x***n
发帖数: 464 | 1 一周多前open house的时候看上了一个房子，然后晚上就让agent帮着下了offer。下
offer之前，seller disclosure还没有放在MLS上。后来上周一晚上offer被接受了，接着
还收到了seller disclosure。SD里面提到06年发现过termite （没说在哪儿发现的）
，没有damage，然后还挖沟做了treatment。当时就觉得挺在意的，可是房子确实挺喜
欢的，所以还是预约了上周四inspection。
结果inspector在橱柜和楼下的卫生间里发现了2001年做过termite treatment的小白盒
。这个01年termite的事情，seller在SD里面都没有提。当天晚上正式收到inspection
报告后，赶紧给我的agent发信。在给出要修理的单子后，还特意问了关于01年和06年
termite的问题，要求他们提供report。我的agent也是立刻就把email发给listing
agent了。agent周六晚上还发信追问，可是seller那边一直拖着，直到周日的晚上，才
收到对方的email。
除了只答应修一个地方，对termite的问题避重就轻，根本回避了01年termite的事情。
我心里就觉得这个房子可能没法买了，可是还存了一点儿希望，毕竟看上去挺好的一房
子。于是周日晚上再次给对方发Email，要求提供01年和06年termite的报告。然后这周
一上午，对方还是拖，一味地和我们纠缠修理那些名目。还特拽，说他们签了backup
offer，我们要退出的话，随便。
因为已经是option days的最后一天了，我等到下午4：30还是没收到termite的历史报
告，就决心退出了。给我的agent发了email，然后agent转发给listing agent。这下他
们也慌了，就给我的agent发了01年的termite treatment disclosure，以及06年
termite treatment的合同,但是还是没有termite report。我晚上7：20收到了，看了
01年的disclosure，是在厨房房冰箱后面的interior wall发现的termite。
sellers一直试图隐瞒这件事，企图拖过option days再说。看完01年termite
disclosure，我更坚定退出了，不想再和这个seller继续下去了。于是晚上不到8：00
我的agent就给各方包括title 公司发了退出的notice和release EM的信。可是seller
那边就是不签字，我的agent今天下午联系了listing agent。然后seller agent发过来
一个seller改过的release EM文档，让我们签完了，他们再签。除了buyer broker，其
他各方的liability都release了。我的agent快气疯了，坚持要对方签那个标准的
release EM。
我的问题：
1.我也不懂对方为什么要做这样，他们的意图是什么呀，为什么要留下我的agent的
liability呢？
2. 因为seller不签字，我们的EM就拿不回来。是不是只有上小额法庭起诉他们了？
3. 还有，在德州如果打官司，这个seller的房子还能接着卖吗？
4. seller故意在seller disclosure里面隐瞒01年termite的历史，是否构成欺诈呢？
写的很长，想把事情尽量描述清楚。请懂行的说说吧，谢谢大家。 |
n******i
发帖数: 598 | 2 How old is this house? Why have termite? Has a pool?
Don't worry, you can get the money back, they don't want to put it in court,
otherwise, they can't sell the house. Now, it is the seller market. 是否构
成欺诈? No, you didn't buy the house yet. |
x***n
发帖数: 464 | 3 好人啊，这么晚还回贴，先谢过。是90年的房子，没有游泳池，外墙是全砖结构，房子
内部也很敞亮。可是seller在disclosure上有意隐瞒了01年的事，要不然我要知道是那
个情况，我肯定不会加入抢这个房子了。
court,
是否构
【在 n******i 的大作中提到】
: How old is this house? Why have termite? Has a pool?
: Don't worry, you can get the money back, they don't want to put it in court,
: otherwise, they can't sell the house. Now, it is the seller market. 是否构
: 成欺诈? No, you didn't buy the house yet.
|
h********n
发帖数: 5148 | 4 根据你这个情况，SELLER 是肯定应该退回Earnest Money的。 而且也没觉得你的AGENT
有什么失职的地方。应该要求他们签那个标准的RELEASE Earnest Money的合同。正常
情况都没有人愿意去打官司的。如果碰到非正常人，如果真需要走这步那就走吧。不过
这个对双方都没好处。我的建议是这个事情你要让你的AGENT出面多一些，而不是你自
己出面。可以态度强硬点，因为目前没有看到你方有什么问题。而且你的AGENT也可以
让他/她的BROKER出面和SELLER 的AGENT的公司谈判。因为如果上法庭，双方的BROKER
也都是会被牵扯上的。所以有时候对方AGENT就会劝说SELLER的。而且这个本来也是他
们不在理。
你现在也不用考虑他有没有DISCLOSE TERMITES，有没有构成欺诈，这些都不是我们想
像的那样。到时候一定要一个做REAL ESTATE LAW的律师来给你分析的。
估计会没事的。 放心。
接着
inspection
【在 x***n 的大作中提到】
: 一周多前open house的时候看上了一个房子，然后晚上就让agent帮着下了offer。下
: offer之前，seller disclosure还没有放在MLS上。后来上周一晚上offer被接受了，接着
: 还收到了seller disclosure。SD里面提到06年发现过termite （没说在哪儿发现的）
: ，没有damage，然后还挖沟做了treatment。当时就觉得挺在意的，可是房子确实挺喜
: 欢的，所以还是预约了上周四inspection。
: 结果inspector在橱柜和楼下的卫生间里发现了2001年做过termite treatment的小白盒
: 。这个01年termite的事情，seller在SD里面都没有提。当天晚上正式收到inspection
: 报告后，赶紧给我的agent发信。在给出要修理的单子后，还特意问了关于01年和06年
: termite的问题，要求他们提供report。我的agent也是立刻就把email发给listing
: agent了。agent周六晚上还发信追问，可是seller那边一直拖着，直到周日的晚上，才
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x***n
发帖数: 464 | 5 这么晚了，辣姐也来了。也非常感谢你的建议。我的agent确实尽职了，不知为啥对方
要改文本，保留我agent的liability。她是坚持要对方签那个标准的文本。我的agent
真是气坏了，估计这也是她职业生涯第一桩。我劝她和她公司的律师聊聊，但是她现在
正在气头上，觉得没必要。
AGENT
BROKER
【在 h********n 的大作中提到】
: 根据你这个情况，SELLER 是肯定应该退回Earnest Money的。 而且也没觉得你的AGENT
: 有什么失职的地方。应该要求他们签那个标准的RELEASE Earnest Money的合同。正常
: 情况都没有人愿意去打官司的。如果碰到非正常人，如果真需要走这步那就走吧。不过
: 这个对双方都没好处。我的建议是这个事情你要让你的AGENT出面多一些，而不是你自
: 己出面。可以态度强硬点，因为目前没有看到你方有什么问题。而且你的AGENT也可以
: 让他/她的BROKER出面和SELLER 的AGENT的公司谈判。因为如果上法庭，双方的BROKER
: 也都是会被牵扯上的。所以有时候对方AGENT就会劝说SELLER的。而且这个本来也是他
: 们不在理。
: 你现在也不用考虑他有没有DISCLOSE TERMITES，有没有构成欺诈，这些都不是我们想
: 像的那样。到时候一定要一个做REAL ESTATE LAW的律师来给你分析的。
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h********n
发帖数: 5148 | 6 恩，我想你的AGENT会有办法的。如果你需要什么帮助再联系我吧。
agent
【在 x***n 的大作中提到】
: 这么晚了，辣姐也来了。也非常感谢你的建议。我的agent确实尽职了，不知为啥对方
: 要改文本，保留我agent的liability。她是坚持要对方签那个标准的文本。我的agent
: 真是气坏了，估计这也是她职业生涯第一桩。我劝她和她公司的律师聊聊，但是她现在
: 正在气头上，觉得没必要。
:
: AGENT
: BROKER
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A******s
发帖数: 288 | 7 我认为你们可以强硬些。闹下去卖方的房子也买不成。反正卖方也吞不了你的EM。你可
跟你的agent商量一下。如你不急等EM， 可拖一下。 |
x***n
发帖数: 464 | 8 谢谢啊。我的agent还处在气愤和震惊中。她让我写个email，把事情的来龙去脉和我们
为什么退出说清楚，然后她转发发给listing agent。我疑惑这么做，到底能起多大作
用。我觉得先咨询一下她公司的地产律师比较好，她也不乐意。
【在 A******s 的大作中提到】
: 我认为你们可以强硬些。闹下去卖方的房子也买不成。反正卖方也吞不了你的EM。你可
: 跟你的agent商量一下。如你不急等EM， 可拖一下。
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A******s
发帖数: 288 | |
x***n
发帖数: 464 | 10 辣总，请查站内信箱。谢谢。
【在 h********n 的大作中提到】
: 恩，我想你的AGENT会有办法的。如果你需要什么帮助再联系我吧。
:
: agent
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