G*********2
发帖数: 208 | 1 谢谢大家的回复。
我的buyer agent说我可以用inspection contigency退出， 但是seller agent让我们
签了个short sale rider（在他们把contract发到银行前），说房子是sold as it is,
我们不能要求seller or seller lender修或者是给我们钱修。 我的理解是我们觉得
inspection问题多的话， 可以选择退出， 但是不能要求他们给我们钱修/换。
我前面列出来的那些东西都是original的问题是肯定的， inspection只可能发现更多
的问题。 所以在犹豫要不要继续（如果是现在的价格）， 毕竟一旦seller lender
approval, 我们就要交earnest money,inspection 也得花钱/时间。
|
|
z****0
发帖数: 3942 | 2 我在的区就是东部数得上的房价贵，学区好的区，这两年的走势大多房子持平或下滑，
我身边见到的买房子最积极的就是亚裔，特别是华人。可是，取决于地区，亚裔人口只
占5-10%呀，而且本来很多华人已经有房子。
现在银行的估价也不像泡沫时期，很谨慎，最近我就见过不少offer因为appraisal
contigency而最终黄掉。在美国不要完全用华人的mindset来判断市场。如果美国股市
比照中国来炒，S&P 500早就不是破1400的问题了！ |
|
k******o
发帖数: 3328 | 3 If you still have house inspection contigency, any reason (i.e. don't like
orientation, etc) is justified. If you are nice, you could give it to him. |
|
c****t
发帖数: 120 | 4 Short Sale已经等了1个多月了。有个问题。如果final work through啥时作？
如果房子在这段时间出了问题咋办？比如，火灾，水淹之类的。这时已经过了
inspection & finanical contigency.
怎么讲价或退出？ |
|
c****t
发帖数: 120 | 5 关键就是怎么定义有问题了，或者说和那个标准比较了。
short sale说sell as is。比如在最后一个月住在那的人搬家把墙搞了个大洞。
Inspection时没这事，现在有了。那seller可以说as is，他可以抵赖说原来就这样。
尤其是这种short sale的，原来住家没了房子很生气可以故意搞破坏呀。
问题是这时buyer的contigency都用光了，那buyer有啥武器来威胁seller来修或退出吗？ |
|
k******o
发帖数: 3328 | 6 You could withdraw without any loss (very minor loss) if you could use
contigency. You will not lose anything for the mortgage (excpet fee already
paid/occurred). |
|
k******o
发帖数: 3328 | 7 As a buyer, you have legal rights to choose whatever you want, but the
seller may not pick your offer if you choose (ii).
17 day is normal, and has sufficent time to get your loan approved with
conditions in majority cases. |
|
|
h****n
发帖数: 2094 | 9 I was pushed by my agent to use the 17 days term. what happens if i can't
get a loan after 17 days? Buy the property with cash or lose my deposit?
Thank you! |
|
Q***N
发帖数: 2972 | 10 request extend loan contingency or out of contract with your deposit |
|
c***a
发帖数: 942 | 11 Really depends on your market. The seller need to protect their own
interests. There are too many cases that the buyer can't get the mortgage.
But removing mortgage contigency is a way to get the deal done during the
price negotiation. |
|
bz
发帖数: 1770 | 12 just make appraisal as one of the contigencies, you wont lose a penny.
with |
|
s**********i
发帖数: 468 | 13 看了个房子，挺喜欢，出价也被接受了。出价时找A 出了个PRE-APPROVAL LETTER，是
REALTOR 联系的。当时没当大事。可今天和REALTOR讲要比较LENDER 后，才最后定找谁
贷款。REALTOR说因为SELLER接受OFFER时是A做贷款，如果换贷款经纪人，Seller会不
同意，我们的Earnest Money 会没，或取消我们的Financial Contigency。 看合同有
讲5天时间变DownPayment和LoanApplication。我们现在是Offer接受的第2天。
请明白的大牛给讲讲。 |
|
|
|
c****t
发帖数: 120 | 16 FT. 刚强到的房子加价10%，还把这三全waive掉了。
主要是上个房子听说有人全裸上阵的。连title contigency都waive了。还escaltion上
限设为无穷大。
completed |
|
z****a
发帖数: 143 | 17 贷款又出了新问题，银行给的appraisal的结果比房价低了24000，和卖家谈过了，变态
卖家一毛钱也不降。很不爽，因为我们的出价确实比比较合理的价钱高了 5000到10000
吧，但是市场很热，市场存货太少，房价看涨，加上房子比较喜欢，所以当时一咬牙就
从了。银行的appraisal确实比我们想象的低太多，因为这个房子model一模一样的近三
年历史最低价也比它的appraisal value 高4000，而且location差很多。这个房子贵在
location好，离小区风景区很近，可是appraisal的人似乎完全不考虑。
现在的几个option，请大家给出出主意：
1.已经让银行1去dispute appraisal了，但是据他们的人说，改动的希望有，但是完全
没把握。已经付了appraisal的500块，如果不和他们做Loan，就打水漂了。 Loan的
term是3.875%，免appraisal和loan origination fee。如果银行1能把appraisal的价
钱上去个10000，我们就可以买的起了。
2.Agent给介绍了一个另一个银行2的loan off... 阅读全帖 |
|
r******d
发帖数: 1879 | 18 If you remove the loan contingency, all the other contigency will be
automatically removed.
If you remove the appraisal contingency, you can not quit contract by the
appraisal excuse but you still can walk away before loan contingency removal.
If you dont feel comfortable to remove any contingency, just don't do that.
Contingency will not be removed unless you sign the remove contingency form.
Good luck! |
|
a******t
发帖数: 151 | 19 可以在周一把这个offer撤回来, no problem.
even if the seller accepts your offer, you still have many contigency to
decline the contract. |
|
k********9
发帖数: 2326 | 20 只要你还有inspection contigency. 一般小问题银行不管,也别指望要什么credit |
|
m********n
发帖数: 3558 | 21 我感觉完全没经验的话，自己找generic form 可能还是会有点吃亏的。比如一些
contigency 怎么写合理，对自己有利，具体什么意思，warranty 之类的问题，而且每
个州可能有些不同的规定把。 好像看到有的人建议说如果不找agent 就找律师看。但
是我问我的agent 他说我们这儿一般人都不会找律师。
最后closing 别人有agent 自己没有，没有人替自己说话，也很难保障权益。 我到最
后closing 的时候对方就忽然说没有warranty 我们说offer 上说他们要负责一年
warranty；对方说不记得了；我们说当时email 说过好多次小问题你们都说有warranty
才没坚持，然后找了offer 给他们看；对方agent 还说你这条怎么写在这个看不见的
地方。 最后让他们临时再买了一个。而且钥匙对方也没有及时全部交出来。-- 如果没
有agent 反正warranty 肯定没有了，虽然我也不一定用得上。 |
|
z****0
发帖数: 3942 | 22 如果没有appraisal contigency，看了也什么用吧。 |
|
k******o
发帖数: 3328 | 23 除非是Super Good Deal， 您应该有contigency保护您的利益. |
|
x**********g
发帖数: 420 | 24 也不是完全相信，但现在都是buy as it is, 也没有inspection contigency, 做了也
不能讲价。我意思是发现了什么问题也不能退出阿还价什么的。 |
|
i******7
发帖数: 421 | 25 房子还没有卖，还是我的房子啊。我又不用上班。况且我儿子才18个月，大清早9点我
带他去哪里？
又不是他们一定要买，还有那么多contigence，不拿到钱，这个房子就是我的，我应该
有权利留在家里吧。
你们卖房子，买家来做inspection，你们都出去么？还是我太敏感了？ |
|
r**********g
发帖数: 22734 | 26 可以做，做了不好，放弃earnest money |
|
|
|
q*z
发帖数: 13362 | 29 你金钱上不损失,有loan contigency.
白折腾了一把 |
|
w******t
发帖数: 16937 | 30 交了commitment letter可不一定哦。
你金钱上不损失,有loan contigency.白折腾了一把
★ Sent from iPhone App: iReader Mitbbs Lite 7.56 |
|
Q****r
发帖数: 7340 | 31 Caution：Buyer should provide sufficient time for the home Inspection and /
or any specialized Inspection(s), as well as any follow-up Inspection(s).
This contigency shall be deemed satified unless Buyer, within 15 days of
acceptance, delvers to Seller a copy of the written Inspection report(s) and
a written notice listing the Defect(s) identified in those report(s) to
which Buyer objects (Notice of Defects.)
似乎没有看见买家的权利呢？ |
|
Q****r
发帖数: 7340 | 32 在inspection contigency那一栏么？
似乎没有找到
the |
|
B******y
发帖数: 9065 | 33 It Dependents。有的律师只有你在签了合同以后才Review合同，因为一般合同里面含
有Attorney Review Contigency。某些不良Agent给你的合同里没有这项，就千万别签
。Attorney可以重新要求Closing Date，明确Inspection Liability之类的，非常重要！ |
|
T*********e
发帖数: 91 | 34 Thanks for any valuable input to this situation！
我们刚放了1000块的定金在一个新房子签的offer上（没有用buyer agent）约了下周做
inspection。
今天晚上又去房子外面看，发现房子一侧贴近地面的水泥地基上有一片有很多裂缝。房
子的另外一侧帖近地面的位置也有一条裂缝.
另外，这个房子和车库的位置都比街面低些，从街面到车库的drive way是向车库倾斜
的，我们这里从10月到4月要下半年雨，很有可能雨大了流不走会倒灌进车库。
现在我们想退出这个offer，因为已经交了定金，现在有两个选择：
1: inspection contigency: 但是不知道inspector会怎么说。如果只是我们看到问题
，可以做为理由退出offer拿回定金吗？
2: 合同上写的closing date 是9/3/12, 正好那天是public holiday, 不可能clos的.
我们能不能就不管他了，那天close不了，定金会不会被扣掉？这样连inspection都不
用做了？
Thanks for any input！ |
|
z****e
发帖数: 31 | 35 这个本来是你做的功课，我所有的房子都要去public record查一遍,基本agent从不会
把这个放在心上。你可以用inspection contigence 讨价还价。对方愿不愿意降价是另
一回事，祝好运！
5000 |
|
m*****e
发帖数: 692 | 36 btw,卖方没有这方面的contigency. |
|
n**p
发帖数: 1150 | 37 seller如果明知房子有重大缺陷，但是不告诉你们，你们今后可以告他。
所以在offer被接受之后，seller会给你们发一份disclosure，列出他所知道的问题，
用以免责。
你们如果已经收到这份disclosure，又没有什么意见，就可以remove contigency了。。 |
|
o*****p
发帖数: 5952 | 38 只要您还没签 releast inspection contigency, 您可以walk away. |
|
v****4
发帖数: 25 | 39 房价已经被批准，前一阵子（超过17天前）做过inspection, 发现浴室漏水涉及基木的
问题，deposit钱还没有进escrow title company，正要开始锁利率，看到一年前心仪
的一个房子重现江湖，有点后悔这个short sale offer，请问可以walk away吗？需要
用什么理由呢？Inspection
contigency好像用不上了，急！ |
|
J**S
发帖数: 25790 | 40 退出合同，拿回DEPOSIT，要不要INSPECTION的报告？
如果报告没检查出问题，是不是就不能退出了？ |
|
|
|
p*********o
发帖数: 1538 | 43
要报告才能推出，
看你合同怎么写，如果需要修理100刀，就可以退出的话，基本每个房检都会有超出100
刀的修理费。 |
|
b********2
发帖数: 5191 | 44 理论上来说您可以以任何理由来退出合同, 但最好让seller也可以容易接受, 让您的
agent不至于上黑名单, inspection是比较好的工具. |
|
|
g*******y
发帖数: 2783 | 46 不同州不同要求？
有个foreclosure的房子，我亲戚去看了下，觉得门口那个棵树可能已经影响地基和下
水的，然后就和agent说退出了。
不过后来那个房子又加了5k卖掉了。
100 |
|
Q***N
发帖数: 2972 | 47 1)需要REPORT
2)不需要具体哪一项不满意.
3)最好自己下OFFER前先拿好注意.虽然BUYER容易退出,如果只是一个借口,BUYER AGENT
容易上对方AGENT的黑名单,以后OFFER的可信度受影响. |
|
t*****r
发帖数: 536 | 48 万一你拖过时间还没搞好，他们才能保证拿到你的3%
不然就算你放contigency但是不给escrow钱，时间过了又不买，seller都追不到钱 |
|
t****z
发帖数: 229 | 49 其实也不用加几万，remove appraisal/loan contigency就和cash offer没差了。关键
还是业余买家顾虑太多，玩不过专业的 |
|
H***a
发帖数: 506 | 50 这个条款比较霸王，我们买过两次新房，没有碰到过这样的条款。earnest money一般
是refundable如果是因为appraisal或者是loan过不了，inspection contigency也可以
把earnest money拿回来的。就我所知，如果是买家家里出了事情影响到downpay, 比较
nice的builder也会退钱，。 |
|
