T********g
发帖数: 94 | 1 我也觉得你的agent有问题。可以用loan contigency的。只要你不remove loan
contigency，你的agent去和seller沟通，是没问题的。
我知道一个朋友，她的loan比约定close的deadline晚了将近一个月，都没问题。而且
连钱也没法。本来每天要罚100刀的。 |
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l********k
发帖数: 393 | 2 the other party possibly doesn't have loan contigency or appraisal
contigency, or they may have more downpay
578K. |
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a****r
发帖数: 4965 | 3 有可能买家要先卖自己的房，所以是 Contigent
至于接不接 Offer，只有打电话问 Seller Agent，
如果你没有 Contigency，价格又不比前一家低，还是有希望的 |
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a****r
发帖数: 4965 | 4 合同没有 Loan Contigency？一般情况，只要有 Loan Contigency，你在规定期限内无
法贷到款，就可以终止合同，Seller必须要把earnest money退给你。这个要仔细看看
合同，不要错过Walk Way的期限。 |
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a****r
发帖数: 4965 | 5 Loan Contigency，如果没贷下款，可以把Deposit拿回来走人
如果要买的房子有Home Owner Association，就还有HOA Contigency |
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S******n
发帖数: 580 | 6 要下一个condo的offer，seller答应换客厅木地板，这样的情况能写在contigency部分
吗？
我的agent在Property部分 - Other里面加了一句答应换木地板。
另外因为seller想早close，愿意cover我剩余一个月的rent，也是Other terms里面加
了一句答应付一个月房租。
实在是不太明白这个Other term和contigency的意思，大家给点建议吧，谢谢~~~ |
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m**D
发帖数: 134 | 7 一个REO的房子，已经接受了counteroffer。现在agent说等银行出正式的文件。
当时递的offer上有financial contigency和inspection contingency.前者好像是5天
内要申请贷款，否则financial contigency就失效？那么有必要现在就联系不同的
lender么？还是等到inspection完决定买了再联系？
另外，和lender联系的时候，如果告诉他seller付closing cost，利率会低些么(多
charge点fee)? |
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p********y
发帖数: 557 | 8 还有，现在这个市场是不是大部分Builder要求10％的Deposit？我现在的
Builder要求付10％的Deposit，而且没有Mortgage Contigency。这个另
我非常担心，万一Mortgage出现问题，比如房子Close的时候appraisal
的房价比Builder的要价要低话，也可能银行就不贷款给我了。那我先付
的Deposit都要不回来了。是不是买builder正在建的新房都要这个Mortgage
contigency啊？ |
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I*****e
发帖数: 319 | 9 那如果所有的contigency都remove了，只剩financial contigency 呢？ |
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G****y
发帖数: 3537 | 10 本来以为我SAVE的LIST里面的房子一个也还没有卖掉，其实不然。虽然都还能在
REALTOR.COM看到，但有几个已经CONTIGENT了。
另外再看了一些低价位的，也有些是CONTIGENT了。
估计今天过后，房子还要跌。但对于老中来说没有意义，因为房价是跌了，但很少找到
好房子了。。。。 |
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v********d
发帖数: 618 | 11 1.You can walk away before the approval from both banks. If both banks
approve your deal, then you can use others, such as HOA doc review, to walk
away. But, if you receive the HOA docs before the banks approve your deal,
and you waive the other contigencies, then you will not be able to walk away.
2.Unless you have an appraisal contigency, the banks are not obligated to
reduce the price if you have a lower than offering price appraisal.
Looks like your agent is not experienced with short sales, |
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a******e
发帖数: 36306 | 12 design center去过一次了，好些pricing还没出来，比如地砖diagonal铺，bath跟厨房
的backsplash啥的加点accent，地毯以及pad升以及，cooktop升一级，还要加点
recessed can之类的，加上好些structure上面的改动。
目前builder给的23k的design option加上5k的deduction，不过我觉得太少了，因为那
个lot背后的邻居比我们高了半层楼居然还加了10k的premium，然后必要的upgrade加上
以后超过23k不少。部分pricing昨天下午6点才给我，就让我在7点之前决定要不要
remove contigency。我不大喜欢被人push的感觉，当时就基本决定走人，就是realtor
估计有点慌，sales也慌了，虽然伊口口声声说还有人排着等我们不要那个lot了。
anyway，今天准备去再要点design option再加点contigence，有啥建议不？
大清早10点钟就要我去office签字要还是不要。。。。。大星期六的 |
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a***e
发帖数: 1140 | 13 你的agent太烂了，contigency都不给你加，明摆着要给你压力。
都不保护你，还要这个agent干嘛。
当初写合同的时候和你说过contigency remove的后果吗？解释明白过吗？ |
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v********d
发帖数: 618 | 14 会. 但如果没有appraisal contigency, 你可以选择不降价.对方不能以此为借口退出.
即使有appraisal contigency, 你也可以选择不降价.但对方可以以此为借口退出.
就看对方是否非常想买你的房子. |
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v********e
发帖数: 1985 | 15 每一个contigency都有一个时间限制，每一个contigency都是一个退出的理由。 |
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b*p
发帖数: 2208 | 16 在close之前你的deposit, earnest money都交了一大堆在seller手里,怎么能说只有在
close之后才能确定? 一般最后一个contigency是mortgage contigency. 只要你给
seller看了你的commitment letter, 你先交的定金肯定就是他的了.他还有什么好担心
的?
看这个seller这么难缠,你问你的agent怎么才能确定seller肯定在close之后会搬走?
要不让他先给你个十万八万的做deposit?
一定要把p&s好好看看,不要留下什么把柄. |
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h****a
发帖数: 628 | 17 可是能退出contract 的contigency 只有inspection 和 financial contigency.
final walk through怎么退出呢? 即使退出, deposit 能那回来吗? |
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h****m
发帖数: 45 | 18 appraisal刚做完, mortgage contigency 还没有remove, 我是不是可以在这段时间内
把钱转走? 在 remove mortgage contigency前他们还会看银行的statement吗? |
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N****E
发帖数: 1474 | 19 usually when you enter a contract, you have 2 contigencies stated in the
contract, inspection and mortgage commitment. If the inspection result is
not acceptable and the seller is not willing to repair, or you cannot get
mortgage for the house, you can back out from the contract and get your
downpayment back without penalty.
Title search is expensive (call a local attorney to get an idea of how much
it cost you and usually it is paid by the buyer). Title search should be
done after inspection ... 阅读全帖 |
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k******o
发帖数: 3328 | 20 不知楼主在哪个州？
加州，一般标准的offer 有3项contigency保护buyer:
1) 贷款
2) appraisal report
3) inspection report
任一项contigency不remove, 你都有可能全数拿回 押金 喔。
的. |
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m*h
发帖数: 462 | 21 我们下了offer，sold as is。 贷款也没有问题。她突然不干了。就是不要买了。
agent威胁要告我们。这可怎么办？deposit是不打算要了，真的会告我们吗？我们会赔
很多钱吗？星期一under contract。inspection contigency removed。no HOA
contigency。 |
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a******o
发帖数: 7982 | 22 你有loan contigency就好办，pre approval is nothing. 阿猫阿狗都可以有pre
approval, 但是真正的loan下来有很多变数，所以才有这个loan contigency.上面一个
人说的不错，就说lost job,所以你们买房的头款只能作为紧急备用金了。你的deposit
在escrow那，是可以拿回来的。 |
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c**m
发帖数: 1457 | 23 看一下你的PS agreement 上有没有appraisal value can't be lower than your
purchasing price 的contigency 条款。有的话你可以要求退出。一般情况下是buyer
and seller split the difference.
For new house buyers, it's very important to make sure that you have the
contigency of "appraisal value can't be lower than your purchasing price" on
your PS agreement. it will protect you. If you had use buyer agent, he/she
should have done this for you. |
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f*****i
发帖数: 3558 | 24 看来我们在的地方很不一样呀，我们这不用签什么雇佣合同。。你要不等版上agent给
你回答吧
你是买REO吗？就是bank是seller？为啥每次都不能close呀？你这样应该还有
contigency吧？就是seller不做完什么，你就不close的条约吧。。。只要你还有
contigence没有remove，就可以退出来拿会deposit。。。你agent好奇怪呀，他应该帮
你呀。你总是要买房子的，这个不买还有下个，他总是有commission的，早点晚点而已
。你读读你当时签的合同条约上对这种情况有什么说法吧？
closing) |
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W*********r
发帖数: 137 | 25 did you mean with contigency? You still have a very good chance. Ask your
agent to submit an reasonable offer, don't play low ball in this case. You
also need to get a good pre-approval letter with amount much higher than the
listing price.
It also need to be a clean offer without any unusual contigencies. |
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k******o
发帖数: 3328 | 26 Basically you means that you will pay deposit to escrow (or will not get
back) if all of the contigency is removed.
As long as any contigency is unmet, you have legal reason to get your
deposit back. |
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z****0
发帖数: 3942 | 27 如果我是你，我会先研究comp，得出一个自己认为是good deal的目标价，然后比这个
目标价低2-5%出价，或者就出目标价，但加上一堆contigency。然后跟agent尽量讲这
个房子的缺点，并提出对自己有利的comp证明卖家要价太高。在讨价还价过程中，先坚
持一下自己的立场，但表示希望双方都作出让步，最后再做出价格上让步或同意去掉一
些非必要contigency。
Good luck! |
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M********I
发帖数: 848 | 28 在贷款买房的过程中，有几个重要的日期：
1）申请贷款2）银行批准3)锁利率4）close
还可以再加一个房屋评估。
1）申请贷款
就是你把银行要的文件都给代理，签了申请表，代理把签了字的文件送到银行。
这个在你有了一个中意的房子，把一个serious的offer给卖家时，就可以进行了。
这一步，本身你不用出费用，而且不限定在某个特定的房子。
在这时候申请贷款：
缺点是，虽然你申请贷款没有绑定这个代理，（锁利率前还可以换）但是由于买房的时
间限定，多数情况下，更换代理的概率较小。所以选代理时还是以信誉为重，不要锁利
率时给的比别人都高。
优点是，在和卖家讨价还价时，贷款申请已经在银行排队，可以缩短合同签好后到银行
批准贷款之间的时间。对有竞争对手的房子，remove financial contigency 的时间可
以短些，增加竞争力。 另外如果贷款已经批准，利率锁定时间可以缩短，可能拿到更
好的利率
2）银行批准
现在一般银行要两星期左右处理到你的申请。没有特殊情况，一般一个星期能满足银行
的condition要求。
银行批准的时间一定要在close前。
3）锁利率
这个时间范围可以... 阅读全帖 |
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J**S
发帖数: 25790 | 29 为啥INSPECTION CONTIGENCY用不上， 难道抢的时候是NO INSPECTION CONTIGENCY? |
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s**********e
发帖数: 153 | 30 新手第一次买房，在加州，还在做功课阶段
1 所谓的30 ，45天close 是什么意思， 意思是你今天跑去锁RATE，然后这个rate可以
给你30天或者45的期限吗？那这和17天的loan Contingency岂不是有冲突？
2 17天loan Contingency, 是法律规定的？ 这个日期是什么时候开始计时，loan
lender 那边要最少多少天能够通知说 这个贷款能否批下来，行就继续，不行就不买了
，应该可以这样做，对吧，免得超过17天，惹得一身骚。延长这个contigency 是否需
要付很多钱？
3 appraiser是在什么阶段开始做，是loan批下来之后还是之前，要是批不下来，buyer
自己负责? 好像要几百块，似乎不是小数目。
4 buyer agent rebate 和 lender's rebate 分别在什么阶段，体现在什么文件上，感
觉需要白字黑字，才能相信，现在好些agent感觉和中关村卖水货手机似的，神秘的很
，感觉不怎么可信。
5 贷款在什么时候能够无责任最后退出，就是觉得不对劲不做了，然后退出又不会有责
任。我假设情况是这样， 市面上这两天利率... 阅读全帖 |
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l******1
发帖数: 292 | 31 谢谢回复，弱弱问什么是appriasal contigency？加这个怎么写？实在不懂，谢谢
contigency |
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l******e
发帖数: 1875 | 32 楼主没有说没有任何contigency吧？只要有finance contigency一条就可以以贷不到款
一条退出，并取回earnet money。
另外这位buyer agent下次绝不能再用 |
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f*****i
发帖数: 3558 | 33 lz欠过remove loan contigency的条约吗？没有remove过，loan contigency条约上也
没有写过超过多少时间就自动remove的话，就能拿回来earnest money |
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J**S
发帖数: 25790 | 34 我觉得是LZ可能有误。
CONTINGENCY的期限，是最后的期限， 上面的我的理解是卖家最多住45天，不是第45才
搬走。
就和17天INSPECTION CONTIGENCY一样。 不是说你只能第17天用， 17天前，任何一天
都可以用CONTIGENCY。 |
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s**u
发帖数: 137 | 35 这样的要求显然是不合理的。我的经验是，虽然一般情况下所有contigency都应该从合
同签字开始数日子，但是short sale中房主同意和正常情况下的合同生效有本质区别，
因为他说了不算，一定要银行同意才算数，所以我会要求所有contigency从银行批准那
天算起，此前自然不会做inspection。 |
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i******e
发帖数: 312 | 36 买房已经签了合约交了定金，现在loan agent正在帮忙做loan。由于没有loan
contigency，只有7天的（working day） inspection contigency，想知道7天之内
loan可以做到什么程度？到了哪一步可以知道loan没有问题了呢？
谢谢 |
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p*****n
发帖数: 64 | 37 我正在买一个房子。 offer签了，刚过17天， 现在seller需要removal 各种
contigency. 但是我们loan现在没有完全办下来，只是conditioned approval.
Escrow只有30天， 现在只剩下10天左右closing. 我想问我能不签 loan contigency
removal 吗？ 有什么后果。 如果签了后，到时候loan下来的时间过了30天的
deadline, 又会有什么后果。
谢谢 |
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b******i
发帖数: 2536 | 38 Agent发来了合同要求签证，还没有签，有以下几个问题，想问问大家是否合理，怕被
忽悠。。
Agent给下的offer里面，在inspection contigency里没有写我们看到那些小毛病需要
修，他说不想在卖家还没有接受offer之前提出太多的要求吓跑卖家。
他说这些小问题可以在contigency里加上，就是inspection后。这种说法靠谱吗？我就
怕签了合同再想加条款就加不上了。求大牛帮忙解释下。
还有做inspection的人，是我的agent去找，还是我自己去找呢？agent找的人我怕信不
过，是不是可以要求自己找一个，然后出具报告给agaent和seller？
谢谢！ |
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d********y
发帖数: 577 | 39 第一，你和buyer agent签了Exclusive right to represent agreement没有，里面是
不是写了最少2.5%，少了你来补？如果不是，看他可不可以接受2%，因为市场上现在正
常的是2到2.5%
第二，对方只付1.5%，这个是seller决定的，写在合同里的。不影响你出offer。
你出的offer都有contigency，比如说inspection, appraisal什么的，多加一个
contigency而已，就是你offer $XX，要求seller给你agent 2%（假如你能谈下来）
commission。
你的agent缺乏经验，这种事情，他不应该简单说让你出这个commission。这个listing
agent多半是想自己代表双方，拿两边的钱。我们这里dual agent很少，也就是说不光
你会遇到这种问题，所有有buyer agent的人都会遇到和你一样的问题。怎么处理是个
艺术。
归根结底，看你有多想要这个房子，看别人有多想要这个房子。 |
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f*******7
发帖数: 1019 | 40 我们打算在南加买房子，因为看的区比较hot, inventory低，很可能会有competing
offer. 上个星期我们随便看open house的时候，一个seller agent和我们聊天，说她
现在都建议她的buyer在看房之前先找一个lender做好approval甚至partial
underwriting,这样下offer的时候可以不放loan contigency或者一个比较短的
contigency. 有lender可以在下offer之前就review/approve这么多材料么？ |
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e*p
发帖数: 526 | 41 啥意思？有appraisal contigency被锯了？西雅图就是小湾区，现在还加这个
contigency的offer就是废纸，发锯信都是nice的 |
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C*******e
发帖数: 855 | 42 没错的。
北卡地区就是这种政策。买家交完Dual Agent Fee，网上必须改成Contigent。
他们继续买，就成交，买家退出，Contigent 去掉，从新Back to the Market. |
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c********9
发帖数: 160 | 43 现在太后悔了，恨死自己了。。。。
悲剧是这样的：我们看上了一个房子，房子本身比较满意，地理位置也是，然后下
offer就接受了。 当时很惊喜，因为西雅图的房市很热很难抢到。在当时就发现了一个
问题list上面的面积是2400尺，然后county tax上面是1900尺，我们就让经纪人问了这
个问题，经纪人告诉我们 对方经纪人说有间房装修没算上，这事情就放下了。过了
inspection，在做loan的过程中我们看到类似的房子的大小后，不放心就自己又量了一
次，结果就是1900左右，然后今天appraisal回来也是1900左右，并且问题是appraisal
给的价钱就是我们的contract price，现在mortgage感觉骑虎难下呀，我们有
financial contigency， 但是不知道怎么能用这个contigency从contract中间出来啊
，earnest money不能丢掉（这是基本全部积蓄了，别问为啥放这么多，都是泪。。。）
睡不着觉了。。。 |
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c*****o
发帖数: 1702 | 44 那个是financial contigency还在的时候，我是被我的agent给坑了，这个月月初
financial contigency就过了 |
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h*****t
发帖数: 1226 | 45 一般的PS都有Inspection contigency和Mortgage contigency.
如果appraisal价格低的很多, 你的房贷很有可能下不来, 那自然就黄了.
但是你应该只损失inspection和appraisal的费用. 不回连Ernest money 都拿不回来. |
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c**m
发帖数: 1457 | 46 没有房检Contigency, 要注意：
1. 地下室有没有裂缝；
2. 顶楼或地下室是否有发霉；
3. 地板是否平。不平是结构有问题。最简单办法是地上放一网球，看球滚不滚。各个
楼层都要看；
4. 看屋顶和墙接口处是否有明显裂缝。各个房间都要看，包括卫生间。
如果有，也是结构有问题；
5. 如果买的老房子， 看地下室是否有大梁， 如果有， 要看有没有虫眼， 有没有腐
烂迹象。 特别是梁和墙的接触点。
没有Mortgage Contigency.除非你有现金可以拿下， 要注意：
1. 最近银行有没有除工资以外的进帐；
2. 两年报税，有没有报loss;
3. Whether you own business;
4. Whether there was big jump in your income in the previous two years
unless you are new graduate;
5. Whether you have enough cash for down-pay in case appraisal value is
below selling price... 阅读全帖 |
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c**m
发帖数: 1457 | 47 总结以下过去两周在Brookline 看房及下单经历， 希望对大家了解市场行情有一定帮
助：
1. 公寓，60多万。加价将近１万，现金，没房检，Multiple offer, 卖方都懒得和我
们Count;
2. 单家庭，８０多万。 加价４万多， 没房检，没 mortgage contigency. 排名
第六，据说接受的offer much higher. No contigency.
3. 公寓，６个offer, 加了价。 正在等候结果。。。。
上周看的还有几个低于百万的单家庭， 现在全部走掉。 目前市场上最便宜的单家庭是
１８０万。 。。。 |
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c**m
发帖数: 1457 | 48 现在的房市，像在newton Brookline,比较热门的房子， 有mortgage Contigency 基本
等于自我弃权。比如上周某个Brookline 的房子，9个offer 只有一个有mortgage
contigency. 我做房贷多年的优势在于： 第一，可以帮客户分析他们拿到正常贷款的
风险； 第二， 如果正常贷款出了问题，我知道他们可以到哪里拿到利率稍高一点的贷
款。 但肯定可以拿到。 |
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c**m
发帖数: 1457 | 49 同意，一般公寓我建议可以拿掉inspection contigency. 因为小公寓，多数机关是公
共的，实在没太多好检的。 其它要看房子状况，对房子状况比较有信心的可以拿掉房
检，有疑问的可以用threshold. 这样至少还可以房检，有问题还可以退出。 现在刚拿
下一单就是no mortgage contingency but with home inspection threshold.
因为我自己也做房贷，会对客户的贷款情况进行风险评估，只有在低风险是可以拿掉
mortgage contingency l, 有风险还要留着。
能不拿掉contigency, 低风险也不拿掉， 只是现在抢房疯狂， 需要时根据行情和风险
判断。 |
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p*****n
发帖数: 64 | 50 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: paomian (paomian), 信区: Living
标 题: 关于南加州买房 loan contingency removal的一个问题
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Oct 23 00:17:59 2013, 美东)
我正在买一个房子。 offer签了，刚过17天， 现在seller需要removal 各种
contigency. 但是我们loan现在没有完全办下来，只是conditioned approval.
Escrow只有30天， 现在只剩下10天左右closing. 我想问我能不签 loan contigency
removal 吗？ 有什么后果。 如果签了后，到时候loan下来的时间过了30天的
deadline, 又会有什么后果。
谢谢 |
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