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h***a 发帖数: 1 | 1 十年前左右想买房子投资,但又不敢下海当地主,就这么犹犹豫豫有一搭没一搭的看房
子,一磨蹭就看到了房市一路下冲到底,再回升,再double dip,某天到了离家开车40
分钟路的一个中产蓝领社区,发现那里房价离高点已经跌了快70%,一个干干净净漂漂
亮亮的3室/2.5卫的TH只要15万,都低于造价了,那个区家庭收入10万左右,安全干净
,重要的是,竟然符合了1% rule,在北加这不是做梦嘛,所以一闭眼就跳下海了。这
一下海就收不住手了,连续在那一带(叫它B区吧)进了一批房。这是第一阶段。
运气好的是,进了几个房3个月后房市就开始复苏了,因为便宜,投资者们大量进入,
这些TH价钱直线上升,2年内房价翻番了。我觉得再买B区就不合算了,好在那时从几个
房里拿出来了钱,有了equity,就开始看离家只有10分钟路的好区(A区)的房了。当
然A区的SFH已经涨不少了,租售比不好,但是MFH刚开始起步,租售比还不错,于是就
进入了MFH市场,当时有一个4家庭房里有两家住了十几年的section 8,租金大大低于
市场不说,而且骄横跋扈的不许买家看房,卖家中介要求先下offer才能看房,大家都
被吓跑了,我去研究了一下section 8的法律后下了offer,以比市价低20万的价钱拿了
下来,看房后发现房子里面条件很好,又大又宽敞。买下来后与housing和两家租客经
过了6个月的交涉,和平的让两家section 8搬走了,大致修了一下,租金翻倍后,连广
告都不用打就被人追着租掉了,那个房子我就再也没操心找过房客。
这期间经历了湾区高科技经济起飞,大量IT worker进驻,周围小城市们极速的
gentrification,MFH的房客们从中南美的劳模们一夜变成了有硕士学位的年轻工程师
们,房租更是每月都涨,有过广告出去1小时内租出的疯狂场景。这期间房价房租都直
线增加,附近各城市rent control运动也风起云涌,地主大有变成人民公敌的趋势。
到了2016年后半期,我感觉到出租市场突然走平,没有大群房客找租的情况了,貌似
labor market达到了平衡的状态。那时我在B区的房子平均都比买价涨了3倍,但是发现
那里投资者已经不再进场了,购买的人群变成了first time home buyer自住的人,而
这批人的购买力及其有限,使得B区房价在一年半左右没有实质性的增加。于是开始考
虑调整portfolio,趁房市还没有下降时把有缺点的房子出售。正好一个租客搬走,就
把房子放到市场卖,发现B区的购买力真低啊,A区那时抢房抬价都是十几二十万的抬,
而B区的抬价最多只有一万两万的抬,首付能出10%的都少见,怪不得当年跌70%,如果
再来一次下跌,这里肯定还是比别人跌的多。这样想了以后,决定退出B区里最远的城
市。年底正好有两家租客搬出,两房同时上市,然后做1031 exchange,运气好,换到
了A区一个MFH,一年后,这个房涨了20万,租金也double,觉得这个决定还是正确的。
2017,2018继续做1031,现在已经告一段落,B区只剩一个不错的房,里面是长期租客
,已经住了8年,估计还会住至少7,8年,女主人勤劳诚恳,家里布置得漂亮干净,从
来不吵我,就不动他家了。A区的房子还在抢,估价房市下行那边最差也是持平。租客
们都是受过高等教育的工程师们,平时只交租不找事,有几家我都忘了他们名字了。
我是那种不求上进的小地主,小打小闹就满足了,虽然银行愿意offer贷款,2014年后
买的房都是空手套白狼买的,但是自己不愿意再扩大了,到现在当年买房投入的钱已经
全部收回到手里了,等于说手里的房子都是零投入买下的了。这些房子就这么收租等老
了。钱嘛,够用就行了,有时间宁愿去玩,不愿意在租客身上花时间。下面几年也就这
样了,多一事不如少一事。也许等房市走低有了好deal,再进去把卖掉的房再低价买回
来。 | z***t 发帖数: 10817 | 2 还是文学城老留又有钱又实在
股版吹牛逼老loser多 | c******a 发帖数: 4400 | |
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