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发帖数: 22479 | 1 曼哈顿第57街One57大楼热销后，随后几栋高层大楼拔地而起。（David许／提供）
几年前，曼哈顿第57街的One57号大楼一推出就被抢光。现在，其两旁分别为正在建造
的111W大楼和217W大楼。（韩杰／摄影）
美国著名的苏富比地产公司（Sotheby's）经纪David许说，现在曼哈顿的高级公寓越来
越难卖。几年前，曼哈顿第57街上One57大楼每套价格都在千万元以上，因为可以看到
中央公园，刚一推出就被抢购一空，但现在盛景不再。他说，为了卖房子，开发商不得
不降价，有的给到20%折扣。「若是2000万元一套公寓，购买一套就节省400万元，但是
买家不为所动。」
与此同时，纽约大都会区和南加州两个房市高地也「开始下跌」。纽约万荣地产（
Winzone）总裁潘小峰说，从今年初开始，大纽约地区房市「下跌了」。根据今年9月纽
约市皇后区和长岛地区的房市资料，市场待售住宅共有2840套，比去年同期增加12.34%
，签署购屋合同和完成交割的数量分别下降12.93%和5.66%。「如果要急著卖房，一定
要降价。」房地产信息公司CoreLogic数据显示，南加州新屋和成屋9月销售较去年同期
下跌18%，是8年来单月最大跌幅，也是2007年次贷危机以来最差的9月。
•房价超过1000万元「基本上卖不掉」
曼哈顿地产经纪David许说，若是房价在300万至500万元之间，基本上能卖掉，但时间
要久一些；价格在500万至800万元之间的公寓，销售起来就比较难了；若是房价超过
1000万元，基本上卖不掉，因为高档公寓「供过于求」。他表示，现在曼哈顿高档公寓
是「买方市场」。
David许说，从今年初开始，高档公寓越来越难卖。（David许／提供）
曼哈顿第57街为东西走向，与中央公园南边只隔两条街，盖有几栋超高的高档公寓，住
著来自世界各地的富豪，被人们称为「亿万富翁空中保险箱」。最近推出的第57街上
One57两旁的111W和217W两栋楼层更高的高档公寓，成为新的卖点。经朋友的介绍，
David许认识了许多中国买家，每周都要陪中国客人在纽约看房。但是，他们只是一家
家地看，但不出价。「一位中国富豪9月来看过这些豪华公寓，告知今年底或明年初再
来看。」
今年初，他带一位中国富豪去看纽约最高的公园大道432号高档公寓。公园大道被称为
「亿万富翁大道」。432号大楼一套8255平方迟的公寓要价8200万元，卖家私下告诉他
，如果买家出价6500万元，就可以拿下，「虽然少了1700万元，但中国买家不出手」。
而2017年12月，一名中国富豪一口气买下这栋大楼第92、93层的三个单位，总面积有1
万1906平方迟，购价为9100万元。但是，现在「这麽豪气的中国买家没有了」。
曼哈顿高档公寓的卖点是能够看到中央公园。（David许／提供）
David许说，两三年前，世界富豪纷纷来纽约曼哈顿买房，那时候的房市是卖方市场，
因此建筑商坚持不降价，房子也很快卖完。但是，现在市场突变。
•资金出不来 中国富豪买气急涷
潘小峰同意这个观点。他说，万荣地产公司现有近1100位地产经纪中，一半以上是华人
。有的华人经纪把自己的网站连上中国国内网站，因此中国的客户也会找过来看房。他
说，如果是曼哈顿的房子，200多万元的还有人买，300万元以上房子就没有人要了，「
主要是中国的资金出不来」。
David许说，曼哈顿的高档公寓主要分为共有公寓（Condo）和合作公寓（Co-op），中
港台富豪都购买共有公寓，不买合作公寓。因为购买共有公寓，买家有产权，而合作公
寓没有产权，只拥有公司的股份。另外，若要购买合作公寓，公寓委员会要审核他们的
背景及资金，而他们无法证明在中国的资产。
他说，由于中国政府限制资金外流，因此要把钱从中国转到美国来非常困难。「许多中
国人先把钱转到香港，然后从香港转到美国购房。」他说，10月1日是中国的国庆节，
放假八、九天，所以许多中国富人趁著假期到纽约看房。他们买到房子后，马上出租，
赚取租金。尝到甜头后，他们会继续买房，「一连买好几套」。来自台湾的他说：「现
在，我每个星期都有中国客人，今年的业绩已经完成。」
David许说，中国买家现在只看房，但不出价。（David许／提供）
许多中国人来美国买房是为了资产保值增值。他说，美中贸易战展开后，美国要对2000
亿美元中国产品徵收10%的关税；中国试图通过贬值人民币抵消美国的提高关税。人民
币开始下跌，而美元开始走强。对中国富人来讲，人民币贬值就是让他们的资产损失。
于是，他们要通过「蚂蚁搬家」方式把资金转出国。
他说，有个中国买家不久前买了一套300万元的房子。成交后，人民币贬值的消息公布
，他高兴地说，如果不转出来，资产肯定亏很多，现在通过购买美国资产把损失补回一
些。「我听说，美中贸易战对中国影响很大，致使许多中国企业倒闭。」
不仅中国富人来美买房，而且中国公司也要在美置业。经过他牵线，中国航空公司下属
分公司，准备买下曼哈顿南端新盖的世贸大厦一号楼的商业地产，面积1.7万迟。他们
计画在美国成立公司，准备买飞机租给世界上的廉价航空公司，收取租金。同时，他们
还成立信贷部门，向航空公司贷款，赚取利息。「他们说好回去准备资料，很快就回来
，但至今渺无音讯。」
他后来才知道，由于中国政府限制中国企业在国外投资，许多中国企业也不能购房。中
国政府要求航空公司做好本职工作，不要做航空业务以外的事情，也不要投资房地产。
因此，他的经纪费也「泡汤了」。他说，中国政府要求已经投资的海外房产要卖掉，于
是他还帮助一家中国公司脱售地产。这家公司在曼哈顿拥有四栋大楼，他只卖掉一栋楼
。「有的买家不敢买，说是担心中国人在大楼内安装了窃听器。」
•华人社区 房价涨得离谱
潘小峰说，从统计数字看，纽约市及长岛地区的房市「开始趋冷」。例如，皇后区和长
岛地区2018年9月的房产统计显示，许多住房减价销售。例如，住宅9月平均售价是79万
2098元，而平均要价为84万754元，售价比要价少5.79%。与半年前相比，房屋供给增加
了2.63%，而房屋需求减少了0.42%。
最近，美国房地产经纪协会发布统计报告显示美国房市「仍然强劲」，但他说房地产经
纪协会的统计只是代表部分情况，不能代表全部。另外，有些销售是屋主自己出售或者
是私下交易，没有进到销售名单上。
他说，有的屋主把房价定得很高，但是长期卖不掉。他举例说，纽约市法拉盛一名华人
屋主，要卖独栋木屋，要价188万元。因为房价太高，卖了很久卖不掉。「最近，我看
到他签给另外一家经纪卖，要价还是188万元。」他认为，这个「价格太高了」。
过去几十年，纽约市法拉盛已经从一个英国移民小镇变为纽约市最大的华人移民社区，
估计住有二、三十万华人移民。因此，法拉盛的房价已经高于周边许多区域。他说，因
为法拉盛交通、生活、办事比较方便，儘管法拉盛的房价高于周边地区，但是还是有人
要买这裡的房子，因为他们喜欢住在华人社区。
•低价吸引 华人移民外流
潘小峰说，由于华人社区房价太高，于是买主开始走出华人社区，在房价洼地购房。过
去，福州移民主要居住在布碌崙第八大道附近，但是现在都到第20大道以外买房。以前
华人住在史泰登岛（Staten Island）较少，现在也开始在那裡置业。过去，很少华人
在布朗士（Bronx）居住，但现在开始向布朗士发展。「布朗士有两个小区，房子一出
来，就被华人买下。」华人一多，当地华人超市也兴旺起来。
同时，华人也去纽约州长岛地区买房，主要出于两个原因：一是购买学区房。长岛耶利
哥（Jericho）有全美最好的小学和中学，因此家长为了孩子教育，希望在当地买房。
二是有钱人在当地买豪宅，享受生活。「他们觉得华人社区太吵。」
他说，长岛一家房地产经纪公司透露，他们公司代理的一半房子都卖给了华人。现在，
潘小峰将在长岛设立办公室。
来自温州的他表示，华人喜欢买房，是受到传统观念影响。华人总认为，买了房子才算
落地生根，因此买房很重要。他透露，温州移民开发房地产的很多，一般是买地盖楼，
但是现在很难做，因为找不到便宜的地皮。如果地价太高，开发房地产不划算。于是，
许多人去纽约市附近找地皮，但是将来盖好后能不能卖掉，很难说。
最近，他刚刚去了一趟新州，「应邀去看房」。他说，新州这家地产公司开发了几百个
单位的房子，但是卖了几年卖不掉，希望他介绍给纽约的客人。他说，纽约人只能把它
当作度假屋，周末过去住住，当住房不行。
•房贷业务下降 26年来头一遭
新美贷款银行总裁陈名岷说，美国今年房价降得太快。纽约市曼哈顿是高房价地区，对
全美房市起到风向标的作用。豪华公寓「今年年初还有人抢，但是现在不行了」。洛杉
矶房价从去年下半年开始下跌，今年更加明显。「洛杉矶郊区的房价下降了10-20%。」
他表示，他们公司的业务下降很多，「连我们都慌了，开业26年来从来没有见过」。
陈名岷说，美国今年房价降得太快。（韩杰／摄影）
他说，人们都说加州人买房都是加价买房，不然买不到。熟知情况的他说，实际上这是
加州房地产经纪的销售策略所致。「为了把买家都招来，经纪把可以卖到100万的房子
定价为60万，结果来了很多人，纷纷出价竞标。」由于出价人较多，最后把房价拉抬到
100万元以上，给人的印象是「高于出价才能买到」。
美国2008年发生经济危机，但是对他们没有影响，业务非常好。但是，到了2018年，情
况发生变化，贷款都是买房，没有重新贷款，业务减少。他们分析，这种下跌与他们的
贷款政策有关。「我们过去贷款要查收入。」但是，他们公司从10月底开始做「不查收
入的贷款」，不然无法生存。
美国政府在过去十年间，採取四次量化宽鬆措施，放鬆银根，因此现在市场上钱很多，
但是想借款的人借不到。他说，一些华资银行、房地产基金和有钱人也在做不查收入的
房贷。他说，一个叫Cooper的球星赚了很多钱，于是创办房屋贷款公司，名字就叫Mr.
Cooper。现在，它每年生意「有几十亿」。
他说，许多华人移民有钱，但是不符合贷款条件。该贷款条件是2010年经济危机后推出
来的，要求比较苛刻，许多华人贷不到款。但是，华人的信用没有问题。「新美贷款开
业26年，只有一个贷款没有按时还完。」他说，这对借款人是夫妻俩，妻子是华人，但
是丈夫是其他族裔。「最初没有银行愿意借款给华人，但现在都争著向华人贷款，因为
华人信用好。」
他曾经遇到一个在华尔街工作的外裔人士，这位外裔人士对第一代华人移民的信用很有
信心，但想知道华人移民下一代是否会像上一代那样讲信用。他说：「对于这个问题，
我也没有答案。」 |
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