I*****e
发帖数: 319 | 1 你去找你的ａｇｅｎｔ 同公司的人，最好是他们的 ｍａｎａｇｅｒ. 让他来接受
你这个事情，你还可以继续买这个房子 。。。。
contigency就是你inspection有没有问题, 贷款有没有批啊，然后你要签remove的文件
的。 |
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w******y
发帖数: 8040 | 2 it's so true
my friends' agents always refer them to the CPA when they
ask the 8000 quesiton
contigency
realtor |
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h****a
发帖数: 637 | 3 关键是binding contract的解释。原始的 extension bill有权威解释吗？我个人觉得
binding contract跟contigency没有关系。 |
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x*******n
发帖数: 93 | 4 我看过我签的offer 和counter offer， 上面的title 就是 purchase and sale
agreement， 还有规定双方约定的close 日期，contigency 等等，是有效法律文件。
但可能各州不一样，不清楚了。 |
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h****a
发帖数: 637 | 5 这个要看你自己了。如果有apprasial contigency 的话，让seler降价。 |
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y**a
发帖数: 9065 | 6 应该是calende day.但计算起点有问题。
我的合同是5天inspection，如果这时有问题反悔不损失,然后是14天mortgage
contigency,这期间反悔可以拿回earnest money,但是损失option money. 其实和
application表什么没关系，就是第二个缓冲，以防贷款出问题给买家造成的损失。超
过者个期限，押金就拿不回了，但如果最后买成，都会算入首付的。
of |
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s******8
发帖数: 4192 | 7 贷下来才能remove。remove是要签字的，没有双方签字，不能remove。 |
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h****a
发帖数: 637 | 8 我的offer有一条说all contingency should be removed within 21 days. 如果到时
候我们没签正式的东西，会自动 remove 吗？ |
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h****a
发帖数: 637 | 10 就是说 这种情况下如果seller void这个contract,我的earnest money还是可以拿回来
的吧？不会因为我没有按合同remove contingency造成我的押金拿不会吧？我的银行很
慢，appraisal report老出不来。 |
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b********t
发帖数: 102 | 11 "all contingency should be removed within 21 days" 意思是说你得在21天年办完
所有的事 (applying loan, inspection, etc. )，21 天后到closing date 这段时间
如你贷不下款来买方就default, 你的定金就要不回 ..... and seller could sue you
for liquidated damages depending on the contract |
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h****a
发帖数: 637 | 12 不是说要签个啥form吗？如果我不签，就是没remove.seller有权void这个contract.当
然也可以sue me for liquidated damages。不过escrow应该会先把定金退给我吧如果
我贷款下不来
you |
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s******8
发帖数: 4192 | 13 错误理解。至少在本州(VA)是这样理解的。如果21天内没有remove contingency，
seller就有权void contract，buyer的deposit能够拿回来。而在21天内seller是没有权利cancel contract的。也就是有可能你在25天的时候办好loan，seller突然说卖给别人了,如果contingency没有extend的话。当然，seller如果发现buyer在这21天内没有做任何事情，可以sue buyer。所以很多合同还有规定几天内必须开始贷款，几天内必须inspection等等条款。如果buyer在规定时间内没有做这些事情，deposit可能不能拿回来。
you |
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r*********r
发帖数: 110 | 14 DO NOT remove loan contingency until you have the loan commitment letter in
hand, you also have to make sure the letter does not contain any
unreasonable PTD & PTF condition. |
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b********t
发帖数: 102 | 15 哈哈， 不跟你争 loan contingency了， 在 loan contingency 之内， 你如果没贷
下款来 （有银行reject 的信）， 你的earnest money 是要得回来的， 过了loan
contingency， 你如果没贷下款来， 要不你就拿cash 来close, 到closing 的时候如
果你不够钱，
你的earnest money 是要不得回来的， 而且卖方还可以pursue liquidated damages .
....
有权利cancel contract的。也就是有可能你在25天的时候办好loan，seller突然说卖
给别人了,如果contingency没有extend的话。当然，seller如果发现buyer在这21天内
没有做任何事情，可以sue buyer。所以很多合同还有规定几天内必须开始贷款，几天
内必须inspection等等条款。如果buyer在规定时间内没有做这些事情，deposit可能不
能拿回来。 |
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f****i
发帖数: 20252 | 16 seller void contract跟你remove contingency无关，那是seller的事。 |
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i****y
发帖数: 5184 | 17 不会，如果owner不介意，那么contingency视为继续，但owner也可以倒是要求你
remove，你可以拒绝，那owner也可以以此为据选择不卖给你了。 |
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b********t
发帖数: 102 | 18 Correct. If buyer defaults, seller has the rights to void contract and
pursues liquidated damages - liquidated damages are no greater than 3% of
the contract price though, in this case buyer's earnest money ( if your
earnest money > 3% of the price, the difference will be refunded back to
buyer) will be distributed to seller by escrow company. |
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f****i
发帖数: 20252 | 19 OP可以不要remove contingency，那就可以安全退出了。
Loan没批的时候，千万不要remove loan contingency。
Agent太黑心了？ |
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c*******l
发帖数: 52 | 20 "OP可以不要remove contingency"
这个怎么做到？
thanks! |
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b*d
发帖数: 9308 | 21 Contingency都是有时间限制的,到时候会自动Remove掉的. |
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c***h
发帖数: 479 | 22 问题是这样的话，不但会影响8000刀，而且还可能影响锁定的loan rate，
如果他们不能close，还要重新申请loan吧？我们说的close是6月底，
延期的话肯定拿不到8000了。
而且给offer的时候也没有说这contigency呀，如果知道的话，offer价钱
应该更低些。
现在考虑walk away了，虽然花了钱做了inspection。不知道1000刀
的押金能不能拿回来。 |
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s*********8
发帖数: 334 | 23 I checked the home inspection checklist, seems sewer inspection is not
included. Is it necessary to do it before removing inspection contigency?
Thanks |
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v********d
发帖数: 618 | 24 It is a short sale, so the seller doesn't care about the selling price. As
long as the bank can approve the sale, everyone would be happy.
The key part is all cash and no contigency. In addition, I have a good
record with this agent as all of the short sales I had delt with her settled
smoothly.
So, she would rather accept a lower offer and settle it, instead of get a
higher offer and foreclose it when the buyer walk away. |
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G****y
发帖数: 3537 | 25 谈价格和签合同前，已经非常用心地确认了各方面的信息，包括SELL LISTING和COUNTY
RECORD，但现在还是发现问题了。今天APPRAISAL下来，房子的实际面积要比LISTING
和COUNTY RECORD小约130 sqft （6% of total）。COUNTY RECORD有个地方算错了，把
一楼的某块面积乘了2， 但是那个地方是没有二楼的。现在感觉很难办，因为合同里面
没有房子大小的CONTIGENCY，如果卖家不同意降点价，那只能吃哑吧亏了。
本来就觉得房子小，（列出的面积比想买的要小15%），现在发现房子的实际面积其实
更加小。而且谈价也部分根据LISTING和COUNTRY RECORD的面积出的价。
有点纠结，本以为就等最后CLOSING了。房子HOME INSPECTION没有发现比较大的问题，
只有一些小的地方。我是不怎么相信卖家列出的面积的，但这回卖家用的COUNTY
RECORD，所以一点都没有怀疑。有点想WALK AWAY了。。。。。。押金怎么办？ |
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G****y
发帖数: 3537 | 26 I feel very bad that I did not put the appraisal price and footage into the
contract as a contigency. I thought this time did not have problem. |
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G****y
发帖数: 3537 | 27 I feel very bad that I did not put the appraisal price and footage into the
contract as a contigency. I thought this time did not have problem. |
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c********h
发帖数: 7827 | 28 lz一直没提，appraisal价格是比contract高还是低？这个才是关键，影响到loan的。
如果低，你还可以用appraisal contigency继续砍价或walkaway. 不过你要动作快了，
只有几天时间的。 |
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a****r
发帖数: 4965 | 29 进水有霉菌的房子很难卖，而且你看不见的地方（比如Drywall里面）也很可能有Mold。
这房子又是Foreclosure，应该没有Inspection Contigency，如果检查出来更大更多的
问题，想撤也来不及了，而$10K还真可能不购修理费的。
另外，你卖房的时候，还要告诉买家这房子以前有Mold，卖价也要打折扣。所以现在便
宜10%，真不算是什么好Deal。
你的Agent比你有经验，他建议你Walk Away是对的。 |
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j*e
发帖数: 1987 | 30 理论上可以，要看有没有其他具体限制。你是refinance还是purchase。Purchase的话
要看Financial Contigency的deadline是否能meet。 |
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S**********s
发帖数: 2033 | 31 谢谢。
我们是所有的contigency都removed了后，卖家昨天才通知的。
一个很富经验的代理告诉我们的和我们大概搜索了一下的结果一样：如果买家所做的没
有break contract，卖家是不能退出合同的。买家是可以legally sue the seller.
我们也开始多方位寻找律师了。 |
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S**********s
发帖数: 2033 | 32 冒个泡跟新一下：
我们已经找了律师和对方交涉了。不知道最后结果如何，但是花钱找律师争取是没错的
。包括8K和房租，按律师所列的，我们的经济损失居然近2W。
我们的律师太强悍了，直接以specific performance相挟。
我的心情很复杂，一方面对卖家选择退出的时间很生气（刚好错过8K，刚好上个月底通
知房东搬出去，我们这里的房子因为学区很好，很抢手，我们的房子已经又被租出去了
，刚好我们所有的contigency花了整整一个月都removed了，）；一方面觉得如果卖家
真的有什么事不能卖房，这2W让卖家赔偿我真的于心不忍；还有一方面如果卖家因为觉
得房子卖便宜了不想卖了，那我就心安理得的去要求赔偿。
但是现在谁也不知道seller为啥不卖房了，而且是no defense的。 |
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v********u
发帖数: 57 | 33 Our house was closed last month, but it is still showed contigent in MLS,
Do I need call my agent ?
Thanks a lot! |
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v********d
发帖数: 618 | 35 Well, higher than your original, but lower than the listing price.
Your agent should have a good talk with the listing agent to find out what
is the most important factor you can use to reduce the price, such as quick
closing, waive of some contigencies, etc. |
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a****r
发帖数: 4965 | 36 要仔细看Short Sale合同, Short Sale往往都写着 Inspection for information only
, 因而没有Inspection Contigency。
mortgage |
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g*********r
发帖数: 9822 | 37 Thanks a lot for everyone! I will send Baozi soon.
Our realtor has put forward the offer letter with the writting that we agree
to pay 10% at signing.
I've got a few colleagues and friends' advices. Seems 10% at signing is
normal in NY state. And contigencies will be included in the contract.
Thanks again. |
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a******e
发帖数: 36306 | 38 大窗户的价格还不知道，这个不算standard option，算customer option，分特。。。
。不知道星期一问下来多少钱。不过我加了contigence，如果从design center出来发
现最后的价格太高了，我就walk away算了。
我用的builder是我们local的，plantation。其实我不大喜欢他们的design，觉得太保
守了。不过这个可能跟车一样，出了一套设计可能一用就是好几年。好的是，参考版上
原来的建议，这个区基本上close out了，我这块lot大概是最后一两个了，做floor
plan改动可能参照邻居的情况。比如我本来想在dining room靠外墙那边开几个窗户，
但是看了旁边邻居搞了3车库，把他那块lot的空间用差不多了，虽然我的floor plan修
出来距离篱笆可能有十来尺，开窗对着别人车库的墙也没啥意思。
我都在想，要不要干脆买个resale的好了，在看blueprint的过程中发现很多东西一开
始有点想当然了。 |
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a******e
发帖数: 36306 | 39 不知道，我加了design center contigence，就算买了也得过半年多才能住。 |
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a******e
发帖数: 36306 | 40 The builder said we cannot add inspection contigency, coz they can always
repair it. |
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a******e
发帖数: 36306 | 41 sales的话不可信。
我选的那个lot，从我两个月前看，她就开始说随时都会被人买走，当然，我也看到有
人在看。so what? 直到过了一个月，他们出了新的floor plan然后减少标配来降价才
开始有人买，也没有马上就卖出去，也过了一个星期才卖掉，其中一块地因为买家信用
不够又退了出来，退出来了也没立即就出去。
我准备不要的时候，她还在说星期六1点半会有人不要任何contigency的要那块地，实
际上我磨磨蹭蹭到12点半开始跟她谈，一直谈到4点钟都没见人打电话进来。
这玩意儿就是博弈。。。。 |
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a******e
发帖数: 36306 | 42 我准备自己找贷款，不过这个还早了，至少12月才能修好。合同里的contigency条款我
自己看完了，问了一些问题，不过她跟sales说的一样，我也懒得理她了。有啥问题我
还是自己提比较好，这一阵子给我的体会，不能光指望她，而且她也不是只带我一个人
看房子。我是第一次买房，但是我觉得她对我不会有太大帮助了，因为到了这步，她基
本上钱进腰包了，除非我break contract。实际上昨天签完了她也没跟我联系过了，要
是还没签，肯定是她不停联系我啊。 |
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s**********d
发帖数: 36899 | 43 zillow redfin没有update也常见。我看一个房子结果一问半年前就卖掉了。。。 |
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n*******t
发帖数: 199 | 45 zillow上的信息是不准确的。
但redfin上一般都还行吧。一旦签了sale contract的话，就应该算是pending了吧。 |
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v********d
发帖数: 618 | 46 When you send the contract offer, you should have a home inspection
contigency. Then after the house is under contract, you do the home
inspection. When you have the inspection report, you can request the seller
to repair all or part of the problems.
Yes, the repairs should be done before the settlement. But, if the repairs
cannot be done before the settlement, you can either request credit, or, let
the title company hold the fund in escrow account and use it to pay the
contractors when the repa |
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g*********r
发帖数: 9822 | 47 给看好的condo做了inspection，大体没问题，就是两个洗手间的toiler水流相当相当
地慢，inspector说可能是这个unit的问题也可能是building system的问题，不但不方
便使用，更可能导致leaking
我们跟seller一说他们就满口答应修，然后我们就叫我们的律师把seller答应的条件放
到contract里头作为contigencies
我们的律师说wording（就是我们和seller交涉的email）不够严谨，修成个什么样子没
有一个标准来检验，seller可以号称已经修过了但是无法improve much，最好我们自己
找人来修
我们没法联系对方的律师，据说他的态度也是无法接受，因为wording不严谨，他担心
他的client将来liability太大
已经耽误了两三个礼拜了，现在的情况是下周seller会找个licensed plumber来看看，
提供一些具体的数据，之后会谈成怎么样还不知道
宝宝9月底要出生了，我原来估计6月底合同签好，银行再拖2个月，至少还有两个礼拜
可以做做upgrade，现在越来越觉得渺茫，连在宝宝出生前clo |
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n****D
发帖数: 303 | 48 如果还在INSPECTION CONTIGENCY的有效期里,你就可以推出并且拿到你的定金 |
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a****r
发帖数: 4965 | 49 我知道Foreclosure的房子，虽然写着As Is，但银行最后也给修了，因为不修根本卖不
出去。
你这Roof如果有大问题，也可以要银行修或者降价，至于银行答不答应就令说了。银行
不同意修，只要还有Contigency，就能Walk Away，并拿回Earnest Money。 |
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P******O
发帖数: 2397 | 50 除非你把这个算成contigency明确写在了contract上，否则怎么可能walk away. |
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