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发帖数: 126 | 1 【 以下文字转载自 Home_Invest 俱乐部 】
发信人: LandWatch (*土土*上神*), 信区: Home_Invest
标 题: 【房屋交易中的各种报告和Disclosure】
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Mar 22 01:02:08 2017, 美东)
如何解读 加州房屋交易中的各种报告和Disclosure
在房屋交易的过程中，Buyer, 特别是新手买家来说, 经常会被一大叠的报告和
Disclosures文件弄的头昏脑涨，特别是报告和文件当中又涉及好多的专业地产交易词
汇，更让人有种没完没了的厌倦感。但其实，除去加州政府法律规定要取得这些文件才
可以完成交易这点不说，这些报告和Disclosures的文件对于避免日后可能发生的纠纷
起到了至关重要的作用。同时，Disclosures文件也很好的保护了买卖双方的利益。这
个时候，有人帮你把关一下几个主要的reports是非常必要的。
今天土土就来简单地介绍一下买房前需要研读的几个重要的文件。
一般来说，交易中涉及的报告有以下几项：
（1）房屋检查报告（Home Inspection Report）
— 不论您是买来投资或是自住，房屋检查这一环节都不可缺少。通过检查您能够知道
房屋目前存在的问题，以及大致的维修费用，也可以帮助您发现基本上房屋的结构性问
题，比如屋顶是否需要修补等等。通过报告的内容，有时可以进一步与卖家进行交易价
格的谈判和沟通。
一般做这些检查的机构也做维修，他们会在报告里顺便给个维修建议及报价，有时候还
会给个discount之类的推销一下。这些可以和房地产经纪人讨论一下，其实有时候检查
的人倾向于吹毛求疵，毕竟不是他们花钱，很多条目其实也不一定需要修。另外房地产
中介也可以根据自己的经验告诉你，其实哪些东西不需要要修或者不需要花那么多钱修
。最后你可以做到心里有数，如果要拿下这个房子，要花多少时间和金钱来修这些东西
。当然如果有严重问题，例如地基之类的，就要三思是否要下offer了
（2）白蚁检查报告（Termite Report）
– 因为美国的房子基本都是木质结构，湾区的老房子里有白蚁基本上是家常便饭。一
般5年要检查一次白蚁，所以看到report里写有白蚁，不要太紧张，只要不是太严重的
就还好。
（3）房屋产权报告（Preliminary Title Report）
这个preliminary report的重要性不言而喻。prliminary report一般是由Title
company出具，会有这个房子的产权信息和是否有各种lien的问题(例如machanic lien,
就是原屋主曾经做过装修或扩建，却没有付工头工钱，工头就会放一个lien在房子上
，必须付清工钱之后，这房子才能再被买卖）。prliminary report会使买家买房之后
避免产权纠纷或者因为原屋主的欠款而损失金钱。
（4）地区自然灾害报告 （Natural Hazard Disclosures) — 简称NHD，
这是针对房屋所在地区环境的报告，这也是Disclosures文件的一部分，但是一般会有
专业的公司帮助准备。早前的报告有100多页，现在标准的报告大概60多页，内容非常
详尽，会告知比如洪灾区（Flood Zone），火灾危险区（High Fire Hazard Zone），
断层带（Fault Zone），塌方区（Seismic Hazard Zone）及地产税明细等等。
关于flood， 湾区很多地方都有这个问题。但对于发洪水可能性高的一些地方的房子，
lender会强至户主买flood保险，每个月几十到几百不等。并且如果有high risk
flooding 问题会影响房屋的long term 增值潜力。 因此购买这类房屋要格外小心
（5）社区管理委员协会报告（Home Owner Association Report）
— 简称HOA，这里需要注意的是，如果您购买房產不属于社区管理委员协会的话是不会
有这份报告的。报告中主要说明的是相关合约以及限制条款（CC&R），比如你新买的房
產是不可以马上转手出售，或是出租有什么样的限制和规定需要遵守。保险是否有购买
，包括了什么保险，物业费的情况是怎么样，查看物业会议记录和财务报表，会帮助您
了解小区物业的营运情况。
其它要留心阅读的Disclosures包括：
Transfer Disclosure Statement （简称TDS） — 文件一共3页。这是加州法律要求卖
家必须提供的文件。卖家应如实填写文件中所列出的问题，这不仅帮助买方做出是否继
续完成交易的决定；同时如果日后出现分歧，这份文件会成文法官参考的证据之一。
Seller Property Questionaire （简称SPQ） — 这份文件可以作为TDS的补充，其中
的问题更为详细 。
Statewide Buyer & Seller Advisory（简称SBSA）–这是加州统一买方和卖方须知。
Lead-Based Paint and Lead-Based Paint Hazards — 这里需要注意的是，1978年之
前建造的房屋用漆中含有铅成分，所以这份文件对于1978年建造的房屋来说是必须提供
的。
房屋交易中无小事，每个细节对于卖家、买家来说都有重要的影响。希望以上大概的总
结对于正在考虑卖房或买房的朋友来说有些帮助。 |
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