟窿之大，兑现风险之高从中诚信托的事件等已经
陆续暴漏很多问题，而收紧开发贷，信托还敢放钱吗众多信托崩溃元年，或许正式开启！
然而，现在的金融系统是不允许信托出问题的，因为一旦出状况，可能会造成多米诺骨
牌，引起连锁反应，但受影响和压制注定无可避免；
再来是互联网金融：
别以为没关系，这次事件，将利空所有互联网金融行业及企业，前几天说相关部门出台
政策处理各种宝，各种P2P,不是空穴来风，他们制造了大量的民间资本进入这些领域，
导致银行存款额大幅度下降，银行理财产品没有任何优势，几乎无人问津；
前几天僧哥那篇“甲午之年，这不仅仅是一场战争”中（公众号点击查看历史记录查看
），那个被刷屏的某银行高大上的语录对话，你是否看出端倪，现在想来，那是传统银
行等金融集团与各土八路之间战争的升级，没错，这次又是一场战争，银行将借助各种
干爹针对各宝宝和互联网金融领域开战，对互联网金融公司影响有多大，取决于权大还
是互联网思维大！
除了投诚或者靠着非凡手段活下来的，多数互联网金融可能被无奈牺牲掉！
有没有利好的地方？
有，必须有，这是僧哥觉得可能是目前唯一值得叫好的地方；
比如兴业银行，同业业务做的这么猛，他们停了，今年利润怎么办呢？
所以各大银行把房地产的贷款暂停，势必将原计划放给地产的资金引导到直接融资的方
向上，给实体企业腾出融资空间来，否则实体企业跟房地产行业争贷款，怎么能争得过
呢；
或许今年实体经济企业日子会好过点，僧哥觉得这可能也是政策制定者们的初衷之一；
补充：
房地产市场面临的风险敞口更多来自于经济体内部，即房地产市场在利率市场化和货币
供应紧平衡策略下，市场主体之间“马太效应”的发酵和缓慢出清的过程。
地产最终的走向，牵一发而动全身，如果一个处理不好，其结果难以想象，这里面还存
在一个最大的变数：
取决于执政者的良心和有无人性！
房价问题，是一个综合的经济问题，中国式房地产开发模式:政府垄断土地供应+银行开
发贷款模式+预售制度+材料供应商和施工企业垫资+税收缓征=高房价+开发商高利润，
脱离这个公式谈中国房地产调控或高房价都是逗你玩儿。
（包不同，一直在高校从事EMBA的教育工作，信息的来源主要来自于EMBA的校友和同行
的交流。正如世界上没有同样纹理的树叶，包不同希望在广度深度高度速度上挖掘那些
勇于发现世界不同的群体，观点并不是评判对错的主体，观点捍卫你说话的权利） | z***y
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