S*******i 发帖数: 508 | 1 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息)
如果某天提前还了本金,假设还了一半50万还剩下50万的,那有什么效果呢?
1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息)
2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息)
3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息)
会是哪一种呢?还是不同银行不一样。
如果是3,那没有任何好处啊? |
t**8 发帖数: 4527 | 2 还是4000 每月, 提前还完
基本上
提前还本金吃亏
你用 30 年的利息贷款, 实际上 15 年还清
别人15 年贷款,利息低, 15 年还清
【在 S*******i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息) : 如果某天提前还了本金,假设还了一半50万还剩下50万的,那有什么效果呢? : 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息) : 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息) : 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息) : 会是哪一种呢?还是不同银行不一样。 : 如果是3,那没有任何好处啊?
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d*****n 发帖数: 782 | 3 提前还贷,就意味着你会少付很多利息。
按月还贷是有特点的,你每个月四千,在最开始的一个月可能是一千本金和三千利息,
然后每个月开始的本金会增加几十块,利息减少几十块。如果你提前还一半,那么会让
利息少付很多。
还有就是看你的想法,例如你提前还50万以后,剩下的贷款重新开始按照30年来搞,那
自然就是另外一种变化。
一般来说,在通货膨胀的房价上涨阶段,尽量多贷款对你比较有利。但是什么时候多还
贷款,这个不太懂。
【在 S*******i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息) : 如果某天提前还了本金,假设还了一半50万还剩下50万的,那有什么效果呢? : 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息) : 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息) : 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息) : 会是哪一种呢?还是不同银行不一样。 : 如果是3,那没有任何好处啊?
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d*****n 发帖数: 782 | |
p**********e 发帖数: 235 | 5 不会少很多利息
假设你原来30年100W 要还60W利息。你还50W本金,可能就少还10W利息。
【在 d*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 提前还贷,就意味着你会少付很多利息。 : 按月还贷是有特点的,你每个月四千,在最开始的一个月可能是一千本金和三千利息, : 然后每个月开始的本金会增加几十块,利息减少几十块。如果你提前还一半,那么会让 : 利息少付很多。 : 还有就是看你的想法,例如你提前还50万以后,剩下的贷款重新开始按照30年来搞,那 : 自然就是另外一种变化。 : 一般来说,在通货膨胀的房价上涨阶段,尽量多贷款对你比较有利。但是什么时候多还 : 贷款,这个不太懂。
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k****t 发帖数: 2288 | 6 打算提前还本金的话,最好是找贷款利率低,比如5 Y ARM。
如果你是fix的 rate,就有点不划算了。
如果你提前还了一部分的话,
应该是option 4
sitll pay $4000(3000本金,1000利息)。
【在 S*******i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息) : 如果某天提前还了本金,假设还了一半50万还剩下50万的,那有什么效果呢? : 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息) : 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息) : 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息) : 会是哪一种呢?还是不同银行不一样。 : 如果是3,那没有任何好处啊?
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k**i 发帖数: 10191 | 7 很简单啊,不过你列举的3个都不对.你去查你的amortization schedule,提前还50万本
金,你去找schedule里面本金在50万的时候,每个月还的本金和利息,然后从那开始顺推,
你还款结束时间也会提早很多.
【在 S*******i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息) : 如果某天提前还了本金,假设还了一半50万还剩下50万的,那有什么效果呢? : 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息) : 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息) : 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息) : 会是哪一种呢?还是不同银行不一样。 : 如果是3,那没有任何好处啊?
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d*******t 发帖数: 273 | 8 这个是靠铺的。
科普一下吧,你每月还款额是在贷款的时候就确定的,这个不随你每月剩多少本金变化
。(ARM在浮动期以后稍微复杂一点,但原则也一样)
重要的是每月这个额度里面多少是还利息多少是还本金的。
记住重要原则:在还款额没有达到指定额度的时候,应付利息是最先满足的。应付利息
大约等于剩余本金乘以利率/12。有剩的才是本金。
下面比如在贷款批准的时候告诉你本金是50万,每月还4000,那么开始你可能每月3000
是利息
你第二个月利息就变成了2960, 因为本金变少了一点
第三个月利息是2955, 第四个月2949。。。。
你如果发了奖金什么的,多还了本金10万,你还款额还是4000,但是利息部分变成了
2000
所以你这个贷款的LIFETIME就变少了。所以效果是提前还完。
银行内部做投资买贷款的更喜欢用SCHEDULE来衡量你实际相当月还到哪个月份了,还剩
余多少月这个贷款就还完了。
【在 k****t 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 打算提前还本金的话,最好是找贷款利率低,比如5 Y ARM。 : 如果你是fix的 rate,就有点不划算了。 : 如果你提前还了一部分的话, : 应该是option 4 : sitll pay $4000(3000本金,1000利息)。
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k**i 发帖数: 10191 | 9 不是这种说法.在有房屋贷款的情况下,提前还干净是最好的投资方式.而且你说提前还
本金吃亏,因为是30年贷,问题很多人在搞房屋贷款的时候,15年不一定能搞到.
很多银行都有工具,能计算一次性还了一定数量的贷款,能节省多少利息.在还有20-30年
的贷款期的时候,提前还,都是100%甚至高于100%的收益.以楼主的例子来说,比如彩票中
奖了50万,打算全部用来还刚刚贷的100万房贷,利息可以节省大约60万左右.
【在 t**8 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 还是4000 每月, 提前还完 : 基本上 : 提前还本金吃亏 : 你用 30 年的利息贷款, 实际上 15 年还清 : 别人15 年贷款,利息低, 15 年还清
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k**i 发帖数: 10191 | 10 不对.看贷款前期还是后期,前期利息重,后期轻,就算只剩50万要还,一下子还干净,也能
省12万利息.如果是前期,比如刚贷半年发了笔小财,一下还掉50万,能省50-60万利息.
【在 p**********e 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 不会少很多利息 : 假设你原来30年100W 要还60W利息。你还50W本金,可能就少还10W利息。
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l********s 发帖数: 1536 | 11 有两种情况
1.payment不变,但是每月payment中更多的比例换本金,导致你提前还清
2. 可以reamortization,剩下的本金按剩下的年份重新计算payment。
无论哪种情况,你的利息结构是不变的,除非refinance
【在 S*******i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息) : 如果某天提前还了本金,假设还了一半50万还剩下50万的,那有什么效果呢? : 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息) : 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息) : 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息) : 会是哪一种呢?还是不同银行不一样。 : 如果是3,那没有任何好处啊?
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S*******i 发帖数: 508 | 12 谢谢大家!
情况1和kermit的看法一样,感觉更make sense.
提前还本金会帮助每月支付利息部分减少(成比例地),但每月总还款数不变,每月本
金多还了些. 如果每月本金也想成比例减少,只能靠refi.
这样子的话还是提前还本金合算,如果钱没有更好的去处.
有两种情况
【在 l********s 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 有两种情况 : 1.payment不变,但是每月payment中更多的比例换本金,导致你提前还清 : 2. 可以reamortization,剩下的本金按剩下的年份重新计算payment。 : 无论哪种情况,你的利息结构是不变的,除非refinance
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k****t 发帖数: 2288 | 13 唉,美国这边是没有国内的等本还款的贷款方式。都是等额的还款方式。
国内可以选等本还款和等额还款。
等本还款就是最开始还的多,后面还得小,他是按照总的贷款额/总的时间+利息的方式
来还款的。这种情况下,由于本金都是固定的,提前部分本金是最换算的。
等额还款,就是美国这边的方式,是按照总的(贷款额+利息)/总的时间来还款的,这样
前期因为本金小,利息多。
我以前在国内的时候算过,贷30万,30年还清,当初的利率是5.%左右吧,当时30年下来
,少个几万块吧。
但是等本的情况,刚开始的时候压力比较大,还款的金额是随时间在慢慢变少,因为利
息在慢慢变少。
【在 S*******i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 谢谢大家! : 情况1和kermit的看法一样,感觉更make sense. : 提前还本金会帮助每月支付利息部分减少(成比例地),但每月总还款数不变,每月本 : 金多还了些. 如果每月本金也想成比例减少,只能靠refi. : 这样子的话还是提前还本金合算,如果钱没有更好的去处. : : 有两种情况
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h**G 发帖数: 9825 | 14 典型的文科生思维
这点都理不清.
给你通俗一点讲,
你多还的本金,本来是银行贷给你的,每年找你要个3%或是多少的利息.
你还给银行了,就不用付哪个利息了.
退一步讲,你那个本金,如果有稳定的>3%的收益,可以去投资.
前提是,稳定!!!
【在 S*******i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息) : 如果某天提前还了本金,假设还了一半50万还剩下50万的,那有什么效果呢? : 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息) : 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息) : 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息) : 会是哪一种呢?还是不同银行不一样。 : 如果是3,那没有任何好处啊?
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t**8 发帖数: 4527 | 15 你这个算法有问题吧
什么是100% 的收益
今天的1 万元同20年后的一万元完全是不一样的
即使不考虑通胀, 按4% 的利率, 相当于20 年后的两万两千元
考虑到美元的贬值, 相当于20 年后的 五 万元
要是遇到中国的情形, 相当于20 年后的 20万美元
以中国的情况, 美元从2000 年到现在贬值了95% 以上
就是说, 现在的一百万美元相当于2000年的五万美元
2000 年 10 万美元可以在北京 三环以内买套房
现在 200 万美元也没戏
【在 k**i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 不是这种说法.在有房屋贷款的情况下,提前还干净是最好的投资方式.而且你说提前还 : 本金吃亏,因为是30年贷,问题很多人在搞房屋贷款的时候,15年不一定能搞到. : 很多银行都有工具,能计算一次性还了一定数量的贷款,能节省多少利息.在还有20-30年 : 的贷款期的时候,提前还,都是100%甚至高于100%的收益.以楼主的例子来说,比如彩票中 : 奖了50万,打算全部用来还刚刚贷的100万房贷,利息可以节省大约60万左右.
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b******y 发帖数: 9224 | 16 路过,说两句。
提前还不还本金不是最重要的,房子提前付清挺好的。
我的房子已经付清了,人生自由,这个是最最重要的。
当房奴,没自由。
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w**z 发帖数: 8232 | 17 现在利率低,还抵税,除非你一点投资概念没有,现在提前还贷有点二。
【在 b******y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 路过,说两句。 : 提前还不还本金不是最重要的,房子提前付清挺好的。 : 我的房子已经付清了,人生自由,这个是最最重要的。 : 当房奴,没自由。 : ---- : 打算自己做biz的同学,欢迎来business博客学习: : http://www.advancedj.com
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b******y 发帖数: 9224 | 18
好吧,我房子付清了,我高兴。有闲钱我做business去了。利率低又怎么样?我不需要
抵税,business expense有的是抵税的地方。
当然,如果愿意背着mortgage,那自便吧。
抵税,也要想清楚,羊毛出在羊身上,因为你最后付给mortgage公司的钱多的多。上面
有人说百万房子,最后都付清了,相当于付了double的价格了。
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【在 w**z 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 现在利率低,还抵税,除非你一点投资概念没有,现在提前还贷有点二。
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b******y 发帖数: 9224 | 19 另外,自由值几个钱,房子值几个钱。这些自己要想清楚了。如果有人value一辈子付
贷款,那和我说的不是一回事儿。你的价值观不同,我也没啥好说的。 |
c*****e 发帖数: 3226 | 20 说的好
【在 b******y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 另外,自由值几个钱,房子值几个钱。这些自己要想清楚了。如果有人value一辈子付 : 贷款,那和我说的不是一回事儿。你的价值观不同,我也没啥好说的。
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t**8 发帖数: 4527 | 21 在美国不存在付清房贷就自由了这回事
因为你的房子永远都是从县政府长期lease 的, 不属于你自己的
50 十万房贷, 每月房子的总费用是 2 千 多
0 房贷, 每月房子的费用是 1 千 多
这是普遍情况
美国人一生都是在债务中度过的, 永远没有无债一身轻的自由
除非进监狱
【在 b******y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 路过,说两句。 : 提前还不还本金不是最重要的,房子提前付清挺好的。 : 我的房子已经付清了,人生自由,这个是最最重要的。 : 当房奴,没自由。 : ---- : 打算自己做biz的同学,欢迎来business博客学习: : http://www.advancedj.com
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j**********r 发帖数: 3798 | 22 这东西就看你借来的钱投资回报率是否能超过税后利率。通常来说低利率加抵税要超过
是比较容易的。当然每人的心理承受能力不一样。
【在 b******y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 另外,自由值几个钱,房子值几个钱。这些自己要想清楚了。如果有人value一辈子付 : 贷款,那和我说的不是一回事儿。你的价值观不同,我也没啥好说的。
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b******y 发帖数: 9224 | 23 房子费用和mortgage贷款不是一个概念吧。费用能有几个钱?
另外,还可以出租。好学区的房子,随便出租,纯赚的基本上。
"美国人一生都是在债务中度过的, 永远没有无债一身轻的自由", 你说的美国人,是指
的billionare么?是指的美国总统么?是指的公司ceo么?
有人除了无债,还不断的有business收入,有的是美国人这么样的。为什么你不能成为
这样呢?
你如果愿意在债务中度过一生,那可以啊,没人拦着。
有些事情,自己要想清楚了,你的目标是啥?你要做啥?
端正你的观念,欢迎看看我写的博客文章:
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t**8 发帖数: 4527 | 24 已经算的很清楚了
有50 万房贷, 每月的费用是2000+
全部付清, 每月的费用是 1000+
差别是每月付款额差1000多
这里的费用是指付钱给政府和保险公司的数, 不包括房子的维护保养
你想付清房子, 只有在中国农村才能实现
在美国付清房子的钱是不可能的, 有这个目标是在做梦
【在 b******y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房子费用和mortgage贷款不是一个概念吧。费用能有几个钱? : 另外,还可以出租。好学区的房子,随便出租,纯赚的基本上。 : "美国人一生都是在债务中度过的, 永远没有无债一身轻的自由", 你说的美国人,是指 : 的billionare么?是指的美国总统么?是指的公司ceo么? : 有人除了无债,还不断的有business收入,有的是美国人这么样的。为什么你不能成为 : 这样呢? : 你如果愿意在债务中度过一生,那可以啊,没人拦着。 : 有些事情,自己要想清楚了,你的目标是啥?你要做啥? : 端正你的观念,欢迎看看我写的博客文章: : http://www.advancedj.com/
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K*****3 发帖数: 977 | 25 fix rate。每个月交4,000,就算你一下子付80万,下个月仍然是4,000. 那么多回帖
的咋胡说八道的呢?!当然不是选择3)因为利息部分会减少。但是4,000仍然不变。
【在 S*******i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息) : 如果某天提前还了本金,假设还了一半50万还剩下50万的,那有什么效果呢? : 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息) : 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息) : 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息) : 会是哪一种呢?还是不同银行不一样。 : 如果是3,那没有任何好处啊?
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w***g 发帖数: 5958 | 26 如果上了还贷这路,就会越还越快,最后五年还清。不过还清了也还有税和hoa费,还
有各种维修开销,还是比租公寓贵不少。丢工作了还是得卖房子。
【在 S*******i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息) : 如果某天提前还了本金,假设还了一半50万还剩下50万的,那有什么效果呢? : 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息) : 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息) : 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息) : 会是哪一种呢?还是不同银行不一样。 : 如果是3,那没有任何好处啊?
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x*******e 发帖数: 1905 | 27 如果你的贷款利率是3.5%,你的其他投资有大于3.5%收益,那么就不要提前还清,而是把
资金用于投资,比如你就30年每年把你提前还贷的钱买指数SP500的ETF,历史上看,平
均收益有7%。
对于谨小慎微的投资者,不愿意冒任何风险,你可以还贷,那么你至少有3.5%的收益。
如果你有其他的汽车,信用卡等高利息的无法抵税的债务,你应该先还清这些债务,比
如你汽车贷款3%的利息,虽然不高,但是因为无法抵税,实际上你要先还清汽车贷款比
较好。 |
w**z 发帖数: 8232 | 28 有钱提前付清贷款,买个投资房岂不是更好?
【在 j**********r 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 这东西就看你借来的钱投资回报率是否能超过税后利率。通常来说低利率加抵税要超过 : 是比较容易的。当然每人的心理承受能力不一样。
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b******y 发帖数: 9224 | 29
不懂了,每月费用1000+是怎么算出来的?付给政府的也就是property tax, 每年几千
块。房子的保险,一年也就600块而已。
房子维护,这个不是经常性开销。
美国付清房子,怎么不可能?就算一年一万美金多的费用,就算2万美金的费用,这点
儿钱没啥吧。
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【在 t**8 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 已经算的很清楚了 : 有50 万房贷, 每月的费用是2000+ : 全部付清, 每月的费用是 1000+ : 差别是每月付款额差1000多 : 这里的费用是指付钱给政府和保险公司的数, 不包括房子的维护保养 : 你想付清房子, 只有在中国农村才能实现 : 在美国付清房子的钱是不可能的, 有这个目标是在做梦
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b******y 发帖数: 9224 | 30
没错,投资房是一种不错的生意。我有朋友买了几处的apartments,也挺好的。
【在 w**z 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 有钱提前付清贷款,买个投资房岂不是更好?
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b******y 发帖数: 9224 | 31
如果上了还贷这路,就会越还越快,最后五年还清。不过还清了也还有税和hoa费,还
自己给自己干,没有丢工作的问题。另外,给公司干,就像浮萍一样,公司人事变动,
大方向变动,搞不好就成了牺牲品了。自己的命运,自己掌控是最好的。
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【在 w***g 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果上了还贷这路,就会越还越快,最后五年还清。不过还清了也还有税和hoa费,还 : 有各种维修开销,还是比租公寓贵不少。丢工作了还是得卖房子。
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b******y 发帖数: 9224 | 32
这个说的有道理。对于做business的人来说,不care把钱拿去投资,因为你自己的
business就是你最好的投资了。一般的投资,能有10%的回报,稳定的?20%的回报,稳
定的?100%的回报,稳定的?
所以,房子付清了,做biz是正道。
【在 x*******e 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果你的贷款利率是3.5%,你的其他投资有大于3.5%收益,那么就不要提前还清,而是把 : 资金用于投资,比如你就30年每年把你提前还贷的钱买指数SP500的ETF,历史上看,平 : 均收益有7%。 : 对于谨小慎微的投资者,不愿意冒任何风险,你可以还贷,那么你至少有3.5%的收益。 : 如果你有其他的汽车,信用卡等高利息的无法抵税的债务,你应该先还清这些债务,比 : 如你汽车贷款3%的利息,虽然不高,但是因为无法抵税,实际上你要先还清汽车贷款比 : 较好。
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b******y 发帖数: 1684 | 33 既然你这么相信自己的business, 不如你不还贷的钱,拿去投你自己的business
【在 b******y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : : 这个说的有道理。对于做business的人来说,不care把钱拿去投资,因为你自己的 : business就是你最好的投资了。一般的投资,能有10%的回报,稳定的?20%的回报,稳 : 定的?100%的回报,稳定的? : 所以,房子付清了,做biz是正道。
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t**8 发帖数: 4527 | 34 一年两万美金还少啊, 那叫什么付清了
【在 b******y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : : 这个说的有道理。对于做business的人来说,不care把钱拿去投资,因为你自己的 : business就是你最好的投资了。一般的投资,能有10%的回报,稳定的?20%的回报,稳 : 定的?100%的回报,稳定的? : 所以,房子付清了,做biz是正道。
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b******y 发帖数: 9224 | 35
先生,这是典型的small mind
是的,房地产税要交钱,房子要维护,好像是一辈子都欠政府的,但你为什么不能多挣
钱?
你吃饭也要交钱的,难道你一辈子就不吃饭啦?不出去旅游啦?
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中国人为什么在美国不成功?进来看看都是什么原因
http://www.advancedj.com/topic/366/excuses-why-chinese-are-not-successful-in-usa
【在 t**8 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 一年两万美金还少啊, 那叫什么付清了
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b******y 发帖数: 9224 | 36
The point is, 还清贷款,你肯定的是你赚了这个贷款利息了。而你去做其他任何的事
情,都会有风险的。谁敢说,股市一直好下去?business也有风险的,对吧。
如果有经济能力,那肯定是要把房子先付清的,如果没有付清,说明你还不够有这个实
力。有这个条件。
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【在 b******y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 既然你这么相信自己的business, 不如你不还贷的钱,拿去投你自己的business
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