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发帖数: 899 | 1 台湾的不动产登记如果是从1999年才开始，那麽1999年以前的土地与房屋难道都没有登
记吗？
大陆的土地是公有制，以前所有不动产都是公有财产，所以从前登不登记无所谓，住房
改革以後才开始有不动产登记的需要。台湾的土地与房屋一向就是私有制，怎麽可能从
1999年才开始登记？
台湾每座房屋都有“身份证” 官员瞒报难
国土资源部21日在官网发文表示，将在2016年全面实施统一登记制度，并给出从
2014年到2018年分阶段实施的时间表。至此，大陆不动产登记从制度设计到逐层落实，
终于有了实质动作。但是，担负公众高度期待的不动产登记难以一蹴而就，反贪腐、降
房价等功能性作用能否发挥，目前也未可知。
台湾地区的土地及不动产登记制度推行了10多年，每座房屋基本上都有一张“身份
证”。其在健全房地产市场领域的积极影响，也逐渐发挥出来，堪为大陆借鉴参考。
没产权的房屋也有“身份证”
不动产登记催生专业“地政士”
台湾现行的“土地登记规则”施行于1999年，迄今已有15年。按照规定登记的不动
产，其物权设定及变更，如果没有依法登记，则不能生效。台湾房屋智库的研究员刘蓉
怡告诉导报记者，台湾每座房屋都有自己的“身份证”。即使是没有产权的房屋，近20
年房龄的基本也都做了登记手续。在2012年8月，台当局更进一步规定房屋必须实价登
记，让这张“身份证”的内容更加详尽真实。进行实价登记后，台民众若想买房或卖房
，只要登录“不动产交易实价查询服务网”，就能了解到某一片区房子的实际成交价格
，避免卖家漫天要价、买家离谱砍价的情况发生。
对台当局及不动产业主来说，不动产登记都不是一件轻松的事情。房屋登记不仅包
括成屋、预售屋，还包括了土地、农地、店面及工厂等类型。每座不动产要登记的内容
，又涉及位置、面积、格局、产权及价格等信息。为了将资讯梳理清楚，台湾出现了一
个专门的职业——“地政士”（“土地登记专业代理人”）。据刘蓉怡介绍，要经过专
门的考试，才能取得地政士执业证书。取得地政士证书者，需要向当地政府申请登记，
并领取地政士开业执照，才可以执业。在不动产登记过程中，由专业的地政士负责“代
书”买卖契约书、办理产权转移等业务。另外，在不动产交易环节，业主也可通过不动
产经纪人促成交易。可以说，地政士和不动产经纪人，是台湾地区不动产登记过程中不
可缺失的中介环节。
刘蓉怡介绍，业主可以自己找地政士做不动产登记，也可以委托中介帮忙找。只要
代理房屋登记的地政士有开业执照，就相对有保证。因为根据台湾“地政士法”规定，
如果地政士执业时存在失误或欺诈，将面临罚款或者取消执业资格。正因为有相应的处
罚机制，所以台湾的地政士大多能做到恪尽职守。
实价登记+双“强制”官员难瞒报
同时又能周密保护个人隐私
大陆民众对于不动产登记制度高度期待，其中一个重要原因在于，不动产登记理论
上有助于官员个人财产公开，能够有效预防贪腐。对此，刘蓉怡认为，不动产登记对内
对外有着两种功能。对政府来说，得益于不动产实价登记制度，想要了解某个大人物及
其亲属名下的不动产资讯，可谓一目了然。由于台湾所有不动产都已经进行了不动产登
记，因此官员想隐匿不动产从技术上来说就难以实现；另外，由于进行了实价登录，官
员的不动产价值更可以依照周边价格估算，有效避免类似“价值新台币100万房产登记
时只报30万”的瞒报情形。
大陆群众最关注的官员财产公开，在台湾也已形成制度。按照台“公职人员财产申
报法”规定，上至“总统”，下至乡镇以上政府机关首长、县市级以上民意代表应定期
申报包括不动产在内的财产；其配偶和未成年子女的财产，也在申报范围。除了“强制
申报”之外，台官员财产也实行“强制公开”，定期刊登公报，供民众查阅。在台“监
察院”定期公开的“廉政专刊”中，从马英九、吴敦义到江宜桦、王金平，他们名下的
不动产一笔一笔相当清楚。王金平在高雄拥有多达几十笔土地，也因此被人戏称为“土
地公”。而要知道王金平的这些土地到底值多少钱，台湾民众上网查一下实价登录的周
边土地价格，就能知道个大概。
不过，刘蓉怡也告诉导报记者，台湾虽然实施严格的不动产实价登记制度，在官员
个人财产公开方面可谓透明，但对个人财产信息的保护，亦十分周密妥帖。台湾房屋实
价登记实行的是区段化及去识别化的登记方式，以此来保护个人资料。例如以某市中华
路1段2号门店，只会写成中华路1段1-50号。因此，普通民众可以查到台北市大安区忠
孝东路10段1-50号的房屋买卖价格，也可以知道房屋的具体类型，可以查到该区段数十
笔房屋买卖的价格，但就是查不到具体是哪一笔，也查不出房屋的主人是谁。
规范不动产交易
让房价更健康透明
除了官员个人财产公开外，大陆民众对不动产登记制度的影响力预期，也集中在对
房地产市场走势的影响上。不少大陆业内人士也声称，不动产登记有助于抑制房价暴涨
。对此，刘蓉怡告诉导报记者，不动产实价登记，对健全房地产市场秩序，确实有一定
的积极影响。以台湾实价登记两年来的经验来看，实行登记对房价的影响是“短空长多
”。“实价登记后，有一段时间民众会处于观望的态势。再加上这两年台湾房地产市场
并不景气，导致成交量不高。”但刘蓉怡觉得，实价登记后，房屋买卖成交量累积到一
定程度后，某一地区的房价会呈现出更为真实准确的平均值，这样民众就能清晰地看到
自己购买的房屋价格到底是高还是低。从长远来看，这对于房地产交易的健康透明有相
当大的好处。
另外，不动产登记也为房产税的实施提供了基础。对于不动产登记是否有利于财产
税的征收，刘蓉怡介绍，台湾的不动产要缴纳两种税，一是转移税，二是持有税。转移
税产生于买卖的过程，而持有税则包含房屋税和地价税，持有人每年都要缴交一次。现
在不动产实价登记后，台当局也在评定是否在实价基础上来课税会更贴近实际。相关细
则，目前还在研议中 | m*******n
发帖数: 5103 | 2 不懂。台湾的土地登记制度可以上溯至日据时代，怎么说从 1999 开始？难道另有所指？ | J*C
发帖数: 4579 | 3 真的看不懂他们是指啥
如果说是公职人员财产申报 也是早于1999就开始了
指？
【在 m*******n 的大作中提到】
: 不懂。台湾的土地登记制度可以上溯至日据时代，怎么说从 1999 开始？难道另有所指？
| h******c
发帖数: 330 | 4 估计是误解了
台湾的土地登记制度起源自日据初期
当时总督府整理了台湾私法旧惯，并且参考日本本土的不动产制度
开始在台湾建构一套具有公示、公信效力的现代化土地登记制度
至于国民政府的土地登记制度
民初由于战乱纷呈，所以权利的规范上比较没有制度
但仍然在中華民國35年（1946）10月2日由地政署訂定發布全文109條
本制度后来也带到了台湾，屡经修正补充
后来，在中華民國69年（1980）1月23日由內政部(六九)臺內地字第55983號令
修正發布全文140條，並自民國69年3月1日施行
可谓土地登记规则的2.0版
然后，在中華民國84年（1996）7月12日由內政部臺內地字第8477506號令
修正發布全文144條
同年7月26日(84)臺內地字第8481117號令定自84年9月1日施行
可谓土地登记规则的3.0版
各版本的小修小补则不在此列
【在 J*C 的大作中提到】
: 真的看不懂他们是指啥
: 如果说是公职人员财产申报 也是早于1999就开始了
:
: 指？
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