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w**s
发帖数: 12 | 1 跟人交流的时候，发现有的人特别害怕债务。认为债务有风险。手握几套没有贷款的房
子，不怕房市大凤大浪。多好。
真的是这样的吗？我觉得，明智的房产投资者，必须要有好债务。是你的好债务让你财
富自由， 而不是你的房产。
的确，债务是有风险。但是，好债务是我们的好朋友。如果运用得当， 能够让我们快
速到达财富自由的彼岸。就像开车一样，如果一个孩子没有学过开车，然后就盲目性地
去开车，结果自然是灾难性的。但是，对于掌握了驾驶技术的大人来说，汽车，是我们
的好帮手，能够让我们迅速到达目的地的工具。
没有一个成熟的大人会摒弃汽车，这种很好的代步工具。然而，却见很多房产投资者，
持有出租屋的时候，不用任何贷款。完全摒弃债务。
为什么房产投资者，一定给房产加入债务？
无论在美国还是在中国，通货膨胀（inflation）基本上是一个大概率事件。政府多印
钞票，不加节制，这是不争的现实。几十年前， 在中国， 8000人民币可以买得起北京
三环内一平米的房子。现在，即便房子再降价，也不可能回到那个价位。几十年前，美
国的牛奶是1美元一加仑。现在，我不指望有那个低价位的牛奶了。
你以为你现金买的房子能抵挡住通货膨胀吗？
试想你现在手头有10万美元。假设以目前的价位， 你能买一吨的黄豆。 现在，你用10
万美元现金，在美国某地买了一套房子。
N年后，通货膨胀，一顿黄豆要20万才能买到了。 你的房子也升值了，也价值20万美元
了。 假设你卖掉那套房子，你还能买得起那价值20万的一吨黄豆吗？
结果是，你买不起了。
当你卖掉20万的房产的时候，你还要支付房产经纪人的费用，还要付税。 所以，你到
手的钱就不值20万了，你就买不起那一吨的黄豆了。
那我们如果加入好债务呢？还是那10万美元，现在我们买两套10万美元的房子。 每套
房子我们有5万美元的债务 （贷款）。而且，我们加的是好债务。我们保证每套房子都
有正的现金流。
过了N年之后，通货膨胀，你的房子价值20万了。 购买一吨黄豆也需要20万。这时候，
你再卖掉这两套房子，还能买得起这一吨黄豆吗？
答案是， 你买得起，而且还有盈余。 10万美元的房子增值到了20万。 卖掉这两套房
子，你一共到手40万， 减去10万美元的债务，还剩30万美元。 30万美元去除掉税务和
跟房产中介的费用， 你大约能到手27万美元。所以，你可以买得起价值20万美元的黄
豆。
可要看清楚啊，40万减去10万债，还要减去10万债N年内总共缴纳的利息。你借债买入
房产。债务是要支付利息的。但是，我说我们加的是好债务。
所谓的好债务，是指能让钱放入你口袋的债务。也就是说，你用你的房产抵押贷款。你
房产所带来的收益，要大于你债务的支出。这两者之间差异越大越好。最好的情况是，
相对于全款买房，有了好债务后，反而让你的现金回报率增加了。
所以在计算收益的时候，我们就不需要计算，因为债务而缴纳的利息了。 在以上的公
式中，我们还没有计算每月的正现金流的收益。如果考虑上，我们的收益会更高。
以上例子说明，不是你的资产让你抵抗通货膨胀， 财富增值。而是你购入的好债务，
让你能抵抗通货膨胀，让你的资产增加。 | F****s
发帖数: 3761 | 2 嗯，自己没有债务，同时劝别人借债，这样是最好的，就像楼主这样。 |
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