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发帖数: 54598 | 1 2014-05-31 08:24:48 来源：经济观察网 作者：廖杰华
正文我来说两句(1073人参与)
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记者 廖杰华 在支撑国内楼市持续繁荣的销售面积与销售价格两个核心指标中，销
售面积已发生逆转，并大幅下滑，销售均价尽管仍维持高位，但见顶趋势已现，并开始
掉头向下。
时至六月，春节因素、传统成交淡季等因素已无法解释当面楼市的持续低迷。
无论是官方
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万 科Ａ8.55+0.010.12%
保利地产5.02-0.08-1.57%
金地集团7.98-0.31-3.74%
统计还是房企巨头的民间数据，都折射出一个现实：中国房地产业已进入单纯依靠售价
驱动增长的危险区域。
数据显示，包括万科、保利地产、中海地产、华润置地在内的房企巨头今年前四个
月的销售面积均已大幅下滑，除万科外，多数巨头前四月销售面积下滑超过20%。进入4
月之后，万科已开始在全国范围内降价销售。
香港地产教父，中原集团创始人施永青在接受媒体采访时说，内地楼市的问题一旦
暴露，就可能从一个极端走向另一个极端。
“4月份成交量已经开始跌了，5月份我相信会比4月跌得更多。我们已经明显地感
觉到，市场正在改变，量变已经差不多要到质变了”施永青说。
销售全面告急
情况正在起变化。
截至5月25日，在中国指数研究院监测的12个重点城市中，仅武汉的成交量出现了
约5%的同比上涨，其余全部下跌。其中，杭州降幅最大，为53.13%；北京次之，降幅为
47.21%；深圳降幅位列第三，为36.3%。
尽管数据并不意味着全部，但连续的数据却预示着趋势的变化。
从各方的数据看，国内房地产行业的状况是一边售价上涨，另一边销量暴跌。依靠
房价的无量上涨，众多房企巨头仍然维持着相对的非理性繁荣。
5月18日，国家统计局发布的数据显示，4月份我国纳入监测的70个大中城市中，房
价涨幅虽有所收窄，但较去年同期下跌的仅有一个，69个仍在涨，其中北上广深等一线
城市同比涨幅仍达两位数。
其中，涨幅最高的是上海，其以13.6%的涨幅位居第一，北京、广州、深圳则均上
涨11.2%。
但硬币的反面，却是另一个冰冷现实。在房地产行业销售量和销售价格两个核心指
标中，房价横盘向上，销售面积却在大幅向下。
上海统计数据显示，今年一季度上海市场化新建商品住房成交面积180万平方米，
同比减少37%。
北京一季度新建商品住宅成交量为16418套，环比下跌41.3%，同比下跌55.8%，创
下2005年以来季度新房成交量新低。
深圳市规土委的数据显示，今年一季度深圳市成交量下滑超过四成。4月深圳的新
房住宅成交2936套，同比大幅减少25.5%。
龙头房企们在今年前四月的销售表现也印证着这一尴尬的现实。
数据显示，今年1-4月份万科累计实现销售面积524.3万平方米，销售金额669.8亿
元，分别比2013年同期增长8.7%和19.6%。但在量与价上，两个数据的增幅并不匹配。
事实上，万科销售面积连续两月同比下降，2014年销售形势不容乐观。
相比于对数据调整过的万科，其他巨头则更难看一些。
同期，中海地产累计合约物业销售额约为455.65亿港元，同比下降12.4%；楼面面
积为264.8万平方米，同比下降22.32%。
保利地产1至4月签约面积同比减少22.17%至284万平方米；签约金额同比减少9.45%
至363.98亿元。
而处于第二梯队的500亿房企状况同样堪忧。
数据显示，龙湖地产首四月实现合同销售金额126.1亿元，与去年同期相比减少5.9
%，合同销售面积114.6万平方米，下降11%。
华润置地合同销售金额约136.7亿元，同比下降40.95%，销售建筑面积129.74万平
方米，同比下降32.14%。
从以上数据不难看出，在今年前4个月，包括保利地产、中海地产、龙湖地产、华
润置地等龙头房企的销量已出现明显下降。
换句话说，如果不是同期售价仍旧大幅增长，这些房企的总销售数据将十分难看。
房企巨头增长见顶
如果说前两年的量价齐飞还算具备基本支撑，如今中国房地产业已进入单纯依靠售
价驱动增长的危险区域。
实际上，前四个月即便销售面积增长8.7%、销售金额达到669.8亿元的万科，增长
已显得乏力。
因为多数人不知道的是，在万科1月276.5亿元的销售中，大部分来自于2013年的留
存。
申银万国的研究报告显示，由于春节因素，万科1月份的推盘量并不高，但之前积
累了350亿左右的已认购待签约资源，在今年第一季度的销售中得到体现。
而万科董秘谭华杰则亲承，1月份万科的销售多数来自于2013年已认购，但未完成
签约的部分。
如果扣除掉谭华杰口中的“多数”，万科今年实际的销售无疑会负增长。
事实上，万科这几年的迅猛突进，房价的上涨功不可没。
数据显示，2012年前5月，万科全国销售均价为10252元/平方米；而2013年前5月销
售均价上涨至11604元/平方米，每平方米单价上涨1352元。
根据最新数据显示，2014年4月，万科销售均价为11665元/平方米，环比下降2.1%
，而且还是连续3月环比下降的数字。但同比来看，万科的平均销售仍上涨了4.31%。
事实上，众多房企已进入售价驱动增长阶段，最明显的例子是龙湖。
数据显示，2013年，龙湖录得合同销售达481.2亿元，同比增长20%，但期内，销售
总建筑面积增长只增长了2%至426.12万平方米，销售单价11293元，比上年增长17.6%。
在海通国际看来，龙湖均价的改善主要是由于全国范围内房价的上涨以及公司来自
西部的销售贡献下降。
如果说中国房地产行业近几年是非理性繁荣，那么房价的上涨则是他们主要的武器。
回头看看巨头们狂飙的2013年。
2013年，融创前5月销售均价为21020元/平方米，同比上涨幅度达到29.8%；万科前
5月销售均价为11550元/平方米，同比涨幅为10%；恒大均价为6548元/平方米，同比涨7
.5%；世茂房地产前5月销售均价为12882元/平方米，同比上涨10.7%。
也正因如此，2013年前5月，多数标杆房企业绩理想，包括中海地产、华润置地、
保利地产等房企已经完成年销售目标过半。
而如今，随着销量的暴跌，单靠房价的上涨已无法维持昔日的繁荣。
相对于年初制定的销售目标而言，近年头4个月，多数房企销售进度颇为缓慢。除
年度销售任务偏于保守的恒大地产完成30%以上外，世茂房地产、融创中国、富力地产
、金地集团等房企前四月的业绩占年度目标都在两成左右。
德银研究报告认为，合生创展、首创置业、金地集团、宝龙地产、建业地产、远洋
地产等9家房企或无法完成今年销售目标，未来几个月若不降价或加大销售力度，很可
能导致重大现金流问题。
最明显的例子是，今年以来，全国范围内被曝光的房企资金链断裂的案例就有10余
起，包括浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地，如宁波奉
化的兴润置业、海宁立德地产以及南京江宁盈佳地产等等，多为中小型房企。
降与不降两难
销售下滑的后果是库存增加。
易居房地产研究院监测显示，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量为2.49
亿平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创下近5年历史新高。
克而瑞研究中心的观点认为，本轮降价大有赶超2011年时震荡市场的全国性降价之
势，6折让利再度出现，在产品类别上，主要是刚需产品，大小房企均有涉及。
首先降价的仍旧是2008年领降全国的万科。
5月24日，位于广州番禺兴南大道的刚需大盘万科欧泊推出204套洋房，销售均价约
为15000至16800元/平方米。而万科欧泊之前一个月的网签均价为21092元/平方米，此
次售价较前期降幅接近30%。
经济观察报获得的信息显示，万科已在北京、广州、深圳、杭州等多个重点城市降
价销售。而且幅度剧烈。
万科内部人士对经济观察报表示，万科内部早就为降价做好了准备，万科深圳公司
早在4月就定小基调，随时准备降价甩货。
在上述高管看来，一旦各种变相的优惠方式不能支持成交量上升，开发商就会采取
降价方式，降价幅度可能在10%至15%之间。
问题是，并不是所有开发商均具备降价的实力与底气。
中海地产的年报显示，中海去年实现的净利润约为183亿元，连续12年位列房地产
行业第一，其高利润率一向被视为行业标杆。
但房企盈利能力下滑是整个行业的发展趋势，中海去年结算毛利率从2012年的38%
下降至33%。
万科的数字也反应了这一趋势。万科2013年结算毛利率为23.69%，较2012年下降3.
72个百分点；2013年结算净利率12.76%，较2012年下降1.16个百分点。这也是万科第四
年份结算利润率出现下降。
但降价并不一定就能管用。
一国企房企高管在接受经济观察报采访时表示，目前，大多数楼盘该开不敢开，开
了推不动。今年以来几乎所有房企开盘去化率均降至4成以下，去年则为7成左右，显示
销售明显放缓。
至于未来房地产走势如何，很难有人能说清。有着香港地产教父之称的施永青的话
有一定代表性。
在接受媒体采访时，施永青说，我们在内地有几万员工，就像在内地楼市的肌理中
安插了一个个探测器，我们的感觉应该不会错。
在施永青看来，二三线城市供过于求的情况已明显暴露。除了刚需的钱还会入市外
，投资者一定避而远之。单凭刚需是没法消化现时这么庞大的供应量的。
施永青说，头脑清醒的地产商已意识到危机正在逼近，已开始部署战略退却。他们
知道，在二线城市应尽快减价清货，即使蒙受一定的亏损，也要及早离场。否则，资金
就可能被套死，以后得长期背着这个包袱。
和潘石屹一样，施永青认为最薄弱的环节、承担风险最大的是金融产品。在施永青
看来，本来中央有政策，限制银行向地产行业注入过多资金，但是开发商还是利用信托
、理财产品、私募基金等形式变相把银行的钱套出去，现在这部分钱都快要到期了。借
新还旧是惯用的方法，但问题是，如果房子卖不动、房价下跌，他们就很难再从市场上
顺利融资，旧债就要出问题。 |
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