b***e
发帖数: 4591 | 1 比如现在的rate下principal加interest的钱是2500，已经付了三年了，30年fix，
那么就是还有27年要付，
refi了之后rate降低，principla加interest的钱变成2300，也是做30年fix，那么
就是还有30年要付。
还有escrow fee 300每个月，refi之前要付27年，refi之后要付30年，这不是看起来
refi
之后付的还要更多？
我哪里错了？ |
x******3
发帖数: 781 | 2 你算得一点没错，Refi不一定划算的，很多情况Refi不适合.
况且，Refi的话，之前你交的利息都算白交了。
从经济角度上来讲。
简单点，
就看你从多少Rate 降下来了
我记得当时说，如果是刚开始没多少年。
如果能够rate 降0.2%，应该Refi.
我这几天在买房等贷款，现在30fix rate 5.0%.
你现在是多少？
如果5.5%以上的，Refi 应该比较划算的。 |
n*******9
发帖数: 3244 | 3 Depends on your current rate, the new rate and the cost for the refi. Here's
a refi caculator. run your number to find some answers. http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/refinance-calculator.aspx
【在 b***e 的大作中提到】
: 比如现在的rate下principal加interest的钱是2500，已经付了三年了，30年fix，
: 那么就是还有27年要付，
: refi了之后rate降低，principla加interest的钱变成2300，也是做30年fix，那么
: 就是还有30年要付。
: 还有escrow fee 300每个月，refi之前要付27年，refi之后要付30年，这不是看起来
: refi
: 之后付的还要更多？
: 我哪里错了？
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r*********e
发帖数: 29495 | 4 感觉refi就是降低眼前每个月的支出的，很适合老美的胃口，以后多少，总数多少估计
他们也算不清楚
【在 b***e 的大作中提到】
: 比如现在的rate下principal加interest的钱是2500，已经付了三年了，30年fix，
: 那么就是还有27年要付，
: refi了之后rate降低，principla加interest的钱变成2300，也是做30年fix，那么
: 就是还有30年要付。
: 还有escrow fee 300每个月，refi之前要付27年，refi之后要付30年，这不是看起来
: refi
: 之后付的还要更多？
: 我哪里错了？
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s*******n
发帖数: 239 | 5 You can always pay the same amount before/after refi. Since you are paying
more into principal every month after refi to a lower rate, you might pay off your loan much earlier than the original schedule. |
l********5
发帖数: 160 | 6 我觉得划不划算应该分情况而定的。
楼主是30年fix,但是一般情况下，不会到30年才还完。
举个例子，如果你之前已经付了三年，打算房子在5年后卖掉。
那么你就列式子算一下，做比较哪个划算。
before refi: 3年已付的钱+5*12*月付（2500）+5年后的余款（2015年5月的余款）
after:3年已付的钱+5*12*月付（2300）+closing fee+5年后的余款（2015年5月的余款）
3年已付的钱相抵，就是比较before 和after 5*12*月付+5年后的余款（2015年5月的余款）
注意，before 和after refi 的5年后余款是不一样的。
每个月月付后剩下的余款可以用Amortization Schedule（这是一个表格）查出。
Amortization Schedule在网上搜一下，有计算工具的。
这个都是大概算的，因为什么时候卖房子只能假设的。至于经济学里乘利息算过去，现
在，将来的钱，那个一时公式太复杂，就没考虑进去。感觉差别不大。
这个是我自己个人的想法，我不是学经济的，所以可能不合理或者计算有疏漏。请学经
济的出来说一下是否可以这 |
b***e
发帖数: 4591 | 7 I agree what you said about paying same amount with lower rate then can pay
off
the amount faster than original.
But isn't paying less per month the purpose of refi?
off your loan much earlier than the original schedule.
【在 s*******n 的大作中提到】
: You can always pay the same amount before/after refi. Since you are paying
: more into principal every month after refi to a lower rate, you might pay off your loan much earlier than the original schedule.
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c********n
发帖数: 2166 | 8 refi取决于个人情况。我自己的简化算法是:（2~3年内）省下的利息是否能超过cost
举例：2~3年指估计这时间后将要卖房或refi again.
假如现在50W的mortgage, 假如新利息比旧利息低0.5%，那么每年付的利息（不算本金
）少2500
假如refi的cost是4000，那么你如果你在1.5年内卖房或refi again,省下的利息还补不
上花了的cost.
注意有些broker 提供no-cost refi,其实他们是加收1~2 point 利息的，你可以用上述
方法看划不划算。 |
W***i
发帖数: 9134 | 9 这个就要看你原来的利率多少了。
楼主的情况好像是，虽然利率低了 但是要多付3年的利息，所以总数高了。 |
c********n
发帖数: 2166 | 10 看起来总数高了是因为没把通货膨胀率算进去。27年后交的2万可能只等于今天的2千，
所以你今年少交2千就值了，我用自己的简化算法就是避免那繁复的贬值计算法。
【在 W***i 的大作中提到】
: 这个就要看你原来的利率多少了。
: 楼主的情况好像是，虽然利率低了 但是要多付3年的利息，所以总数高了。
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c********n
发帖数: 2166 | 11 escrow fee 好像是一次性的，算在refi closing cost 里
【在 b***e 的大作中提到】
: I agree what you said about paying same amount with lower rate then can pay
: off
: the amount faster than original.
: But isn't paying less per month the purpose of refi?
:
: off your loan much earlier than the original schedule.
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j*********g
发帖数: 3179 | 12 没有利息白交这种说法。
【在 x******3 的大作中提到】
: 你算得一点没错，Refi不一定划算的，很多情况Refi不适合.
: 况且，Refi的话，之前你交的利息都算白交了。
: 从经济角度上来讲。
: 简单点，
: 就看你从多少Rate 降下来了
: 我记得当时说，如果是刚开始没多少年。
: 如果能够rate 降0.2%，应该Refi.
: 我这几天在买房等贷款，现在30fix rate 5.0%.
: 你现在是多少？
: 如果5.5%以上的，Refi 应该比较划算的。
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b***e
发帖数: 4591 | 13 一次性？
做refi的人答复是The amount you pay into your escrow account for taxes and
insurance will not change，贷多久的loan就付多久的escrow fee
这笔钱是付insurance和taxes的。每月都有付。
【在 c********n 的大作中提到】
: escrow fee 好像是一次性的，算在refi closing cost 里
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j*********g
发帖数: 3179 | 14 首先escrow fee，如果你说的是property tax和insurance那部分钱的话，不能进入计
算。因为即使你付清了房贷你还是要交的。
Refinance之后你付的总钱数是多了，那是因为loan晚付清了3年。如果你真很在意总的
payment的话，你完全可以让agent给你做一个27年贷款。或者你可以拿一个30年的rate
，然后按27年付清。你会发现monthly payment和payment都比原来的少。
【在 b***e 的大作中提到】
: 比如现在的rate下principal加interest的钱是2500，已经付了三年了，30年fix，
: 那么就是还有27年要付，
: refi了之后rate降低，principla加interest的钱变成2300，也是做30年fix，那么
: 就是还有30年要付。
: 还有escrow fee 300每个月，refi之前要付27年，refi之后要付30年，这不是看起来
: refi
: 之后付的还要更多？
: 我哪里错了？
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c********n
发帖数: 2166 | 15 oh, I thought you meant the closing escrow fee.
The escrow fee for tax and insurance is not relate to the mortgage. You
still have to pay it youself even if you payoff the mortgage. banks add it
to the mortgage for your convinience.
【在 b***e 的大作中提到】
: 一次性？
: 做refi的人答复是The amount you pay into your escrow account for taxes and
: insurance will not change，贷多久的loan就付多久的escrow fee
: 这笔钱是付insurance和taxes的。每月都有付。
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j*********g
发帖数: 3179 | 16 呵呵，这笔钱就算房子付清了也要付。
【在 b***e 的大作中提到】
: 一次性？
: 做refi的人答复是The amount you pay into your escrow account for taxes and
: insurance will not change，贷多久的loan就付多久的escrow fee
: 这笔钱是付insurance和taxes的。每月都有付。
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b*******y
发帖数: 2048 | 17 如果5年以后要卖掉
直接arm最合算
款）
余款）
【在 l********5 的大作中提到】
: 我觉得划不划算应该分情况而定的。
: 楼主是30年fix,但是一般情况下，不会到30年才还完。
: 举个例子，如果你之前已经付了三年，打算房子在5年后卖掉。
: 那么你就列式子算一下，做比较哪个划算。
: before refi: 3年已付的钱+5*12*月付（2500）+5年后的余款（2015年5月的余款）
: after:3年已付的钱+5*12*月付（2300）+closing fee+5年后的余款（2015年5月的余款）
: 3年已付的钱相抵，就是比较before 和after 5*12*月付+5年后的余款（2015年5月的余款）
: 注意，before 和after refi 的5年后余款是不一样的。
: 每个月月付后剩下的余款可以用Amortization Schedule（这是一个表格）查出。
: Amortization Schedule在网上搜一下，有计算工具的。
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b***e
发帖数: 4591 | 18 恩，谢谢你和过海兵，帮我解释了这笔钱。我以为mortgage付清了这笔钱也不用付了。 |
j*********g
发帖数: 3179 | 19 还要补充一点。分30年还清多出来的钱是最后3年付的，如果考虑通货膨胀因素，我不
知道相当于现在的多少钱。估计2万块也就相当于今天的5000块吧。而这27年你每个月
省下来的200块给你能带来多少享受，或者多少投资收入呢？
rate
【在 j*********g 的大作中提到】
: 首先escrow fee，如果你说的是property tax和insurance那部分钱的话，不能进入计
: 算。因为即使你付清了房贷你还是要交的。
: Refinance之后你付的总钱数是多了，那是因为loan晚付清了3年。如果你真很在意总的
: payment的话，你完全可以让agent给你做一个27年贷款。或者你可以拿一个30年的rate
: ，然后按27年付清。你会发现monthly payment和payment都比原来的少。
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j*********g
发帖数: 3179 | 20 I am seriously consider refi my 30-fix to 5 year ARM right now...
【在 b*******y 的大作中提到】
: 如果5年以后要卖掉
: 直接arm最合算
:
: 款）
: 余款）
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c********n
发帖数: 2166 | 21 arm是合算，最大风险是5年后房市低价你不想卖，refi利息又太高。。。
风险与盈利永远是双胞胎。
【在 j*********g 的大作中提到】
: I am seriously consider refi my 30-fix to 5 year ARM right now...
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b***e
发帖数: 4591 | 22 你说的有理，当时买房时，和后来refi时，都是太保守了，都设定在30年fix，
其实以后还是要不断refi的，30年都变得毫无意义了。。。
【在 j*********g 的大作中提到】
: I am seriously consider refi my 30-fix to 5 year ARM right now...
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b***e
发帖数: 4591 | 23 就赌5年之后利息也不会高的离谱，魔玲花说，历史上最高的是林肯时期，18%。。。
【在 c********n 的大作中提到】
: arm是合算，最大风险是5年后房市低价你不想卖，refi利息又太高。。。
: 风险与盈利永远是双胞胎。
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c**********i
发帖数: 678 | 24 我本来以为经过买房子的折腾，我对这些数字学问很清楚了~
看了红豆的帖子，我头又晕了...... |
b*******y
发帖数: 2048 | 25 借帖子也问个问题，
假如搞5年的arm,买上房子先住着
5年以后存够钱直接把剩余款项cash了
合算么？有没人这么弄过？ |
c********n
发帖数: 2166 | 26 嘻嘻，历史上最低的30 year fixed是4.75%, 现在接近。。。。
【在 b***e 的大作中提到】
: 就赌5年之后利息也不会高的离谱，魔玲花说，历史上最高的是林肯时期，18%。。。
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c**********i
发帖数: 678 | 27 吃果果的BSO.
【在 b*******y 的大作中提到】
: 借帖子也问个问题，
: 假如搞5年的arm,买上房子先住着
: 5年以后存够钱直接把剩余款项cash了
: 合算么？有没人这么弄过？
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c********n
发帖数: 2166 | 28 当然合算，如果你能在5年内存够几十万cash ...
【在 b*******y 的大作中提到】
: 借帖子也问个问题，
: 假如搞5年的arm,买上房子先住着
: 5年以后存够钱直接把剩余款项cash了
: 合算么？有没人这么弄过？
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b*******y
发帖数: 2048 | 29 ...我们家是没戏的。
不买房子都快月光了。。。
【在 c**********i 的大作中提到】
: 吃果果的BSO.
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h**v
发帖数: 2010 | 30 2k是基本不可能的，有个娃的话daycare就1000+，不能那么乐观。
即使很节省，车的保险房屋保险房产税水电气都是一大笔逃不掉的开销。
【在 b*******y 的大作中提到】
: ...我们家是没戏的。
: 不买房子都快月光了。。。
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l********5
发帖数: 160 | 31 5年只是假设，卖房子可能是4年或者6年，或者10年。
即使用了5年arm,在5年中也可能碰见refi的问题。所以我觉得这个跟是不是arm 无关
都用30年fix做前提，才能比较其是否可取。当然30年换成5年arm，本身利率上就有很
大优势，能拿到更低的利率当然更好，如果卖房时机凑得好。
你们家房子搞定的吗？哈哈，看你已经在盘算用哪种利率的问题了。
【在 b*******y 的大作中提到】
: 如果5年以后要卖掉
: 直接arm最合算
:
: 款）
: 余款）
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l********5
发帖数: 160 | 32
同意这个观点，反正可以不断的refi。
【在 b***e 的大作中提到】
: 你说的有理，当时买房时，和后来refi时，都是太保守了，都设定在30年fix，
: 其实以后还是要不断refi的，30年都变得毫无意义了。。。
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b*******y
发帖数: 2048 | 33 你们家房子。。。啥时候卖都能大赚。。。
我们就纯观望了，
利率的事算算是娱乐。。。
【在 l********5 的大作中提到】
: 5年只是假设，卖房子可能是4年或者6年，或者10年。
: 即使用了5年arm,在5年中也可能碰见refi的问题。所以我觉得这个跟是不是arm 无关
: 都用30年fix做前提，才能比较其是否可取。当然30年换成5年arm，本身利率上就有很
: 大优势，能拿到更低的利率当然更好，如果卖房时机凑得好。
: 你们家房子搞定的吗？哈哈，看你已经在盘算用哪种利率的问题了。
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l********5
发帖数: 160 | 34 这个也不用存啊，把之前的房子卖了，不就有几十万的cash了吗？
【在 c********n 的大作中提到】
: 当然合算，如果你能在5年内存够几十万cash ...
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l********5
发帖数: 160 | 35 呵呵，那该出手时就出手啊，才能风风火火闯九州啊。
【在 b*******y 的大作中提到】
: 你们家房子。。。啥时候卖都能大赚。。。
: 我们就纯观望了，
: 利率的事算算是娱乐。。。
|
y***a
发帖数: 733 | 36 5year arm has a rate cap. If you have 4%, it will not be more than 9%.
【在 b***e 的大作中提到】
: 就赌5年之后利息也不会高的离谱，魔玲花说，历史上最高的是林肯时期，18%。。。
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x******3
发帖数: 781 | 37 没想到这里这么多经济学家~~~！！！
其他就不补充了
反正一定要选适合自己的。
ARM我绝对不赞同。
它的rate是每个月在变的，别看刚弄好第一个月是3.85%，说不定，下个月就是5%了，
然后一直保持在7%，
那样的话，你还不如直接Fix在4划算，arm就是银行骗钱的手段。
记住，fix之后，以后就算利率暴跌，你还是可以refi的。
arm以后肯定会refi到fix, 所以，不如直接fix.
千万别听别人做arm |
b**a
发帖数: 695 | 38 我记得她说是里根时期。。。。。。怎么变林肯了，差好多。。。。 |
J****h
发帖数: 623 | 39 Seattle bubble already busted. Down 25% from 2006. many people can't refin
because their 20% down is gone and under the water. |
