X****N 发帖数: 376 | 1 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。
以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析
,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米
,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维
修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房
屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。
房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668
房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332
房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。
房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67
% = 5500刀。
房托还是比房黑每年多支出 26336-5500 = 20836 美刀。
到此为止,房黑全胜。
我们再从头看一便,看看漏掉了什么。对了,我们漏掉了房托中的“托”字。既然是房
托,就要有房托的理由,是不?房屋每年增值对少?4%?那就是每年4万8。完胜房黑
48000 - 20836 = 27164刀。如果每年增值2%,24000 - 20836 = 3164,基本持平
。如果不投资HELOC的话,也基本持平。
现在的问题就变的比较简单了:您是相信房托的房屋每年增长2%+呢,还是相信房黑
的投资每年8%+?不知道你信不信,反正我是信了。
注1:没有计算每月本金的再投资收益。
注2:没有计算房黑每年节约的再投资收益。
注3:每年的利率会有所不同,这里取最大值。(可以offset一些房黑的再投资收益)。 |
m*******i 发帖数: 8711 | |
m*******i 发帖数: 8711 | 3 投资最重要的一点:compound interest你都没考虑 |
l****a 发帖数: 486 | 4 房子首先是一种消费,其次才是一种投资。 自住房和租房,就生活形态而言,通常还
是有些区别的。
37668
67
【在 X****N 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。 : 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析 : ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米 : ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维 : 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房 : 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。 : 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668 : 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332 : 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。 : 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67
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r******l 发帖数: 10760 | 5 房黑很多拿不出57.5万的首付。另外计算税的时候,似乎所有的房托都不考虑自己少了
standard deduction。 |
X****N 发帖数: 376 | 6 我有备注啊,都说了没有考虑的。再说了,贷款利率都用了最大值,可以offset一些投
资的compound interest。还有房屋增值也是compound appreciation啊,算是wash吧。
【在 m*******i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 投资最重要的一点:compound interest你都没考虑
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w*********m 发帖数: 4740 | 7 我这儿70几万的房子就能租到3000出头了
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【在 X****N 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。 : 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析 : ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米 : ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维 : 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房 : 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。 : 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668 : 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332 : 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。 : 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67
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m******g 发帖数: 1103 | |
X****N 发帖数: 376 | 9 同意自住屋不应该算投资,这里只是将他们放在一起比较。
住房和租房的优缺点太多,网上大把大把的,我就不用浪费口舌了。而且因人而异,是
没有办法量化,统一进行比较的。
我就是烦那些房托和房黑,做什么都要算计算计。现实生活中有太多的东东,是不可以
算的。如果什么东东,都有一套公式算下来,结果就是TRUE or FALSE,那我们还每天
这么辛苦的上班干啥?
【在 l****a 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房子首先是一种消费,其次才是一种投资。 自住房和租房,就生活形态而言,通常还 : 是有些区别的。 : : 37668 : 67
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l*****u 发帖数: 12114 | 10 不许烦lopt和其马甲们。
常还
【在 X****N 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 同意自住屋不应该算投资,这里只是将他们放在一起比较。 : 住房和租房的优缺点太多,网上大把大把的,我就不用浪费口舌了。而且因人而异,是 : 没有办法量化,统一进行比较的。 : 我就是烦那些房托和房黑,做什么都要算计算计。现实生活中有太多的东东,是不可以 : 算的。如果什么东东,都有一套公式算下来,结果就是TRUE or FALSE,那我们还每天 : 这么辛苦的上班干啥?
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g********e 发帖数: 223 | 11 过去十年:
房托每年支出:2000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $29668
房黑每年支出:3500 X12 - 1% X 575000 X 66.67% = $38164
注一,没算2002到2012的房价差别。
37668
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【在 X****N 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。 : 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析 : ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米 : ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维 : 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房 : 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。 : 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668 : 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332 : 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。 : 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67
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X****N 发帖数: 376 | 12 这个1%维修费是大家公认的费用。房屋每过几年有大件需要维修,比如重新装潢,换
地板地毯,换家电,油漆,屋顶等等。当然这个是以前的统计,现在有许多economic的
人工和材料(相比较全部美国产的),可能会少点,但不会相差太多。
当然,您老要是能够自己修修水龙头漏水,马桶堵塞之类的,也会少一些。
【在 m******g 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房屋维修每年1万刀是不是多了啊?
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X****N 发帖数: 376 | 13 短期的不能算。如果算2007-2012,房黑们就赚翻了。如果算2000-2007,房托们门都
找不着了。
【在 g********e 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 过去十年: : 房托每年支出:2000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $29668 : 房黑每年支出:3500 X12 - 1% X 575000 X 66.67% = $38164 : 注一,没算2002到2012的房价差别。 : : 37668 : 67
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X****N 发帖数: 376 | 14 其实最烦的就是你。嘿嘿。。。。。
【在 l*****u 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 不许烦lopt和其马甲们。 : : 常还
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l**t 发帖数: 6971 | 15
你新警察吧?
第一我不是房黑,也不是房托。我是房黑黑,和房托黑。
第二我没有马甲。
【在 l*****u 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 不许烦lopt和其马甲们。 : : 常还
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X****N 发帖数: 376 | 16 房租没有房价差别大,小黑屋也就三千多,30万的白菜房也租二千。您老的地方事两不
靠啊。
【在 w*********m 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我这儿70几万的房子就能租到3000出头了 : : 37668 : 67
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X****N 发帖数: 376 | 17 是的,房托的standard deduction也不太容易算吧。
能买的起小黑屋的房黑,投资的收益都快到highest tax bracket了吧?
【在 r******l 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房黑很多拿不出57.5万的首付。另外计算税的时候,似乎所有的房托都不考虑自己少了 : standard deduction。
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t***s 发帖数: 4666 | 18 是造价1%,不是售价的1%。湾区很大部分是land value,维修啥?
【在 X****N 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 这个1%维修费是大家公认的费用。房屋每过几年有大件需要维修,比如重新装潢,换 : 地板地毯,换家电,油漆,屋顶等等。当然这个是以前的统计,现在有许多economic的 : 人工和材料(相比较全部美国产的),可能会少点,但不会相差太多。 : 当然,您老要是能够自己修修水龙头漏水,马桶堵塞之类的,也会少一些。
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i***h 发帖数: 12655 | 19 我震惊了...
【在 X****N 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 是的,房托的standard deduction也不太容易算吧。 : 能买的起小黑屋的房黑,投资的收益都快到highest tax bracket了吧?
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X****N 发帖数: 376 | 20 Did you see this post? I have no saying when I read it. ;-)
I am wondering if he will ever have 400K down payment by this trading
strategy. |
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p***e 发帖数: 1318 | 21 你这个算的太乱了. 另外房产税基本不能低税.
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【在 X****N 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。 : 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析 : ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米 : ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维 : 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房 : 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。 : 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668 : 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332 : 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。 : 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67
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t****u 发帖数: 8614 | 22 我老高屋建瓴来做个发言。
1)房托房黑是可以在一定条件和时间点上,互相转变的。
房托能变成房黑,房黑也能变成房托。
2)任何时候的市场价,就反映了这个时间点上的房托房黑
的数量对比。如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价
一定跌,如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房
价一定涨。
3)无论房托还是房黑,都是拿自己钱在赌,湾区每个人
的智商都不低,自己都会做due diligence, 都会有自己
为什么这么赌的理由,都会对自己的钱负责。
4)归根结底,是房托和房黑对未来的判断不同。之所以有
这样的争论,就是因为未来的前景不明。这种情况下,其实
争论无益,谁也不敢说对方就一定是错了。大家用自己的钱
赌就是了。
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【在 X****N 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。 : 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析 : ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米 : ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维 : 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房 : 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。 : 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668 : 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332 : 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。 : 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67
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l****a 发帖数: 486 | 23 另外,托黑大战通常都发生在房市火热的时候。 有这个需求才会天人交战,辗转反侧
。
【在 t****u 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我老高屋建瓴来做个发言。 : 1)房托房黑是可以在一定条件和时间点上,互相转变的。 : 房托能变成房黑,房黑也能变成房托。 : 2)任何时候的市场价,就反映了这个时间点上的房托房黑 : 的数量对比。如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价 : 一定跌,如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房 : 价一定涨。 : 3)无论房托还是房黑,都是拿自己钱在赌,湾区每个人 : 的智商都不低,自己都会做due diligence, 都会有自己 : 为什么这么赌的理由,都会对自己的钱负责。
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p*f 发帖数: 982 | 24
估计几乎所有的房黑也都不用standard deduction. 因为多数人的州税高于standard
deduction.
【在 r******l 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房黑很多拿不出57.5万的首付。另外计算税的时候,似乎所有的房托都不考虑自己少了 : standard deduction。
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s*********3 发帖数: 2890 | 25 买房首先是个家庭的政治问题, 其次才是经济问题。
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【在 X****N 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。 : 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析 : ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米 : ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维 : 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房 : 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。 : 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668 : 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332 : 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。 : 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67
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g********n 发帖数: 2314 | 26 第二条恰恰说反了。应该是这样:
如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价一定涨,比如现在。
如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房价一定跌,比如2005-2007
【在 t****u 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我老高屋建瓴来做个发言。 : 1)房托房黑是可以在一定条件和时间点上,互相转变的。 : 房托能变成房黑,房黑也能变成房托。 : 2)任何时候的市场价,就反映了这个时间点上的房托房黑 : 的数量对比。如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价 : 一定跌,如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房 : 价一定涨。 : 3)无论房托还是房黑,都是拿自己钱在赌,湾区每个人 : 的智商都不低,自己都会做due diligence, 都会有自己 : 为什么这么赌的理由,都会对自己的钱负责。
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t****u 发帖数: 8614 | 27 您老说的是拐点左右的事情,主力房黑翻转成房托,就涨了。主力房托翻转成房黑,就
跌了。
拐点就是短短的一个window,大部分情况是符合我老说的规律的。
【在 g********n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 第二条恰恰说反了。应该是这样: : 如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价一定涨,比如现在。 : 如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房价一定跌,比如2005-2007
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m**********n 发帖数: 2894 | 28 能不能说人能懂的话?什么是房托?什么是房黑?你们有是什么? |
f***f 发帖数: 1842 | 29 all about timing, like buying stock, no right or wrong, it is a bet. |
n******h 发帖数: 2482 | 30 Why isn't property tax deductible? Thanks.
【在 p***e 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 你这个算的太乱了. 另外房产税基本不能低税. : : 37668 : 67
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p***e 发帖数: 1318 | 31 I assume people buying 1.2m should hit AMT le.
【在 n******h 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : Why isn't property tax deductible? Thanks.
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t****u 发帖数: 8614 | 32 If hit AMT, property tax may not be deductible.
【在 n******h 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : Why isn't property tax deductible? Thanks.
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t***s 发帖数: 4666 | 33 如果hit amt, 省的税就是42-45%了。
【在 t****u 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : If hit AMT, property tax may not be deductible.
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l**t 发帖数: 6971 | 34
这点我最不认同。码code的智商高,不等于投资的智商高。而且后面还有真正高智商的
人忽悠,误导大家做出错误的决定。凡是宣传充分的投资渠道,肯定是对别人有好处的
,不是对投资人最好的。比方说到处宣传投资房,没人宣传REIT。到处宣传买股票,没
人宣传买债券。
【在 t****u 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : If hit AMT, property tax may not be deductible.
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n******h 发帖数: 2482 | 35 Thanks, perse and Tony.
【在 p***e 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : I assume people buying 1.2m should hit AMT le.
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b********t 发帖数: 8181 | 36 首先没见过每月付3500的房黑.......
其次买房和租房最大的不同是生活品质,在乎钱没错,牺牲生活品质不值得。
最后房黑其实是房托,把房价黑下来好买,买下来房价跌了砸售楼处的也是他们。
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【在 X****N 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。 : 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析 : ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米 : ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维 : 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房 : 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。 : 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668 : 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332 : 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。 : 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67
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l**t 发帖数: 6971 | 37
真正的房黑应该托房子,忽悠出一个2007年一般的高潮。等跌下来了,别人子弹都打光
了,房黑就可以从容出手了。。。
【在 b********t 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 首先没见过每月付3500的房黑....... : 其次买房和租房最大的不同是生活品质,在乎钱没错,牺牲生活品质不值得。 : 最后房黑其实是房托,把房价黑下来好买,买下来房价跌了砸售楼处的也是他们。 : : 37668 : 67
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n***s 发帖数: 163 | 38 If you hit AMT, mortgage interest is fully deductible (~44%) and property
tax is state tax deductible (~9%).
买房vs租房最重要的factor就是
1) your actual tax situation。这个只有你个人清楚,没必要争论。
2) inflation rate。长期看来,房价和房租都是按inflation rate增长的。现在市场
对未来每年inflation的期望大概是2.5%(参看TIPS rate)。你可以认为你买的房子能
beat (or lose to) inflation, but that's just your speculation。
3) rate of return from alternative investment。这个跟个人的investment skill/
style,以及避税手段很相关。还有market总是有很大risk,很难预测。这个可能是影
响买房vs租房最不确定的因素。
4) how soon you plan to sell your home?6%的sales commission摊到很短几年是很
不划算的。
综合以上因素,加上现期的interest rate,我个人的结论是现在买房(假设住至少5年
)比继续租房(特别是租同等档次的房子)在很多区都更划算。当然如果mortgage
interest deduction被取消了(个人认为不太可能,最多是加一些限制),我的结论就
要完全倒过来了,呵呵。 |
h*****s 发帖数: 821 | 39 2005-2007弯曲房价涨的是最疯狂的啊!
【在 g********n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 第二条恰恰说反了。应该是这样: : 如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价一定涨,比如现在。 : 如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房价一定跌,比如2005-2007
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f******g 发帖数: 247 | 40 这个比较中肯。
skill/
【在 n***s 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : If you hit AMT, mortgage interest is fully deductible (~44%) and property : tax is state tax deductible (~9%). : 买房vs租房最重要的factor就是 : 1) your actual tax situation。这个只有你个人清楚,没必要争论。 : 2) inflation rate。长期看来,房价和房租都是按inflation rate增长的。现在市场 : 对未来每年inflation的期望大概是2.5%(参看TIPS rate)。你可以认为你买的房子能 : beat (or lose to) inflation, but that's just your speculation。 : 3) rate of return from alternative investment。这个跟个人的investment skill/ : style,以及避税手段很相关。还有market总是有很大risk,很难预测。这个可能是影 : 响买房vs租房最不确定的因素。
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S***n 发帖数: 1281 | 41 这个计算很清楚,由此也说明了很重要的一点:税是关键。另外一个关键,就是居住成
本问题。
以57.5万的本金计算,房黑8%的盈利,扣除2.7%的税,再扣除相当于7.3%的居住成
本,最后结果是-2%。如果没有税,那还能盈利0.7%。
房托税前年支出是5.1万,成果是占57.5万的-8.9%,节约的居住成本也算7.3%,最
后净亏损1.6%。但从税上省下1.3万,占57.5万的2.3%,最后尽盈利0.7%,这还没有
算房屋增值潜力。
如果是出租房,那收到的7.3%的房屋租金,虽然可以扣除支出不用交税,但也等于是
把本来的税务好处也一并抵消了,相当于一部分的租金还是交税了。
所以结论是:住在里面房托对,不住在里面房黑对。
从增值的角度来说,房屋总体会升,那是因为通货膨胀保值的缘故。现在低利息时代往
高利息时代的方向走,增值属于下降和平坡区。需要高利息时代往低利息时代走,才是
快速增长区。 |
m******z 发帖数: 292 | 42 什么是房托和房黑啊?请大侠们明示。
知道了这个,我再回头慢慢看帖子。 |
d**n 发帖数: 3172 | 43 托老说了半天,我也没看出个中心思想来,哈哈。
【在 t****u 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我老高屋建瓴来做个发言。 : 1)房托房黑是可以在一定条件和时间点上,互相转变的。 : 房托能变成房黑,房黑也能变成房托。 : 2)任何时候的市场价,就反映了这个时间点上的房托房黑 : 的数量对比。如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价 : 一定跌,如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房 : 价一定涨。 : 3)无论房托还是房黑,都是拿自己钱在赌,湾区每个人 : 的智商都不低,自己都会做due diligence, 都会有自己 : 为什么这么赌的理由,都会对自己的钱负责。
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t****u 发帖数: 8614 | 44 中心思想就是争论无益,大家用自己的钱来赌就好。
【在 d**n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 托老说了半天,我也没看出个中心思想来,哈哈。
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d**n 发帖数: 3172 | 45 在此揭汪院长的老底,三番一零年代第一号房黑汪院长在救亡革命的高潮投敌,当年的
著名言论是palo alto,cupertino等所谓好区要跌40%!
【在 g********n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 第二条恰恰说反了。应该是这样: : 如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价一定涨,比如现在。 : 如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房价一定跌,比如2005-2007
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s********7 发帖数: 4681 | |
g********e 发帖数: 223 | 47 等白了少年头。
【在 d**n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 在此揭汪院长的老底,三番一零年代第一号房黑汪院长在救亡革命的高潮投敌,当年的 : 著名言论是palo alto,cupertino等所谓好区要跌40%!
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p*******f 发帖数: 530 | 48 我是好学区的房黑,坏学区的房托。钱投在房市里但不投好学区。 与其在好学区entry
level那里和一大堆人竞争,不如去租个好区的大房子。 4000 可以在 cupertino,
palo alto, los altos, saratoga 租个不错的房子了。 down pay 去坏学区买房来
hedge inflation。 SJ 30几万的房子也可以租3000/月, 好学区 1。6 米的房子也就
租个4000/月 且condition都不错的。 |
g***y 发帖数: 764 | 49 interesting thoughts
entry
【在 p*******f 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我是好学区的房黑,坏学区的房托。钱投在房市里但不投好学区。 与其在好学区entry : level那里和一大堆人竞争,不如去租个好区的大房子。 4000 可以在 cupertino, : palo alto, los altos, saratoga 租个不错的房子了。 down pay 去坏学区买房来 : hedge inflation。 SJ 30几万的房子也可以租3000/月, 好学区 1。6 米的房子也就 : 租个4000/月 且condition都不错的。
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m******g 发帖数: 1103 | 50 good analysis
【在 S***n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 这个计算很清楚,由此也说明了很重要的一点:税是关键。另外一个关键,就是居住成 : 本问题。 : 以57.5万的本金计算,房黑8%的盈利,扣除2.7%的税,再扣除相当于7.3%的居住成 : 本,最后结果是-2%。如果没有税,那还能盈利0.7%。 : 房托税前年支出是5.1万,成果是占57.5万的-8.9%,节约的居住成本也算7.3%,最 : 后净亏损1.6%。但从税上省下1.3万,占57.5万的2.3%,最后尽盈利0.7%,这还没有 : 算房屋增值潜力。 : 如果是出租房,那收到的7.3%的房屋租金,虽然可以扣除支出不用交税,但也等于是 : 把本来的税务好处也一并抵消了,相当于一部分的租金还是交税了。 : 所以结论是:住在里面房托对,不住在里面房黑对。
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w******y 发帖数: 8040 | 51 俺老震惊了! 楼主这样初小文化居然也混BBS!
不认识“任何时候”几个字? 不认识9和10几个数字?只能数到8?
智商堪忧啊
股市大多数时候是大多数人都在赔钱, 偏偏这两年多数人都在赚钱
你悲愤也没有用, 25%的回报率只能算一般. 但是不幸扔到房子里,嘿嘿...
买房子没啥不好, 时机好是个很好的投资, 80年代买好区的都发大发了,
就算经济上没捞到好处,也住着舒服了
俺老恶心的是"任何时候买好区都是合算的"这种被扇了无数次大耳光的言论
【在 X****N 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : Did you see this post? I have no saying when I read it. ;-) : I am wondering if he will ever have 400K down payment by this trading : strategy.
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X****N 发帖数: 376 | 52 看到了你的“震惊”,回头再去看了自己的贴子,虽然“初小文化”,还好没有曲
解您老的高见。
您老恶心的是"任何时候买好区都是合算的",您老也恶心"任何时候买股票都是赚钱",
对吧?那您说了半天还是等于没有说?您老预测09-10股票大赚的水晶球那里有卖啊,
我也想买一个。顺便帮大家看一看什么时候房价到底,帮助一下头脑冷静的或头脑发热
的同学,行吗?
【在 w******y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 俺老震惊了! 楼主这样初小文化居然也混BBS! : 不认识“任何时候”几个字? 不认识9和10几个数字?只能数到8? : 智商堪忧啊 : 股市大多数时候是大多数人都在赔钱, 偏偏这两年多数人都在赚钱 : 你悲愤也没有用, 25%的回报率只能算一般. 但是不幸扔到房子里,嘿嘿... : 买房子没啥不好, 时机好是个很好的投资, 80年代买好区的都发大发了, : 就算经济上没捞到好处,也住着舒服了 : 俺老恶心的是"任何时候买好区都是合算的"这种被扇了无数次大耳光的言论
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i***h 发帖数: 12655 | 53 我觉得房市在变好
要早两年房黑发言房托都不敢顶嘴的 |