m****c 发帖数: 629 | 1 No point no closing cost with additional $1500 credit.
★ 发自iPhone App: ChineseWeb - 中文网站浏览器 |
f****i 发帖数: 20252 | 2 yes
【在 m****c 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : No point no closing cost with additional $1500 credit. : ★ 发自iPhone App: ChineseWeb - 中文网站浏览器
|
p******y 发帖数: 3523 | 3 大部分客人不会因为0.125%的差别做refi。是否值得见仁见智了吧。 |
m****c 发帖数: 629 | 4 除了低0。125%以外还可以拿到$1500.
很犹豫该不该等到低0.25%再做,但低0.25%就会没有extra $1500 credit.
我是15年refi.
【在 p******y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 大部分客人不会因为0.125%的差别做refi。是否值得见仁见智了吧。
|
b*d 发帖数: 9308 | 5 问问贷款银行0.125%给不给你做,很多银行至少要低0.25%.
【在 m****c 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : No point no closing cost with additional $1500 credit. : ★ 发自iPhone App: ChineseWeb - 中文网站浏览器
|
z***m 发帖数: 1602 | 6 做多了会伤信用吗?要不然为什么不做,利率低还有钱拿? |
c****o 发帖数: 32446 | |
f*********e 发帖数: 8453 | 8 是因为deep under water吗?kidding 哈哈。。。
,还露着小GG…"
【在 c****o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 不做。老夫降了1%都没做
|
c****o 发帖数: 32446 | 9 无他,就是太懒
【在 f*********e 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 是因为deep under water吗?kidding 哈哈。。。 : : ,还露着小GG…"
|
k**o 发帖数: 15334 | 10 主要是得看你之前已经付了多少年的贷款,要知道前面几年付的大部分钱
都是利息,你已经把利息付完了,就算refinance也省不了钱,反而要多拿
钱,因为refinance之后又得重新付利息。所以除非rate比你原来低很多,
否则refinance也不一定划算。 |
|
|
H*****L 发帖数: 5705 | 11 这种准nc观点还没有绝迹。。。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 主要是得看你之前已经付了多少年的贷款,要知道前面几年付的大部分钱 : 都是利息,你已经把利息付完了,就算refinance也省不了钱,反而要多拿 : 钱,因为refinance之后又得重新付利息。所以除非rate比你原来低很多, : 否则refinance也不一定划算。
|
S**P 发帖数: 280 | 12 标准文科生?
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 主要是得看你之前已经付了多少年的贷款,要知道前面几年付的大部分钱 : 都是利息,你已经把利息付完了,就算refinance也省不了钱,反而要多拿 : 钱,因为refinance之后又得重新付利息。所以除非rate比你原来低很多, : 否则refinance也不一定划算。
|
z**n 发帖数: 22303 | 13 人懒钱多。。。
【在 c****o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 无他,就是太懒
|
k**o 发帖数: 15334 | 14 请反驳,别光说没用的。
【在 H*****L 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 这种准nc观点还没有绝迹。。。 : : ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5
|
m****t 发帖数: 2684 | 15 这个多付的利息是因为贷款年头长了导致的,如果年头一样,低利率必然导致少付利息
。假如ref之后,还按原来的月供付款,肯定比原来高利率的loan少付利息。
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 主要是得看你之前已经付了多少年的贷款,要知道前面几年付的大部分钱 : 都是利息,你已经把利息付完了,就算refinance也省不了钱,反而要多拿 : 钱,因为refinance之后又得重新付利息。所以除非rate比你原来低很多, : 否则refinance也不一定划算。
|
k**o 发帖数: 15334 | 16 这个不是想当然的,低利率不一定少付钱,主要是得低的够多才行。
我打个比方,你贷20万,15年,原利率5%,每个月月供里面大约$700是利息,
$700本金(基本上前几年都是差不多这个比例,利息的比重逐渐减少,本金
比重逐渐增加)。然后你还了2年了,利息大约一共还了$15000了,本金也还
了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年,那就是18.5万的贷款,
再加上手续费几千块,大概是18.8万(no cost的手续费实际上是加到贷款或
者利息里面,都一样)。那么其实你之前那2年,$15000利息等于白还了,
此时你还要再还15年的贷款,每个月payment会稍稍降低一些,因为利率
低加上本金少了一些。你要计算的就是,15年后,你省下来的monthly
payment,是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话,那么
refi就是划算的,否则就是不划算的。如果想再复杂一点的话,还可以算一下
after expected inflation,那么省的monthly payment,得比之前付的
利息+refi cost高不少才行。
【在 m****t 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 这个多付的利息是因为贷款年头长了导致的,如果年头一样,低利率必然导致少付利息 : 。假如ref之后,还按原来的月供付款,肯定比原来高利率的loan少付利息。
|
b**j 发帖数: 22 | 17 此时你还要再还15年的贷款,每个月payment会稍稍降低一些,因为利率
低加上本金少了一些。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
关键在于如果你还是付和重贷以前一样的月供。,你会在十五年以前还清。所以还是省
钱了 |
k**o 发帖数: 15334 | 18 是啊可以提前,但是提前多少个月呢?0.125%或者0.25%的利息差,绝对
不会有提前2年的吧?如果我每个月付一样的月供,我之前已经付了2年了,
那我refinance 15年干啥?最后必然会比我不refinance更晚付完。只有
利息差能达到让我提前超过2年付完的情况,那么才是划算的。
【在 b**j 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 此时你还要再还15年的贷款,每个月payment会稍稍降低一些,因为利率 : 低加上本金少了一些。 : ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ : 关键在于如果你还是付和重贷以前一样的月供。,你会在十五年以前还清。所以还是省 : 钱了
|
b**j 发帖数: 22 | |
r********n 发帖数: 6979 | 20 你没做过no cost refinance吧。。。
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 这个不是想当然的,低利率不一定少付钱,主要是得低的够多才行。 : 我打个比方,你贷20万,15年,原利率5%,每个月月供里面大约$700是利息, : $700本金(基本上前几年都是差不多这个比例,利息的比重逐渐减少,本金 : 比重逐渐增加)。然后你还了2年了,利息大约一共还了$15000了,本金也还 : 了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年,那就是18.5万的贷款, : 再加上手续费几千块,大概是18.8万(no cost的手续费实际上是加到贷款或 : 者利息里面,都一样)。那么其实你之前那2年,$15000利息等于白还了, : 此时你还要再还15年的贷款,每个月payment会稍稍降低一些,因为利率 : 低加上本金少了一些。你要计算的就是,15年后,你省下来的monthly : payment,是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话,那么
|
|
|
m********a 发帖数: 1063 | 21 总有人说“Refinance 之前的利息白给了”,难道Refinance之前你可以一分钱不交就
住在里面?这些交的一部分利息可以理解成这段时间的房租好不好。
这些人永远都不明白,明天的一块钱和今天的一块钱价值是不一样的。这也正是利息的
由来。他们无法正确理解利息的含义,于是就有“利息白给了”,“最后付的利息更多
”等 论调。 |
k**o 发帖数: 15334 | 22 你这理论太可笑了,当我贷款付完的时候,我不就是一分月供不交住在里面?
refinance如果利息差不够的话,会导致我更晚付完贷款,或者多付钱。
正是因为今天的一块钱更值钱,所以我之前多付的利息也就更值钱,这个
在我前面的帖子已经说过了,可以计算上expected inflation。
【在 m********a 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 总有人说“Refinance 之前的利息白给了”,难道Refinance之前你可以一分钱不交就 : 住在里面?这些交的一部分利息可以理解成这段时间的房租好不好。 : 这些人永远都不明白,明天的一块钱和今天的一块钱价值是不一样的。这也正是利息的 : 由来。他们无法正确理解利息的含义,于是就有“利息白给了”,“最后付的利息更多 : ”等 论调。
|
k**o 发帖数: 15334 | 23 重贷的数额肯定是少了,但是这个不是关键。问题很简单,如果我已经交了
两年的月供了,按你说的refinance之后每个月交同样的月供,是不是可以
提前到超过2年换完,如果能提前两年,=划算。不能提前超过2年,=不划算。
按楼主说的0.125%或者甚至0.25%的利息差,是绝对不可能提前超过2年的,
按我的经验,至少要有0.5%-1%的利息差,才有可能提前超过2年,当然还
得看你mortgage agent收费多少,这个也不一样。
【在 b**j 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 不光只有利息差吧,两年后你重贷的数额也少了。
|
k**o 发帖数: 15334 | 24 你不要太天真好不好,你以为你mortgage agent和银行是雷锋,给你免费
服务的?付费方式有三种,第一是upfront cost,这种其实以绝对金额来算,
是最低的cost。第二种add cost to principal,就是虽然没有upfront cost,
但是把cost加到你principal里面,让你贷款额更高。第三种是add cost to
rate,就是把你cost加到利息里,让你能拿到的利息更高些。总之,
mortgage agent和银行,总是会从你的refinance赚到几千块左右的手续
费的。
【在 r********n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 你没做过no cost refinance吧。。。
|
y******n 发帖数: 8667 | 25 No cost是没有费用。唯一的不好点是你不能拿到市场上的最低利率。agent是通过利率
差来挣钱的。所以,只要你新利率比现有利率低,就会省钱。如果,你要算总利率(指
还清所有贷款后的利率总和),那么只要你每月多还点本金,就够了。
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 这个不是想当然的,低利率不一定少付钱,主要是得低的够多才行。 : 我打个比方,你贷20万,15年,原利率5%,每个月月供里面大约$700是利息, : $700本金(基本上前几年都是差不多这个比例,利息的比重逐渐减少,本金 : 比重逐渐增加)。然后你还了2年了,利息大约一共还了$15000了,本金也还 : 了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年,那就是18.5万的贷款, : 再加上手续费几千块,大概是18.8万(no cost的手续费实际上是加到贷款或 : 者利息里面,都一样)。那么其实你之前那2年,$15000利息等于白还了, : 此时你还要再还15年的贷款,每个月payment会稍稍降低一些,因为利率 : 低加上本金少了一些。你要计算的就是,15年后,你省下来的monthly : payment,是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话,那么
|
w********r 发帖数: 8704 | 26 QE3都出来了,再等等吧
【在 m****c 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : No point no closing cost with additional $1500 credit. : ★ 发自iPhone App: ChineseWeb - 中文网站浏览器
|
m****c 发帖数: 629 | 27 谢谢。看了大家的讨论和建议准备再等等。我是在5个月前做的refinance.
【在 w********r 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : QE3都出来了,再等等吧
|
m********a 发帖数: 1063 | 28 Refinance之后,你还按Refinance之前的金额付款,难道不是会提前付完贷款么?
比方说,Refiance之前还有300个月的payment, 低利率Refinance之后,就totoally
forget Refinance 这回事,还照以前的金额付款,一定会少于300个月贷款就会付完。
是这样的吧?
所以,Refiance做了,就当没做,还按以前一样付款,只不过做了refiance,就会提前
付完贷款,这就是差别。
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 你这理论太可笑了,当我贷款付完的时候,我不就是一分月供不交住在里面? : refinance如果利息差不够的话,会导致我更晚付完贷款,或者多付钱。 : 正是因为今天的一块钱更值钱,所以我之前多付的利息也就更值钱,这个 : 在我前面的帖子已经说过了,可以计算上expected inflation。
|
a**r 发帖数: 661 | 29 没有人会当雷锋免费服务,你说的三种情况也对。
但是现在很多no cost refinance是你说的第三种情况。可是就算把cost加到利率中,
只要这个利率比你现在的低,你就是受益的。至于其他人是不是赚钱或者怎么赚钱,跟
你没有关系。
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 你不要太天真好不好,你以为你mortgage agent和银行是雷锋,给你免费 : 服务的?付费方式有三种,第一是upfront cost,这种其实以绝对金额来算, : 是最低的cost。第二种add cost to principal,就是虽然没有upfront cost, : 但是把cost加到你principal里面,让你贷款额更高。第三种是add cost to : rate,就是把你cost加到利息里,让你能拿到的利息更高些。总之, : mortgage agent和银行,总是会从你的refinance赚到几千块左右的手续 : 费的。
|
w******t 发帖数: 16937 | 30 这ID,难道就是,传说中的版主?????
【在 a**r 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 没有人会当雷锋免费服务,你说的三种情况也对。 : 但是现在很多no cost refinance是你说的第三种情况。可是就算把cost加到利率中, : 只要这个利率比你现在的低,你就是受益的。至于其他人是不是赚钱或者怎么赚钱,跟 : 你没有关系。
|
|
|
S**P 发帖数: 280 | 31 这个例子好。文科生们明白了吗?
【在 m********a 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : Refinance之后,你还按Refinance之前的金额付款,难道不是会提前付完贷款么? : 比方说,Refiance之前还有300个月的payment, 低利率Refinance之后,就totoally : forget Refinance 这回事,还照以前的金额付款,一定会少于300个月贷款就会付完。 : 是这样的吧? : 所以,Refiance做了,就当没做,还按以前一样付款,只不过做了refiance,就会提前 : 付完贷款,这就是差别。
|
k**o 发帖数: 15334 | 32 你这车轱辘话怎么又说了一遍。我说了,我不认为我之前2年付的1.5W可以
算作什么“房租”之类的东西。你喜欢这么算的话,那确实你也可以说你
赚了。我认为我多付的1.5W利息就是多付的,所以如果减少的付款时间
如果不到2年的话,我不会认为我赚了。
【在 m********a 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : Refinance之后,你还按Refinance之前的金额付款,难道不是会提前付完贷款么? : 比方说,Refiance之前还有300个月的payment, 低利率Refinance之后,就totoally : forget Refinance 这回事,还照以前的金额付款,一定会少于300个月贷款就会付完。 : 是这样的吧? : 所以,Refiance做了,就当没做,还按以前一样付款,只不过做了refiance,就会提前 : 付完贷款,这就是差别。
|
S**P 发帖数: 280 | 33 自己算一下很难吗?你前面那个20w, 5% -> 4.5%的例子你算出来了吗?让我告诉你吧
。如果继续按照5%的monthly pay付后面一个mortgage. 前后两个loan14年6个月付完。
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 你这车轱辘话怎么又说了一遍。我说了,我不认为我之前2年付的1.5W可以 : 算作什么“房租”之类的东西。你喜欢这么算的话,那确实你也可以说你 : 赚了。我认为我多付的1.5W利息就是多付的,所以如果减少的付款时间 : 如果不到2年的话,我不会认为我赚了。
|
k**o 发帖数: 15334 | 34 确实不难啊,你这不等于把我的话又重复了一遍吗?我前面帖子就是说,0.5%
的利息差,才会开始make sense to refinance,因为就算加上cost,也很有可能
提前超过2年。你自己去23楼看:
”按楼主说的0.125%或者甚至0.25%的利息差,是绝对不可能提前超过2年的,
按我的经验,至少要有0.5%-1%的利息差,才有可能提前超过2年“
【在 S**P 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 自己算一下很难吗?你前面那个20w, 5% -> 4.5%的例子你算出来了吗?让我告诉你吧 : 。如果继续按照5%的monthly pay付后面一个mortgage. 前后两个loan14年6个月付完。
|
l*****o 发帖数: 26631 | 35 笑死了, 你知不知道利息怎么算的呀。。。?
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 主要是得看你之前已经付了多少年的贷款,要知道前面几年付的大部分钱 : 都是利息,你已经把利息付完了,就算refinance也省不了钱,反而要多拿 : 钱,因为refinance之后又得重新付利息。所以除非rate比你原来低很多, : 否则refinance也不一定划算。
|
k**o 发帖数: 15334 | 36 怎么某些人就喜欢说些没用的废话呢。
【在 l*****o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 笑死了, 你知不知道利息怎么算的呀。。。?
|
l*****o 发帖数: 26631 | 37 你去弄个贷款计算器看下你的每个月月供里的本金和利息就知道了。
假设你贷10万, 利息5%, 会需要每个月付536.82
其中利息是416.67, 本金是120.15
为什么第一个月交那么多利息? 是因为你借了那么多钱。 十万块的百分之五是五千块
的利息, 平摊到十二个月。
100000 x 5% / 12 = 416.67
这个时候你看你的statement, 会发现balance变成了99,879.85
所以第二个月的利息也就变成了:
99879.85 x 5% / 12 = 416.17
所以, 你之所以贷款的前几年付的多是利息, 是因为你借了那么多钱, 不要以为是
你莫名其妙的吃亏了。
到了最后一个月之前,你的balance会是534.59。
利息就会是534.59 x 5% / 12 = 2.23
最后一个月你还是付534.59 + 2.23, 即536.82。 OK, 正好还清。
极端一点, 你在最后一个月之前做了re-finance, 新利率是4.875%, 那么你新贷款的
第一个月需要付多少利息呢?
是534.59 x 4.875% / 12 = 2.17
如果这个时候你选择把贷款还完, 就是付534.59 + 2.17 = 536.76
和不重新贷款相比, 你花了同样的时间还完钱, 省了六分钱
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 怎么某些人就喜欢说些没用的废话呢。
|
k**o 发帖数: 15334 | 38 前几年付的利息比较多,是因为prepayment risk,而不是什么”因为你借
了那么多钱,不要以为你吃亏“之类的狗屁理由,如果这也算理由的话。
而refinance正是banks所害怕的prepayment risk,所以他们尽量迅速的把
利息先收到手,这个先付利息的payment结构,这么设计的原因就是
尽量你吃亏,尽量让banks赚便宜。
你计算里面,没有考虑refinance cost。在你们的理想世界中,mortgage
agent和bank都是雷锋,免费给你们服务。但是在实际中,你每次refinance
都至少要付几千手续费,至于付费方式,我前面已经说过了。
【在 l*****o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 你去弄个贷款计算器看下你的每个月月供里的本金和利息就知道了。 : 假设你贷10万, 利息5%, 会需要每个月付536.82 : 其中利息是416.67, 本金是120.15 : 为什么第一个月交那么多利息? 是因为你借了那么多钱。 十万块的百分之五是五千块 : 的利息, 平摊到十二个月。 : 100000 x 5% / 12 = 416.67 : 这个时候你看你的statement, 会发现balance变成了99,879.85 : 所以第二个月的利息也就变成了: : 99879.85 x 5% / 12 = 416.17 : 所以, 你之所以贷款的前几年付的多是利息, 是因为你借了那么多钱, 不要以为是
|
l*****o 发帖数: 26631 | 39 没有人说银行是活雷锋
银行愿意给你做是因为总体市场利率下降了, 比如你贷款的时候利率是5%, 现在市场
上降到了4%。 银行给你做4.5%, 能做no cost是因为他能从4-4.5%之间赚到差价来
cover手续费。
当你的贷款额太小, 或者你的利率和当前的市场利率相差的太小时, 银行赚到的差价
不够cover手续费的时候, 就不可能给你做0 cost。
哎, 我前面都算那么清楚了, 你要还看不懂, 那也没办法了。
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 前几年付的利息比较多,是因为prepayment risk,而不是什么”因为你借 : 了那么多钱,不要以为你吃亏“之类的狗屁理由,如果这也算理由的话。 : 而refinance正是banks所害怕的prepayment risk,所以他们尽量迅速的把 : 利息先收到手,这个先付利息的payment结构,这么设计的原因就是 : 尽量你吃亏,尽量让banks赚便宜。 : 你计算里面,没有考虑refinance cost。在你们的理想世界中,mortgage : agent和bank都是雷锋,免费给你们服务。但是在实际中,你每次refinance : 都至少要付几千手续费,至于付费方式,我前面已经说过了。
|
k**o 发帖数: 15334 | 40 除非你一开始就做no cost,然后每次refinance也做no cost,那确实一点
点利息差都可以做refinance。但是no cost实际上是最不划算的付费方式,
因为利息比market rate要高不少。除非你一开始就打算要refinance,否
则我想选择高利息no cost的人不多。因为就算你refinance无数次,你也
永远是比market rate高,永远拿不到最低的rate。
【在 l*****o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 没有人说银行是活雷锋 : 银行愿意给你做是因为总体市场利率下降了, 比如你贷款的时候利率是5%, 现在市场 : 上降到了4%。 银行给你做4.5%, 能做no cost是因为他能从4-4.5%之间赚到差价来 : cover手续费。 : 当你的贷款额太小, 或者你的利率和当前的市场利率相差的太小时, 银行赚到的差价 : 不够cover手续费的时候, 就不可能给你做0 cost。 : 哎, 我前面都算那么清楚了, 你要还看不懂, 那也没办法了。
|
|
|
a**r 发帖数: 661 | 41 拿不到最低的rate有什么关系,比market rate高又有什么关系
只要比你现在付的利率低,在no cost的前提下,对你来说就是有好处的
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 除非你一开始就做no cost,然后每次refinance也做no cost,那确实一点 : 点利息差都可以做refinance。但是no cost实际上是最不划算的付费方式, : 因为利息比market rate要高不少。除非你一开始就打算要refinance,否 : 则我想选择高利息no cost的人不多。因为就算你refinance无数次,你也 : 永远是比market rate高,永远拿不到最低的rate。
|
S**P 发帖数: 280 | 42 大姐。楼主一开始就说了no cost.你还在这里争个啥?另外你花钱买点就一定更划算么
?楼主先拿$1500 credit。过6个月再refinance一次不行吗?现在rate一直这么低。有
什么不划算的。
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 除非你一开始就做no cost,然后每次refinance也做no cost,那确实一点 : 点利息差都可以做refinance。但是no cost实际上是最不划算的付费方式, : 因为利息比market rate要高不少。除非你一开始就打算要refinance,否 : 则我想选择高利息no cost的人不多。因为就算你refinance无数次,你也 : 永远是比market rate高,永远拿不到最低的rate。
|
a9 发帖数: 21638 | 43 你的结论没有错,但你的道理有问题。
我们这次refinace,算了算每个月多交不到一百,可以提前7年还清。
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 重贷的数额肯定是少了,但是这个不是关键。问题很简单,如果我已经交了 : 两年的月供了,按你说的refinance之后每个月交同样的月供,是不是可以 : 提前到超过2年换完,如果能提前两年,=划算。不能提前超过2年,=不划算。 : 按楼主说的0.125%或者甚至0.25%的利息差,是绝对不可能提前超过2年的, : 按我的经验,至少要有0.5%-1%的利息差,才有可能提前超过2年,当然还 : 得看你mortgage agent收费多少,这个也不一样。
|
l*****o 发帖数: 26631 | 44 有一点你说的对, 做no cost的利息比market rate要高, 因为实质上各种手续费都会
加进去。
之所以能有refinance,是因为market rate会变化。 两年后market rate从5%跌到4%了
, 你做no cost refinance是做不到4%的, 因为银行需要赚差价, 所以给你4.5%,
大家各赚一点。
虽然你拿不到最低的rate 4%, 但是你从5%变成4.5%, 也是省了点钱。
第一次贷款选择高利息no cost的人确实不多, 但是refinance的时候这么选的人很多
。 这个也是银行赚钱的技巧, 因为省心, 不花钱, 很多人都会这么选择。
你当然可以自己去试图重新shop最低的rate, 只不过银行可没那么好心,你已经有一
笔贷款的情况下,不会给你最
低的rate的。
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 除非你一开始就做no cost,然后每次refinance也做no cost,那确实一点 : 点利息差都可以做refinance。但是no cost实际上是最不划算的付费方式, : 因为利息比market rate要高不少。除非你一开始就打算要refinance,否 : 则我想选择高利息no cost的人不多。因为就算你refinance无数次,你也 : 永远是比market rate高,永远拿不到最低的rate。
|
e**b 发帖数: 47 | 45 给一个脑残扯什么劲。
【在 l*****o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 有一点你说的对, 做no cost的利息比market rate要高, 因为实质上各种手续费都会 : 加进去。 : 之所以能有refinance,是因为market rate会变化。 两年后market rate从5%跌到4%了 : , 你做no cost refinance是做不到4%的, 因为银行需要赚差价, 所以给你4.5%, : 大家各赚一点。 : 虽然你拿不到最低的rate 4%, 但是你从5%变成4.5%, 也是省了点钱。 : 第一次贷款选择高利息no cost的人确实不多, 但是refinance的时候这么选的人很多 : 。 这个也是银行赚钱的技巧, 因为省心, 不花钱, 很多人都会这么选择。 : 你当然可以自己去试图重新shop最低的rate, 只不过银行可没那么好心,你已经有一 : 笔贷款的情况下,不会给你最
|
d****0 发帖数: 335 | 46 koko,你不适合做与数字相关的工作.你完全没搞懂amortization. |
w********r 发帖数: 8704 | 47 嗯,你的确错了
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 前几年付的利息比较多,是因为prepayment risk,而不是什么”因为你借 : 了那么多钱,不要以为你吃亏“之类的狗屁理由,如果这也算理由的话。 : 而refinance正是banks所害怕的prepayment risk,所以他们尽量迅速的把 : 利息先收到手,这个先付利息的payment结构,这么设计的原因就是 : 尽量你吃亏,尽量让banks赚便宜。 : 你计算里面,没有考虑refinance cost。在你们的理想世界中,mortgage : agent和bank都是雷锋,免费给你们服务。但是在实际中,你每次refinance : 都至少要付几千手续费,至于付费方式,我前面已经说过了。
|
g****u 发帖数: 136 | 48 mySpringCa和lxingbo的例子浅出深入,赞一个
也要谢谢koko,要不然没有这么细致的讨论,受益了! |
g****u 发帖数: 136 | 49 还有爱起哄,不着调。。。呵呵
【在 c****o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 无他,就是太懒
|
u****q 发帖数: 24345 | 50 对,您只欠$50k,所以差不多。
【在 c****o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 不做。老夫降了1%都没做
|
|
|
t*****e 发帖数: 15794 | 51 先慨叹一下,大家算数真好,
继续扎猛子了。
【在 l*****o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 你去弄个贷款计算器看下你的每个月月供里的本金和利息就知道了。 : 假设你贷10万, 利息5%, 会需要每个月付536.82 : 其中利息是416.67, 本金是120.15 : 为什么第一个月交那么多利息? 是因为你借了那么多钱。 十万块的百分之五是五千块 : 的利息, 平摊到十二个月。 : 100000 x 5% / 12 = 416.67 : 这个时候你看你的statement, 会发现balance变成了99,879.85 : 所以第二个月的利息也就变成了: : 99879.85 x 5% / 12 = 416.17 : 所以, 你之所以贷款的前几年付的多是利息, 是因为你借了那么多钱, 不要以为是
|
L**P 发帖数: 3792 | 52 no cost refi 不管利率降多少,是不是肯定省钱?
你说的的确是一个重要点,虽然月供变少,但是年限又长了,最后还清的时候可能是比
按原计划要付更多钱
那么为什么还是说肯定省钱?答案就在maynot说的.以下例子的数字不正确,只是说明
道理
利率5%,每个月1500,你还要还10年还清
1. 做refi,利率4.9%,每个月换1450,但是你变成要换10+x 年才还清,行,你要这么
按新的贷款计划还,当然不一定省钱,每个月少50但是多还x年,我觉得这就是你说的
观点,对吧?
2.但是你为什么不就偏要按1500来给钱?那么你每个月多付50的就算你本金,那么相比
原计划,你是不是少于10-y年就还清了?那总的结果是月供一样,你提前还清,是不
是省
钱?
3.其次什么叫省钱?账面上1是不“省钱”而2“省钱”。其实你要相信没有免费午餐,
在社会经济平衡的原则下,1和2其实经济效益肯定相当,那1的经济效益去哪里了,如
果没有在账面上象2一样显示出来?其实是变成了你的贷款能力上了和生活支出能力上
了,每个月多50块可以花啊,或者理论上你可以那这50块的能力贷款买其他东西
4.这里不要忘了lz还先赚1500现金,我偏按新利率借钱,按原计划还钱,是不是又缩短
还清年限?10-y-z年
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 这个不是想当然的,低利率不一定少付钱,主要是得低的够多才行。 : 我打个比方,你贷20万,15年,原利率5%,每个月月供里面大约$700是利息, : $700本金(基本上前几年都是差不多这个比例,利息的比重逐渐减少,本金 : 比重逐渐增加)。然后你还了2年了,利息大约一共还了$15000了,本金也还 : 了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年,那就是18.5万的贷款, : 再加上手续费几千块,大概是18.8万(no cost的手续费实际上是加到贷款或 : 者利息里面,都一样)。那么其实你之前那2年,$15000利息等于白还了, : 此时你还要再还15年的贷款,每个月payment会稍稍降低一些,因为利率 : 低加上本金少了一些。你要计算的就是,15年后,你省下来的monthly : payment,是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话,那么
|
t*****e 发帖数: 15794 | 53 刚还有点疑惑,现在全明白了。
所以要点是,
refinance的童鞋们,表飘飘然,
表按帐还钱,而是按原有数目还钱,
你才能真正从refiance中降低利息的支付。
而koko刚好就提醒了大家,
最容易跌进的一个refinance陷阱:
重新贷款同样的年数,
最后,相当于你月付低了,付款时间长了,
如果没有足够的利息差,
你可能会多付。
谢谢双方透彻的讨论,。
【在 L**P 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : no cost refi 不管利率降多少,是不是肯定省钱? : 你说的的确是一个重要点,虽然月供变少,但是年限又长了,最后还清的时候可能是比 : 按原计划要付更多钱 : 那么为什么还是说肯定省钱?答案就在maynot说的.以下例子的数字不正确,只是说明 : 道理 : 利率5%,每个月1500,你还要还10年还清 : 1. 做refi,利率4.9%,每个月换1450,但是你变成要换10+x 年才还清,行,你要这么 : 按新的贷款计划还,当然不一定省钱,每个月少50但是多还x年,我觉得这就是你说的 : 观点,对吧? : 2.但是你为什么不就偏要按1500来给钱?那么你每个月多付50的就算你本金,那么相比
|
L**P 发帖数: 3792 | 54 其实不是陷阱,1和2的经济效益是一样的,是看你想在账面上省钱2,还是获得更多流
动资金1
【在 t*****e 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 刚还有点疑惑,现在全明白了。 : 所以要点是, : refinance的童鞋们,表飘飘然, : 表按帐还钱,而是按原有数目还钱, : 你才能真正从refiance中降低利息的支付。 : 而koko刚好就提醒了大家, : 最容易跌进的一个refinance陷阱: : 重新贷款同样的年数, : 最后,相当于你月付低了,付款时间长了, : 如果没有足够的利息差,
|
l*****o 发帖数: 26631 | 55 汗,就算多付也不能算陷阱阿。 你还款时间长了,手上多了cash的。
按你这种想法的话就不应该贷款了,直接现金买房,才叫不吃亏。
【在 t*****e 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 刚还有点疑惑,现在全明白了。 : 所以要点是, : refinance的童鞋们,表飘飘然, : 表按帐还钱,而是按原有数目还钱, : 你才能真正从refiance中降低利息的支付。 : 而koko刚好就提醒了大家, : 最容易跌进的一个refinance陷阱: : 重新贷款同样的年数, : 最后,相当于你月付低了,付款时间长了, : 如果没有足够的利息差,
|
L**P 发帖数: 3792 | 56 这是很多中国人的常用思维,更看重账面上的钱的数目,没有理解手里现金的额外价值
,钱不光是有面值的,尤其在美国这个借钱国家
【在 l*****o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 汗,就算多付也不能算陷阱阿。 你还款时间长了,手上多了cash的。 : 按你这种想法的话就不应该贷款了,直接现金买房,才叫不吃亏。
|
k****y 发帖数: 4083 | 57 性波妹端的是谆谆善诱
【在 l*****o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 有一点你说的对, 做no cost的利息比market rate要高, 因为实质上各种手续费都会 : 加进去。 : 之所以能有refinance,是因为market rate会变化。 两年后market rate从5%跌到4%了 : , 你做no cost refinance是做不到4%的, 因为银行需要赚差价, 所以给你4.5%, : 大家各赚一点。 : 虽然你拿不到最低的rate 4%, 但是你从5%变成4.5%, 也是省了点钱。 : 第一次贷款选择高利息no cost的人确实不多, 但是refinance的时候这么选的人很多 : 。 这个也是银行赚钱的技巧, 因为省心, 不花钱, 很多人都会这么选择。 : 你当然可以自己去试图重新shop最低的rate, 只不过银行可没那么好心,你已经有一 : 笔贷款的情况下,不会给你最
|
H*****L 发帖数: 5705 | 58 你脑子一团浆糊,老扯一些废话
想不明白不要做refi就是了
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.5
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 怎么某些人就喜欢说些没用的废话呢。
|
F**********y 发帖数: 10265 | 59 nod nod
market rate也是一直在变的,今天拿到的no cost利率可能就比去年的market rate还低
不少呢, 按照不是市场最低就不做的就不合算了, 要是每次都按市场最低掏钱做就更不
合算了
这几年的利率就是, 没有最低, 只有更低!!!
【在 a**r 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 拿不到最低的rate有什么关系,比market rate高又有什么关系 : 只要比你现在付的利率低,在no cost的前提下,对你来说就是有好处的
|
t*****u 发帖数: 8966 | 60 re
自己算一下就行了
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 主要是得看你之前已经付了多少年的贷款,要知道前面几年付的大部分钱 : 都是利息,你已经把利息付完了,就算refinance也省不了钱,反而要多拿 : 钱,因为refinance之后又得重新付利息。所以除非rate比你原来低很多, : 否则refinance也不一定划算。
|
|
|
h********d 发帖数: 109 | 61 后面大家讨论的很清楚了,感觉你懂一点,但有不是很透彻,所以大家才笑话你。
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 你这理论太可笑了,当我贷款付完的时候,我不就是一分月供不交住在里面? : refinance如果利息差不够的话,会导致我更晚付完贷款,或者多付钱。 : 正是因为今天的一块钱更值钱,所以我之前多付的利息也就更值钱,这个 : 在我前面的帖子已经说过了,可以计算上expected inflation。
|
S******6 发帖数: 3138 | 62 我明白你们这派理论的意思,也就是算 refi 前后总共交多少钱的对比。
但是对我这样铁了心就是要在十年内全部付清的人,我还是觉得 refi 更省钱,因为我
无论如何都要在第十一年把所有债务还光,而 refi 之后,我每个月的总共交款总数(
本金+ 利息+保险+地税)明显比 refi 之前下降了不少,所以我认为 refi 还是划算。
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 这个不是想当然的,低利率不一定少付钱,主要是得低的够多才行。 : 我打个比方,你贷20万,15年,原利率5%,每个月月供里面大约$700是利息, : $700本金(基本上前几年都是差不多这个比例,利息的比重逐渐减少,本金 : 比重逐渐增加)。然后你还了2年了,利息大约一共还了$15000了,本金也还 : 了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年,那就是18.5万的贷款, : 再加上手续费几千块,大概是18.8万(no cost的手续费实际上是加到贷款或 : 者利息里面,都一样)。那么其实你之前那2年,$15000利息等于白还了, : 此时你还要再还15年的贷款,每个月payment会稍稍降低一些,因为利率 : 低加上本金少了一些。你要计算的就是,15年后,你省下来的monthly : payment,是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话,那么
|
S******6 发帖数: 3138 | 63 “你每次refinance都至少要付几千手续费” ??????
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 前几年付的利息比较多,是因为prepayment risk,而不是什么”因为你借 : 了那么多钱,不要以为你吃亏“之类的狗屁理由,如果这也算理由的话。 : 而refinance正是banks所害怕的prepayment risk,所以他们尽量迅速的把 : 利息先收到手,这个先付利息的payment结构,这么设计的原因就是 : 尽量你吃亏,尽量让banks赚便宜。 : 你计算里面,没有考虑refinance cost。在你们的理想世界中,mortgage : agent和bank都是雷锋,免费给你们服务。但是在实际中,你每次refinance : 都至少要付几千手续费,至于付费方式,我前面已经说过了。
|
S******6 发帖数: 3138 | 64 这个是正解。 koko 总是强调 no cost 拿不到市场最低的 rate, 但是如果你不做
refinance, 市场现在有最低的 rate 和你有什么关系呢 ?
我们当然是按照代理经纪人现在能够提供给我们的 no cost 之后的利率,来和我们前
一个贷款的利率对比了。
【在 a**r 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 拿不到最低的rate有什么关系,比market rate高又有什么关系 : 只要比你现在付的利率低,在no cost的前提下,对你来说就是有好处的
|
s*****c 发帖数: 753 | 65
Obviously yes. Are you dumb?
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 重贷的数额肯定是少了,但是这个不是关键。问题很简单,如果我已经交了 : 两年的月供了,按你说的refinance之后每个月交同样的月供,是不是可以 : 提前到超过2年换完,如果能提前两年,=划算。不能提前超过2年,=不划算。 : 按楼主说的0.125%或者甚至0.25%的利息差,是绝对不可能提前超过2年的, : 按我的经验,至少要有0.5%-1%的利息差,才有可能提前超过2年,当然还 : 得看你mortgage agent收费多少,这个也不一样。
|
h****s 发帖数: 16779 | 66 正解,no cost refinance只要rate低就一定省钱。
【在 S******6 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 这个是正解。 koko 总是强调 no cost 拿不到市场最低的 rate, 但是如果你不做 : refinance, 市场现在有最低的 rate 和你有什么关系呢 ? : 我们当然是按照代理经纪人现在能够提供给我们的 no cost 之后的利率,来和我们前 : 一个贷款的利率对比了。
|
S******6 发帖数: 3138 | 67 本来嘛, 这就像商场里卖西瓜的, 别人都卖 10 元一个, 这里有个摊位卖 6 元一个,
你觉得质量不错也便宜就赶快掏钱, 省了 4 元, 你用不着管人家进货价多少, 也没有
必要了解这个小贩实际上比那些卖 10 元的赚得还多. 这些不是你该管的.
【在 h****s 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 正解,no cost refinance只要rate低就一定省钱。
|
A********0 发帖数: 3310 | 68 是啊。 如果你要no cost 做refi, 又要拿到最低rate,那帮你办理的人就真是太雷锋
了吧。
去餐馆吃饭,服务员只是把菜端过来,我们都知道要给小费,难不成人家帮你做refi就
不给钱吗。
其实不用算得那么麻烦,基本一点就是,你买这个房子最终要付多少钱,不要去算哪部
分是利息,哪部分是本金,只要总数。两种情况算完比较一下就知道了。
【在 S******6 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 这个是正解。 koko 总是强调 no cost 拿不到市场最低的 rate, 但是如果你不做 : refinance, 市场现在有最低的 rate 和你有什么关系呢 ? : 我们当然是按照代理经纪人现在能够提供给我们的 no cost 之后的利率,来和我们前 : 一个贷款的利率对比了。
|
i****a 发帖数: 36252 | 69 贷50万, 30年 4.0%, 月付 $2,387, 30年总付 $859,348
1年后, 付了 $28,645
refi 3.5%, 贷$491,195, 月付$2,345, 30年总付 $794,046
$28,645 (4.0% 1年) + $794,046 (3.5% 30年) = $822,691 (总31年)
refi 省了 $859,348 (no refi) - $822,691 (refi after 1 year) = $36,657
这是每个月 *不*额外付, 只付 refi 后降低了的月供
如果refi 后按refi前付$2,387付, 提前 45个月清还, 总额$751,929
$28,645 (4.0% 1年) + $751,929 (3.5% 26.5年) = $780,574 (总27.5年)
省 $859,348 (no refi) - $780,574 (refi after 1 year) = $78,774
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 这个不是想当然的,低利率不一定少付钱,主要是得低的够多才行。 : 我打个比方,你贷20万,15年,原利率5%,每个月月供里面大约$700是利息, : $700本金(基本上前几年都是差不多这个比例,利息的比重逐渐减少,本金 : 比重逐渐增加)。然后你还了2年了,利息大约一共还了$15000了,本金也还 : 了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年,那就是18.5万的贷款, : 再加上手续费几千块,大概是18.8万(no cost的手续费实际上是加到贷款或 : 者利息里面,都一样)。那么其实你之前那2年,$15000利息等于白还了, : 此时你还要再还15年的贷款,每个月payment会稍稍降低一些,因为利率 : 低加上本金少了一些。你要计算的就是,15年后,你省下来的monthly : payment,是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话,那么
|
i****a 发帖数: 36252 | 70 用你的数字
贷20万, 15年 5.0%, 月付 $1,582, 15年总付 $284,686
2年后, 付了 $39,540, balance $181,155
refi 4.75%, 贷$181,155, 按refi前月付$1,582, 提前26个月清还, 12.8年总付 $242
,046
$39,540 (5.0% 2年) + $242,046 (4.75% 12.8年) = $281,586 (总13.8年)
refi 省了 $284,686 (no refi) - $281,586 (refi after 2 year) = $3,100
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 这个不是想当然的,低利率不一定少付钱,主要是得低的够多才行。 : 我打个比方,你贷20万,15年,原利率5%,每个月月供里面大约$700是利息, : $700本金(基本上前几年都是差不多这个比例,利息的比重逐渐减少,本金 : 比重逐渐增加)。然后你还了2年了,利息大约一共还了$15000了,本金也还 : 了$15000。如果你此时refinance一个4.5%十五年,那就是18.5万的贷款, : 再加上手续费几千块,大概是18.8万(no cost的手续费实际上是加到贷款或 : 者利息里面,都一样)。那么其实你之前那2年,$15000利息等于白还了, : 此时你还要再还15年的贷款,每个月payment会稍稍降低一些,因为利率 : 低加上本金少了一些。你要计算的就是,15年后,你省下来的monthly : payment,是不是比你之前的$15000利息+refi cost高。如果高的话,那么
|
|
|
B****n 发帖数: 1523 | 71 我以为是我的常识错了,又算了一遍,结果是你的经验有问题。
如果no cost refi,只要利率低了,每月还交原来的月供,那么一定是会超过
原来的还供时间的,即使是0.125%。不要想当然,经验往往不可靠。
【在 k**o 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 重贷的数额肯定是少了,但是这个不是关键。问题很简单,如果我已经交了 : 两年的月供了,按你说的refinance之后每个月交同样的月供,是不是可以 : 提前到超过2年换完,如果能提前两年,=划算。不能提前超过2年,=不划算。 : 按楼主说的0.125%或者甚至0.25%的利息差,是绝对不可能提前超过2年的, : 按我的经验,至少要有0.5%-1%的利息差,才有可能提前超过2年,当然还 : 得看你mortgage agent收费多少,这个也不一样。
|
z**********i 发帖数: 12276 | 72 往往没有付清之前,比如3年后你要卖房子。
【在 b**j 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 此时你还要再还15年的贷款,每个月payment会稍稍降低一些,因为利率 : 低加上本金少了一些。 : ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ : 关键在于如果你还是付和重贷以前一样的月供。,你会在十五年以前还清。所以还是省 : 钱了
|