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发帖数: 385 | 1 房地產大亨特朗普問鼎白宮，美聯儲加息勢如破竹。手持美元的你，是否也心動了呢？
如何在大勢中盤活手中的美元，牛氣沖天的樓市，成為很多人眼中的搖錢樹。
想要入市撈一筆，投資什麼？錢怎麼花？今天就讓小編來給你普及一下水很深的“美國
房事“。
1）自買自住Buy-and-Live
根據美國地產經濟國家協會的數據，2016年在35歲以下的購房者中，有46%的購房者有
能力在6個月內存夠房款首付，有17%的人在1年內會存夠首付。越來越多的“千禧一代
”（即上世紀80年代至90年代出生的一代人）將在2017年出手購買自己的首套房。而到
了2017年，首批Z世代将年满18岁，與經歷過經濟危機、戰爭、恐怖主義的前輩相比，
他們更加從容。事實上，97%的Z世代想要擁有一套房子。17歲的卡曼（Cayman）在接受
NAR调查时表示：“我希望有一個大房子，能夠給每一个孩子提供一个房间，有一个主
卧室，几间客房，加上一个电影房。“
2）投資出租Buy-and-Hold
關於房產投資有句名言：“Live where you want, but invest where the numbers
make sense”（住在你喜歡的地方，投資在數字升值的地方）。这里分为幾種，长期租
约（long term rental property）、短期租约（Airbnb）。在合法出租的基础上，將
房屋的閒置空間轉換成有效資產，獲得穩定增值，保证一定的现金流。但房子在別人手
中，命咦匀徊豢煽亍Ｈ绻且斓赝蹲剩枰c本地的管理公司合作，定期的清潔、
維修成本，又是一筆不小的支出。要是哪天碰上這樣“極品”的租客，你就成為新聞頭
條上的苦主，喧囂過後的殘局，也只有打落牙齒和血吞。
（出租有風險，投資需謹慎）
3） 先租后买 Lease-to-Own
如果你希望租客像對待自己的房子一樣愛惜房屋，那麼可以選擇先把房子出租給客戶，
並給予他以後買下來的權利。這也是很多想置業，但首付資金緊張、信用條件不夠的新
移民租客，會考慮的交易方式。為了保障租客可以在2-3年的合同期後，以約定的價格
優先購房，租客需要向房東繳納一筆總價款2%-2.5%的權利金，每月租金中，也需繳付
200-300的費用作為權利金。如果最終租客買下這套房子，之前的權利金可以折算成買
房的首付款。
相較於直接賣房套現，這種方式的資金回槐容^慢，如果房市持續攀升，房主的心情也
會隨之而持續低落。而對租客來說，合同到期時，也不一定保證銀行會貸款給你。如果
房市下跌，你將會面臨高價買房與損失權利金的兩難選擇。
4）購買樓花 Pre-Construction
在剛開盤時入手，持有幾個月後，等社區配套起來，周邊發展成熟，人氣漸旺時再加價
賣出，實現盈利，這是非常傳統的炒房方式。在房地產市場景氣的時間，新屋開盤“秒
光”已是常事。在美國，炒房的成本要高很多。通常要有一半以上的公寓被預訂，開發
商才能從銀行取得建築貸款，正式開始建造。買家需要向開發商支付2%至10%的訂金，
由第三方托管。
這類項目受控於很多未知的市場因素，同類房子同時期的暴增對於房價的影響，建築商
施工的因素，新社區的不完善不確定等等。而很多炒房客買了新房後並不入住，導致建
成之後的社區猶如空城，讓其它住戶非常不滿。因此，開發商開始對於購買房屋後的入
住進行一定限制。
5）加建改建Buy-and-Rezone
投資者通過改建舊屋的格局和用途，實現房屋的增值。常見的有將Residential改成
Commercial, 将Single Family改成Multi-family等。在纽约、洛杉矶等大都市，一栋
并不起眼的荒废老屋，經過打造後卻能賣上好價錢。曾有新聞報導，華裔林先生在紐約
Brooklyn以80萬元買下舊屋，支出100萬元用於改造，最終建成2棟全新房，一棟自住，
一棟以新房市場價售出，價格約為150萬。
但改建的过程并不容易，政府的各項審批需要大量時間，對房子結構、水電、草坪、地
下水的檢測一項都不能馬虎。如果房屋真的破舊不堪通常很難通過銀行貸款，需要買家
手中至少要有幾十萬的資金週轉。如果對於開發和建造的專業知識欠缺，分分鐘會收到
房屋局的罰單。這裡面大有文章可做，只要你知道怎麼玩。
6）舊屋翻修 Flipping
低價買入舊房屋，短期內裝修翻新，再以高價售出，獲得不菲的經濟收益。根据美国房
地产研究公司RealtyTrac的数据，2016年第一季度，旧房翻修的转手收益率高达47.8%
， 平均净利润近6萬美元，是近六年來的最高值。縱觀房地產開發的種類：買地蓋屋、
購地重建、舊物翻新、加建改建等，其中“舊屋翻新“的投資相對較小、風險較低、週
期短收益高，在全美大行其道。
短期買賣的關鍵是知道你的買家在哪裡，還要能控制時間、成本和質量。如果你不是專
業人士，那麼你一定要用科學的咦鞣椒▉韲栏癫僮鳎駝t很快就會Burn out。
房地产翻修视频 https://www.youtube.com/watch?v=lDqNBtZgCwU
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