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发帖数: 596 | 1 看看这个房子：
https://www.redfin.com/CA/Saratoga/12664-Fredericksburg-Dr-95070/home/
1097984
04/23/2000: listing price 1295K,
05/17/2000: bought price 1900K
06/29/2015: sold price 2375K
这个房子zillow 显示现在的租金是 每月5954, 假设2000年每月租金是3550, 租金每
年增加3.5%， 到 01/01/2015, 每月租金是5947，和现在每月5954吻合. 这样15 年的
总租金是 893365, 平均每月5000.
现在比较下买和租， 那个更好。
2000年买价1900K, 20%的down payment (380K), 15年平均贷款利息3.5%
2000年开始以每个月5000 租这个房子,到01/01/2015 结束
#1. Buy:
380K (down payment)
565K( Principal paid from 01/01/2000-12/31/2014)
397.8K = 663K * 0.6 ( 663K interest paid from 01/01/2000-12/31/2014, 40% tax
deduction on interest)
342K(=1,900,000*0.012*15 , property tax, no tax deduction, phased out)
30K ( home insurance + home maintenance 2000/per year for 15 years)
Average monthly payment (01/01/2000 - 12/31/2014 ) = (565k+397.8K + 342K +
30K)/15/12
= 7415
2015年以2375K 买掉这个房子时，这个房子上的现金是：
2375K(卖出价）-1900k（买入价）+380k（downPay)+565k(principal) = 1420K
2000年到2015年，在这个房子上的总花费：
397.8K（Interest after 40% tax duction)+342K(Property tax)+30K(insurance+
maintenance) + 95K( 2375K*0.04,卖房付的4%的commision） = 864.8K
2015年买掉这个房子时，在这个房子上的净余额： 1420k-864.8k = 555k
#2. Rental
15年平均月租金5000, 15年总租金是900K。
首付380K, 在01/03/2000 投入 bond mutual fund, 比如 PIMCO Total Return Fund
Class D
（401K基本上都有这个bond mutual fund).
http://finance.yahoo.com/q/pm?s=PTTDX+Performance
显示 2000年，收益11.73%， 2001年收益9.14%， 2002年收益9.85% .. 2013年收益 -2
.21%
到12/31/2000， 380K变成424574， 到12/31/2001， 380K变成463380， 到12/31/2014
， 2000年的首付 380K变成973967 =~ 973K.
因为买房，15年每月平均付款是 7415， 现在租房， 7415 中 5000用来付月租金， 每
月剩下2415，一年就是28980， 到年底一次投入上面的bond mutual fund， 比如 2000
年的28980在12/31/2000 投入， 到 12/31/2001，以9.14%的收益计算，就变成31628，
2001年的28980在12/31/2001 加入投入， 所以 12/31/2001余额为60608=31628+28980
， 到12/31/2002，以2002年9.85的收益，就是 66578=60608*1.0985. 这样到12/21/
2014， 这块的总资产就是 659226 =~ 659K。
到1/1/2015，停止租房。
从2000年到2015年， 在这个房子上积累的总资产 为 1632K= 973K (DownPay的投资）
+ 659K (月供余额投资）
扣除15年 房租费用 900K， 到2015年，净余额为 1632K - 900K = 732K.
==================== 最后总结 ===================
2000年买房， 要价1295K，疯狂加价600K，以1900K买下， 到2015年以2375K卖房，
最后的净余额为 555k。
而2000年不买这个房子，而是租这个房子15年， 到2015年， 最后的净余额为 732K。
疯狂加价买房，后面 15年白干。 加价600K， 把后面15年的收益全搞没有了。
以上比较，纯属比较， 不构成任何投资建议。 |
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