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发帖数: 22479 | 1 无法轻易套现，上海二手房市场普遍“有价无市”
2017年的上海房市很难看懂。一方面，二手房交易量跳水，房产中介行业冷风来袭。另
一方面，新房库存告急，而且因为售价被管控，新房销售普遍使用摇号，一号难求。上
海房子还能买吗，什么时候买，恐怕是很多有首次置业或改善需求的年轻人所共同关心
的问题。
上海房价贵不贵？贵，就一个字。无论看租金收益率，还是看房价收入比，上海房价都
很贵。租金收益率仅为1.5%左右，低于国债。房价收入比在25倍以上，不仅在国内数一
数二，在世界大都市中也名列前茅。
但是贵的东西不一定会跌。房价下跌需要催化剂，需要一批刚性卖家，不得不卖房的人
。首先，开发商常常扮演这样的角色。2011年上海房价下跌就是因为开发商主动降价去
库存（曾导致不少老业主围攻售楼处）。但现在上海新房库存这么低，开发商没有必要
也没有动机甩卖。而且新房低库存可能会保持相当长时间。在上海的远期规划中，2016
年至2040年建设用地增长为零，这在土地供应环节限制了新房供应。
二手房市场上，如果有相当一批炒家，用高成本资金（比如消费贷）作首付获得按揭贷
款，达到实质性的零首付和高杠杆炒房，那么这批人也会不得不卖。对这样的高杠杆炒
家，只要房价不涨或者涨幅有限，也不得不在最后认输变卖。但是上海限购多年，老炒
家（如传说中的温州炒房团）渐已套现离场，而新炒家不得入内。那些用多次假离婚建
仓的新炒家，数量应该有限，不足为惧。
当然，每个城市不一样。如果一个城市里存在相当规模的高杠杆炒房现象，就要警惕房
价大幅下跌。2015年的股灾，就是面镜子。
还有种情况会产生刚性卖家，那就是房贷利率上升，让那些“刚刚好”养房的人无力还
贷。有些家庭年收入二三十万，却买了上千万的房子，贷款五百万以上，需要两代人一
起还贷。如果利率上升，哪怕一点点，这样的家庭就会不堪重负。
但是目前利率上升的概率较低。虽然上半年经济持续复苏，但是因为房地产投资的见顶
回落，2017年经济前高后低还在预期中。即使是持续复苏的上半年，通胀也维持在低位
（6月份1.5%），央行此时没有必要、也没动机加息，打破尚且微妙的复苏局面。
最后还有种情况，不是刚性卖家被迫砸盘，而是机会主义卖家作资产重新配置。上海房
价不是贵么，卖掉炒股，或者到其他国家买房。前些年不少人这么做，到头来基本都后
悔不已。
上海房价是贵，但是股票也贵，A股很贵，美股也很贵。美国大部分城市房价的确便宜
，但是也不会涨，尤其扣除持有成本之后；能涨的少数城市，房价也已经很贵。当然，
在外汇和资本管制下，中产阶级资产国际配置的门其实已经关闭了。
小结一下，上海房子贵，但是，很可能持续。当然，虽然贵可以持续，但并不代表卖家
能轻松套现。上海二手房市场，尤其是千万以上的房子，已经“有价无市”。
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今年银行贷款手续复杂，而且放款慢得要命，有人一月份办好的贷款手续，要6月份才
放款。这就延缓了很多买卖的进度了。 | T*R
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