L***m
发帖数: 4594 | 1 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: LAiam (老虎油), 信区: Living
标 题: 求助---买房遇见恶意敲诈的卖方
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Jun 7 12:47:53 2012, 美东)
买了一套房子， 卖主是一对白人老夫妇， 价格为35万元，5月17日开的ESCROW， 合同
上说6月1日CLOSE ESCROW 。我们有亲戚介绍的中国人经纪，作为买方， 我们完全按照
合同行事履行责任， 我们已经花钱做了房屋检查等等，5月26日经纪把一堆文件(EARTH
REPORT, TITLE COMPANY REPORT) 扔过来，啥都没有说，我仔细阅读发现对方不但没
有交地税， 甚至还有两个总价超过38万元LIEN 的，也就是说房子的卖价根本不能
COVER DEBTS， 我向经纪和ESCROW书面提出了我的疑问，他们都没有书面回答我，还信
誓旦旦地说没有问题，他们欠多少钱都和你没有关系。 5月28日对方说发现还有一笔4
万元的LIEN在房屋上，要花点时间处理， 我们这才发现合同上并没有保护我们的条款
：比如现在因为对方的原因导致交易不能按时完成，对方是否要赔偿损失之类。我们没
有办法也只好等待，哪曾想对方居然狮子大开口，6/6/2012 EMAIL 经纪要求我们替对
方偿还17000元的贷款，也就是说房价上升到36.7万（见邮件)否则就不卖给我们：
邮件如下：
I wanted to get in touch with you to let you know that the seller is unable
to secure financing to pay off the remainder of the debt for the 2nd on
their home. They were under the impression that the loan that they took out
for their business was a personal line of credit and not attached to their
home. They will need
the buyer to pay a additional $17,000 for the house if the buyer still would
like to buy it. If not then we will have to put the home back on the
market and sell it for closer to the asking price and then there will not be
a shortage. I am sorry to do this to your clients, but there is nothing
else we can do. Please let me know if they will be willing to pay $367,000
for the home? If not, we will have to order cancellation of this escrow.
Thank you,
我们当然不同意，而且对对方的无耻恶意敲诈行为非常的愤怒，我们自己在这个交易
中也有很多失误的地方，现在向大家请教：我们可以告卖家违约并赔偿我们的损失吗？
最近比较倒霉， 祸不单行，昨晚下班又被别人撞了，对方保险很烂，又有得头疼了。 |
d*******d
发帖数: 2050 | 2 你不买不就得了。
【在 L***m 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
: 发信人: LAiam (老虎油), 信区: Living
: 标 题: 求助---买房遇见恶意敲诈的卖方
: 发信站: BBS 未名空间站 (Thu Jun 7 12:47:53 2012, 美东)
: 买了一套房子， 卖主是一对白人老夫妇， 价格为35万元，5月17日开的ESCROW， 合同
: 上说6月1日CLOSE ESCROW 。我们有亲戚介绍的中国人经纪，作为买方， 我们完全按照
: 合同行事履行责任， 我们已经花钱做了房屋检查等等，5月26日经纪把一堆文件(EARTH
: REPORT, TITLE COMPANY REPORT) 扔过来，啥都没有说，我仔细阅读发现对方不但没
: 有交地税， 甚至还有两个总价超过38万元LIEN 的，也就是说房子的卖价根本不能
: COVER DEBTS， 我向经纪和ESCROW书面提出了我的疑问，他们都没有书面回答我，还信
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L***m
发帖数: 4594 | 3 肯定是不买了，但是想到花了那么多时间和金钱（房屋检查，公证，到时候公证行还会
再收我们的费用）， 觉得特不忿。
【在 d*******d 的大作中提到】
: 你不买不就得了。
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g****a
发帖数: 1304 | 4 说实话，你是自己赌性重，肯定当时觉得是个deal. 愿赌服输。
【在 L***m 的大作中提到】
: 肯定是不买了，但是想到花了那么多时间和金钱（房屋检查，公证，到时候公证行还会
: 再收我们的费用）， 觉得特不忿。
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L***m
发帖数: 4594 | 5 你这就是信口开河了，150/sqf CHINO,CA 很正常。
【在 g****a 的大作中提到】
: 说实话，你是自己赌性重，肯定当时觉得是个deal. 愿赌服输。
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Q***N
发帖数: 2972 | 6 其实买房子就是这样,几十万美元的交易,什么可能都有.如果你有时间和精力,去SMALL
AMOUNT的法庭起诉屋主,要求赔偿由于他们故意隐瞒事实导致你的损失.能不能赢关键在
于你的证据是否证明对方故意隐瞒. 你这个CASE损失还不算大( ESCROW+INSPECTIONS),
不用太生气.主要是生气不能解决问题,只给自己增加负担.
大多数的交易可能都很顺利, 但不能因此认为房地产交易都这么简单,从而降低警惕,从
而成为牺牲者. |
x******g
发帖数: 3952 | 7 你这个买房子的代理也太不专业了。
EARTH
【在 L***m 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
: 发信人: LAiam (老虎油), 信区: Living
: 标 题: 求助---买房遇见恶意敲诈的卖方
: 发信站: BBS 未名空间站 (Thu Jun 7 12:47:53 2012, 美东)
: 买了一套房子， 卖主是一对白人老夫妇， 价格为35万元，5月17日开的ESCROW， 合同
: 上说6月1日CLOSE ESCROW 。我们有亲戚介绍的中国人经纪，作为买方， 我们完全按照
: 合同行事履行责任， 我们已经花钱做了房屋检查等等，5月26日经纪把一堆文件(EARTH
: REPORT, TITLE COMPANY REPORT) 扔过来，啥都没有说，我仔细阅读发现对方不但没
: 有交地税， 甚至还有两个总价超过38万元LIEN 的，也就是说房子的卖价根本不能
: COVER DEBTS， 我向经纪和ESCROW书面提出了我的疑问，他们都没有书面回答我，还信
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p********d
发帖数: 357 | 8 你这是short sale吗？如果是这些条款算是正常。但是不管怎么样你agent太烂了，
title你们都没有查，人家欠的lien进了escrow才知道，我觉得你下次换个agent。 |
Q***N
发帖数: 2972 | 9 BUYER Agent自己不查LIEN.
在湾区,很多LISTING AGENT会准备3R REPORT ( SF)或TITLE的DISCLOSURE来证明房子的
CLEAN TITLE.
进入ESCROW后, TITLE COMPANY要做TITLE SEARCH来查是不是CLEAN TITLE.
这个CASE, SELLER或LISTING AGENT如果想隐瞒, BUYER AGENT在进入ESCRROW之前不能
知道. 其实这些LIEN也瞒不了,TITLE不CLEAN, TITLE INSURANCE公司也不同意. 估计是
SELLER想把你诳进合同在说.
【在 p********d 的大作中提到】
: 你这是short sale吗？如果是这些条款算是正常。但是不管怎么样你agent太烂了，
: title你们都没有查，人家欠的lien进了escrow才知道，我觉得你下次换个agent。
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p**m
发帖数: 3876 | |
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s*********3
发帖数: 2890 | 11 一齐Sue： seller, 卖方经纪，买方经纪。
EARTH
笔4
【在 L***m 的大作中提到】
: 你这就是信口开河了，150/sqf CHINO,CA 很正常。
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f****d
发帖数: 3888 | 12 怎么都应该先看所有材料才花钱作房屋检查等等。
不先看简历就找人面试怎么行呢。
【在 L***m 的大作中提到】
: 肯定是不买了，但是想到花了那么多时间和金钱（房屋检查，公证，到时候公证行还会
: 再收我们的费用）， 觉得特不忿。
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L***m
发帖数: 4594 | 13 忙了一整天才有空爬上来，谢谢各位的意见，也希望大家买房多个心眼。
【在 f****d 的大作中提到】
: 怎么都应该先看所有材料才花钱作房屋检查等等。
: 不先看简历就找人面试怎么行呢。
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p***e
发帖数: 1318 | 14 你这个过程有问题。preliminary report就应该能看出来了。这些都在
disclosure package里。怎么可能进了escrow这些文件agent还没给过你
们，当时怎么签字的呢？
不过话要说回来，湾区的华人agent, 很多都跟本不会帮你阅读这些
report.第一，这些人兼做loan， 够忙。第二，他们只管close了好，
中间买方吃亏与他们无关。第三，英语水平不高，房子方面的知识也少，
人脉又不广，碰到老外微微缩缩。 靠他们基本就是撞大运。还是得自己看。
房事急不得。着急有害健康。
EARTH
笔4
【在 L***m 的大作中提到】
: 忙了一整天才有空爬上来，谢谢各位的意见，也希望大家买房多个心眼。
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L***m
发帖数: 4594 | 15 你说得问题都不幸发生在我身上了。我在南加，但我觉得三番版人才多发这边来了。
我根本没有见过什么preliminary report, disclosure package 是什么东东？合同只
给我第一页，上面只有买价，15天close escrow. 那个经纪具备你所说的所有特征。谢
谢你。
【在 p***e 的大作中提到】
: 你这个过程有问题。preliminary report就应该能看出来了。这些都在
: disclosure package里。怎么可能进了escrow这些文件agent还没给过你
: 们，当时怎么签字的呢？
: 不过话要说回来，湾区的华人agent, 很多都跟本不会帮你阅读这些
: report.第一，这些人兼做loan， 够忙。第二，他们只管close了好，
: 中间买方吃亏与他们无关。第三，英语水平不高，房子方面的知识也少，
: 人脉又不广，碰到老外微微缩缩。 靠他们基本就是撞大运。还是得自己看。
: 房事急不得。着急有害健康。
:
: EARTH
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p***e
发帖数: 1318 | 16 看房的时候，不管买不买房，卖方都会准备disclosure package包括加州的
卖方disclosure（比如有没permit, 有什么已知的问题），有JCP report,
有preliminary title report, 多数会有卖方的inspection， termite
report 等等。preliminary title report上就应该显示了这些lien.
这个package会发给有兴趣的买方，买方agent应该向卖方索要。
一般都要签字，逐页initial。和offer一起发回去。
【在 L***m 的大作中提到】
: 你说得问题都不幸发生在我身上了。我在南加，但我觉得三番版人才多发这边来了。
: 我根本没有见过什么preliminary report, disclosure package 是什么东东？合同只
: 给我第一页，上面只有买价，15天close escrow. 那个经纪具备你所说的所有特征。谢
: 谢你。
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L***m
发帖数: 4594 | 17 今天早晨经纪来电说对方竟然不顾程序没有走完就直接把房子又重新放到市场上卖去了
，他给对方发了邮件说要停止这中违反合同的行为，对方只轻描淡写地说这些早在“经
纪评语”就说过了，见邮件。我停止这项交易是肯定的，想请教大家，对于这种情况，
我们该如何处理
Hi xxx Young:
>
>I find this morning you change the xxxx st xxx ca 91910 pending status to
Activ status you violation realtor contract. you know this property still in
the escrow you can't put this property Active on MRMLS. Please stop this
violation.
>
seller's agent answer:
It does say subject to cancellation of previous escrow in the agent comments
. Please review.
Thanks,
xxx Young
>
【在 p***e 的大作中提到】
: 看房的时候，不管买不买房，卖方都会准备disclosure package包括加州的
: 卖方disclosure（比如有没permit, 有什么已知的问题），有JCP report,
: 有preliminary title report, 多数会有卖方的inspection， termite
: report 等等。preliminary title report上就应该显示了这些lien.
: 这个package会发给有兴趣的买方，买方agent应该向卖方索要。
: 一般都要签字，逐页initial。和offer一起发回去。
|
L***m
发帖数: 4594 | 18 最新进展，对方经纪发来的邮件，请问他们可以单方面取消escrow
Hello xxx,
After speaking with escrow we have determined based on the taxes/1st and 2nd
mortgage the seller will need to sell the home for $365,000 and both agents
reduce commission to 2.5% per agent to make this deal work. Are you and
your clients willing to do that? If not, we have received a offer already
today for $375,000 not asking for closing costs and it would actually net
the seller money to move. We understand that the seller is currently under
contract with your buyers and that the RPA was subject to the Preliminary
Title Report. This 2nd lien has created a issue and that is why we either
need to re-negotiate the sales price/terms or cancel the agreement. We are
very sorry for the inconvenience, but unfortunately there is nothing we can
do except move forward from here. Please let me know asap. If your client
does not want to move forward then we will generate a cancellation returning
the good faith deposit to the buyers.
Thank you,
in
【在 L***m 的大作中提到】
: 今天早晨经纪来电说对方竟然不顾程序没有走完就直接把房子又重新放到市场上卖去了
: ，他给对方发了邮件说要停止这中违反合同的行为，对方只轻描淡写地说这些早在“经
: 纪评语”就说过了，见邮件。我停止这项交易是肯定的，想请教大家，对于这种情况，
: 我们该如何处理
: Hi xxx Young:
: >
: >I find this morning you change the xxxx st xxx ca 91910 pending status to
: Activ status you violation realtor contract. you know this property still in
: the escrow you can't put this property Active on MRMLS. Please stop this
: violation.
|
p***e
发帖数: 1318 | 19 这个是正常的。他说的不是以前说过，而是relist的时候注明了pending你这个
escrow的cancellation.
in
【在 L***m 的大作中提到】
: 今天早晨经纪来电说对方竟然不顾程序没有走完就直接把房子又重新放到市场上卖去了
: ，他给对方发了邮件说要停止这中违反合同的行为，对方只轻描淡写地说这些早在“经
: 纪评语”就说过了，见邮件。我停止这项交易是肯定的，想请教大家，对于这种情况，
: 我们该如何处理
: Hi xxx Young:
: >
: >I find this morning you change the xxxx st xxx ca 91910 pending status to
: Activ status you violation realtor contract. you know this property still in
: the escrow you can't put this property Active on MRMLS. Please stop this
: violation.
|
m*******i
发帖数: 8711 | 20 这他妈的agent太不负责了。fire 掉，sue 她／他。
【在 L***m 的大作中提到】
: 你说得问题都不幸发生在我身上了。我在南加，但我觉得三番版人才多发这边来了。
: 我根本没有见过什么preliminary report, disclosure package 是什么东东？合同只
: 给我第一页，上面只有买价，15天close escrow. 那个经纪具备你所说的所有特征。谢
: 谢你。
|
|
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L***m
发帖数: 4594 | 21 我是想知道由于一方的责任不能够按时close escrow，就没有惩罚条款？grace period
is exceptional. 难道合约就是一纸空谈？ |
p***e
发帖数: 1318 | 22 建议找个律师或者别的agent问问。具体到了细节，各人情况不同，没法支出啥好招。要
靠自己明断。
period
【在 L***m 的大作中提到】
: 我是想知道由于一方的责任不能够按时close escrow，就没有惩罚条款？grace period
: is exceptional. 难道合约就是一纸空谈？
|
L***m
发帖数: 4594 | 23 就事论事，如果买方坚持按原合同交易不愿意cancel agreement, 会怎么样？ |
L***m
发帖数: 4594 | |
