G***e
发帖数: 535 | 1 你relocate后不打算买房子了吗？
如果仍要买，大概也只能卖了吧
买更贵的房子可以用1031 exchange把capital gain tax延到以后再付以减少目前的
支出
虽然6%的commission loss无解 |
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s********u
发帖数: 1054 | 2 可以做一个1031 exchange, trade up 成更好的自住房。 可以规避这个 depreciation
recapture tax |
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s********a
发帖数: 2796 | 4 这个1031只是一个tax-deferred, not tax free，总有一天要交出去的吧？
depreciation |
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t**********h
发帖数: 2273 | 5 更准确的说是，在你出售的当天算起，往前算，前5年之中，如果累计有两年时间，这
个房子是作为你的primary residence，那么，这个房子出售所有获得的利润的25万（
单身）或者50万（married）是不用交税的。有些人说这个是loophole，可以算是吧。
这个是congress给house owner的一个很大的tax benefit，不知道是否以后会改变。
另一个解决办法，如果不用这个 25万/50万自住屋的tax benefit。那么是可以做1031
"like-kind" property exchange的。这个就不用claim自住了，可以出租屋换出租屋（
land，comerical也行）
street |
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m*******l
发帖数: 621 | 6 至于detail我不大清楚，但是有一点你要注意，就是在你卖你现有的townhouse的时候
，就要提出你要exchange的，这样，你需要开一个单独的帐户来管理你卖掉townhouse
的钱。这个是有一个standard的流程的。据说，如果你一开始卖的时候没有提，后来再
买了新的，即使是在180天以内，好像就不能按照exchange算，只能算作repurchase，
这个就没有tax benefit了。具体细节，请找专家咨询。 |
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c*******e
发帖数: 814 | 8 我的理解应该是买40万以上的。如果买多个但总价40万以上应该也可以。
另外这个是要专门找人做的。他们会给你更准确的信息。 |
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m*******l
发帖数: 621 | 9 至于detail我不大清楚，但是有一点你要注意，就是在你卖你现有的townhouse的时候
，就要提出你要exchange的，这样，你需要开一个单独的帐户来管理你卖掉townhouse
的钱。这个是有一个standard的流程的。据说，如果你一开始卖的时候没有提，后来再
买了新的，即使是在180天以内，好像就不能按照exchange算，只能算作repurchase，
这个就没有tax benefit了。具体细节，请找专家咨询。 |
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c*******e
发帖数: 814 | 11 我的理解应该是买40万以上的。如果买多个但总价40万以上应该也可以。
另外这个是要专门找人做的。他们会给你更准确的信息。 |
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l*******w
发帖数: 312 | 12 ask an experienced realtor and a title company, and they will act as a
intermediary and you shall follow their procedure from the selling of your
home. |
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t**********h
发帖数: 2273 | 13 这个不对的。折旧是做房地产最好的benefit之一，如果不用，就自废武功了。
认识一个大牛（四大牛人，haha），也在这个版上混，自己的rentals每年给自己产生
cashflow 大概350k，结果基本一分钱税都不缴，其中最大一部分就是折旧折掉了。
至于卖房子，至少还有一个方法不用缴税，1031 exchange。然后持续hold到你挂掉，
所有折旧的value会被重置，房子以市场价传给下一代，这个就是real estate最大的
tax loophole，富人的阴谋。 |
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t**********h
发帖数: 2273 | 14 这个不对的。折旧是做房地产最好的benefit之一，如果不用，就自废武功了。
认识一个大牛（四大牛人，haha），也在这个版上混，自己的rentals每年给自己产生
cashflow 大概350k，结果基本一分钱税都不缴，其中最大一部分就是折旧折掉了。
至于卖房子，至少还有一个方法不用缴税，1031 exchange。然后持续hold到你挂掉，
所有折旧的value会被重置，房子以市场价传给下一代，这个就是real estate最大的
tax loophole，富人的阴谋。 |
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g*****3
发帖数: 147 | 15 flip house的话，卖房proceeds一定要买一栋房子还是可以买2或者更多的房子，只要
total > proceed就可以。 |
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b******o
发帖数: 117 | 16 为啥？能解释一下吗？
[在 coliphage (coliphage) 的大作中提到：] |
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c*******e
发帖数: 814 | 17 1031applies to investment. flipping is not considered as investment. you pay
short term capital gain for flipping. |
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发帖数: 1 | 19 卖掉再买的话，可以用1031的，所以其实卖掉不用交税，但是agent费用还是需要的，
但也没那么多，都会给你操作掉的。 |
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发帖数: 1 | 20 可是agent费就得有一两万吧
：卖掉再买的话，可以用1031的，所以其实卖掉不用交税，但是agent费用还是需要的，
：但也没那么多，都会给你操作掉的。 |
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b***n
发帖数: 1210 | 21 你不能碰这些proceeds的, 需要qualified intermediary来帮你安排买卖交易.
的确太晚了. |
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r****m
发帖数: 1204 | 22 If you are okay to be a remote landlord (I am against it), you can do an
1031 exchange to get an investment property in a not that hot place with
positive cash flow, but you might miss the continued appreciation of the hot
location.
If you do nothing, when real estate market cools down which is quite likely
if fed continues to raise rates, you are sucking money in a house that loses
value ...
If you sell now, you have to pay tax first (assume you had capital gain), if
you put that money into st... 阅读全帖 |
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v*********t
发帖数: 7 | 23 我想到一个方法，各位大牛帮忙看下啊
扫描一遍数组 得到最小值min，令它的hashcode为 2，
再扫描一遍数组， 令a[i]的hashcode就是第(a[i]-min)个prime number 求积得出数组
的hashcode，比较两个数组的hashcode即可
我现在采用的做法是用primearray存了10000以内的prime number， 也可以用数学的方
法算（但这样的时间复杂度是n2？）。
public class ArrayEquality {
static boolean arrayequality(int a[], int b[])
{
int max=a[0];
int min=a[0];
long a_hashcode = 1;
long b_hashcode = 1;
int primearray[] ={2,3,5,7,11,13,17,19,23,29,31,37,41,43,47,53,59,61
,67,71,73,79,83,89,9... 阅读全帖 |
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M*****8
发帖数: 17722 | 24 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: MB80528 (肥猫(Contrarian)[食MM而肥]), 信区: Military
标 题: Re: 2013年7月9日最新的1688个看跌的股票。
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Jul 9 22:18:23 2013, 美东)
2013年7月9日最新的1688个看跌的股票。
多数到顶。墙街已深入插管，吸血在即。
排列依次为，号码，股票符号，收市价。
#0001, A , 44.6000
#0002, AA , 7.9010
#0003, AAGIY , 17.1600
#0004, AAMRQ , 4.7300
#0005, AAN , 28.9700
#0006, AAON , 24.7400
#0007, AAP , 83.2000
#0008, AAUKY , 9.5300
#0009, ABAX , 50.2800
#0010, AB... 阅读全帖 |
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c*******a
发帖数: 1879 | 25 你测一下这个， 结果看你对不对。
8000
5558 1283 3030 5715 570 204 5761 2559 2056 4614 4365 6441 4796 7503 2035 508
2222 6596 447 2743 3565 6429 7784 4830 7404 7395 3969 7169 1081 6414 2760
2726 7976 6847 2844 5653 1742 3350 6924 4161 6057 305 3723 4686 3933 7298
4607 2243 5913 1484 3448 4302 4568 6394 62 2350 6148 5020 1603 7297 6069
1279 5815 5994 1686 5287 3642 4510 7145 2603 6445 844 1441 3117 3234 7911
1068 1717 241 4689 3348 6890 7404 677 251 2412 1578 6305 6852 208 2048 2542
4241 7801 6734 4686 2598 912 2... 阅读全帖 |
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c*******a
发帖数: 1879 | 26 蠢还嘴硬。
看看最长的结果：
l = 1775 r = 5235 max =8000
result is: 3460
1, 519, 1654, 1561, 421, 3477, 1093, 1757, 4600, 2579, 7076, 747, 5014, 6593
, 2384, 203, 1345, 4369, 6169, 4880, 6890, 5159, 3526, 2354, 1822, 3264,
1093, 2618, 6864, 5807, 5197, 3094, 5695, 6721, 786, 1164, 6532, 6530, 4836,
7179, 5690, 7961, 7397, 157, 5770, 3918, 1573, 4858, 3281, 2412, 1180, 7478
, 6193, 7618, 6403, 3033, 3761, 1475, 1423, 5007, 3666, 3725, 7435, 6774,
7535, 7751, 2832, 2197, 2639, 4259, 2212, 557, 6859, 6851, 1325,... 阅读全帖 |
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L***s
发帖数: 1148 | 28 【 以下文字转载自 EB23 讨论区 】
发信人: Leiss (徕司), 信区: EB23
标 题: Call senators to cosponsor RELIEF act
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Dec 2 15:36:10 2019, 美东)
http://mp.weixin.qq.com/s/P1vLnFVMZrJKry2zRKmrIA
S386再度告急了。各方盟友都在紧急号召支持RELIEF Act。我们需要人海战术致电国会
议员，让他们连署Cosponsor RELIEF act，从而堵截S386通过，详情请见再不自救就真
的完了！S386很可能年底通过！！
设个小目标！让每个州的参议员，从下周一开始，每天至少收到1000个支持RELIEF ACT
的电话。这个数字对华人新移民来说是毛毛雨。我们九月份时候做到了，现在也一样做
得到。需要大家拿出九月份时候的热情！
打电话给各州参议员
首先，给自己州的两个参议员打电话。因为联邦的各州参议员就是代表各州选民的利益
，无论他们是什么党派！议员都在DC有个办公室，在自己州里面又有好几个local办公
室，请把... 阅读全帖 |
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m**********t
发帖数: 385 | 30 上海科技大学（ShanghaiTech University，简称上科大、ShanghaiTech）2013年9月30
日成立的、由上海市人民政府与中国科学院共同举办、共同建设的全新大学。学校致力
于服务国家经济社会发展战略，培养科技创新创业人才，提供科技解决方案及发挥思想
库作用，积极投身高等教育改革、参与上海科创中心建设，努力建设一所小规模、高水
平、国际化的研究型、创新型大学。
学校位于上海—浦东新区—张江高科技园中区，是建设中的张江综合性国家科学中心的
重要组成部分，与已经建成使用的上海同步辐射光源、国家蛋白质科学研究（上海）设
施、中科院上海高等研究院、上海微小卫星工程中心、中科院上海药物所新药研发平台
、和正在建设中的软X射线自由电子激光装置、超强超短激光装置，以及正在谋划建设
的硬X射线自由电子激光装置等一系列国家级大科学设施和科研机构紧密结合，融为一
体。
学校地处上海张江高科技园中心，与科技园中的产业界、投资界比邻。学校占地约900
亩，总建筑面积约70万平方米，已全面投入使用。
学校设立物质科学与技术学院、生命科学与技术学院、信息科学与技术学院和创业与管
理学院... 阅读全帖 |
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a******o
发帖数: 7982 | 31 我买了bosch dishwasher SHX68P05UC 1031.90 + tx,这款我看了好久，最便宜的
online store也要1150左右。我觉得这个价格不错。不过10% 的coupon不能用，如果有
refund gift card用，就更好了。
另外现在Electrolux 最新的washer dryer也参加，Ewfls70jss，有15% off, 店小二也
是不让用10%，后来我就换了一个lowes,然后manager就跟小二说如果我买warranty就让
用10% coupon,然后4年的warranty有package,原价是300，package后就是180，我一算
，如果用了10%coupon,可以省个快300，即使买了180，还是省了120，如果不买，还是
要付这个tax,这相当于免费搞了4年warranty,另外还买了两个pedestal,店小二瞒着
manager直接给我价格上减了10%,因为用coupon,免费送，安装，最后下来比online
store还省了100多。我觉得价格不错。上个星期太忙，没来的急买lowes refund card,... 阅读全帖 |
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p*****e
发帖数: 537 | 32 这你倒是说对了:对你这种睁眼说瞎话,胡搅蛮缠的主儿,数据speaks!
下面的table包括我能找到的92130今年6月的sales record,我把zillow今年7月和去年7
月的估价做了个比较(卖出当月的zillow 估价不available,如果你有6月的估价那做好,
没有就凑合看7月的吧).最后一栏"delta"是2011年7月估价相对2010年估价的变化(%),
正是升,负是降.在卖出的18个sfh(4+ bedroom,<1M)里,10个比去年升,7个降,一个持平,
平均升1.54%, 我没看1M以上的,也许像大家说的1M的有所降价,你有兴趣可以自己列表.
address date price 2011/07 2010/07 Delta
11354 Black Colt Ln 3-Jun 840 832 783 6.25798212
4554 Calle Mar De Armonia 17-Jun 865 902 866 4... 阅读全帖 |
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n*******9
发帖数: 3244 | 34 for Q1, go and read tax relief act of 1997.
for Q2, that's for 1031 exchange. go read and learn. |
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m**6
发帖数: 6426 | 35 10年11万3买的SS的房子，现在估价到15万多了。有点心动想兑现，这样可以做1031，
一年倒腾一次，赚个几万刀也好啊。
但是现在市场上小房子很抢手，13万之内的，一出来就被现金买家抢走了。怕拿着钱买
不到房子，就惨了。纠结啊纠结～～～ |
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Y***i
发帖数: 268 | 36 1031 Exchange 是卖了出租屋，再买一个屋出租。规定很多，具体操作起来蛮难的。
俺是想将来卖了房，给儿子付学费。不适用。 |
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l******r
发帖数: 4021 | 37 挖坑娱乐一下大家，别太介意了。卖掉以后，一年之内再重新买房子的话，1031 exch
ange，是不用交税的。 |
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c*******u
发帖数: 1269 | 39 好像卖之前必须有买的意向，可以现在就setup。 |
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s**********9
发帖数: 1238 | 40 我也是同样情况。
但我新房子买好了，旧房子打算过两个月卖。
旧房子可以赚个小钱。但要交税。是不是不能用1031交换了？还是该老实交税啊？ |
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o*******r
发帖数: 71 | 41 恭喜你新房到手！卖房子交税倒是以前没考虑过，请问1031是什么？ |
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s**********9
发帖数: 1238 | 42
前段时间看房子升的厉害，赶紧先买了，呵呵
1031交换，一种税表吧，我也不是太熟悉。好像是延税 |
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M********I
发帖数: 848 | 43 1031 exchange
A taxpayer has 45 days after the date that the relinquished property is
transferred to properly identify potential replacement properties. The
exchange must be completed by the date that is 180 days after the transfer
of the relinquished property, or the due date of the taxpayer's federal tax
return for the year in which the relinquished property was transferred,
whichever is earlier. Thus, for a calendar year taxpayer, the exchange
period may be cut short for any exchange that beg... 阅读全帖 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 46 可以从以下几个角度考虑：
1.当前现金所得。
有一个理论叫做“当前手头现金价值最高”的理论。就是说无论怎样，投资人在投资收
入减去负债cash flow为正值的情况下都应该最大化手头的现金，因为盈余的手头现金
灵活性较大，总能去进行其他的投资，例如子女教育，股票，或其它房产等等。对您来
说，在这个理论下，如果您预计第一套房子不会升值，那么可以卖掉，然后第二套房子
稍微多贷一点，preserve cash。
2.Tax Deduction
如果留下第一套房子，那么25/60万的情况下租出去cash flow肯定是正的。投资房报税
是报Schedule E，最好的方法是多抵income tax（报高费用）的同时不减少投资房
qualify新房子贷款的收入，那么可以尽量多报depreciation。具体可以见我俱乐部里
的文章 - 《如何计算房贷中的收入支出比(DTI)》 section 4. 租金收入（Rental
Income） http://www.mitbbs.com/clubarticle_t2/CircleSquareMortgage/610929.html
所以，在这种情况下，... 阅读全帖 |
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n*******9
发帖数: 3244 | 48 那个叫 Taxpayer Relief Act 1997. 有关买自住房部分如下文。但这个并不适合你姨
的case. 1031 exchange 要求equal or higher value, 怕也不合适。去找个做税的CPA
吧。
The act exempted from taxation the profits on the sale of a personal
residence of up to $500,000 for married couples filing jointly and $250,000
for singles. This exemption applies to residences the taxpayer(s) lived in
for at least two years over the last five. Taxpayers can only claim the
exemption once every two years. |
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s*****d
发帖数: 469 | 49 That's called 1031 EXCHANGE, 在卖房子之前就要找律师或QUALIFIED PERSON SET UP
THE EXCHANGE,卖房款由该EXCHANGE暂时保管,只能用来付款新购房产,而且要求越买越
贵. |
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h*****g
发帖数: 58 | 50 "Agent has Financial Interest, Seller is Licensed Real Estate Agent, Subject
to 1031 Tax Exchange, Agent Related to Seller, Broker has Financial
Interest" 这种情况是不是手续会比较麻烦?
"Home Warranty Provided by Seller" 这是什么意思？ 算加分项吗？
"The property is within commercial or industrial use zone and farm" 这个会不
会影响以后卖房?
车库上方有cracked supporting frame, 这个一般修起来贵吗?
地基(Concrete Perimeter Foundation)的crawlspace有根support wood 也有 crack,
修起来花费估计有多少?
９８年的热水器，坏了或者重新换一个，大概得多少钱?
问题很多，agent也帮不上忙，不知道找谁问,只好发这里, 多谢!! |
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