l***s
发帖数: 841 | 1 如楼上所说，到时按CAPITAL GAIN缴税。我前年卖了个出租房就是这样处理的。多交一
大笔税。所以卖之前要算好，不要把自己的tax bracket 抬上去。 也给我个包子吧。
。。 |
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u**y
发帖数: 68 | 2 前面提到出租房贷款的利率要高很多。
如有自己现在的房子（贷款还在还）拿出来出租， 自己再
去买个新房（2nd home), 那第一个房贷的银行知道后会不会
要求加利息啊？ |
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s**o
发帖数: 584 | 3 Not too much, 0.5% difference
前面提到出租房贷款的利率要高很多。如有自己现在的房子（贷款还在还）拿出来出租
， 自己再去买个新房（2nd home), 那第一个房贷的银行知道后会不会要求加利息啊？
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l*********u
发帖数: 19053 | 4 ＂出租房地税很高，差不多是自住房的3倍＂，这是什么地方？ |
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z****g
发帖数: 4 | 5 象Zillow这种网站是可以查到近期卖出房子的信息。有什么方法可以得到近期租出房子
的信息吗？想对某一地区出租房的市场价和市场需求有些了解。谢谢！ |
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u********u
发帖数: 183 | 6 同问, 出租房的保险要比自住房高30%. series LLC 能降低保险费吗?
产。 |
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a****e
发帖数: 57 | 7 第一次出租房，希望有经验的前辈指教，谢谢！
因为明年工作会调动到外州，怕到时候房价飞涨，所以提前在目的地的好学区买了一套
房，现在打算暂时出租一年。已经咨询了当地的房产经纪，准备帮着找房客。因为是最
好的学区，所以租房市场很火，应该不会租不掉，月租大概是＄２５００或＄ ２６０
０。
Agent说找房客收一个月房租的中介费，这个可以接受因为感觉找到好的房客最重要。
另外agent说需要管理房子的话每个月要收１０％的管理费，我感到似乎有点不是非常
划算。现在考虑买个home warranty,如果房子有什么需要修的就找保险公司，只需要支
付大概$400一年的保费和$60的上门费，觉得比10%的管理费便宜很多。另外因为是最好
的学区，所以应该能找到比较有信誉的房客，所以觉得不用PM应该可以。但是因为没有
经验，又是异地出租，希望有经验的前辈给个意见，谢谢了！ |
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r****e
发帖数: 55 | 8 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: rainee (小叮铛～排山倒海), 信区: Living
标 题: 肯请建议-出租房被ROA罚款
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Aug 16 19:33:00 2013, 美东)
昨天收到租户的电子邮件，说不久前收到ROA写给current resident的信，要罚款＄３
５０元，因为前院不符合标准而且通知多次了也没回音。于是她写信给ROA说，她没收
到任何通知，而且前院已经休整了（巧的是她修前院的时间是在收到第三个通知以前）
， 还措辞强硬的高速ROA她不会付任何罚款。ROA回信说这是房主的责任，所以＄３５
０应该我负。租户写信的目的是让我尽快跟ROA联系。
我写信给ROA问这是什么时候的事，为什么我没收到任何通知。他们说没有我的新地址
，这应该是我的责任通知他们新地址，并且在要求期限内回信给他们证明已经休整好了
。如果不服，可以参加社区听证会，让board决定可不可以免掉＄３５０。否则，就乖
乖的交钱认命。
我想问一下，这件事租户有没有责任，因为在签的租约中明确说租户需要维护前后院。
另外，我的情况是不在本地，... 阅读全帖 |
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G***6
发帖数: 1323 | 9 通常大家在计算出租房的投资回报率时，
每月开销部分是否把还贷（本金加利息）都算成开销？
然后分母是房子总价还是仅仅是首付？（包括其他相应费用）
例如下面这个算法是不是对的？
房子买价 240,000
首付 20%, 就是 48,000
装修费用 6,000
一次性投入： 48,000+6,000=54,000
每月费用：
贷款额 192,000
30% 固定贷款 4.5% 月付 972
地产税每月 250
物业管理费 250
保险每月 25
每月费用总计： 972+250+250+25= 1,497
每月租金收入： 1,750
每月利润： 1750-1497= 253
回报率： 253 x 12 / 54,000=5.6% |
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m**6
发帖数: 6426 | 12 这些房子也不老啊，95年以后的。一般我们再买个home warranty, 一年355刀，房子里
设备维修的问题，就找他们解决了。
我今年两套出租房的空调都出了问题，结果home warranty上门检查维修，就花了75刀
检查费加150刀换压缩机的成本。
所以，维护费用并没有想象的那么大。 |
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m*****7
发帖数: 71 | 13 投资出租房与你的投入多少有关，100%当然是这个算法，如果30%就只能看5或者10年以
后的市场价格，涨个几万就合算，市场价格跌就亏了。简单讲：你买个5万的房子，每
年出租掉但不赚钱，最后10万卖掉，你就赚钱，否则就亏本。所以不是100%投资的话，
很难赚钱 |
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w*******3
发帖数: 29 | 14 来自主题: Investment版 - 出租房好难 第一次搞出租房,感觉好难.一个月都没租出去.有几个人来看过房子,但都有不满意的地
方.有好多人6,7月份才搬进来.花了好多时间和精力,心里很着急.请大家传授一些经验
怎样快速把房子租出去? 有什么免费网站可以登广告? 谢谢大家了! |
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w*******3
发帖数: 29 | 15 来自主题: Investment版 - 出租房好难 第一次搞出租房,感觉好难.一个月都没租出去.有几个人来看过房子,但都有不满意的地
方.有好多人6,7月份才搬进来.花了好多时间和精力,心里很着急.请大家传授一些经验
怎样快速把房子租出去? 有什么免费网站可以登广告? 谢谢大家了! |
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c*****s
发帖数: 49 | 16 【 以下文字转载自 TAX 讨论区 】
发信人: choices (choices), 信区: TAX
标 题: 出租房报税问题
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Mar 18 03:37:15 2014, 美东)
帮父母给他们买的投资房报税，用turbotax. 房子本身的depreciation一算(Assets/
Depreciation那项填了以后turbotax自动算的），立刻net loss（父母在美国没有其他
收入）. federal tax=$0?
是不是弄错了？求指点。 |
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r****m
发帖数: 1204 | 17 是的, 出租房帐面亏损可以抵收入税的, if income is under $150K.
This has been discussed on this board before. |
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m******o
发帖数: 490 | 18 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: mansanto (mansanto), 信区: Living
标 题: 出租房是签lease好还是不签lease 好？
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Apr 20 19:05:57 2014, 美东)
看版上经常爆各种纠纷，发现有lease 多数保护对方，想赶出去也赶不走，是不是还不
如没lease，倒是后直接说不认识？
要是有Lease的话是不是就越详细越好了？可以自己写一些条款，比如到时候让搬走一
定要搬走之类的？这样的合同有效吗？ |
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c*****h
发帖数: 14923 | 19 我们退休账户也放，出租房也买
鸡蛋不能放在同一个篮子里 |
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r****m
发帖数: 1204 | 20 为什么不先摆到退休账户， 然后再用这个款来买出租房? |
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y*****i
发帖数: 273 | 21 恩，没错。而且为了买出租房特地开新LLC，无论资产，信用还是收入来源等等都有问
题，说白了就是个空壳公司（事实就是这样）。所以商贷很难下来。
现在死心了，不动这个脑子了。 |
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b****l
发帖数: 132 | 22 【 以下文字转载自 TAX 讨论区 】
发信人: bmedcl (不熬夜了), 信区: TAX
标 题: multi-family 出租房第一年报税，出租天数的问题
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Mar 31 02:27:48 2015, 美东)
4-plex，2014年买的。
用Turbotax报税。加了这个房子，表明了是multi-family，选了“No,this property
was not rented all year“后，Turbotax问：
"Days rented at a fair rental price"
几个单元在2014年都有不同的空档期,这个“Date rented”一栏怎么填？
我想一个解决办法也许就是一个单元一个单元填（不过这个可能会导致其它问题，所以
未必是个合适的办法。
不知道有类似情况的人是怎么解决的？
谢谢！ |
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j***f
发帖数: 2543 | 23 最近看到一套房子，是家庭旅馆，如果买过来改成出租房可能不？一套是一个bed+一个
full bath，需要加厨房？ |
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发帖数: 1 | 25 有个问题 出租房每年都要涨房租吗？ 大家怎么判断是否需要涨？ |
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u*******d
发帖数: 289 | 26 大家好：
我马上就要搬家了，离原来住的地方不远也不近，50多迈，一个小时。我现在的自住房
是2010年买的，当然涨了，买的时候不到30万，现在估计涨了10万吧。
现在有点纠集要不要留下这个房子作为自住房还是把它卖掉。说实话，这种house的投
资回报率我看不怎么样，估计就能租个2400/月就不错了。但是，我老婆倾向于留下来
。一来是拿了钱也没有好的投资，二来孩子长大后可以卖掉再付他们的学费，或是老来
再搬回住。想是这么想，即使留下来以后到底会怎样也难说。
现在有个现实问题想向大家请教一下。如果这个房子转为出租房，过了几年（譬如5年
10年），到时卖掉之后Capital Gain是怎样的一个交税法。是全部都要交，还是按照自
住和出租的年限比交。也问过一个房地产agent，说原来有5年内住满两年就不用交税，
但是说现在已经改了，按照年限比交了，但是她也不确定。网上有个说法说可以先在让
一个专业公司来估价，到时之外的capital gain才交税。
总之，还没有得到一个明确的说法。不知有没有知道的人希望能分享一下你们的信息，
谢谢了。如果有什么其他建议的话，请赐教。 |
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b***n
发帖数: 1210 | 27 一开始就是自住房还是2年/5年的规矩, 如果一开始就是rental才用比例吧.
你转成出租房后2年11个月卖应该是25万的gain免税, 只交depreciation recapture.
10万+的capitol gain如果收税, 亏不少的.
如果附近有好的deal, 不如卖掉后换成几个小房子出租, 或者搞multi-family. |
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f*****e
发帖数: 101 | 28 用turbo tax, 加上depreciation 去年出租房收入是负的，可是TurboTax 上说因为收
入超过了15万，不能减税。是这样的吗？ |
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f*****e
发帖数: 101 | 29 用turbo tax, 加上depreciation 去年出租房收入是负的，可是TurboTax 上说因为收
入超过了15万，不能减税。是这样的吗？ |
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j******1
发帖数: 212 | 30 请问大家有推荐用来管理出租房得软件吗。自己做document 总是忘记纪录，没有系统
。一到报税得季节就麻烦得要命
最好可以房东房客多人登陆，这样房客可以把维修房子cost, 和收据都放里面。
要有提醒收房租，提醒维修之类得功能。 |
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w*****p
发帖数: 45 | 31 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: wfzmgbp (wfzmgbp), 信区: Living
标 题: 出租房房客抱怨长霉菌
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 25 11:16:18 2017, 美东)
出租了一间房间，房客很长时间才回来一次，大概一个月才一次吧。2月回来过一次，
没什么事。最近两个月，下雨特别多。最近回来一次说房间橱里很多霉菌，导致橱里的
衣服上也长了霉。要求我请人打扫房间并且拿所有衣服去干洗。我觉得房东不可能经常
进去他房间检查。请问这个是谁的责任，我应该怎么做。谢谢！ |
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S******a
发帖数: 1644 | 32 有个出租房，在房客更替期间property manager找了handyman做一些维护。这哥们打开
一个过去房客关掉的水闸，维修了一下以后就走了。但这引起水管漏水。因为下面房客
马上要入住，property manager赶工让人修好了。大约花了$1K，加上给之前handyman
的$1k+。请问这种情况是否可以要求handyman的保险cover后面的漏水修理？不行的话
用我自己的保险cover行得通吗？我的保险是$500 deductible.考虑走保险的原因是房
子是townhouse，水管漏水可能也影响邻居了。但当时为了赶工就没有等保险公司来做
估价。现在补申请不知来不来得及。
谢谢 |
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O*******d
发帖数: 20343 | 34 管理出租房用的私人汽车里程，按每英里48美分抵税。 |
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B****n
发帖数: 1523 | 35 我也是新房东，刚把房子租出去，还没报过税，想听听有经验的老房东们的建议
1。我现在每月收的房租，基本上和我的mortgage以及地税，保险抵平，是不是回
头年终报税的时候，再加点折旧费，就不用补交出租房收入税？
2。我的mortgage当年贷的是ARM，还有两年，我原本计划这两年可以把余款还清。可是
，基于现在出租报税的考虑，我是不是不应该把余款还清？
3。如果不把余款还清，我迟早都要再做refi，现在rate低，是不是现在就可以找
no cost的refi，不用等两年后？
4。如果做refi，为了keep每月的mortgage还和现在一样能跟房租持平，我是不是
可以做refi的时候拿些cash出来，贷比现在欠的银行款多的款？ |
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B****n
发帖数: 1523 | 36 唔，看来我原本理解有偏差，利息部分才抵税，那我估计出租房的收入还是会要
额外交税了。同意，这样“Mortgage 利息抵税跟租不租房没关系。”，所以是
payoff还是refi，我再考虑考虑。
谢谢答疑 |
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G*******n
发帖数: 2041 | 37 请教出租房报税怎么报啊？
是
1)租金当成收入，维修，property tax，HOA，利息用itemized deduction来报吗？
还是
2)租金-(维修 + property tax + HOA + 利息) 当成收入来报？（如果>0的话）
多谢！ |
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t**y
发帖数: 148 | 38 出租房有关的PROPERTY TAX, HOA等等都不能用ITEMIZED DEDUCTION了啊，你需要用
SCHEDULE E |
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r******l
发帖数: 1121 | 39 请问有出租房的各位，
你们收的房租怎么存啊，我是想要现金，因为不敢要支票，可是现金怎么存啊？还是只
能花不能存
谢谢 |
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c*****t
发帖数: 21 | 40 我觉得实事求是吧，我的手机和上网确实有一部分是用于研究和打理这个事了，但是要
说100%被
用来弄出租房那显然不是。所以我打算就报一部分。 |
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y***a
发帖数: 733 | 41 有一个出租房，发现算上房子的折旧，贷款，地产税，保险，房子的租金还不够。但是
损失好像还不能算在税表中。不知道能不能把一部分的贷款或者地产税放到ScheduleA
中，这样还能算点duductible. |
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y***a
发帖数: 733 | 43 如果填了shcedule E, schedule A还报这些mortage, tax什么的吗，全部还是prorated
。 turbo tax上好像没有分。
我去年是只有几个月的出租房。
在 |
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l*******m
发帖数: 949 | 44 前天看了你的帖子, 我一看比我强这么多, 很不爽,回贴都没力气,呵呵.
但是房租我觉得除非遇到赖帐亏N个月,反正我的房子出租非常容易,基本上按照市价放
到market上1个星期最多2个星期就可以找到房客.
有一点是需要考虑的,感觉一般来说,收益不错的出租房基本上升值空间不大. 比如我现
在房东有几个破烂公寓楼, 他的cash flow我给他粗算过,还是可以的, 但是,他的这些
楼今后出售上没有赚头.
,
7-
2000 |
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f****i
发帖数: 20252 | 45 出租房，本钱只是down pay+closing cost。
the |
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f****i
发帖数: 20252 | 46 出租房要被迫折旧，相当于把你税后的钱变成税前的钱，这部分钱乘上你的边际税率，
会变成成本的一部分。 |
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w*******r
发帖数: 7276 | 47 我知道自住房的principle不能抵税。但出租房很多人说的positive cash flow到底指
租金大于所有支出（利息加本金加税）还是只是利息加税？ |
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y***a
发帖数: 733 | 48 【 以下文字转载自 Seattle 讨论区 】
发信人: yixia (yixia), 信区: Seattle
标 题: 出租房的保险涨了30%
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Aug 24 01:44:13 2011, 美东)
我们原来的旧房去年保险600多，今年出租后涨到800多。大家都这样吗？Liberty
Mutual的。 |
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d******n
发帖数: 186 | 49 【 以下文字转载自 Investment 讨论区 】
发信人: dawnrain (fishman), 信区: Investment
标 题: 请教各位大侠出租房的问题
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Sep 19 20:44:57 2011, 美东)
我看好了大学附近的一个房子，准备买下来，其中一个房间自己住，其他的房间出租给
大学的学生。这个房子是Fannie Mae的foreclosure，现在提供up to 3.5% closing
assistance 及 HomePath Renovation loan。前提是这个房子买下来至少自住一年。自
住一年的条件我基本可以满足，但问题在于我准备把其他的房间出租出去。我申请贷款
pre-approval letter的时候，银行的人说，我这种情况应该满足自住的要求；我的
buyer agent说，最好这一年不要给租客签lease，这样比较保险。
我的问题是我到底要不要公布我出租的事实，比如去相关部门登记，买landlord
insurance等等。如果不这么做，肯定是违法的。而且这样我也不能用rental property
... 阅读全帖 |
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s****n
发帖数: 147 | 50 我是新手, I will close a house tomorrow. Please 请推荐出租房的房主保险. I
should buy it before close or just close or after close.
Thanks alot |
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