s********n
发帖数: 1962 | 1 【 以下文字转载自 Stock 讨论区 】
发信人: jhsph07 (银杏), 信区: Stock
标 题: 中国建设银行下半年新增贷款计划减少70%
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Aug 6 22:29:19 2009, 美东)
全景网8月7日讯 据彭博社报导，建行行长张建国昨日在接受采访时表示，由于上半年
新增贷款剧增造成的信用风险上升，建行下半年新增贷款计划比上半年减少70%。
全球市值第二的建设银行，计划下半年发放贷款2000亿人民币，比上半年的7085亿减少
约70%，但建行上半年新增贷款比08年全年增长42%。
张建国在建行北京总部接受采访时表示，有些贷款并没有进入实体经济，同时有些产业
扩张的过快了，比如房价和房屋销售量的增长。随着一段时间的快速经济增长和新增贷
款扩张，问题会逐步显现出来，风险已经明显。”（全景网/实习生 成亮）
还指望土共做sugar daddy扛商品的价格? |
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I*****y
发帖数: 854 | 2 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: Inquiry (We will defeat SARS), 信区: Military
标 题: 银监会研究地方政府融资平台 贷款有条件展期
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Feb 14 08:28:50 2012, 美东)
张朝晖
据媒体报道，国内银行获准对地方政府贷款进行滚转，将到期日延后四年。据中国
证券报记者了解，目前银监会研究有条件允许地方政府融资平台贷款延期偿还，但期限
并不确定。
监管人士透露，对于无法还款的借款人，应要求其半年或一年内向债权银行和地方
政府报告偿债缺口，提前安排还款资金。
去年10月，银监会副主席周慕冰表示，高度关注地方政府融资平台贷款的整改增信
，对原有期限安排不合理的贷款，在其满足担保抵押落实、合同补正到位等条件后，根
据现金流与还本付息的实际匹配情况，经批准可适当延长还款期限或展期一次。
银行人士表示，目前部分地方政府融资平台项目确实面临较大还款压力，未来三年
内将有35%的贷款集中到期。地方政府融资平台将面临偿债高峰。 |
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t**********r
发帖数: 1497 | 3 既然贷款利率比股市平均收益率低，是不是贷款总是划算的？
所以应该能贷款就贷款，有闲钱就拿去投资，少还贷款？ |
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G**********1
发帖数: 15 | 4 第一次买自住住房。有一家贷款公司和建房商有合作。如果用它家的贷款，settlement
给$3000 credit.
我们九月签买房合同时，建房商给按3.75% 30年固定利率估算的closing fee.
现在我们在和上面的那家公司申请贷款，它提供的是4.25%固定利率（20年和30 年一样
）。5年Arm 利率是3.5％（20年和30年一样）。这个利率是不是太高了？我们的信用分
数在780以上。是不是应去别家贷款公司寻价，看能不能找到更好的？
我们的正式settlement是明年3月31日。这家贷款公司说最早也要提前60天才能锁定利
率，所以最早也要等到明年1月中旬了。我听说信用报告每查一次就降一次分数，是不
是最好等到1月再咨询别家的贷款利率？
第一次买房好多事都不懂，万分感激大家的指导。 |
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l*****i
发帖数: 3929 | 5 我知道title charge等等都是贷款公司不能控制的，他们所能控制也只有GFE上面800这
一块儿。不同的贷款公司给出的GFE在800这部分列出的条目和数额都可能有很大差异。
现在的问题是（假如我全额支付他们要求的800部分的数目而不要求他们cover任何clos
ing cost）：
1）800部分的数额是不是成了挑选贷款公司的唯一标准呢？
2）不同的贷款公司在拿到低利率方面的能力是否也不同？还是他们的消息来源都一样，
所以利率也会一样？
3）800部分费用低的贷款公司是否能力比较弱？
4）贷款公司除了给我争取尽可能低的利率，在整个买房过程中还扮演什么其他的角色吗
？
初次买房，请能人指教。谢谢！ |
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f*****e
发帖数: 1889 | 6 我的贷款是通过broker做的。10% downpay， 贷款18万左右，30 年fixed， 信用
excellent， purchase， no point。
broker这些天每天都给我报告贷款的利率。 今天早上报的是4。125%， 问我lock不?
我感觉这个利率有点高。 应为版上经常有4%或者更低的出现。
我自己每天查利率。 也发现有的银行/公司有4%左右的。 不知道他为什么高些? 是因
为他把我的贷款卖给利率高的银行了吗? 我可不可以问他他把我的贷款卖给了谁? 还有
2星期close。
你们都上哪里查利率?
需要知道贷款被卖到哪家银行才能自己查到确切的利率吗? |
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p*******l
发帖数: 100 | 7 发信人: phenixsun (太阳饭，石油工人里的IT民工), 信区: Living
标 题: F1(opt)身份贷款经历
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Jun 19 23:53:49 2010, 美东)
房子终于close了，上来和大家说一下个人的贷款经历。
我是今年３月份开始看房子，孩子从国内过来要上prekid的，于是开始考虑在好学区买
房。正好也赶一下那８０００块钱，于是开始到处看房子，由于看的新房，也没有找
agent，结果后来有个builder问我的身份和贷款问题，又到版上找了相关的信息，才知
道问题的严重性，于是开始找broker，大概找了６－７个，结果他们一问我的相关信息
，就说根本没有可能，又去找了一些小的local 的bank 和credit union。 所有的申请
和电话都没有任何消息, 没有办法就只好放弃了。
结果有一次去chase取钱，见到他们的 loan officer 就随便聊了几句，他问了我一下
我的信用记录，downpay 和我的工作情况，就和我说没有问题，一定可以帮我搞到贷款
，当时也是抱着试一下的想法，没想到很顺利就办下来了。办贷款... 阅读全帖 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 8 短评：今天（12月29日）购房贷款中<41万ARM贷款的利率大涨！前两天没有锁定的客人
们又要郁闷几天了。ARM利率最近一段时间上下变化幅度比较大，建议想做ARM贷款的网
友碰到好的利率时要当机立断。
******************************** CALIFORNIA ********************************
REFINANCE RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1 ARM 7/1 ARM
<=$417K 4.875 4.375 4.875 4.250
<=$729K 5.125 4.500
REFINANCE CASH-OUT RATE:
... 阅读全帖 |
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y*******d
发帖数: 1674 | 9 H１B１０月份生效前买房子 贷款会有麻烦么？ 也就是还是OPT 身份，但是H１B已经批了（有approval notice），只是还没有生效？
这是我lg的情况，我已经H１B第二年，但是考虑到
１。 他的credit score三家信用公司最低有７５０+， 我的最低只有７２０ （另外２家７４０+），想让他做申请人。
２。 他的salary高我许多。假如一个月还将近３K（最近看房子大概算了下），不知道银行给我给我贷款。
假如万一lg由于H１B问题不符合贷款，可以用我的贷款么？我们打算首付２０％，可能贷款３５万+
还有有人说可以找bank咨询。我们现在还没有搬到新地方，也不知道应该找谁咨询。
还有就是申请贷款夫妻两人申请可以么？像我们这样的情况（OPT+H1B），只要一方有H1B是不是就可以了？
问题比较复杂 谢谢拉 |
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l******n
发帖数: 2 | 10 朋友去年贷款买了个投资房，4月报税的时候，Turbotax告诉他，投资房如果100%是用
来出粗的话，贷款不能抵税。他当时还是用multi-family商业贷款，利率比一般贷款搞
1个多点，现在来诉苦，觉得当初还是从自住房那里搞个贷款，利率上要划算而且可以
抵税。
所以他问现在趁利率不高，搞个refinance,自家房抵押弄个cash out,把出租（投资）
房的贷款先还清了。
我觉得这里可能有误解，为何投资房的mortagage不能抵税呢？ |
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C*S
发帖数: 1658 | 11 loan officer 说贷款批下来了，但是要补充一些材料，比如提供足够首付的现金证明
，verification of employment等等。另外还要在closing的前十天内打电话到工作单
位查实。
我搞不清楚的是，这种情况下，贷款究竟是批了还是没有批？换句话说，如果最后十天
内，银行突然说我的情况不符合贷款要求(比方说工资水平比刚开始申请贷款时下降了
些)，拒绝贷款给我，那我可就惨了。
另外如果说贷款批准了，不能就是loan officer的一句话吧。难道不应该有什么正式的
文件？这样的文件只有等到closing前十天之内才能拿到吗？
谢谢！ |
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T****i
发帖数: 715 | 12 也就是说，如果我十年后卖房，现在申请30年fix5%的贷款和现在申请10年9。5%的贷款
最后支出是一样的。
而十年的贷款的利息不到3%
十年到的时候，我的支出是517，143+110，000=617，143。卖房得60万，给realtor 36
，000
相当于我花18，857住了十年房，
和30年贷款比少将近20万
每个月的月付相差不过1500百块钱,十年下来相当攒了20万
那么为什么要申请30年的贷款呢？
还有，类似的房子月租金大约2500，十年下来大概30万，比买房（30年fix5%）不过多7
万，但是没有首付占用的10万，几乎没有什么风险。
如果把一间房布置一下作为small business，每年从租金省的税也和贷款利息差不多，
为什么要买房呢？
Thanks
等。 |
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i**a
发帖数: 94 | 13 买的是银行foreclosed的房子，检查后发现有若干问题，最近银行答应如果自己修就减
价（减了$4000块）。
可是这贷款现在要多收我point,说因为贷款的钱少了。还有本来说不用impound
account (就是房屋的保险和税），现在说remove这个impound account 可以，但是也
要多收point.
现在贷款已经批准，rate也已经锁了，appraisal也做好了。
如果我不同意lender的这种坐地起价的行为，我能换贷款吗（距离close还有一个月时间）？
如果可以的话，除了要付appraisal的钱以外，lender还会要求我付什么钱吗？目前一分钱都还没给
这贷款，全部算在HUD里面。
非常讨厌这种坐地起价的行为，谢谢！ |
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T**L
发帖数: 90 | 14 去年8月买房，30年定期，贷款数额24万整，首付20%。过去一年每月基本上是定时定量
还房贷（就是按照30年还清计算出的每月固定额）。现在手头又攒了2万块钱，所以打
算和这个月的房贷一起交上去，希望这样能够提前偿还2万本金。但银行给我的答复是
即便我这个月多付2万块钱，这并不能减少我应付的贷款数额，只会缩短我还清贷款的
时间。除非我花300美元，让银行重新给我计算一下贷款数额（就是用现在还欠的本金
减去新付的2万块钱，然后给我重新计算30年定期应付的数量），这样才能既缩短我还
清贷款的时间又能减少我应付的利息量）。请问银行告诉我的对不对？另外，我可能2
到3年之后会回国，房子肯定要卖掉，再这样的情况下，还值不值得花上300元钱，让银
行重新给我计算一下贷款数额？我现在的利率是4.4%。非常感谢！ |
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c**m
发帖数: 1457 | 15 【 以下文字转载自 MA_Mortgage_Realestate 俱乐部 】
发信人: chem (Mortgage Consultant), 信区: MA_Mortgage_Realestate
标 题: 贷款应该通过经纪还是直接从银行贷款
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Oct 13 23:23:42 2011, 美东)
有几个客户和我讲了他们的经历:
他们听说利率降了,觉得应该refinance了. 他们以为直接从银行贷款,没有中介,手续少
一些,费用少,所以利率应该更好,手续更快. 结果事实是,利率高,有手续费,过程冗长.
还有就是我两个星期前去银行开账户,当接待我的客户经理听说我做房贷时,就问了我的
利率.我给她讲了之后,她很shocked. 她从他们自己银行贷的款,利率比我的高得多,还
有手续费.她最后找我做了re-fiance. 并且给我推荐了几个客户.
我只是想用事实说明,通过银行直接贷款并非最佳选择.通常是银行的term比经纪公司的
差.因为贷款是一个非常复杂的过程,银行希望中介把关,处理复杂的过程,他们可以简化
程序 |
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n***y
发帖数: 53 | 16 从版上获益不少，今天把自己的流水帐记一下。买房，贷款，重新贷款，地税appeal，
都是第一次做。如果对其他人有所帮助的话，那就最好了。
买房
现在对这个购买很满意，回头看，还是觉得比较幸运。
我们买的是个short sale房，有两个银行卷入，３月递的offer，７月初拿到批准，１
０天后过户。批准的过程很曲折(第二家银行嫌拿到的钱[$9k]少，第一家银行不许第二
家银行多分钱，也明确表示不允许我们用其他途径补偿第二家银行...)，我们几乎放弃。
我们拿到了一半的commission，不过很多agent做不到，取决于他们要交多少给broker。
最好agent有short sale经验，我们的agent比我们有耐心。
如果可能的话，找灵活一点的贷款公司，我的loan批准的很早，所以可以飞快的过户。
是否要早做appraisal有不同的意见,我是先做了，至少知道是不是值得继续等银行们的
决定。
等待的过程是非常不爽的，特别是我们属于想急着买房的。如果银行之前review过其他
offer，会好很多。
买房贷款
我们找的是本地的一家房贷公司，是direct lender，手续处理起来比较... 阅读全帖 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 17 如果lender将来要把你的贷款卖给Fannie Mae的话，你的broker就会先将你的贷款送到
Fannie Mae的贷款自动评估系统DU (Desktop Underwriter)来做自动评估。如果你的贷
款将要被卖给Freddie Mac的话，就会先被送到LP (Loan Prospector)来做自动评估。
DU对DTI的要求通常是最高不超过45%，而LP则没有此上限，但通常是以50%为上限。各
银行在具体制定自己的贷款标准时，有可能制定比DU或LP的要求更严格的标准，比如说
不管贷款将来是卖给Fannie还是Freddie，DTI都不能超过45%。但有的银行对于将来要
卖给Freddie的贷款，DTI可放宽至50%。所以你说的有人50%的DTI也能贷下款来就是这
个原因。 |
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s******t
发帖数: 1672 | 19 一开始和loan broker 说好的是 no point no fee.
申请贷款过程中的appraisal fee 我先付的，400多。
现在贷款结束了，在最终的 HUD 显示其中和贷款有关的费用约几千块线， 但是贷款银
行返回的credit，比贷款有关的费用还要多出600块。
所以，loan broker 给我信说 我先付的appraisal fee 400块， 她还给我. 但是银行
多付给我600， 所以要我把剩余的 200 块 写支票给她。
请教一下，这样是不是合理的？贷款银行返回的credit 是给贷款人的，还是给loan
broker来拟补差价的。
合理的话，就写支票了。
多谢！ |
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k******8
发帖数: 76 | 20 前段时间有朋友做refinance到15年，跟我说他们15年比30年少付十多万利息，当时就
动心了。随后让agant观察15年利率，降了就通知我。今天接到通知降到了我的理想利
率了。但是还是纠结要不要做15年的贷款，感觉做了就被绑死了，每个月固定要多付大
几百的月供，有些吃紧。
刚才找了这个算利率的网站算了一下：
http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/mortgage-calculat
第一种：
贷款： 38万
年数： 30年
利率： 3.25%
月供： $1653.78
利息总额： $215362.24
这种2042年供完
第二种：
贷款： 38万
年数： 15年
利率： 2.75%
月供： $2578.76
利息总额： $84177.20
这种2027年供完
第三种：
贷款： 38万
年数： 30年
利率： 3.25%
月供： $1653.78
每年多付： $11099.76... 阅读全帖 |
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b*t
发帖数: 489 | 21 Feddie Mae新的规定不能给F签证贷款，而大部分银行都会把贷款经过Feddie Mae背书
之后卖掉，所以不会批准你的贷款。
根据最近几个朋友和我的经验，OPT唯一的可能就是找local的银行或者credit union.
他们有些贷款会keep in house, 所以不需要Feddie Mae的背书。只要你有好的信用分
数和收入，都没有问题的。rate可能没法shopping，不过有贷款就不错了。 |
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s****7
发帖数: 1873 | 22 打算辞工作了. 本来没打算贷款,但看到一房子超出cash budget,
想贷款被告知没工作不能贷款! 都和HR 报告了要辞职,也的确需要辞职. 难道真的不能
贷款么? 我有另一个房子收着租金没贷款,银行说没用,就要工作收入才算数. 我在纽约
,怎么找贷款啊? |
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w****a
发帖数: 6326 | 23 ☆─────────────────────────────────────☆
lush (lush) 于 (Tue Jul 24 13:30:23 2012, 美东) 提到:
昨晚下的offer,如果被接受的话，8月下旬close.但是现在银行的存款不够付首付的，
会不会影响到loan的申请? 准备最近10天左右从国内汇钱过来，会准备Gift letter。
多谢!
☆─────────────────────────────────────☆
dongogogo776 (dongo) 于 (Tue Jul 24 13:40:43 2012, 美东) 提到:
gift letter很麻烦的。需要giver和汇款银行出证明信，如果你的giver不懂英文不会
签字什么的就抓瞎了。也不是不能做，极其极其麻烦。如果你的老婆不跟你一起申请
loan，可以汇到你老婆的账号，由她打给你，这样她写gift letter就容易多了
☆─────────────────────────────────────☆
lush (lush) 于 (Tue Jul 24 15:07:... 阅读全帖 |
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l*******n
发帖数: 340 | 24 我不是个人财务咨询师，只能帮你算数。
请不必激动，你可以不信我的数据，只是你要别人拿出数据来，这是我的数据。在和15
年贷款比较时时，你需要计算把30年贷款在15年的时候全部还清，这样比较，算下来你
在15年底的时候，两种贷款一共需要的资金。你的9万是$380k(30年本金和利息)和$
291k(15年的本金和利息)。我的5万是$340k(30年贷款在15年还清时需要的本金和利息
）和$291k的差别。
换个角度讲，如果你借钱给别人，你是想尽快收回的你投资，对吗？其实对于银行来讲
，15年的贷款对于他们的风险是小的。夜长梦多啊。
如果你们没什么好的投资机会的话，还是选15年好了。
你问两个贷款term，其实最终目的是最大化你的家庭净资产。单就算术的话，15年的肯
定省钱。 |
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l*******n
发帖数: 340 | 25 我不是个人财务咨询师，只能帮你算数。
请不必激动，你可以不信我的数据，只是你要别人拿出数据来，这是我的数据。在和15
年贷款比较时时，你需要计算把30年贷款在15年的时候全部还清，这样比较，算下来你
在15年底的时候，两种贷款一共需要的资金。你的9万是$380k(30年本金和利息)和$
291k(15年的本金和利息)。我的5万是$340k(30年贷款在15年还清时需要的本金和利息
）和$291k的差别。
换个角度讲，如果你借钱给别人，你是想尽快收回的你投资，对吗？其实对于银行来讲
，15年的贷款对于他们的风险是小的。夜长梦多啊。
如果你们没什么好的投资机会的话，还是选15年好了。
你问两个贷款term，其实最终目的是最大化你的家庭净资产。单就算术的话，15年的肯
定省钱。 |
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I******A
发帖数: 426 | 26 当前许多银行都要求如果是一方配偶（假定是老公）单独申请贷款的话，另一方
配偶（假定是太太）需要签放弃产权的证明（即quit claim deed），才能批准贷款。
许多不参与贷款申请的太太们对此心有犹豫，担心自己的财产权益受到影响。其实具体
操作时，可采取以下方法来达到既只需老公一个人来贷款，又能让夫妻双方同时拥有产
权的目的。具体的操作方法是：
在太太签Quit Claim Deed（属于需要签的loan docs的一部分）的同时，让老公
也同时签一份Interspousal Grant Deed，将太太的名字加到房子产权上去，然后两个
deed一起公证（notarize），但这份额外的Interspousal Grant Deed不能和贷款文件
（主要是Deed of Trust）同时record（因为lender不会允许的），而是要等到贷款文
件record之后，再自己将此Interspousal Grant Deed拿到所在的County Recorder's
Office去record。这样一来，房产的chain of title会先因为Quit Claim Deed从夫妻
... 阅读全帖 |
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f*********u
发帖数: 455 | 27 我们已经下了OFFER，而且已经签了协议（交了4000块的EARNEST money)
但是问题现在是贷款出了问题。
问题既不是我们的收入不够，也不是我们信用分数不够
是我正要换工作
我现在在德州工作，七月一号开始去压力双那工作
房子的CLOSE DATE是6/6
办贷款需要PAY CHECK，我们只可以提供我现在在德州的PAY CHECK
所以我只能办SECONDARY HOME的MORTGAGE。
但是银行会向我现在的雇主CHECK 我的EMPLOYMENT。
假如我现在单位的HR向银行说我马上要离开，银行就会不批准我的贷款。
就算我现在单位的HR不说我马上离开，但银行会把我的贷款卖给FANNE MAE，FANNIE
MAE会向我现在的单位CHECK EMPLOYMENT，这样FANNE MAE会拒绝我的贷款（因为那时候
我已经离开了我现在这个单位）。
我想象我这样的情况肯定不是只有我一个人（全国范围内，应该有很多人会在换工作之
前买房子，办贷款），我不知道别人是怎么解决我这样的问题的，难道没有别的办法了
么？
多谢！在线等答复！！ |
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o*****p
发帖数: 5952 | 28 如何找 mortgage broker的经验体会,仅供参考.
1. 打电话和电邮，是否容易找到有 licence 的 mortgage broker 本人，还是助理或
同事？是否真诚,是否靠谱,是否有经验.根据法律，只有有贷款执照之人才能和给你贷
款的 offer.
2. 报价最好同一天同—时间段，因为利率每天变化，有时—天多次。若某一家贷款公
司给的利率和条件比市面上同行好很多，在不了解的前提下，多花点时间沟通考察
mortgage broker，确保不是不肖之人的Bait and Switch的策略.经常上网发言应该都
比较在意名声和长期合作关系.
3. 房屋贷款，特别是第一次，肯定有很多问题。一个好的 mortgage broker 应该把
整个贷款过程和你讲清楚，使你有一个合理的希望值。
4. 购屋贷款有remove loan contingency 和按时close圧力.找—个经验丰富，业务能
力强，又负责任,靠谱的 mortgage broker 尤其重要
5. 做一个贷款需好4-5周，看broker 是否尽心尽力，是否及时回你的电话和电邮，
能否主动和你联系。这是个态度... 阅读全帖 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 29 如何找 mortgage broker的经验体会,仅供参考.
1. 打电话和电邮，是否容易找到有 licence 的 mortgage broker 本人，还是助理或
同事？是否真诚,是否靠谱,是否有经验.根据法律，只有有贷款执照之人才能和给你贷
款的 offer.
2. 报价最好同一天同—时间段，因为利率每天变化，有时—天多次。若某一家贷款公
司给的利率和条件比市面上同行好很多，在不了解的前提下，多花点时间沟通考察
mortgage broker，确保不是不肖之人的Bait and Switch的策略.经常上网发言应该都
比较在意名声和长期合作关系.
3. 房屋贷款，特别是第一次，肯定有很多问题。一个好的 mortgage broker 应该把
整个贷款过程和你讲清楚，使你有一个合理的希望值。
4. 购屋贷款有remove loan contingency 和按时close圧力.找—个经验丰富，业务能
力强，又负责任,靠谱的 mortgage broker 尤其重要
5. 做一个贷款需好4-5周，看broker 是否尽心尽力，是否及时回你的电话和电邮，
能否主动和你联系。这是个态度... 阅读全帖 |
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I******D
发帖数: 256 | 30 如果买大房子的贷款送去CITI，那么他们就会知道你违反了12月自住的协议，会要求你
把现在房子贷款按投资房refinance;
如果买大房子的贷款送去别的规定比较松的银行，那就没什么问题,买房贷款的银行不
会过问CITI的贷款；而且CIT也没有渠道知道你没有住满12个月就搬走了。你不需要对
CITI的贷款做任何事。 具体问题还要具体分析，如果你还想进一步了解，可以站短我。 |
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O*******d
发帖数: 20343 | 31 楼主的计算中，有一点忽略了。 就是贷款每个月的还款额里有本金，那个本金是自己
的钱。还有，贷款的回收率，对租金非常敏感。 租金只要上涨一点，贷款的回报就会
很快超过全现金。
现金买房，回报率和租金成正比。 贷款的回报率，和租金和还款额的差别成正比。那
个1875的租金，对于35万的房子，太低太低了。 一般月租金要达到房价的0.6-1%，才
是比较合算的租房投资。如果月房租达到0.6%， 房租就是2123，这时贷款的回报率就
成了
PITI = $1429.29 + $384.58 + $25 = $1,838.87
每月租金为$2,133 实收2,133
每月淨现金流量为 $2,133 - $1,838.87 = $295
年收入为 $295 * 12 = $3,540
但房主放了$88,750的现金在这房子上
所以现金回收率变成 $3,540 / $88,750 = 3.9%
不要忘了，每个月还款中有本金，第一年的本金就有3,928.16
所以现金回收率变成 （$3,540 + $3928.16) / $88,750 = 8.4%
而这时用全部现金买房的回报率呢。
$25,59... 阅读全帖 |
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x****r
发帖数: 278 | 32 谢谢前辈的回答，又有新的几个问题？
我刚签完合同，准备十月初 close
1.首付20%和25%，或者30%对拿到的利率有影响吗？（贷款少于300k, 信用分数>780,
绿卡）
2. 我们准备多负首付。但是一部分钱在我爱人的单独账户里（我自己单独申请贷款）
。大家提到可以让我爱人给我写个gift letter. 另外，可不可以
先用我账户里的钱把贷款办下来，然后第一个月把我爱人的钱负本金（大约5万）
3．从精华区看到，申请贷款的账户需要可以开cashier check. 但是我的一个账户ing
direct不能开，请问我是应该现在就把钱转到我另外一个账户，然后开始申请贷款。还
是先申请贷款，在close前把钱转过来。
4。．因为担心利率会长，所以我门想尽快lock利率。请问lock利率前需要哪些步骤，
大概需要多长时间？
谢谢大家 |
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I******s
发帖数: 223 | 33 1，象您的情况， 我不是买房的Professional，所以是个人建议，如果工作各方面都比
较稳定，打定主意要长期在这儿居住，而且买了4房短期内不会再有买更大的房子的打
算，就买4房。反之就买3房。贷款是为买房服务的，如果头款不够20%，可以先交一阵
子Mortgage Insurance，或者有的银行有利率稍微高一些但银行帮你付Mortgage
Insurance的Program。相对于买到合适的房子来说， 短期的mortgage insurance
payment或者稍微高一点的利率是一个小的考虑。当然能想办法凑足20%的头款更好，会
省一些钱。
2，不太确定您这个问题第二句的意思。建议是能用H1贷款就用H1单独贷款，具体你老
公自己的收入能贷多少款，可以参考这个帖子：http://www.mitbbs.com/clubarticle1/MortgageFAQ/31102651_0_1.html
只要他的收入能贷下款来， 你的收入当然可以用来付贷款的monthly payment。贷款办
下来后， 银行只管收钱， 不管是谁的收入的钱。如果他的收入单独贷款不够，有的银
行也能用J1的... 阅读全帖 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 34 可以从以下几个角度考虑：
1.当前现金所得。
有一个理论叫做“当前手头现金价值最高”的理论。就是说无论怎样，投资人在投资收
入减去负债cash flow为正值的情况下都应该最大化手头的现金，因为盈余的手头现金
灵活性较大，总能去进行其他的投资，例如子女教育，股票，或其它房产等等。对您来
说，在这个理论下，如果您预计第一套房子不会升值，那么可以卖掉，然后第二套房子
稍微多贷一点，preserve cash。
2.Tax Deduction
如果留下第一套房子，那么25/60万的情况下租出去cash flow肯定是正的。投资房报税
是报Schedule E，最好的方法是多抵income tax（报高费用）的同时不减少投资房
qualify新房子贷款的收入，那么可以尽量多报depreciation。具体可以见我俱乐部里
的文章 - 《如何计算房贷中的收入支出比(DTI)》 section 4. 租金收入（Rental
Income） http://www.mitbbs.com/clubarticle_t2/CircleSquareMortgage/610929.html
所以，在这种情况下，... 阅读全帖 |
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I******s
发帖数: 223 | 35 所谓的Rate Lock In 就是锁定利率，如果锁30天，不管利率升降， 在30天内Funding
，贷款银行都会honor这个利率。别的条件相同的情况下， 锁的时间越长， 相对利率/
rebate就差一点。譬如如果锁45天， 贷款银行的commission是1%，锁30天， 贷款银行
的commission就会是1.125%左右， 而如果锁15天， 就是1.25%左右。 根据这种情况，
客户和loan agent 分别会是什么心理呢？
1）Loan agent 肯定是希望越晚锁越好，因为越晚锁主动权就越在loan agent 手里。
如果只有10天就过户了， 客户根本没有时间去再换别的agent。 而且银行rebate对客
户来说是不透明的， 越晚锁， 到了最后rebate的操作空间就都掌握在loan agent 手
里。
2）如果是完全透明的， 只要不是利率在大幅增长的时期， 对于客户来说， 也是越晚
锁越好。对于短期利率来说， 我们可以这样估计， 利率持平或波动不大的机率是70%
， 大幅上涨的机率是15%， 大幅下降的机率是15%，那么就是如果loan agent会把所有
利... 阅读全帖 |
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l********a
发帖数: 37 | 36 第一次买房，没有经验，感觉完全按照买房经纪的建议再走，心里很没底，想请教一些
贷款方面的问题。
1、买房贷款是否必须通过Loan Broker or Agent。我们在zillow上查找很多银行放贷
利率，按照上面的利率，直接找本地的或者大的bank贷款有什么问题。买房agent 建议
我们找loan broker办理，否则后期close过程中可能出现很多问题，比如房屋估价不够
贷款额，银行会重复要求补充资料等造成贷款延期，导致罚金和买房失败。网上贷款是
否真的这么麻烦（LD英语很好）
2、贷款中最容出现的意外有哪些，是什么原因造成的，会有哪些损失。
3、loan agent fee一般多少，什么时候支付较好
注Portland,oregon州的，有好的loan broker也求推荐。 |
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j**t
发帖数: 421 | 37 最近签了合同，交了定金，合同上说4月30号close
中介力推他的贷款机构，谈了几家，最后找了一家银行，比中介推荐的省约5千的现金
目前有个问题，就是因为我们的首付不够20%，银行说要申请第三方的贷款保险，需要
时间，因此要求将合同中的4月30号改为5月9号close，并且说应该4月30号没问题，但
是程序要要求至少40天
和中介谈了一下推迟close，原以为没问题，谁知他说卖方不同意，并且说卖方之所以
卖给我们就是因为closing date合适，卖方5月1号一笔贷款到期，且房子的保险也到期
，如果延保险要至少三个月，然后又说他推荐的贷款机构很快能搞定，又说银行今天派
的做评估的人似乎啥也不懂，不如他推荐的
这个房子不错，但是价格其实比zillow的估价已经贵了一万八了，这个中介又是身兼买
卖双方的代理，一点回扣不给，然后又要求用一个贵了5千的贷款，总感觉是不是他们
就是想让我们多出钱让他们皆大欢喜！其实这个房子不买也不可惜，只是已经交了3千
的押金，因为是我们要求推迟close date，不知道如果不成会不会算我们违约，被扣了
3千的押金？
因为已经向银行交了几百的申请费，也不可能... 阅读全帖 |
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I******s
发帖数: 223 | 38 如果是完全没有费用的重新贷款，就是我们华人常做的Lender/Broker 付所有Closing
costs的贷款，只要利率降低，都是省钱的，您的费用就是您做贷款准备材料等花费的
时间，当然一般情况下我们建议至少利率低0.25%再做。 举个例子给您说明：
假设初始贷款额40万，利率是30年固定4.5%，如果您已经付了7年， 那现在的贷款余额
是$348,105.14， 每个月的Payment是$2,026.74，而且剩下的23年您还要每个月付$2,
026.74。 这个用Mortgage和Amortization Calculator很容易算出来。
假设现在把$348,105.14 Refinance成利率是4.25%的30年固定。还是用Mortgage
Calculator我们可以算出如果30年付清， 每个月的payment是$1,712.47。这样比较不
直观， 假设您还想23年付清， 每个月需要付多少呢？这个数字是$1,978.61。也就是
说您只要在每个月的payment里多加（$1,978.61-$1,712.47）的extra payment， 就能
和以前一样23年付清。... 阅读全帖 |
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e*******6
发帖数: 143 | 39 人在西岸 自己没有房子。现在想在中部地区贷款买房。想问一下大家我是在本州找贷
款公司 还是在中部房子所在地找贷款的， 是不是找两州都有部门的贷款银行比较好？
这算自住房还是投资房（有分别吗）？
另外说明原来是我兄弟贷款买房给我父母住的 但现在贷款可能批不下来 我想用自己
名字贷款把这房子拿下 |
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G********l
发帖数: 163 | 40 第一套房子怎么处理还在衡量，希望能留着出租。出租的钱应该可以差不多cover cost。
问题是，其实我现在也差不多能还清morgage。但是要还掉morgage，就没有钱付下一个
房子的首付。
情况1.
房A继续还贷（还有大约50%的房值的贷款），房B申请新贷款（可以出大约20％－30%的
首付）。这样贷款有没有问题？贷款额度是不是两个房子的加在一起评估，还是房B完
全单独评估？
情况2.
房A贷款还清，房B 0首付，有可能实现吗？
预计中的两个房子总贷款需求，是家庭税前年收入的3－4倍。 |
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I*********e
发帖数: 65 | 41 您这种情况我能想到的办法：
1. 看一下大房子能不能在现有Down Payment的情况下拿到贷款， 有可能现在需要
Mortgage Insurance等， 等小房子卖掉把钱还进大房子的贷款取消Mortgage
Insurance。
2. 把小房子当作投资房做Cash-out Refinance 拿钱出来， 可以拿到小房子Value的75
% LTV， 用此做Down Payment去过户大房子。 需要注意的是一般Lender/Broker要求6
个月之内不能付清此贷款，否则Loan Officer会被罚款。 而且如果小房子已经上市在
卖的话也做不了此贷款， 必须从市场上拿下来。
3. 做HELOC， 一般银行如果您2到3年内关掉，会要求您还Closing Costs回去， 但是
HELOC的closing costs一般不高， 几百到一千多的样子。 而且如果实事求是的话这算
是投资房上拿HELOC， 能做的银行会比较少。
4. 想别的办法凑大房子的Down Payment， 譬如看看能不能从401k拿loan等。
对于2和3， 如果银行愿意， 您可以试着按照自住房来拿贷款， 利率会... 阅读全帖 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 42 不需要，只要告诉基本情况就可以了。
如何找 mortgage broker的经验体会,仅供参考.
1. 打电话和电邮，是否容易找到有 licence 的 mortgage broker 本人，还是助理或
同事？是否真诚,是否靠谱,是否有经验.根据法律，只有有贷款执照之人才能和给你贷
款的 offer.
2. 报价最好同一天同—时间段，因为利率每天变化，有时—天多次。若某一家贷款公
司给的利率和条件比市面上同行好很多，在不了解的前提下，多花点时间沟通考察
mortgage broker，确保不是不肖之人的Bait and Switch的策略.经常上网发言应该都
比较在意名声和长期合作关系.
3. 房屋贷款，特别是第一次，肯定有很多问题。一个好的 mortgage broker 应该把
整个贷款过程和你讲清楚，使你有一个合理的希望值。
4. 购屋贷款有remove loan contingency 和按时close圧力.找—个经验丰富，业务能
力强，又负责任,靠谱的 mortgage broker 尤其重要
5. 做一个贷款需好3-4周，看broker 是否尽心尽力，是否及时回你的电话和... 阅读全帖 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 43 如何找 mortgage broker的经验体会,仅供参考.
1. 打电话和电邮，是否容易找到有 licence 的 mortgage broker 本人，还是助理或
同事？是否真诚,是否靠谱,是否有经验.根据法律，只有有贷款执照之人才能和给你贷
款的 offer.
2. 报价最好同一天同—时间段，因为利率每天变化，有时—天多次。若某一家贷款公
司给的利率和条件比市面上同行好很多，在不了解的前提下，多花点时间沟通考察
mortgage broker，确保不是不肖之人的Bait and Switch的策略.经常上网发言应该都
比较在意名声和长期合作关系.
3. 房屋贷款，特别是第一次，肯定有很多问题。一个好的 mortgage broker 应该把
整个贷款过程和你讲清楚，使你有一个合理的希望值。
4. 购屋贷款有remove loan contingency 和按时close圧力.找—个经验丰富，业务能
力强，又负责任,靠谱的 mortgage broker 尤其重要
5. 做一个贷款需好3-4周，看broker 是否尽心尽力，是否及时回你的电话和电邮，
能否主动和你联系。这是个态度... 阅读全帖 |
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p*******1
发帖数: 102 | 44 但是MORTGAGE BROKER贷款没有IN HOUSE UNDERWRITER，最后他们还是要把PAPER WORK
送到银行去，让银行的UNDERWRITER 决定贷款批准与否，并不是说MORTGAGE BROKER说
你的贷款很有希望，能够通过，就保证一定能够通过。当然大的MORTGAGE BROKER 公司
可能有自己的UNDERWRITER，那又是另外一回事请了。而且MORTGAGE BROKER和MORTGAGE
BROKER还不一样，有的MORTGAGE BROKER有合作关系的银行多，好像贷款的项目就多，
有的MORTGAGE BROKER好像合作的银行少，贷款的项目就少，这个也是很难说的。而且
有的时候银行的贷款项目居然可以比MORTGAGE BROKER的利率好， 不知道为什么。按理
批发价应该比零售便宜。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 45 如何找 mortgage broker的经验体会,仅供参考.
1. 打电话和电邮，是否容易找到有 licence 的 mortgage broker 本人，还是助理或
同事？是否真诚,是否靠谱,是否有经验.根据法律，只有有贷款执照之人才能和给你贷
款的 offer.
2. 报价最好同一天同—时间段，因为利率每天变化，有时—天多次。若某一家贷款公
司给的利率和条件比市面上同行好很多，在不了解的前提下，多花点时间沟通考察
mortgage broker，确保不是不肖之人的Bait and Switch的策略.经常上网发言应该都
比较在意名声和长期合作关系.
3. 房屋贷款，特别是第一次，肯定有很多问题。一个好的 mortgage broker 应该把
整个贷款过程和你讲清楚，使你有一个合理的希望值。
4. 购屋贷款有remove loan contingency 和按时close圧力.找—个经验丰富，业务能
力强，又负责任,靠谱的 mortgage broker 尤其重要
5. 做一个贷款需好4-5周，看broker 是否尽心尽力，是否及时回你的电话和电邮，
能否主动和你联系。这是个态度... 阅读全帖 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 46 如何找 mortgage broker的经验体会,仅供参考.
1. 打电话和电邮，是否容易找到有 licence 的 mortgage broker 本人，还是助理或
同事？是否真诚,是否靠谱,是否有经验.根据法律，只有有贷款执照之人才能和给你贷
款的 offer.
2. 报价最好同一天同—时间段，因为利率每天变化，有时—天多次。若某一家贷款公
司给的利率和条件比市面上同行好很多，在不了解的前提下，多花点时间沟通考察
mortgage broker，确保不是不肖之人的Bait and Switch的策略.经常上网发言应该都
比较在意名声和长期合作关系.
3. 房屋贷款，特别是第一次，肯定有很多问题。一个好的�0�2
mortgage broker 应该
把 整个贷款过程和你讲清楚，使你有一个合理的希望值。
4. 购屋贷款有remove loan contingency 和按时close圧力.找—个经验丰富，业务能
力强，又负责任,靠谱的 mortgage broker 尤其重要
5. 做一个贷款需好4-5周，看broker 是否尽心尽力，是否及时回你的电话和... 阅读全帖 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 47 如何找 mortgage broker的经验体会,仅供参考.
1. 打电话和电邮，是否容易找到有 licence 的 mortgage broker 本人，还是助理或
同事？是否真诚,是否靠谱,是否有经验.根据法律，只有有贷款执照之人才能和给你贷
款的 offer.
2. 报价最好同一天同—时间段，因为利率每天变化，有时—天多次。若某一家贷款公
司给的利率和条件比市面上同行好很多，在不了解的前提下，多花点时间沟通考察
mortgage broker，确保不是不肖之人的Bait and Switch的策略.经常上网发言应该都
比较在意名声和长期合作关系.
3. 房屋贷款，特别是第一次，肯定有很多问题。一个好的 mortgage broker 应该把
整个贷款过程和你讲清楚，使你有一个合理的希望值。
4. 购屋贷款有remove loan contingency 和按时close圧力.找—个经验丰富，业务能
力强，又负责任,靠谱的 mortgage broker 尤其重要
5. 做一个贷款需好4-5周，看broker 是否尽心尽力，是否及时回你的电话和电邮，
能否主动和你联系。这是个态度... 阅读全帖 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 48 如何找 mortgage broker的经验体会,仅供参考.
1. 打电话和电邮，是否容易找到有 licence 的 mortgage broker 本人，还是助理或
同事？是否真诚,是否靠谱,是否有经验.根据法律，只有有贷款执照之人才能和给你贷
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2. 报价最好同一天同—时间段，因为利率每天变化，有时—天多次。若某一家贷款公
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比较在意名声和长期合作关系.
3. 房屋贷款，特别是第一次，肯定有很多问题。一个好的 mortgage broker 应该把
整个贷款过程和你讲清楚，使你有一个合理的希望值。
4. 购屋贷款有remove loan contingency 和按时close圧力.找—个经验丰富，业务能
力强，又负责任,靠谱的 mortgage broker 尤其重要
5. 做一个贷款需好4-5周，看broker 是否尽心尽力，是否及时回你的电话和电邮，
能否主动和你联系。这是个态度... 阅读全帖 |
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发帖数: 1 | 49 绝大部分房贷都要查收入，收入要能用，首先得要有工作，那么一般银行对工作时长都
有什么要求呢（注：这里仅讨论查收入的贷款，不查收入的贷款不在讨论范围内）？
一. 工作时长:
1.同一雇主公司工作已经满两年，这种情况是怎么样都可以的；
2.同一行业，不同雇主，如果累计满两年，也是可以的；
3.换了行业的话，一般需要在这个新行业工作至少两年，例如从IT行业跳到金融等；
4.*例外，如果在工作之前，能够证明是在学校读书，并且能够提供毕业学校的diploma
和transcript的话，那么并不需要两年的工作时长也能申请贷款。举例来说，有一个学
生刚从大学毕业并且拿到了某公司的offer，那么仅凭Offer Letter就能进行贷款申请。
***Jumbo Loan（以加州湾区为例，额度为$625.5K以上的贷款）一般要求工作一定要有
两年以上，有的严格的银行要求是同一公司，松一点的要求是同一行业 。
二. 工作间隔:
1.同一行业，不同雇主，一般隔几个月问题不大。例如从前一个工作离职，花了一两个
月找新工作；
2.同一行业，不同雇主，多换了几个工作，几个工作之间有个一两个月的gap一般也没
事... 阅读全帖 |
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d****e
发帖数: 20 | 50 房子close了，贷款已经在还月供了，贷款公司打电话说我的贷款被银行抽中审计，要
求补充文件，但是这些要求的文件很难弄，比方说朋友银行账号的6个月账单等。请问
，如果这些文件无法提供的话，对贷款的影响是什么？ |
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