m****c
发帖数: 629 | 1 No point no closing cost with additional $1500 credit.
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f****i
发帖数: 20252 | 2 yes
【在 m****c 的大作中提到】
: No point no closing cost with additional $1500 credit.
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p******y
发帖数: 3523 | 3 大部分客人不会因为0.125%的差别做refi。是否值得见仁见智了吧。 |
m****c
发帖数: 629 | 4 除了低0。125％以外还可以拿到$1500.
很犹豫该不该等到低0.25%再做，但低0.25%就会没有extra $1500 credit.
我是15年refi.
【在 p******y 的大作中提到】
: 大部分客人不会因为0.125%的差别做refi。是否值得见仁见智了吧。
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b*d
发帖数: 9308 | 5 问问贷款银行0.125%给不给你做，很多银行至少要低0.25%.
【在 m****c 的大作中提到】
: No point no closing cost with additional $1500 credit.
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z***m
发帖数: 1602 | 6 做多了会伤信用吗？要不然为什么不做，利率低还有钱拿？ |
c****o
发帖数: 32446 | |
f*********e
发帖数: 8453 | 8 是因为deep under water吗？kidding 哈哈。。。
，还露着小GG…"
【在 c****o 的大作中提到】
: 不做。老夫降了1%都没做
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c****o
发帖数: 32446 | 9 无他，就是太懒
【在 f*********e 的大作中提到】
: 是因为deep under water吗？kidding 哈哈。。。
:
: ，还露着小GG…"
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k**o
发帖数: 15334 | 10 主要是得看你之前已经付了多少年的贷款，要知道前面几年付的大部分钱
都是利息，你已经把利息付完了，就算refinance也省不了钱，反而要多拿
钱，因为refinance之后又得重新付利息。所以除非rate比你原来低很多，
否则refinance也不一定划算。 |
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|
H*****L
发帖数: 5705 | 11 这种准nc观点还没有绝迹。。。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5
【在 k**o 的大作中提到】
: 主要是得看你之前已经付了多少年的贷款，要知道前面几年付的大部分钱
: 都是利息，你已经把利息付完了，就算refinance也省不了钱，反而要多拿
: 钱，因为refinance之后又得重新付利息。所以除非rate比你原来低很多，
: 否则refinance也不一定划算。
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S**P
发帖数: 280 | 12 标准文科生？
【在 k**o 的大作中提到】
: 主要是得看你之前已经付了多少年的贷款，要知道前面几年付的大部分钱
: 都是利息，你已经把利息付完了，就算refinance也省不了钱，反而要多拿
: 钱，因为refinance之后又得重新付利息。所以除非rate比你原来低很多，
: 否则refinance也不一定划算。
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z**n
发帖数: 22303 | 13 人懒钱多。。。
【在 c****o 的大作中提到】
: 无他，就是太懒
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k**o
发帖数: 15334 | 14 请反驳，别光说没用的。
【在 H*****L 的大作中提到】
: 这种准nc观点还没有绝迹。。。
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5
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m****t
发帖数: 2684 | 15 这个多付的利息是因为贷款年头长了导致的，如果年头一样，低利率必然导致少付利息
。假如ref之后，还按原来的月供付款，肯定比原来高利率的loan少付利息。
【在 k**o 的大作中提到】
: 主要是得看你之前已经付了多少年的贷款，要知道前面几年付的大部分钱
: 都是利息，你已经把利息付完了，就算refinance也省不了钱，反而要多拿
: 钱，因为refinance之后又得重新付利息。所以除非rate比你原来低很多，
: 否则refinance也不一定划算。
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k**o
发帖数: 15334 | 16 这个不是想当然的，低利率不一定少付钱，主要是得低的够多才行。
我打个比方，你贷20万，15年，原利率5%，每个月月供里面大约$700是利息，
$700本金（基本上前几年都是差不多这个比例，利息的比重逐渐减少，本金
比重逐渐增加）。然后你还了2年了，利息大约一共还了$15000了，本金也还
了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年，那就是18.5万的贷款，
再加上手续费几千块，大概是18.8万（no cost的手续费实际上是加到贷款或
者利息里面，都一样）。那么其实你之前那2年，$15000利息等于白还了，
此时你还要再还15年的贷款，每个月payment会稍稍降低一些，因为利率
低加上本金少了一些。你要计算的就是，15年后，你省下来的monthly
payment，是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话，那么
refi就是划算的，否则就是不划算的。如果想再复杂一点的话，还可以算一下
after expected inflation，那么省的monthly payment，得比之前付的
利息+refi cost高不少才行。
【在 m****t 的大作中提到】
: 这个多付的利息是因为贷款年头长了导致的，如果年头一样，低利率必然导致少付利息
: 。假如ref之后，还按原来的月供付款，肯定比原来高利率的loan少付利息。
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b**j
发帖数: 22 | 17 此时你还要再还15年的贷款，每个月payment会稍稍降低一些，因为利率
低加上本金少了一些。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
关键在于如果你还是付和重贷以前一样的月供。，你会在十五年以前还清。所以还是省
钱了 |
k**o
发帖数: 15334 | 18 是啊可以提前，但是提前多少个月呢？0.125%或者0.25%的利息差，绝对
不会有提前2年的吧？如果我每个月付一样的月供，我之前已经付了2年了，
那我refinance 15年干啥？最后必然会比我不refinance更晚付完。只有
利息差能达到让我提前超过2年付完的情况，那么才是划算的。
【在 b**j 的大作中提到】
: 此时你还要再还15年的贷款，每个月payment会稍稍降低一些，因为利率
: 低加上本金少了一些。
: ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
: 关键在于如果你还是付和重贷以前一样的月供。，你会在十五年以前还清。所以还是省
: 钱了
|
b**j
发帖数: 22 | |
r********n
发帖数: 6979 | 20 你没做过no cost refinance吧。。。
【在 k**o 的大作中提到】
: 这个不是想当然的，低利率不一定少付钱，主要是得低的够多才行。
: 我打个比方，你贷20万，15年，原利率5%，每个月月供里面大约$700是利息，
: $700本金（基本上前几年都是差不多这个比例，利息的比重逐渐减少，本金
: 比重逐渐增加）。然后你还了2年了，利息大约一共还了$15000了，本金也还
: 了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年，那就是18.5万的贷款，
: 再加上手续费几千块，大概是18.8万（no cost的手续费实际上是加到贷款或
: 者利息里面，都一样）。那么其实你之前那2年，$15000利息等于白还了，
: 此时你还要再还15年的贷款，每个月payment会稍稍降低一些，因为利率
: 低加上本金少了一些。你要计算的就是，15年后，你省下来的monthly
: payment，是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话，那么
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m********a
发帖数: 1063 | 21 总有人说“Refinance 之前的利息白给了”，难道Refinance之前你可以一分钱不交就
住在里面？这些交的一部分利息可以理解成这段时间的房租好不好。
这些人永远都不明白，明天的一块钱和今天的一块钱价值是不一样的。这也正是利息的
由来。他们无法正确理解利息的含义，于是就有“利息白给了”，“最后付的利息更多
”等 论调。 |
k**o
发帖数: 15334 | 22 你这理论太可笑了，当我贷款付完的时候，我不就是一分月供不交住在里面？
refinance如果利息差不够的话，会导致我更晚付完贷款，或者多付钱。
正是因为今天的一块钱更值钱，所以我之前多付的利息也就更值钱，这个
在我前面的帖子已经说过了，可以计算上expected inflation。
【在 m********a 的大作中提到】
: 总有人说“Refinance 之前的利息白给了”，难道Refinance之前你可以一分钱不交就
: 住在里面？这些交的一部分利息可以理解成这段时间的房租好不好。
: 这些人永远都不明白，明天的一块钱和今天的一块钱价值是不一样的。这也正是利息的
: 由来。他们无法正确理解利息的含义，于是就有“利息白给了”，“最后付的利息更多
: ”等 论调。
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k**o
发帖数: 15334 | 23 重贷的数额肯定是少了，但是这个不是关键。问题很简单，如果我已经交了
两年的月供了，按你说的refinance之后每个月交同样的月供，是不是可以
提前到超过2年换完，如果能提前两年，=划算。不能提前超过2年,=不划算。
按楼主说的0.125%或者甚至0.25%的利息差，是绝对不可能提前超过2年的，
按我的经验，至少要有0.5%-1%的利息差，才有可能提前超过2年，当然还
得看你mortgage agent收费多少，这个也不一样。
【在 b**j 的大作中提到】
: 不光只有利息差吧，两年后你重贷的数额也少了。
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k**o
发帖数: 15334 | 24 你不要太天真好不好，你以为你mortgage agent和银行是雷锋，给你免费
服务的？付费方式有三种，第一是upfront cost，这种其实以绝对金额来算，
是最低的cost。第二种add cost to principal，就是虽然没有upfront cost，
但是把cost加到你principal里面，让你贷款额更高。第三种是add cost to
rate，就是把你cost加到利息里，让你能拿到的利息更高些。总之，
mortgage agent和银行，总是会从你的refinance赚到几千块左右的手续
费的。
【在 r********n 的大作中提到】
: 你没做过no cost refinance吧。。。
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y******n
发帖数: 8667 | 25 No cost是没有费用。唯一的不好点是你不能拿到市场上的最低利率。agent是通过利率
差来挣钱的。所以，只要你新利率比现有利率低，就会省钱。如果，你要算总利率（指
还清所有贷款后的利率总和），那么只要你每月多还点本金，就够了。
【在 k**o 的大作中提到】
: 这个不是想当然的，低利率不一定少付钱，主要是得低的够多才行。
: 我打个比方，你贷20万，15年，原利率5%，每个月月供里面大约$700是利息，
: $700本金（基本上前几年都是差不多这个比例，利息的比重逐渐减少，本金
: 比重逐渐增加）。然后你还了2年了，利息大约一共还了$15000了，本金也还
: 了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年，那就是18.5万的贷款，
: 再加上手续费几千块，大概是18.8万（no cost的手续费实际上是加到贷款或
: 者利息里面，都一样）。那么其实你之前那2年，$15000利息等于白还了，
: 此时你还要再还15年的贷款，每个月payment会稍稍降低一些，因为利率
: 低加上本金少了一些。你要计算的就是，15年后，你省下来的monthly
: payment，是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话，那么
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w********r
发帖数: 8704 | 26 QE3都出来了，再等等吧
【在 m****c 的大作中提到】
: No point no closing cost with additional $1500 credit.
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb - 中文网站浏览器
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m****c
发帖数: 629 | 27 谢谢。看了大家的讨论和建议准备再等等。我是在5个月前做的refinance.
【在 w********r 的大作中提到】
: QE3都出来了，再等等吧
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m********a
发帖数: 1063 | 28 Refinance之后，你还按Refinance之前的金额付款，难道不是会提前付完贷款么？
比方说，Refiance之前还有300个月的payment, 低利率Refinance之后，就totoally
forget Refinance 这回事，还照以前的金额付款，一定会少于300个月贷款就会付完。
是这样的吧？
所以，Refiance做了，就当没做，还按以前一样付款，只不过做了refiance，就会提前
付完贷款，这就是差别。
【在 k**o 的大作中提到】
: 你这理论太可笑了，当我贷款付完的时候，我不就是一分月供不交住在里面？
: refinance如果利息差不够的话，会导致我更晚付完贷款，或者多付钱。
: 正是因为今天的一块钱更值钱，所以我之前多付的利息也就更值钱，这个
: 在我前面的帖子已经说过了，可以计算上expected inflation。
|
a**r
发帖数: 661 | 29 没有人会当雷锋免费服务，你说的三种情况也对。
但是现在很多no cost refinance是你说的第三种情况。可是就算把cost加到利率中，
只要这个利率比你现在的低，你就是受益的。至于其他人是不是赚钱或者怎么赚钱，跟
你没有关系。
【在 k**o 的大作中提到】
: 你不要太天真好不好，你以为你mortgage agent和银行是雷锋，给你免费
: 服务的？付费方式有三种，第一是upfront cost，这种其实以绝对金额来算，
: 是最低的cost。第二种add cost to principal，就是虽然没有upfront cost，
: 但是把cost加到你principal里面，让你贷款额更高。第三种是add cost to
: rate，就是把你cost加到利息里，让你能拿到的利息更高些。总之，
: mortgage agent和银行，总是会从你的refinance赚到几千块左右的手续
: 费的。
|
w******t
发帖数: 16937 | 30 这ID，难道就是，传说中的版主？？？？？
【在 a**r 的大作中提到】
: 没有人会当雷锋免费服务，你说的三种情况也对。
: 但是现在很多no cost refinance是你说的第三种情况。可是就算把cost加到利率中，
: 只要这个利率比你现在的低，你就是受益的。至于其他人是不是赚钱或者怎么赚钱，跟
: 你没有关系。
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S**P
发帖数: 280 | 31 这个例子好。文科生们明白了吗？
【在 m********a 的大作中提到】
: Refinance之后，你还按Refinance之前的金额付款，难道不是会提前付完贷款么？
: 比方说，Refiance之前还有300个月的payment, 低利率Refinance之后，就totoally
: forget Refinance 这回事，还照以前的金额付款，一定会少于300个月贷款就会付完。
: 是这样的吧？
: 所以，Refiance做了，就当没做，还按以前一样付款，只不过做了refiance，就会提前
: 付完贷款，这就是差别。
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k**o
发帖数: 15334 | 32 你这车轱辘话怎么又说了一遍。我说了，我不认为我之前2年付的1.5W可以
算作什么“房租”之类的东西。你喜欢这么算的话，那确实你也可以说你
赚了。我认为我多付的1.5W利息就是多付的，所以如果减少的付款时间
如果不到2年的话，我不会认为我赚了。
【在 m********a 的大作中提到】
: Refinance之后，你还按Refinance之前的金额付款，难道不是会提前付完贷款么？
: 比方说，Refiance之前还有300个月的payment, 低利率Refinance之后，就totoally
: forget Refinance 这回事，还照以前的金额付款，一定会少于300个月贷款就会付完。
: 是这样的吧？
: 所以，Refiance做了，就当没做，还按以前一样付款，只不过做了refiance，就会提前
: 付完贷款，这就是差别。
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S**P
发帖数: 280 | 33 自己算一下很难吗？你前面那个20w, 5% -> 4.5%的例子你算出来了吗？让我告诉你吧
。如果继续按照5%的monthly pay付后面一个mortgage. 前后两个loan14年6个月付完。
【在 k**o 的大作中提到】
: 你这车轱辘话怎么又说了一遍。我说了，我不认为我之前2年付的1.5W可以
: 算作什么“房租”之类的东西。你喜欢这么算的话，那确实你也可以说你
: 赚了。我认为我多付的1.5W利息就是多付的，所以如果减少的付款时间
: 如果不到2年的话，我不会认为我赚了。
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k**o
发帖数: 15334 | 34 确实不难啊，你这不等于把我的话又重复了一遍吗？我前面帖子就是说，0.5%
的利息差，才会开始make sense to refinance，因为就算加上cost，也很有可能
提前超过2年。你自己去23楼看：
”按楼主说的0.125%或者甚至0.25%的利息差，是绝对不可能提前超过2年的，
按我的经验，至少要有0.5%-1%的利息差，才有可能提前超过2年“
【在 S**P 的大作中提到】
: 自己算一下很难吗？你前面那个20w, 5% -> 4.5%的例子你算出来了吗？让我告诉你吧
: 。如果继续按照5%的monthly pay付后面一个mortgage. 前后两个loan14年6个月付完。
|
l*****o
发帖数: 26631 | 35 笑死了， 你知不知道利息怎么算的呀。。。？
【在 k**o 的大作中提到】
: 主要是得看你之前已经付了多少年的贷款，要知道前面几年付的大部分钱
: 都是利息，你已经把利息付完了，就算refinance也省不了钱，反而要多拿
: 钱，因为refinance之后又得重新付利息。所以除非rate比你原来低很多，
: 否则refinance也不一定划算。
|
k**o
发帖数: 15334 | 36 怎么某些人就喜欢说些没用的废话呢。
【在 l*****o 的大作中提到】
: 笑死了， 你知不知道利息怎么算的呀。。。？
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l*****o
发帖数: 26631 | 37 你去弄个贷款计算器看下你的每个月月供里的本金和利息就知道了。
假设你贷10万， 利息5%， 会需要每个月付536.82
其中利息是416.67， 本金是120.15
为什么第一个月交那么多利息？ 是因为你借了那么多钱。 十万块的百分之五是五千块
的利息， 平摊到十二个月。
100000 x 5% / 12 = 416.67
这个时候你看你的statement, 会发现balance变成了99,879.85
所以第二个月的利息也就变成了：
99879.85 x 5% / 12 = 416.17
所以， 你之所以贷款的前几年付的多是利息， 是因为你借了那么多钱， 不要以为是
你莫名其妙的吃亏了。
到了最后一个月之前，你的balance会是534.59。
利息就会是534.59 x 5% / 12 = 2.23
最后一个月你还是付534.59 + 2.23, 即536.82。 OK, 正好还清。
极端一点， 你在最后一个月之前做了re-finance, 新利率是4.875%, 那么你新贷款的
第一个月需要付多少利息呢？
是534.59 x 4.875% / 12 = 2.17
如果这个时候你选择把贷款还完， 就是付534.59 + 2.17 = 536.76
和不重新贷款相比， 你花了同样的时间还完钱， 省了六分钱
【在 k**o 的大作中提到】
: 怎么某些人就喜欢说些没用的废话呢。
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k**o
发帖数: 15334 | 38 前几年付的利息比较多，是因为prepayment risk，而不是什么”因为你借
了那么多钱，不要以为你吃亏“之类的狗屁理由，如果这也算理由的话。
而refinance正是banks所害怕的prepayment risk，所以他们尽量迅速的把
利息先收到手，这个先付利息的payment结构，这么设计的原因就是
尽量你吃亏，尽量让banks赚便宜。
你计算里面，没有考虑refinance cost。在你们的理想世界中，mortgage
agent和bank都是雷锋，免费给你们服务。但是在实际中，你每次refinance
都至少要付几千手续费，至于付费方式，我前面已经说过了。
【在 l*****o 的大作中提到】
: 你去弄个贷款计算器看下你的每个月月供里的本金和利息就知道了。
: 假设你贷10万， 利息5%， 会需要每个月付536.82
: 其中利息是416.67， 本金是120.15
: 为什么第一个月交那么多利息？ 是因为你借了那么多钱。 十万块的百分之五是五千块
: 的利息， 平摊到十二个月。
: 100000 x 5% / 12 = 416.67
: 这个时候你看你的statement, 会发现balance变成了99,879.85
: 所以第二个月的利息也就变成了：
: 99879.85 x 5% / 12 = 416.17
: 所以， 你之所以贷款的前几年付的多是利息， 是因为你借了那么多钱， 不要以为是
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l*****o
发帖数: 26631 | 39 没有人说银行是活雷锋
银行愿意给你做是因为总体市场利率下降了， 比如你贷款的时候利率是5%, 现在市场
上降到了4%。 银行给你做4.5%， 能做no cost是因为他能从4-4.5%之间赚到差价来
cover手续费。
当你的贷款额太小， 或者你的利率和当前的市场利率相差的太小时， 银行赚到的差价
不够cover手续费的时候， 就不可能给你做0 cost。
哎， 我前面都算那么清楚了， 你要还看不懂， 那也没办法了。
【在 k**o 的大作中提到】
: 前几年付的利息比较多，是因为prepayment risk，而不是什么”因为你借
: 了那么多钱，不要以为你吃亏“之类的狗屁理由，如果这也算理由的话。
: 而refinance正是banks所害怕的prepayment risk，所以他们尽量迅速的把
: 利息先收到手，这个先付利息的payment结构，这么设计的原因就是
: 尽量你吃亏，尽量让banks赚便宜。
: 你计算里面，没有考虑refinance cost。在你们的理想世界中，mortgage
: agent和bank都是雷锋，免费给你们服务。但是在实际中，你每次refinance
: 都至少要付几千手续费，至于付费方式，我前面已经说过了。
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k**o
发帖数: 15334 | 40 除非你一开始就做no cost，然后每次refinance也做no cost，那确实一点
点利息差都可以做refinance。但是no cost实际上是最不划算的付费方式，
因为利息比market rate要高不少。除非你一开始就打算要refinance，否
则我想选择高利息no cost的人不多。因为就算你refinance无数次，你也
永远是比market rate高，永远拿不到最低的rate。
【在 l*****o 的大作中提到】
: 没有人说银行是活雷锋
: 银行愿意给你做是因为总体市场利率下降了， 比如你贷款的时候利率是5%, 现在市场
: 上降到了4%。 银行给你做4.5%， 能做no cost是因为他能从4-4.5%之间赚到差价来
: cover手续费。
: 当你的贷款额太小， 或者你的利率和当前的市场利率相差的太小时， 银行赚到的差价
: 不够cover手续费的时候， 就不可能给你做0 cost。
: 哎， 我前面都算那么清楚了， 你要还看不懂， 那也没办法了。
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a**r
发帖数: 661 | 41 拿不到最低的rate有什么关系，比market rate高又有什么关系
只要比你现在付的利率低，在no cost的前提下，对你来说就是有好处的
【在 k**o 的大作中提到】
: 除非你一开始就做no cost，然后每次refinance也做no cost，那确实一点
: 点利息差都可以做refinance。但是no cost实际上是最不划算的付费方式，
: 因为利息比market rate要高不少。除非你一开始就打算要refinance，否
: 则我想选择高利息no cost的人不多。因为就算你refinance无数次，你也
: 永远是比market rate高，永远拿不到最低的rate。
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S**P
发帖数: 280 | 42 大姐。楼主一开始就说了no cost.你还在这里争个啥？另外你花钱买点就一定更划算么
？楼主先拿$1500 credit。过6个月再refinance一次不行吗？现在rate一直这么低。有
什么不划算的。
【在 k**o 的大作中提到】
: 除非你一开始就做no cost，然后每次refinance也做no cost，那确实一点
: 点利息差都可以做refinance。但是no cost实际上是最不划算的付费方式，
: 因为利息比market rate要高不少。除非你一开始就打算要refinance，否
: 则我想选择高利息no cost的人不多。因为就算你refinance无数次，你也
: 永远是比market rate高，永远拿不到最低的rate。
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a9
发帖数: 21638 | 43 你的结论没有错，但你的道理有问题。
我们这次refinace，算了算每个月多交不到一百，可以提前7年还清。
【在 k**o 的大作中提到】
: 重贷的数额肯定是少了，但是这个不是关键。问题很简单，如果我已经交了
: 两年的月供了，按你说的refinance之后每个月交同样的月供，是不是可以
: 提前到超过2年换完，如果能提前两年，=划算。不能提前超过2年,=不划算。
: 按楼主说的0.125%或者甚至0.25%的利息差，是绝对不可能提前超过2年的，
: 按我的经验，至少要有0.5%-1%的利息差，才有可能提前超过2年，当然还
: 得看你mortgage agent收费多少，这个也不一样。
|
l*****o
发帖数: 26631 | 44 有一点你说的对， 做no cost的利息比market rate要高， 因为实质上各种手续费都会
加进去。
之所以能有refinance，是因为market rate会变化。 两年后market rate从5%跌到4%了
， 你做no cost refinance是做不到4%的, 因为银行需要赚差价， 所以给你4.5%，
大家各赚一点。
虽然你拿不到最低的rate 4%， 但是你从5%变成4.5%， 也是省了点钱。
第一次贷款选择高利息no cost的人确实不多， 但是refinance的时候这么选的人很多
。 这个也是银行赚钱的技巧， 因为省心， 不花钱， 很多人都会这么选择。
你当然可以自己去试图重新shop最低的rate， 只不过银行可没那么好心，你已经有一
笔贷款的情况下，不会给你最
低的rate的。
【在 k**o 的大作中提到】
: 除非你一开始就做no cost，然后每次refinance也做no cost，那确实一点
: 点利息差都可以做refinance。但是no cost实际上是最不划算的付费方式，
: 因为利息比market rate要高不少。除非你一开始就打算要refinance，否
: 则我想选择高利息no cost的人不多。因为就算你refinance无数次，你也
: 永远是比market rate高，永远拿不到最低的rate。
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e**b
发帖数: 47 | 45 给一个脑残扯什么劲。
【在 l*****o 的大作中提到】
: 有一点你说的对， 做no cost的利息比market rate要高， 因为实质上各种手续费都会
: 加进去。
: 之所以能有refinance，是因为market rate会变化。 两年后market rate从5%跌到4%了
: ， 你做no cost refinance是做不到4%的, 因为银行需要赚差价， 所以给你4.5%，
: 大家各赚一点。
: 虽然你拿不到最低的rate 4%， 但是你从5%变成4.5%， 也是省了点钱。
: 第一次贷款选择高利息no cost的人确实不多， 但是refinance的时候这么选的人很多
: 。 这个也是银行赚钱的技巧， 因为省心， 不花钱， 很多人都会这么选择。
: 你当然可以自己去试图重新shop最低的rate， 只不过银行可没那么好心，你已经有一
: 笔贷款的情况下，不会给你最
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d****0
发帖数: 335 | 46 koko,你不适合做与数字相关的工作.你完全没搞懂amortization. |
w********r
发帖数: 8704 | 47 嗯，你的确错了
【在 k**o 的大作中提到】
: 前几年付的利息比较多，是因为prepayment risk，而不是什么”因为你借
: 了那么多钱，不要以为你吃亏“之类的狗屁理由，如果这也算理由的话。
: 而refinance正是banks所害怕的prepayment risk，所以他们尽量迅速的把
: 利息先收到手，这个先付利息的payment结构，这么设计的原因就是
: 尽量你吃亏，尽量让banks赚便宜。
: 你计算里面，没有考虑refinance cost。在你们的理想世界中，mortgage
: agent和bank都是雷锋，免费给你们服务。但是在实际中，你每次refinance
: 都至少要付几千手续费，至于付费方式，我前面已经说过了。
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g****u
发帖数: 136 | 48 mySpringCa和lxingbo的例子浅出深入，赞一个
也要谢谢koko，要不然没有这么细致的讨论，受益了！ |
g****u
发帖数: 136 | 49 还有爱起哄，不着调。。。呵呵
【在 c****o 的大作中提到】
: 无他，就是太懒
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u****q
发帖数: 24345 | 50 对，您只欠$50k，所以差不多。
【在 c****o 的大作中提到】
: 不做。老夫降了1%都没做
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t*****e
发帖数: 15794 | 51 先慨叹一下，大家算数真好，
继续扎猛子了。
【在 l*****o 的大作中提到】
: 你去弄个贷款计算器看下你的每个月月供里的本金和利息就知道了。
: 假设你贷10万， 利息5%， 会需要每个月付536.82
: 其中利息是416.67， 本金是120.15
: 为什么第一个月交那么多利息？ 是因为你借了那么多钱。 十万块的百分之五是五千块
: 的利息， 平摊到十二个月。
: 100000 x 5% / 12 = 416.67
: 这个时候你看你的statement, 会发现balance变成了99,879.85
: 所以第二个月的利息也就变成了：
: 99879.85 x 5% / 12 = 416.17
: 所以， 你之所以贷款的前几年付的多是利息， 是因为你借了那么多钱， 不要以为是
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L**P
发帖数: 3792 | 52 no cost refi 不管利率降多少，是不是肯定省钱？
你说的的确是一个重要点，虽然月供变少，但是年限又长了，最后还清的时候可能是比
按原计划要付更多钱
那么为什么还是说肯定省钱？答案就在maynot说的.以下例子的数字不正确，只是说明
道理
利率5%,每个月1500,你还要还10年还清
1. 做refi，利率4.9%,每个月换1450，但是你变成要换10+x 年才还清，行，你要这么
按新的贷款计划还，当然不一定省钱，每个月少50但是多还x年，我觉得这就是你说的
观点，对吧？
2.但是你为什么不就偏要按1500来给钱？那么你每个月多付50的就算你本金，那么相比
原计划，你是不是少于10－y年就还清了？那总的结果是月供一样，你提前还清，是不
是省
钱？
3.其次什么叫省钱？账面上1是不“省钱”而2“省钱”。其实你要相信没有免费午餐，
在社会经济平衡的原则下，1和2其实经济效益肯定相当，那1的经济效益去哪里了，如
果没有在账面上象2一样显示出来？其实是变成了你的贷款能力上了和生活支出能力上
了，每个月多50块可以花啊，或者理论上你可以那这50块的能力贷款买其他东西
4.这里不要忘了lz还先赚1500现金，我偏按新利率借钱，按原计划还钱，是不是又缩短
还清年限？10－y－z年
【在 k**o 的大作中提到】
: 这个不是想当然的，低利率不一定少付钱，主要是得低的够多才行。
: 我打个比方，你贷20万，15年，原利率5%，每个月月供里面大约$700是利息，
: $700本金（基本上前几年都是差不多这个比例，利息的比重逐渐减少，本金
: 比重逐渐增加）。然后你还了2年了，利息大约一共还了$15000了，本金也还
: 了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年，那就是18.5万的贷款，
: 再加上手续费几千块，大概是18.8万（no cost的手续费实际上是加到贷款或
: 者利息里面，都一样）。那么其实你之前那2年，$15000利息等于白还了，
: 此时你还要再还15年的贷款，每个月payment会稍稍降低一些，因为利率
: 低加上本金少了一些。你要计算的就是，15年后，你省下来的monthly
: payment，是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话，那么
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t*****e
发帖数: 15794 | 53 刚还有点疑惑，现在全明白了。
所以要点是，
refinance的童鞋们，表飘飘然，
表按帐还钱，而是按原有数目还钱，
你才能真正从refiance中降低利息的支付。
而koko刚好就提醒了大家，
最容易跌进的一个refinance陷阱：
重新贷款同样的年数，
最后，相当于你月付低了，付款时间长了，
如果没有足够的利息差，
你可能会多付。
谢谢双方透彻的讨论，。
【在 L**P 的大作中提到】
: no cost refi 不管利率降多少，是不是肯定省钱？
: 你说的的确是一个重要点，虽然月供变少，但是年限又长了，最后还清的时候可能是比
: 按原计划要付更多钱
: 那么为什么还是说肯定省钱？答案就在maynot说的.以下例子的数字不正确，只是说明
: 道理
: 利率5%,每个月1500,你还要还10年还清
: 1. 做refi，利率4.9%,每个月换1450，但是你变成要换10+x 年才还清，行，你要这么
: 按新的贷款计划还，当然不一定省钱，每个月少50但是多还x年，我觉得这就是你说的
: 观点，对吧？
: 2.但是你为什么不就偏要按1500来给钱？那么你每个月多付50的就算你本金，那么相比
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L**P
发帖数: 3792 | 54 其实不是陷阱，1和2的经济效益是一样的，是看你想在账面上省钱2，还是获得更多流
动资金1
【在 t*****e 的大作中提到】
: 刚还有点疑惑，现在全明白了。
: 所以要点是，
: refinance的童鞋们，表飘飘然，
: 表按帐还钱，而是按原有数目还钱，
: 你才能真正从refiance中降低利息的支付。
: 而koko刚好就提醒了大家，
: 最容易跌进的一个refinance陷阱：
: 重新贷款同样的年数，
: 最后，相当于你月付低了，付款时间长了，
: 如果没有足够的利息差，
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l*****o
发帖数: 26631 | 55 汗，就算多付也不能算陷阱阿。 你还款时间长了，手上多了cash的。
按你这种想法的话就不应该贷款了，直接现金买房，才叫不吃亏。
【在 t*****e 的大作中提到】
: 刚还有点疑惑，现在全明白了。
: 所以要点是，
: refinance的童鞋们，表飘飘然，
: 表按帐还钱，而是按原有数目还钱，
: 你才能真正从refiance中降低利息的支付。
: 而koko刚好就提醒了大家，
: 最容易跌进的一个refinance陷阱：
: 重新贷款同样的年数，
: 最后，相当于你月付低了，付款时间长了，
: 如果没有足够的利息差，
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L**P
发帖数: 3792 | 56 这是很多中国人的常用思维，更看重账面上的钱的数目，没有理解手里现金的额外价值
，钱不光是有面值的，尤其在美国这个借钱国家
【在 l*****o 的大作中提到】
: 汗，就算多付也不能算陷阱阿。 你还款时间长了，手上多了cash的。
: 按你这种想法的话就不应该贷款了，直接现金买房，才叫不吃亏。
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k****y
发帖数: 4083 | 57 性波妹端的是谆谆善诱
【在 l*****o 的大作中提到】
: 有一点你说的对， 做no cost的利息比market rate要高， 因为实质上各种手续费都会
: 加进去。
: 之所以能有refinance，是因为market rate会变化。 两年后market rate从5%跌到4%了
: ， 你做no cost refinance是做不到4%的, 因为银行需要赚差价， 所以给你4.5%，
: 大家各赚一点。
: 虽然你拿不到最低的rate 4%， 但是你从5%变成4.5%， 也是省了点钱。
: 第一次贷款选择高利息no cost的人确实不多， 但是refinance的时候这么选的人很多
: 。 这个也是银行赚钱的技巧， 因为省心， 不花钱， 很多人都会这么选择。
: 你当然可以自己去试图重新shop最低的rate， 只不过银行可没那么好心，你已经有一
: 笔贷款的情况下，不会给你最
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H*****L
发帖数: 5705 | 58 你脑子一团浆糊，老扯一些废话
想不明白不要做refi就是了
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5
【在 k**o 的大作中提到】
: 怎么某些人就喜欢说些没用的废话呢。
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F**********y
发帖数: 10265 | 59 nod nod
market rate也是一直在变的,今天拿到的no cost利率可能就比去年的market rate还低
不少呢, 按照不是市场最低就不做的就不合算了, 要是每次都按市场最低掏钱做就更不
合算了
这几年的利率就是, 没有最低, 只有更低!!!
【在 a**r 的大作中提到】
: 拿不到最低的rate有什么关系，比market rate高又有什么关系
: 只要比你现在付的利率低，在no cost的前提下，对你来说就是有好处的
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t*****u
发帖数: 8966 | 60 re
自己算一下就行了
【在 k**o 的大作中提到】
: 主要是得看你之前已经付了多少年的贷款，要知道前面几年付的大部分钱
: 都是利息，你已经把利息付完了，就算refinance也省不了钱，反而要多拿
: 钱，因为refinance之后又得重新付利息。所以除非rate比你原来低很多，
: 否则refinance也不一定划算。
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h********d
发帖数: 109 | 61 后面大家讨论的很清楚了，感觉你懂一点，但有不是很透彻，所以大家才笑话你。
【在 k**o 的大作中提到】
: 你这理论太可笑了，当我贷款付完的时候，我不就是一分月供不交住在里面？
: refinance如果利息差不够的话，会导致我更晚付完贷款，或者多付钱。
: 正是因为今天的一块钱更值钱，所以我之前多付的利息也就更值钱，这个
: 在我前面的帖子已经说过了，可以计算上expected inflation。
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S******6
发帖数: 3138 | 62 我明白你们这派理论的意思，也就是算 refi 前后总共交多少钱的对比。
但是对我这样铁了心就是要在十年内全部付清的人，我还是觉得 refi 更省钱，因为我
无论如何都要在第十一年把所有债务还光，而 refi 之后，我每个月的总共交款总数（
本金+ 利息+保险+地税）明显比 refi 之前下降了不少，所以我认为 refi 还是划算。
【在 k**o 的大作中提到】
: 这个不是想当然的，低利率不一定少付钱，主要是得低的够多才行。
: 我打个比方，你贷20万，15年，原利率5%，每个月月供里面大约$700是利息，
: $700本金（基本上前几年都是差不多这个比例，利息的比重逐渐减少，本金
: 比重逐渐增加）。然后你还了2年了，利息大约一共还了$15000了，本金也还
: 了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年，那就是18.5万的贷款，
: 再加上手续费几千块，大概是18.8万（no cost的手续费实际上是加到贷款或
: 者利息里面，都一样）。那么其实你之前那2年，$15000利息等于白还了，
: 此时你还要再还15年的贷款，每个月payment会稍稍降低一些，因为利率
: 低加上本金少了一些。你要计算的就是，15年后，你省下来的monthly
: payment，是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话，那么
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S******6
发帖数: 3138 | 63 “你每次refinance都至少要付几千手续费” ？？？？？？
【在 k**o 的大作中提到】
: 前几年付的利息比较多，是因为prepayment risk，而不是什么”因为你借
: 了那么多钱，不要以为你吃亏“之类的狗屁理由，如果这也算理由的话。
: 而refinance正是banks所害怕的prepayment risk，所以他们尽量迅速的把
: 利息先收到手，这个先付利息的payment结构，这么设计的原因就是
: 尽量你吃亏，尽量让banks赚便宜。
: 你计算里面，没有考虑refinance cost。在你们的理想世界中，mortgage
: agent和bank都是雷锋，免费给你们服务。但是在实际中，你每次refinance
: 都至少要付几千手续费，至于付费方式，我前面已经说过了。
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S******6
发帖数: 3138 | 64 这个是正解。 koko 总是强调 no cost 拿不到市场最低的 rate, 但是如果你不做
refinance, 市场现在有最低的 rate 和你有什么关系呢 ？
我们当然是按照代理经纪人现在能够提供给我们的 no cost 之后的利率，来和我们前
一个贷款的利率对比了。
【在 a**r 的大作中提到】
: 拿不到最低的rate有什么关系，比market rate高又有什么关系
: 只要比你现在付的利率低，在no cost的前提下，对你来说就是有好处的
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s*****c
发帖数: 753 | 65
Obviously yes. Are you dumb?
【在 k**o 的大作中提到】
: 重贷的数额肯定是少了，但是这个不是关键。问题很简单，如果我已经交了
: 两年的月供了，按你说的refinance之后每个月交同样的月供，是不是可以
: 提前到超过2年换完，如果能提前两年，=划算。不能提前超过2年,=不划算。
: 按楼主说的0.125%或者甚至0.25%的利息差，是绝对不可能提前超过2年的，
: 按我的经验，至少要有0.5%-1%的利息差，才有可能提前超过2年，当然还
: 得看你mortgage agent收费多少，这个也不一样。
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h****s
发帖数: 16779 | 66 正解，no cost refinance只要rate低就一定省钱。
【在 S******6 的大作中提到】
: 这个是正解。 koko 总是强调 no cost 拿不到市场最低的 rate, 但是如果你不做
: refinance, 市场现在有最低的 rate 和你有什么关系呢 ？
: 我们当然是按照代理经纪人现在能够提供给我们的 no cost 之后的利率，来和我们前
: 一个贷款的利率对比了。
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S******6
发帖数: 3138 | 67 本来嘛, 这就像商场里卖西瓜的, 别人都卖 10 元一个, 这里有个摊位卖 6 元一个,
你觉得质量不错也便宜就赶快掏钱, 省了 4 元, 你用不着管人家进货价多少, 也没有
必要了解这个小贩实际上比那些卖 10 元的赚得还多. 这些不是你该管的.
【在 h****s 的大作中提到】
: 正解，no cost refinance只要rate低就一定省钱。
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A********0
发帖数: 3310 | 68 是啊。 如果你要no cost 做refi, 又要拿到最低rate，那帮你办理的人就真是太雷锋
了吧。
去餐馆吃饭，服务员只是把菜端过来，我们都知道要给小费，难不成人家帮你做refi就
不给钱吗。
其实不用算得那么麻烦，基本一点就是，你买这个房子最终要付多少钱，不要去算哪部
分是利息，哪部分是本金，只要总数。两种情况算完比较一下就知道了。
【在 S******6 的大作中提到】
: 这个是正解。 koko 总是强调 no cost 拿不到市场最低的 rate, 但是如果你不做
: refinance, 市场现在有最低的 rate 和你有什么关系呢 ？
: 我们当然是按照代理经纪人现在能够提供给我们的 no cost 之后的利率，来和我们前
: 一个贷款的利率对比了。
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i****a
发帖数: 36252 | 69 贷50万, 30年 4.0%, 月付 $2,387, 30年总付 $859,348
1年后, 付了 $28,645
refi 3.5%, 贷$491,195, 月付$2,345, 30年总付 $794,046
$28,645 (4.0% 1年) + $794,046 (3.5% 30年) = $822,691 (总31年)
refi 省了 $859,348 (no refi) - $822,691 (refi after 1 year) = $36,657
这是每个月 *不*额外付, 只付 refi 后降低了的月供
如果refi 后按refi前付$2,387付, 提前 45个月清还, 总额$751,929
$28,645 (4.0% 1年) + $751,929 (3.5% 26.5年) = $780,574 (总27.5年)
省 $859,348 (no refi) - $780,574 (refi after 1 year) = $78,774
【在 k**o 的大作中提到】
: 这个不是想当然的，低利率不一定少付钱，主要是得低的够多才行。
: 我打个比方，你贷20万，15年，原利率5%，每个月月供里面大约$700是利息，
: $700本金（基本上前几年都是差不多这个比例，利息的比重逐渐减少，本金
: 比重逐渐增加）。然后你还了2年了，利息大约一共还了$15000了，本金也还
: 了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年，那就是18.5万的贷款，
: 再加上手续费几千块，大概是18.8万（no cost的手续费实际上是加到贷款或
: 者利息里面，都一样）。那么其实你之前那2年，$15000利息等于白还了，
: 此时你还要再还15年的贷款，每个月payment会稍稍降低一些，因为利率
: 低加上本金少了一些。你要计算的就是，15年后，你省下来的monthly
: payment，是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话，那么
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i****a
发帖数: 36252 | 70 用你的数字
贷20万, 15年 5.0%, 月付 $1,582, 15年总付 $284,686
2年后, 付了 $39,540, balance $181,155
refi 4.75%, 贷$181,155, 按refi前月付$1,582, 提前26个月清还, 12.8年总付 $242
,046
$39,540 (5.0% 2年) + $242,046 (4.75% 12.8年) = $281,586 (总13.8年)
refi 省了 $284,686 (no refi) - $281,586 (refi after 2 year) = $3,100
【在 k**o 的大作中提到】
: 这个不是想当然的，低利率不一定少付钱，主要是得低的够多才行。
: 我打个比方，你贷20万，15年，原利率5%，每个月月供里面大约$700是利息，
: $700本金（基本上前几年都是差不多这个比例，利息的比重逐渐减少，本金
: 比重逐渐增加）。然后你还了2年了，利息大约一共还了$15000了，本金也还
: 了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年，那就是18.5万的贷款，
: 再加上手续费几千块，大概是18.8万（no cost的手续费实际上是加到贷款或
: 者利息里面，都一样）。那么其实你之前那2年，$15000利息等于白还了，
: 此时你还要再还15年的贷款，每个月payment会稍稍降低一些，因为利率
: 低加上本金少了一些。你要计算的就是，15年后，你省下来的monthly
: payment，是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话，那么
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B****n
发帖数: 1523 | 71 我以为是我的常识错了，又算了一遍，结果是你的经验有问题。
如果no cost refi，只要利率低了，每月还交原来的月供，那么一定是会超过
原来的还供时间的，即使是0.125%。不要想当然，经验往往不可靠。
【在 k**o 的大作中提到】
: 重贷的数额肯定是少了，但是这个不是关键。问题很简单，如果我已经交了
: 两年的月供了，按你说的refinance之后每个月交同样的月供，是不是可以
: 提前到超过2年换完，如果能提前两年，=划算。不能提前超过2年,=不划算。
: 按楼主说的0.125%或者甚至0.25%的利息差，是绝对不可能提前超过2年的，
: 按我的经验，至少要有0.5%-1%的利息差，才有可能提前超过2年，当然还
: 得看你mortgage agent收费多少，这个也不一样。
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z**********i
发帖数: 12276 | 72 往往没有付清之前，比如3年后你要卖房子。
【在 b**j 的大作中提到】
: 此时你还要再还15年的贷款，每个月payment会稍稍降低一些，因为利率
: 低加上本金少了一些。
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: 关键在于如果你还是付和重贷以前一样的月供。，你会在十五年以前还清。所以还是省
: 钱了
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