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z**k
发帖数: 945 | 1
本文是根据我们几个月买房的经验心得收集而成， 收集了一般买房中需要注意的事项
， focus on Richmond, VA, 希望对大家提供些许帮助。
General Rule: LOCATION, LOCATION, LOCATION, Be mindful about the location of
the house you buy. It is the single most important investment most people
make in their life. Using an investment perspective. Do not buy any one that
you think it is good but may never get sold or rented. Easy to sell, easy
to rent out, easy to liquidate should always be at your mind when you buying
a house. Consider the community you will be living in, it should be closing
to your friends and major amenities of the city/county.
1) Richmond
Richmond是美国历史名城，美国内战南方军首都（confederate），这里是Virginia的
首都，离美国首都DC开车1小时45分，离纽约6个小时，去Orlando开车10个小时
2）Richmond – One of the Best Place to Live in the U.S.
Richmond是美国地理上的南方，四季分明，又不是太冷太热
Richmond 消费不高，cost of living index =99.7 低于美国平均水平100，纽约的
cost of living index是270.意思是维持相同的生活水平，纽约需要比richmond多2倍
收入。
Richmond 离美国主要都会城市近，随时去纽约，华盛顿都很方便，而且不用忍受当地
的高房价。
Richmond area拥有 some of the best schools in VA, 16 national blue ribbon
schools, and 2 selective Governor’s school
http://www.schooldigger.com/go/VA/schoolrank.aspx
Richmond Metropolitan Area 最好的地方要算Glen Allen了。Glen Allen 被评为美国
Top66 Best Place to Live in U.S.
http://money.cnn.com/galleries/2007/moneymag/0707/gallery.BPTL_
Best Place to Live for Young Couples in Virginia
http://www.bestplaces.net/rankings/city/virginia/glen_allen
3） Richmond 的人口
受益与华盛顿强劲经济发展的spill over effect, Richmond 在最近十年发展迅速。
Richmond北部的Henrico County 从1990到2010人口增长58%， Richmond南边的
Chesterfield county人口从1990到2010几乎翻倍（96%）。高速的人口增长带动了房地
产的迅猛发展。
4） Richmond的交通
Richmond距离华盛顿不到2小时，离Virginia beach 2小时，outer banks beach 6小时
， Ocean City Beach 3小时，夏天去海边十分方便
正在建设中的DC向南收费快速公路，规划中的Amtrak子弹头列车，richmond首府附近的
interstate干道建设都为Richmond进一步发展和房价进一步上升提供了条件。
5） 为什么要在richmond买房
由于人口高速发展，新房不断建造。30年的房子在美国很多地方是很新的房子了，但是
在Richmond只能算得上旧房子了。由于大量新房的建造也使得房价得到抑制，30万左右
就买到好学区的4B3B的房子了。
Richmond metro拥有很好的学区,而且property tax 很便宜， Henrico County的地税0
.87%， Chesterfield County0.95%, Richmond city 1.2%.你要知道美国平均水平是2%
到3% ， NJ, TX, NY的地税都达到3% to 6%，很难想象7倍与这里的养房成本加上2，3
倍于这里的购房成本有多么高（property tax assessed 14 to 21 times of you paid
here in richmond,va）。
Richmond离DC很近，VA是美国失业率最低的州之一，尤其是North of VA, 已经接近充
分就业的4.5%。 Richmond的失业率大概在5.3%左右。北边的Henrico County的失业率4
.8%，众多的工作机会也为你换工作，甚至在DC工作，Richmond生活提供了可能。
6） 什么时候买房
如果你感觉你工作稳定了，或者你打算在Richmond呆至少3到5年，那么买房应该是一个
很好的选择。你买的好的话，不仅不用交rent,还可以让升值的房产为你赚钱。如果过
几年需要离开，你也可以委托中介帮你出租房屋，让别人为你供房。
7） 在哪里买房好
Richmond city 里黑人占55%，治安也不太好，所以一般很少中国人买在这里，当然Fan
District, Maymont Park旁的房子也很有特色，但是学区不好。
北边Henrico County的 Glen Allen (zip code 23059, 23060, 23233) 是主要华人和
老印买房的地方，学区好，社区好，干净安全。
南边的chesterfield也有一些华人买房，但是比较少。南边的学区其实也不错，尤其是
Midlothian High, 但是南边很多居住的美国人比较保守，我的印度同事在南边买房后
，他的邻居从来没有请他们做过客，在学校里，老美有些没见过Asian kids的美国小孩
might say“I do not want to play with Indian”. 后来他们还是把南边的房子租了
，在Glen Allen 买房了。
Glen Allen学校里亚裔占8%，北部老中，老印很多，社区还是很国际化的。
下面的link是Richmond Real Estate Guide,后面列上了前一年各个社区的交易数据和
学区成绩情况，对你买房很有帮助。
http://www.richmondmagazine.com/articles/real-estate-guide-2013
8） 学区房 v. 非学区房
看房的时候感触很深，同样的价钱，如果不看学区的话，差学区的房子比好学区的房子
好一两个档次。好学区的旧房子的钱可以在一般学区买新房了。
第一次买房子，一般就是看新旧，大小，location，自己喜欢不喜欢。但是最终有小孩
的还是要换房到好学区的。这是老中老印都一直在干的事。
不可否认的是，好学区的房子比一般学区，甚至差学区的房子保值增值潜力大。学区好
的房子一般治安一定好。治安差的地方学区肯定好不了。加州有一个研究成果，大家可
以google一下，说，好学区的房子比差学区房子价格贵$50/sf. 虽然很多老中老印孩子
因为后来上了governor school,不在本学区上学，但是一个好的学区是你房子保值，增
值，乃至最后能卖的出去的基本。所以大家在长期规划上要把学区考虑进去。
9） 怎样找学区
Henrico County School Rating
http://www.zillow.com/glen-allen-va/schools/#/glen-allen-va/sch
http://www.schooldigger.com/go/VA/schoolrank.aspx
Henrico County School Assignment (这个你能查到你的房子是上哪个学校的)
http://www.henricoschoolboundaries.com/default.asp
10） 美国Agent还是中国Agent
我买房之前跟美国agent和中国agent都聊过。感觉美国agent也不错，但是就是担心在
搞房子具体事情的时候交流不畅，比如我就不知道gutter, HVAC, molding啥意思，要
是找个美国agent我还得找字典，所以我后来还是用了中国agent.
10) Part-Time Agent还是 Full-Time Agent
做agent其实并不难，你学习三个月考试过了就行。所以这一行的进入门槛很低，每年
也淘汰很多，所以我当时的指导思想就是要用就用最好的。
当时考虑过用Part-Time的agent，因为Part-Time agent 会返1%， 是真金白银啊。但
是有个朋友正好刚用过这个Part-Time agent，说工作时间不接电话，信息交流不畅直
接导致他错失一套好房子。所以他强烈建议我不用part-time agent.
后来我最后选的是Sarah Bice. 在这里强力推荐一下我的Agent，我最后抢到好房子全
是她的功劳，也证明full-time agent的重要性。跟大家剖析下我们的抢房历程：
Day 1 NIGHT: Sarah send us the link of the house, 估价比government accessed
value 低，
County Assessor office我的朋友说市场价一般比评估价高7%
Day 2 1pm 跟Sarah一起看房
Day 2 3pm 发了第一个offer
Day 2 5pm seller agent delay decision to next day 10 AM
Day 2 8pm 和Sarah 交流确定加8K
Day 3 845am 确定用escalation clause (willing to pay $1000 more than the
highest bidder and capped at certain amount) 出新offer
Day 3 940am seller offer accepted, 价格是前天晚上的价格，只比accessed value
高几千块
很难想象如果是个part time agent，会这么及时的回复。这个房子2天就delist了，后
来到day3 seller agent 说有超多人打电话看房，她就不耐烦的果断delist了.
11) 买房的网上工具
Henrico County Assessor’s Office 可以查到房子的全部官方信息。比如一些房子宣
称2060sf,其实只有1980sf, 这样一查便知。对于这样不诚实的sellor, 我一般不买。
虽然agent说是源自不同的appraisal source. It will be a problem when you sell.
http://www.co.henrico.va.us/finance/disclaimer/
zillow.com
trulia.com
homes.com
realtor.com
可以查到房子附近房子的价格区间，最近的交易历史
未明精华区和华人的精华区都有大量有参考价值的帖子
http://www.mitbbs.com/bbsdoc3/life.faq/Living/5
http://www.huaren.us/index71.asp?boardid=337&TopicMode=0&List_T
(要注册)
12) 买房首付多少
我个人不喜欢买房投很多钱，自己有点闲钱做点投资也挺好。其实美国买房不用首付多
少， 一般Conventional loan 是5% down payment. Virginia Credit Union 的down
payment 是 3%，
Virginia Housing Development Agency 还有Zero down payment的program, limit on
your income and house price. 很多county也有 first time home buyer
assistance program.意思是你如果是本county居民，收入不超过一定数目，county可
以帮你付一部分首付，你住够5年10年，就不用还这笔钱了。
13）买房和风水
国内讲得朝东朝南还是比较好的朝向。几个我注意到的风水禁忌
主门前有树
开门见楼梯（有化解办法，而且richmond不少房子是这样的）
房子在T型路的交叉处
旁边有高压电线
屋里有人非正常去世（一个好学区的好房子因为这个还没卖掉）
去世人的房子 （county record 的deed前面会有w）
主路旁的房子
14）Conventional Loan or FHA Loan
你的信用分数好，能不用FHA loan就不用， FHA如果你首付付不到20%， 你要一直pay
1.45%的mortgage insurance, 而且还要付一个1.75% of your total loan amount 的
fee，这样的话APR就很高了。Conventional loan 你随时付完20%后，就可以去掉
mortgage insurance了。
15）新房 vs. 旧房
一个懂房的朋友跟我说买房最好是住了7年左右的房子。这样的房子该显露出的问题都
显露出来了，而且又不是特别贵。看过几个80年代的房子，感觉确实需要很多
maintenance的工作。因为在Virginia, 1990年以后build code 有变化， 很多房子细
节有improve. 所以，如果你不是handy man，还是买90年以后的房子比较省心。
16) Home Insurance
10 worst insurance company
https://www.justice.org/docs/TenWorstInsuranceCompanies.pdf
Home Insurance Comp Ranking
http://money.msn.com/home-insurance/best-home-insurance-compani
http://www.consumersearch.com/homeowners-insurance/best-homeown
17) Crime rate
一般学区好的地方，crime都比较少
可以用 www.spotcrime.com来搜索一个地址的crime和追踪crime, sign up for anto
email update everyday.
18) Inspection and Radon Gas
Inspection是一定要做的，这个是和卖家讨价还价的一把利剑，而且你的inspector越
好，能要回来的钱越多。选inspector要看有没有ASHI certification, 你还可以在网
上google inspector的review
http://www.zillow.com/home-buying-guide/home-inspection-checkli
Radon gas 在买房前我根本没听说过。但是后来查了EPA的相关资料，发现Radon这种放
射性气体对人的影响非常大，如果radon test数值大于4，就需要搞mitigation system
.在大richmond地区，Henrico是黄区，相对平均数值较低，但是不排除很多房子在高
radon area. Goochland和 chesterfield是红区，平均数值较高。大家可以参见EPA 的
材料。建议大家对买的房还有现房都做radon test.
http://www.epa.gov/radon/
http://www.vdh.virginia.gov/epidemiology/radiologicalhealth/Rad
http://www.radonease.com/levels.asp
http://www.vdh.state.va.us/epidemiology/dee/PublicHealthToxicol
19)新房买后的注意事项
搬家前要把原来住的apt再漆一边，我们就到lowes买了油漆晚上漆，结果三岁女儿第二
天起来说眼睛疼，鼻子痛（甲醛反应），虽然我们没感觉到什么不同。新建的房子一般
应该空房晾三个月。当然大家可能都急着搬了。这样的话，室内会有污染物残留。建议
大家在amazon上买bamboo charcoal竹炭，活性炭放在沙发下，衣柜里，床下面。注意
通风，买HEPA空气净化器在卧室，宝宝卧房。特别是有宝宝的，要特别特别注意。
20) 时间定律
一路买房下来，发现好的房子确实是一list上去很快就卖完了，一般超过一个星期的房
子，就会有这样那样的问题，至少是要价太高。所以大家要保证最早知道房子list的消
息，zillow,trulia上面一般比local agent晚发布一天，这样就错过了很多时间和机会
。所以一个real time update 的list很重要。在MLS list时间太长，除非你真的喜欢
，价格真的降很多，根本没必要看。多留点时间注意新出的房子。这世界好的东西都抢
的快，没有说一个月了，全世界都没反应过来，就让你捡到便宜了。
21）买房周期
房价是由供求决定的，而买房的需要也是和气温成正比的。天气越好，看房的人越多，
bid and offer 越多，所以房价就越高。所以一般春天开始房价就开始上涨，直到9,10
月份到达上涨高峰。因为9,10月份很多搬家的（转学），需要买房，所以fall是房价的
高峰。随着天气渐冷，看房的逐渐减少，房价也冷却下来，所以房子抢deal的时候，一
般是天冷的时候，不过这时候房子出来的也相对较少。
22) Shop for Mortgage
买房签约后，realtor 会推荐做贷款的，你也可以网上找利率低的，所谓的货比三家就
是这个道理。You can google to find more information.
在lender出具的Good Faith Estimate里有好多条目，你要比较的就是两个，
Origination Fee和Points，因为你如果买point，你自己的钱会多出，而origination
fee会减少， so make sure you are comparing apple to apple.
23) 办贷款
千万不要以为拿到买房的contract就完事大吉了。贷款办不下来，或者贷款拖延导致无
法按照合同要求close，同样会让你前功尽弃。房贷的平均reject rate 是15%， Wells
Fargo rejection rate 高达22%。所以你在办贷款的时候要多了解。有时间要去读一
下mortgage underwriting guideline, 因为你的loan的发放，不是由loan officer,
mortgage broker来决定的，他们只是collect docs and info, 最后是由underwriter
决定的。知道underwriter的工作原则使你自己心里有谱。在你递交房贷申请和房贷批
准之间，不要申请信用卡，car loan, ask for credit line increase, 信用卡最好每
月pay off. 你债务增加会严重影响你mortgage的批准。
https://www.google.com/#newwindow=1&q=mortgage+underwriting+guideline&safe=
active
24) DO NOT BUY ANYTHING USING CREDIT AFTER YOU APPLY FOR MORTGAGE AND BEFORE
LOAN CLOSING.
http://www.nytimes.com/2013/07/07/realestate/pre-closing-credit
http://www.bankrate.com/finance/mortgages/3-ways-to-mess-up-a-h
http://www.trulia.com/guide/home_buying/close_the_purchase/thin
25) Final Walk-Through and Closing
http://www.allaspectsinspections.com/forms/Final_walk_thru_chec
26) On the Day of Closing
Bring you ID and cashier’s check to the closing office. Wait until the deed
is recorded and the loan is funded to use your credit card or apply for
credit.
27) Thing to do After Closing
http://strawstickstone.com/homeowners/the-first-10-things-you-s
【转】在美国的新手买房指南
作者: TongYe 日期: 2012/07/14 发表评论 (3) 查看评论
信源：今日华讯论坛 作者：seabiscuit
在美国，买房就像买车或者其他东西一样实实在在，不再是一个遥不可及的梦想。鉴于
大多数人在美国都是第一次买房（包括我自己在内），在此把自己的一些经历和经验写
出来，希望能够对大家有所帮助。另外，错误不足之处在所难免，望大家批评指正。
1.为什么要买房？
这个问题有点超出本贴讨论的范围了，故不做详细展开，基本上决定了买房的人，应该
都有一个清醒的认识了。通常的一种说法是，如果买了后能够住上至少3年 （最好5年
），就要比住公寓划算了。本人没有进行过相应的计算，只是列出这种说法供大家参考
。另外，住在自己房子（理论上讲，没还清贷款之间，应该算是银 行的房子）里那种
舒服惬意的感觉，是住在公寓里无法比较的。
2.决定买房后需要做什么？
无非就是几件事：1). 找房看房；2). 讨价还价及签合同；3). 房屋检查申请贷款；4)
. Closing及搬家。下面就针对这几个方面进行一下讨论。
3.找房看房之前
有两件事需要做。一件事先查一下自己的信用分数，信用分数决定了你能否带到款及利
率的高低，先做到心里有数比较好。网上可以搜到很多公司提供类似 credit monitor
的服务，一般收费在$10左右一个月，可以订购这种服务几个月，买了房后再取消。一
般信用分数要超过600才能拿到较为满意的贷款，650 以上拿到最好的贷款应该没什么
问题。下文中将稍加介绍如果提高自己的信用分数。第二件事就是从银行或其他提供贷
款服务的金融机构拿到一个pre- approval 或者pre-qualification letter，目前很多
金融机构可以在网上申请拿到，google一下相应的关键词就可以找到。这个东西没有任
何约束力，只是用来说明你是真的想买房子而 且有相应的能力，有些realtor或者卖家
会要求看买家的这个letter.
4.找房看房
在美国卖房子一般有两种途径，一种是通过房屋经纪公司（Realtor，象Remax,
Meybohm等都是一些大型的房屋中介公司），这种形式需要卖主付给中介公司和中介人
相应的报酬（一般是房款的5-7%左右）。另外一种方式是自己卖， 不用付给任何人服
务费。相应地，买房人也就有两种途径，一种是和房屋经纪公司及其代理人联系，通过
中介购买，买房人不需要支付给中介任何服务费用。另外一 种就是自己寻找sell by
owner的房源，和卖家直接联系。这两种方式各有利弊：
1). 通过中介公司买房，比较省事，只要联系确定好一个realtor（房屋中介人），告
诉他你需要什么样的房子，大概价位是多少，地段在哪里，realtor 会搜索他的数据库
，把符合你要求的房子挑出来给你，由你决定看哪些房子。然后和realtor约个合适的
时间，他会带你去看你选中的那些房子，还会给你介 绍相应的房子并回答你的问题，
效率非常高。这种方式的缺点一个是由于卖方要付给中介服务费，所以房屋的价格相应
会高一些，而且还价比较困难。另外一个缺点 是，虽然买方不需要付中介费，但是一
般还是要和中介签订排外合同，合同往往会规定买方在特定时间内（合同生效3-6个月
内）如果买房的话必须通过该中介交 易，而且不能自己和sell by owner的卖方联系。
这样的话，如果你在和中介签订服务合同后，又看上一个sell by owner的房源，就会
很麻烦了。如果终止和中介的合同，是要付违约金的，一般金额还不少（可能要几千块
钱）。所以在和中介签订合同前，要看清楚合同的条 款，有任何疑问的话，就不要着
急签字，先弄清楚再说。
2). 如果决定购买sell by owner的房子，就需要经常出去在自己中意的地段逛逛，看
看哪个房子是sell by owner的，然后和房主直接联系。所以这种方式的缺点显而易见
，就是房源有限，要花很多时间去找。但是一旦找到的话，可以比较容易的和房主谈价
钱。
3). 需要指出的是，房屋中介能够帮到你的基本上就是在找房看房这个阶段，后面的步
骤，包括申请贷款，房屋closing等还是需要自己完成。另外，买方的中介 对你讲价的
帮助不大，因为他也是从卖家那里按照房款的比例拿佣金的，房屋最终的售价越高，他
能拿到的佣金也就越多。在讲价过程中，中介基本上也就是起到一 个传声筒的作用。
5.讨价还价及签合同
房子看好以后，一般有以下几种方式确定合适的价格(offer)：
1). 首先当然是自己能够承受的价格范围，这个因素和自己的家庭收入，常规支出等因
素有关，一般不难确定；
2). 看一下房屋所在county对该房屋价格的评估（该价格是用来确定每年的房屋税的多
少，每年都会调整），一般房屋的售价应该不会偏离该估价太多；
3). 如果有realtor的话，他可以帮你查该地段类似的房子最近时期的售价作为参考（
应该也有网站可以自己查，欢迎大家补充）；
4). 还价是一门艺术，可惜本人不精于此道，只能谈一些技术层面的问题，欢迎各位高
人补充介绍经验；
如果有realtor的话，你的出价直接报给你的realtor，由他和对方realtor联系，再把
答复告诉你；如果是sell by owner的话，就直接和卖家联系了。如果双方对价格没有
异议了，就可以签订购房合同了。
购房合同有很多不同的版本，如果有realtor的话，他应该会提供相应的购房合同。如
果是sell by owner的话，可以有卖家提供合同样本，双方协商满意后再签字。一般合
同的内容主要包括：
1). 房屋和卖方买方的基本信息；
2). 房屋价格；
3). 付款方式（贷款或者一次付清）；
4). 订金（earnest money,good faith deposit）数量及返还条件（一般是如果卖方由
于不可抗原因，例如贷款没有申请下来，无法购买该房屋，订金应该全额返还）；
5). 房屋检查（inspection）期限及问题处理方法；
6). Closing日期；
7). realtor佣金；
8). 合同的终止条件及相应的惩罚办法；
9). 其他事宜：比如一些家用电器（洗衣机，烘干机，冰箱等）的归属；closing cost
由谁支付等等。
另外，在签订合同前，还需要了解该房屋所在小区有没有HOA（home owner
association），如果有的话，每年需要支付一定的费用(HOA费)，用于一些公共设施的
维护。另外，还需要研究一下该HOA的规定，看有没有难 以接受或做到的部分，比如有
些规定车库门只有在车辆进出是才能打开和关闭，平常不可以打开车库门；或者门前的
driveway能否停车等等）。
一般来说，签订合同后，买方还有机会可以不受损失的终止合同，例如对home
inspection的检查结果不满意，卖方又不愿意降价或者修复；或者对HOA的收费或者条
款不满意等等。而卖家则没有太多的情况可以随意的终止合同。
6.房屋检查及申请贷款
房屋检查(home inspection)是买房过程中非常重要的一个环节，但不是一个必须的环
节，如果你对房屋建造、结构、家用电器等比较了解，也可以自己进行检查。但如 果
没什么信心的话，还是请专业的home inspector来进行。local有很多从事home
inspection的公司，可以从网上或者黄页上找到，一般收费根据房屋的大小会有所不同
。至于inspector的水平，一般专业公司的从业人员都还 可以。检查的时候最好跟着
inspector，一来熟悉熟悉房屋，另外也可以随时问些问题，有些东西在他们看来是很
简单的，但对于初次购房者来说可能就不 太明白了，比如水泥地上的裂缝，墙上的裂
缝等等。专业的检查人员还可以发现很多平常不容易发现的问题，有些很容易搞定，但
有些就比较致命。检查之后，检查 员会出具书面报告，告诉你有哪些重大问题和一般
性问题。另外，如果inspector对屋顶材料或者电路等存在疑问的话，还会建议你联系
相应的专业人员再 次进行检查。这些都会让你对房屋有进一步的了解，以确定是否要
购买该房屋，以及给你进一步讨价还价提供依据。检查费用一般由买方支付。
进行了房屋检查，并和卖方确定了对所发现问题的处理方法后，就可以开始申请贷款了
。这个步骤是整个买房过程中最重要的一个环节，也是决定能否成功买 房的关键（当
然，准备一次付清者例外）。申请贷款一般有两个途径。一个是找local的银行申请，
另外一个是找一些专门的broker申请（收集大量个人 贷款申请，然后批发给银行）。
这两种方法都可以试试，然后根据他们提供给你的贷款收费详细条目（good faith
estimate，GFE）进行选择。其实，在签订购房合同之前，就可以开始和银行或者
broker联系了，只需要向他们提供你需要贷款的金额（大概金额 就可以了，不过最好
和你最后要贷的数量相差不大）、你的信用分数范围、贷款年限（如果还没决定，可以
让他们提供两份estimate，比如针对15年和 30年）、首付比例等信息，然后让他们提
供good faith estimate给你。Good faith estimate是对贷款利率和closing cost的一
个估计，之所以称为good faith，就是说在你提供的信息准确前提下，最终的closing
cost和利率等和该estimate不会有太大差别。因而也是比较各个银行或broker所提供的
贷款好坏的重要依据。银行或broker在提供给你 Good faith estimate的同时，也会提
供相关的其他一些信息，例如各种points等。下面就对Good faith estimate的内容进
行一下详细介绍。
GFE一般由下面几部分组成，每一个条目都有一个数字编号。
银行的收费（800 ITEMS PAYABLE IN CONNECTION WITH LOAN，每个银行在这部分的差
别较大，重点关注部分）
付给county的费用（1200 GOVERNMENT RECORDING & TRANSFER CHARGES，固定收费，不
由银行决定）
付给律师的费用（1100 TITLE CHARGES，估计值，由你选定的律师决定）
付给保险公司的费用（1000 RESERVES DEPOSITED WITH LENDER，估计值，由你选定的
保险公司和具体投保项目决定）
900 ITEMS REQUIRED BY LENDER TO BE PAID IN ADVANCE（主要包括预付的当月利息和
保险本金等等，分别由贷款利率和所选保险公司决定,不同银行差别不大）。
因此，需要重点关注的部分就是以8开头的费用，该部分由贷款银行收取，不同银行的
差别很大，主要包括：
801 Lender’s Loan Origination Fee：贷款银行为申请人建立该贷款而收取的手续费
，一般和所贷金额成正比；少数银行可能不收取该费用。
802 Lender’s Loan Discount Fee：贷款银行为保证其给申请人提供的贷款利率而收
取的一次性费用（也称为discount point），一个point相当于贷款额的1%，有的银行
不收取该费用。更多的情况是银行会给你两种选择，带point的和不带point的，前者的
利 率要比后者低，point越高，利率越低。实际上这个相当于现在一次性多付首付额而
降低以后每个月的付款额。如果手头比较宽裕的话，可以买些 points，用来降低利率
（月供额）。一般一个point应该能降低0.25%的利率（不记得该数字是否准确，请向贷
款银行确定）
803 Appraisal Fee：房屋评估费用。银行批准贷款之前会找专门的评估公司对该地产
的价值进行评估。该费用由购房人支付。
804 Credit Report：贷款银行需要调查你的信用分数和历史。该费用付给提供信用卡
分数的公司。
808 Tax Service Fee：贷款银行需要了解该房屋的税收历史。该费用付给提供该信息
的公司。
809 Underwriting Review：贷款银行的审核员（underwriter）审核贷款的费用。
814 Yield Spread Premium：不由贷款人支付。
816 Origination Due Broker：作用和802一样。
818 Processing Fee：处理你的贷款申请的手续费。
819 Escrow Waiver Fee：如果选择不建立Escrow帐户则需要支付的一次性费用。
Wire Transfer：转账费用。
876 Lender closing fee：贷款公司收取的总closing费用。
值得说明的是，上述费用不是所有银行都收取，有的银行在某个收费上低或者不收取该
费用，不代表他的总体closing费用会低，因为他肯定会在其他 项目上多收费。因此，
在拿到不同银行的GFE后，需要综合比较各个项目，以及总的closing费用(876项）。另
外，还要看拿到的利率的高低。网上有 很短房屋贷款的计算工具，比如http://www.mortgage-calc.com/mortgage/ 。Google一下会找到更多。他们可以帮助你计算不同利率的月供，买point降低利率是否划算（在多少年内还清才划算）。一般的规律是，如果准备短期 内还清，就不要买point，尽快把钱还清。如果准备20-30年还清，可以现在买point降低利率，以减少月供。具体的年限，需要通过计算才能得出 来。
本地的几乎所有银行都有房屋贷款业务，象BOA, First Bank, Georgia Bank and
Trust, HCCU, Queensboro Bank。个人推荐优先考虑本地的小银行，他们服务都很好，
也很灵活，速度也快。象BOA，就比较死板，而且据说很慢。亚特兰大有很多broker，
如果 有人需要，我也可以提供相关信息。
关于Escrow帐户，再多说两句，该账户是由贷款银行建立用来支付你的房屋保险和房地
产税的。这样每年你就不用为支付这两项费用操心了。不过不要 高兴太早，银行才不
会这么好心，白白帮你做事。建立这个帐户后，你需要每个月和房屋贷款的月供一起把
相当于一个月的房屋保险和房地产税一起交给银行，由他 们替你保管，到了每年交保
险和税的时候，银行会替你从该账户支付。这样有什么不好？一个是你每个月交给银行
的钱要多于你的贷款月供，会增加你的还款压力。 另外，银行每个月都预收了你的费
用，但是每年只支付一次，这期间这笔钱银行可以用来进行投资等金融活动，对银行来
说是好处多多。当然，你也可以选择不建立 该账户，但是代价就是你就要多付closing
费用或者银行提高你的贷款利率。
确定了贷款银行后，就可以正式锁定利率和申请贷。，申请贷款时，需要提供的材各个
银行可能有些差别，不过一般都需要：
1).购房合同的复印件，用来确定贷款金额；
2).过去3-6个月的银行对账单复印件（证明你有能力支付首付和closing cost），不同
贷款银行对你用来支付首付的钱在你的帐户上存在时间有不同规定，但一般不会少于3
个月，即你必须证明该笔款项已经在你的帐户里存了3个月以上；
3).工资单（有的要一个月，有的要两个月）；
4).W-2 form;
5).合法居留身份证明（绿卡、2019表等）；
6).其它（根据银行不同）。
关于身份问题，应该说明的是没有规定什么身份不能买房，只要你是合法居留美国而且
能够支付起房款（贷款或全款）就没有问题。对于贷款而言，同样没有 规定什么身份
不能申请贷款，只要你能提供相应的材料证明：1.你是合法居留美国；2.你有足够的工
资收入支付月供；3.你不会马上离开美国（以保证该贷款 的稳定性，最好能提供有效
期一年以上的居留证明文件），银行就会接受你的贷款申请，进行审批。不过，一些
broker可能会不接受J1等身份的申请，因为 相对绿卡或者H1B来说，要麻烦一些，但不
说明你拿不到贷款，这要换一家愿意接受你申请的银行就行了。对于J1身份这里再多说
两句，2019表可以证明你 是合法居留美国；工资单和银行对账单可以证明你有足够的
经济实力买房；至于能否在美国待上一段较长的时间，可以通过2019表的到期时间（如
果还有超过1 年的有效期），或者书面说明你会在近期内转成H1B身份等等来证明。不
过如果贷款银行没有质疑这个问题，那就不用多此一举了。
7.Closing及搬家
一般银行贷款审批过程至少需要3周左右，因此在签订合同时如果规定了closing data
最好留够余量，省得到时候还要修改合同。审批过程中间可以给银行打电话问一下进度
，如果告知材料没有问题，那就是时间问题，等吧 。
等银行贷款批准下来之后，还有两件事要做。一是找律师办理closing。另外一件是找
保险公司买房屋保险。找律师的话，可以翻一下黄页，或者让你 的realtor推荐，
closing对律师来说只是小case，很容易搞定。如果需要的话，我也可以推荐我当初用
过的律师（站内联系）。可以多问几家， 主要是看时间是否合适以及收费情况。
保险公司的话和买汽车保险差不多，多找几家公司报价，比较一下。一般和汽车保险一
起会拿到比较好的offer。这里推荐一下Liberty Mutual，比较便宜，服务也不错，有
很多discounts,包括referral, ACS等等，买的时候多问一下，往往会有意外惊奇 。
这两件事都要在closing之前完成。你的贷款银行会将贷款的相关资料提供给closing律
师，同时你的房屋保险公司也需要把相关资料提供给你的贷款银行和律师。所以在等贷
款审批的同时，可以先关注一下这两件事，等贷款批下来后尽快办完。
在closing之间另外一件事就是要再去看一下房子，重点是当初房屋检查时发现的问题
是否已经按照约定得到了满意的解决 。如果有realtor的话，他应该会提醒你。一般是
在closing当天进行。
另外，要在closing之前准备好用来支付首付和closing费的支票，支票是开给给你办
closing的律师的，贷款银行会告诉你具体金额， 不能用个人支票，最好去你存钱的银
行开具cashier’s check（BOA不收手续费），如果你的钱是在其它网上银行的话，最
好早点转到本地银行，方便操作。如果支票金额和最后closing的费用有差别的 话，也
不用担心，可以用个人支票补足。
还有一件事在closing和搬家之前要做好的就是，开通新房的水、电、气等或者转到你
的名下 。一般打电话就可以办，根据county的不同，在网上可以找到相应的联系电话
。开通的时间可以定在搬家前一天，他们一般周末不工作，因此如果周末搬家的 话，
要提前到周五开通。象有线电视，电话，网络，垃圾处理可以等到入住后再说。
Closing本身就没有什么好说的了，基本上就是签一大堆文件 ，一般律师会给你解释一
下每一份文件是干什么用的，能听懂多少就是多少，听不懂也没关系，签字就行了。然
后就是分脏了，律师会把给各方的支票准备好。最后 就是拿钥匙走人了。至此，房子
就是你的了（其实，是银行的，直到你还清贷款之前 ）。
搬家就更没什么可说的了，迷信的话看看黄历，挑个良辰吉日 ，无所谓的话，随时都
可以搬。叫上三、五个好友，租个大U-haul，把没用的东西处理掉，然后就向新家进军
了。 | z**k
发帖数: 945 | 2 Richmond好学区 23059， 23233，23060 | z**k
发帖数: 945 | 3
本文是根据我们几个月买房的经验心得收集而成， 收集了一般买房中需要注意的事项
， focus on Richmond, VA, 希望对大家提供些许帮助。
General Rule: LOCATION, LOCATION, LOCATION, Be mindful about the location of
the house you buy. It is the single most important investment most people
make in their life. Using an investment perspective. Do not buy any one that
you think it is good but may never get sold or rented. Easy to sell, easy
to rent out, easy to liquidate should always be at your mind when you buying
a house. Consider the community you will be living in, it should be closing
to your friends and major amenities of the city/county.
1) Richmond
Richmond是美国历史名城，美国内战南方军首都（confederate），这里是Virginia的
首都，离美国首都DC开车1小时45分，离纽约6个小时，去Orlando开车10个小时
2）Richmond – One of the Best Place to Live in the U.S.
Richmond是美国地理上的南方，四季分明，又不是太冷太热
Richmond 消费不高，cost of living index =99.7 低于美国平均水平100，纽约的
cost of living index是270.意思是维持相同的生活水平，纽约需要比richmond多2倍
收入。
Richmond 离美国主要都会城市近，随时去纽约，华盛顿都很方便，而且不用忍受当地
的高房价。
Richmond area拥有 some of the best schools in VA, 16 national blue ribbon
schools, and 2 selective Governor’s school
http://www.schooldigger.com/go/VA/schoolrank.aspx
Richmond Metropolitan Area 最好的地方要算Glen Allen了。Glen Allen 被评为美国
Top66 Best Place to Live in U.S.
http://money.cnn.com/galleries/2007/moneymag/0707/gallery.BPTL_
Best Place to Live for Young Couples in Virginia
http://www.bestplaces.net/rankings/city/virginia/glen_allen
3） Richmond 的人口
受益与华盛顿强劲经济发展的spill over effect, Richmond 在最近十年发展迅速。
Richmond北部的Henrico County 从1990到2010人口增长58%， Richmond南边的
Chesterfield county人口从1990到2010几乎翻倍（96%）。高速的人口增长带动了房地
产的迅猛发展。
4） Richmond的交通
Richmond距离华盛顿不到2小时，离Virginia beach 2小时，outer banks beach 6小时
， Ocean City Beach 3小时，夏天去海边十分方便
正在建设中的DC向南收费快速公路，规划中的Amtrak子弹头列车，richmond首府附近的
interstate干道建设都为Richmond进一步发展和房价进一步上升提供了条件。
5） 为什么要在richmond买房
由于人口高速发展，新房不断建造。30年的房子在美国很多地方是很新的房子了，但是
在Richmond只能算得上旧房子了。由于大量新房的建造也使得房价得到抑制，30万左右
就买到好学区的4B3B的房子了。
Richmond metro拥有很好的学区,而且property tax 很便宜， Henrico County的地税0
.87%， Chesterfield County0.95%, Richmond city 1.2%.你要知道美国平均水平是2%
到3% ， NJ, TX, NY的地税都达到3% to 6%，很难想象7倍与这里的养房成本加上2，3
倍于这里的购房成本有多么高（property tax assessed 14 to 21 times of you paid
here in richmond,va）。
Richmond离DC很近，VA是美国失业率最低的州之一，尤其是North of VA, 已经接近充
分就业的4.5%。 Richmond的失业率大概在5.3%左右。北边的Henrico County的失业率4
.8%，众多的工作机会也为你换工作，甚至在DC工作，Richmond生活提供了可能。
6） 什么时候买房
如果你感觉你工作稳定了，或者你打算在Richmond呆至少3到5年，那么买房应该是一个
很好的选择。你买的好的话，不仅不用交rent,还可以让升值的房产为你赚钱。如果过
几年需要离开，你也可以委托中介帮你出租房屋，让别人为你供房。
7） 在哪里买房好
Richmond city 里黑人占55%，治安也不太好，所以一般很少中国人买在这里，当然Fan
District, Maymont Park旁的房子也很有特色，但是学区不好。
北边Henrico County的 Glen Allen (zip code 23059, 23060, 23233) 是主要华人和
老印买房的地方，学区好，社区好，干净安全。
南边的chesterfield也有一些华人买房，但是比较少。南边的学区其实也不错，尤其是
Midlothian High, 但是南边很多居住的美国人比较保守，我的印度同事在南边买房后
，他的邻居从来没有请他们做过客，在学校里，老美有些没见过Asian kids的美国小孩
might say“I do not want to play with Indian”. 后来他们还是把南边的房子租了
，在Glen Allen 买房了。
Glen Allen学校里亚裔占8%，北部老中，老印很多，社区还是很国际化的。
下面的link是Richmond Real Estate Guide,后面列上了前一年各个社区的交易数据和
学区成绩情况，对你买房很有帮助。
http://www.richmondmagazine.com/articles/real-estate-guide-2013
8） 学区房 v. 非学区房
看房的时候感触很深，同样的价钱，如果不看学区的话，差学区的房子比好学区的房子
好一两个档次。好学区的旧房子的钱可以在一般学区买新房了。
第一次买房子，一般就是看新旧，大小，location，自己喜欢不喜欢。但是最终有小孩
的还是要换房到好学区的。这是老中老印都一直在干的事。
不可否认的是，好学区的房子比一般学区，甚至差学区的房子保值增值潜力大。学区好
的房子一般治安一定好。治安差的地方学区肯定好不了。加州有一个研究成果，大家可
以google一下，说，好学区的房子比差学区房子价格贵$50/sf. 虽然很多老中老印孩子
因为后来上了governor school,不在本学区上学，但是一个好的学区是你房子保值，增
值，乃至最后能卖的出去的基本。所以大家在长期规划上要把学区考虑进去。
9） 怎样找学区
Henrico County School Rating
http://www.zillow.com/glen-allen-va/schools/#/glen-allen-va/sch
http://www.schooldigger.com/go/VA/schoolrank.aspx
Henrico County School Assignment (这个你能查到你的房子是上哪个学校的)
http://www.henricoschoolboundaries.com/default.asp
10） 美国Agent还是中国Agent
我买房之前跟美国agent和中国agent都聊过。感觉美国agent也不错，但是就是担心在
搞房子具体事情的时候交流不畅，比如我就不知道gutter, HVAC, molding啥意思，要
是找个美国agent我还得找字典，所以我后来还是用了中国agent.
10) Part-Time Agent还是 Full-Time Agent
做agent其实并不难，你学习三个月考试过了就行。所以这一行的进入门槛很低，每年
也淘汰很多，所以我当时的指导思想就是要用就用最好的。
当时考虑过用Part-Time的agent，因为Part-Time agent 会返1%， 是真金白银啊。但
是有个朋友正好刚用过这个Part-Time agent，说工作时间不接电话，信息交流不畅直
接导致他错失一套好房子。所以他强烈建议我不用part-time agent.
后来我最后选的是Sarah Bice（汪禾）. 在这里强力推荐一下我的Agent，我最后抢到
好房子全
是她的功劳，也证明full-time agent的重要性。跟大家剖析下我们的抢房历程：
Day 1 NIGHT: Sarah send us the link of the house, 估价比government accessed
value 低，
County Assessor office我的朋友说市场价一般比评估价高7%
Day 2 1pm 跟Sarah一起看房
Day 2 3pm 发了第一个offer
Day 2 5pm seller agent delay decision to next day 10 AM
Day 2 8pm 和Sarah 交流确定加8K
Day 3 845am 确定用escalation clause (willing to pay $1000 more than the
highest bidder and capped at certain amount) 出新offer
Day 3 940am seller offer accepted, 价格是前天晚上的价格，只比accessed value
高几千块
很难想象如果是个part time agent，会这么及时的回复。这个房子2天就delist了，后
来到day3 seller agent 说有超多人打电话看房，她就不耐烦的果断delist了.
11) 买房的网上工具
Henrico County Assessor’s Office 可以查到房子的全部官方信息。比如一些房子宣
称2060sf,其实只有1980sf, 这样一查便知。对于这样不诚实的sellor, 我一般不买。
虽然agent说是源自不同的appraisal source. It will be a problem when you sell.
http://www.co.henrico.va.us/finance/disclaimer/
zillow.com
trulia.com
homes.com
realtor.com
可以查到房子附近房子的价格区间，最近的交易历史
未明精华区和华人的精华区都有大量有参考价值的帖子
http://www.mitbbs.com/bbsdoc3/life.faq/Living/5
http://www.huaren.us/index71.asp?boardid=337&TopicMode=0&List_T
(要注册)
12) 买房首付多少
我个人不喜欢买房投很多钱，自己有点闲钱做点投资也挺好。其实美国买房不用首付多
少， 一般Conventional loan 是5% down payment. Virginia Credit Union 的down
payment 是 3%，
Virginia Housing Development Agency 还有Zero down payment的program, limit on
your income and house price. 很多county也有 first time home buyer
assistance program.意思是你如果是本county居民，收入不超过一定数目，county可
以帮你付一部分首付，你住够5年10年，就不用还这笔钱了。
13）买房和风水
国内讲得朝东朝南还是比较好的朝向。几个我注意到的风水禁忌
主门前有树
开门见楼梯（有化解办法，而且richmond不少房子是这样的）
房子在T型路的交叉处
旁边有高压电线
屋里有人非正常去世（一个好学区的好房子因为这个还没卖掉）
去世人的房子 （county record 的deed前面会有w）
主路旁的房子
14）Conventional Loan or FHA Loan
你的信用分数好，能不用FHA loan就不用， FHA如果你首付付不到20%， 你要一直pay
1.45%的mortgage insurance, 而且还要付一个1.75% of your total loan amount 的
fee，这样的话APR就很高了。Conventional loan 你随时付完20%后，就可以去掉
mortgage insurance了。
15）新房 vs. 旧房
一个懂房的朋友跟我说买房最好是住了7年左右的房子。这样的房子该显露出的问题都
显露出来了，而且又不是特别贵。看过几个80年代的房子，感觉确实需要很多
maintenance的工作。因为在Virginia, 1990年以后build code 有变化， 很多房子细
节有improve. 所以，如果你不是handy man，还是买90年以后的房子比较省心。
16) Home Insurance
10 worst insurance company
https://www.justice.org/docs/TenWorstInsuranceCompanies.pdf
Home Insurance Comp Ranking
http://money.msn.com/home-insurance/best-home-insurance-compani
http://www.consumersearch.com/homeowners-insurance/best-homeown
17) Crime rate
一般学区好的地方，crime都比较少
可以用 www.spotcrime.com来搜索一个地址的crime和追踪crime, sign up for anto
email update everyday.
18) Inspection and Radon Gas
Inspection是一定要做的，这个是和卖家讨价还价的一把利剑，而且你的inspector越
好，能要回来的钱越多。选inspector要看有没有ASHI certification, 你还可以在网
上google inspector的review
http://www.zillow.com/home-buying-guide/home-inspection-checkli
Radon gas 在买房前我根本没听说过。但是后来查了EPA的相关资料，发现Radon这种放
射性气体对人的影响非常大，如果radon test数值大于4，就需要搞mitigation system
.在大richmond地区，Henrico是黄区，相对平均数值较低，但是不排除很多房子在高
radon area. Goochland和 chesterfield是红区，平均数值较高。大家可以参见EPA 的
材料。建议大家对买的房还有现房都做radon test.
http://www.epa.gov/radon/
http://www.vdh.virginia.gov/epidemiology/radiologicalhealth/Rad
http://www.radonease.com/levels.asp
http://www.vdh.state.va.us/epidemiology/dee/PublicHealthToxicol
19)新房买后的注意事项
搬家前要把原来住的apt再漆一边，我们就到lowes买了油漆晚上漆，结果三岁女儿第二
天起来说眼睛疼，鼻子痛（甲醛反应），虽然我们没感觉到什么不同。新建的房子一般
应该空房晾三个月。当然大家可能都急着搬了。这样的话，室内会有污染物残留。建议
大家在amazon上买bamboo charcoal竹炭，活性炭放在沙发下，衣柜里，床下面。注意
通风，买HEPA空气净化器在卧室，宝宝卧房。特别是有宝宝的，要特别特别注意。
20) 时间定律
一路买房下来，发现好的房子确实是一list上去很快就卖完了，一般超过一个星期的房
子，就会有这样那样的问题，至少是要价太高。所以大家要保证最早知道房子list的消
息，zillow,trulia上面一般比local agent晚发布一天，这样就错过了很多时间和机会
。所以一个real time update 的list很重要。在MLS list时间太长，除非你真的喜欢
，价格真的降很多，根本没必要看。多留点时间注意新出的房子。这世界好的东西都抢
的快，没有说一个月了，全世界都没反应过来，就让你捡到便宜了。
21）买房周期
房价是由供求决定的，而买房的需要也是和气温成正比的。天气越好，看房的人越多，
bid and offer 越多，所以房价就越高。所以一般春天开始房价就开始上涨，直到9,10
月份到达上涨高峰。因为9,10月份很多搬家的（转学），需要买房，所以fall是房价的
高峰。随着天气渐冷，看房的逐渐减少，房价也冷却下来，所以房子抢deal的时候，一
般是天冷的时候，不过这时候房子出来的也相对较少。
22) Shop for Mortgage
买房签约后，realtor 会推荐做贷款的，你也可以网上找利率低的，所谓的货比三家就
是这个道理。You can google to find more information.
在lender出具的Good Faith Estimate里有好多条目，你要比较的就是两个，
Origination Fee和Points，因为你如果买point，你自己的钱会多出，而origination
fee会减少， so make sure you are comparing apple to apple.
23) 办贷款
千万不要以为拿到买房的contract就完事大吉了。贷款办不下来，或者贷款拖延导致无
法按照合同要求close，同样会让你前功尽弃。房贷的平均reject rate 是15%， Wells
Fargo rejection rate 高达22%。所以你在办贷款的时候要多了解。有时间要去读一
下mortgage underwriting guideline, 因为你的loan的发放，不是由loan officer,
mortgage broker来决定的，他们只是collect docs and info, 最后是由underwriter
决定的。知道underwriter的工作原则使你自己心里有谱。在你递交房贷申请和房贷批
准之间，不要申请信用卡，car loan, ask for credit line increase, 信用卡最好每
月pay off. 你债务增加会严重影响你mortgage的批准。
https://www.google.com/#newwindow=1&q=mortgage+underwriting+guideline&safe=
active
24) DO NOT BUY ANYTHING USING CREDIT AFTER YOU APPLY FOR MORTGAGE AND BEFORE
LOAN CLOSING.
http://www.nytimes.com/2013/07/07/realestate/pre-closing-credit
http://www.bankrate.com/finance/mortgages/3-ways-to-mess-up-a-h
http://www.trulia.com/guide/home_buying/close_the_purchase/thin
25) Final Walk-Through and Closing
http://www.allaspectsinspections.com/forms/Final_walk_thru_chec
26) On the Day of Closing
Bring you ID and cashier’s check to the closing office. Wait until the deed
is recorded and the loan is funded to use your credit card or apply for
credit.
27) Thing to do After Closing
http://strawstickstone.com/homeowners/the-first-10-things-you-s
【转】在美国的新手买房指南
作者: TongYe 日期: 2012/07/14 发表评论 (3) 查看评论
信源：今日华讯论坛 作者：seabiscuit
在美国，买房就像买车或者其他东西一样实实在在，不再是一个遥不可及的梦想。鉴于
大多数人在美国都是第一次买房（包括我自己在内），在此把自己的一些经历和经验写
出来，希望能够对大家有所帮助。另外，错误不足之处在所难免，望大家批评指正。
1.为什么要买房？
这个问题有点超出本贴讨论的范围了，故不做详细展开，基本上决定了买房的人，应该
都有一个清醒的认识了。通常的一种说法是，如果买了后能够住上至少3年 （最好5年
），就要比住公寓划算了。本人没有进行过相应的计算，只是列出这种说法供大家参考
。另外，住在自己房子（理论上讲，没还清贷款之间，应该算是银 行的房子）里那种
舒服惬意的感觉，是住在公寓里无法比较的。
2.决定买房后需要做什么？
无非就是几件事：1). 找房看房；2). 讨价还价及签合同；3). 房屋检查申请贷款；4)
. Closing及搬家。下面就针对这几个方面进行一下讨论。
3.找房看房之前
有两件事需要做。一件事先查一下自己的信用分数，信用分数决定了你能否带到款及利
率的高低，先做到心里有数比较好。网上可以搜到很多公司提供类似 credit monitor
的服务，一般收费在$10左右一个月，可以订购这种服务几个月，买了房后再取消。一
般信用分数要超过600才能拿到较为满意的贷款，650 以上拿到最好的贷款应该没什么
问题。下文中将稍加介绍如果提高自己的信用分数。第二件事就是从银行或其他提供贷
款服务的金融机构拿到一个pre- approval 或者pre-qualification letter，目前很多
金融机构可以在网上申请拿到，google一下相应的关键词就可以找到。这个东西没有任
何约束力，只是用来说明你是真的想买房子而 且有相应的能力，有些realtor或者卖家
会要求看买家的这个letter.
4.找房看房
在美国卖房子一般有两种途径，一种是通过房屋经纪公司（Realtor，象Remax,
Meybohm等都是一些大型的房屋中介公司），这种形式需要卖主付给中介公司和中介人
相应的报酬（一般是房款的5-7%左右）。另外一种方式是自己卖， 不用付给任何人服
务费。相应地，买房人也就有两种途径，一种是和房屋经纪公司及其代理人联系，通过
中介购买，买房人不需要支付给中介任何服务费用。另外一 种就是自己寻找sell by
owner的房源，和卖家直接联系。这两种方式各有利弊：
1). 通过中介公司买房，比较省事，只要联系确定好一个realtor（房屋中介人），告
诉他你需要什么样的房子，大概价位是多少，地段在哪里，realtor 会搜索他的数据库
，把符合你要求的房子挑出来给你，由你决定看哪些房子。然后和realtor约个合适的
时间，他会带你去看你选中的那些房子，还会给你介 绍相应的房子并回答你的问题，
效率非常高。这种方式的缺点一个是由于卖方要付给中介服务费，所以房屋的价格相应
会高一些，而且还价比较困难。另外一个缺点 是，虽然买方不需要付中介费，但是一
般还是要和中介签订排外合同，合同往往会规定买方在特定时间内（合同生效3-6个月
内）如果买房的话必须通过该中介交 易，而且不能自己和sell by owner的卖方联系。
这样的话，如果你在和中介签订服务合同后，又看上一个sell by owner的房源，就会
很麻烦了。如果终止和中介的合同，是要付违约金的，一般金额还不少（可能要几千块
钱）。所以在和中介签订合同前，要看清楚合同的条 款，有任何疑问的话，就不要着
急签字，先弄清楚再说。
2). 如果决定购买sell by owner的房子，就需要经常出去在自己中意的地段逛逛，看
看哪个房子是sell by owner的，然后和房主直接联系。所以这种方式的缺点显而易见
，就是房源有限，要花很多时间去找。但是一旦找到的话，可以比较容易的和房主谈价
钱。
3). 需要指出的是，房屋中介能够帮到你的基本上就是在找房看房这个阶段，后面的步
骤，包括申请贷款，房屋closing等还是需要自己完成。另外，买方的中介 对你讲价的
帮助不大，因为他也是从卖家那里按照房款的比例拿佣金的，房屋最终的售价越高，他
能拿到的佣金也就越多。在讲价过程中，中介基本上也就是起到一 个传声筒的作用。
5.讨价还价及签合同
房子看好以后，一般有以下几种方式确定合适的价格(offer)：
1). 首先当然是自己能够承受的价格范围，这个因素和自己的家庭收入，常规支出等因
素有关，一般不难确定；
2). 看一下房屋所在county对该房屋价格的评估（该价格是用来确定每年的房屋税的多
少，每年都会调整），一般房屋的售价应该不会偏离该估价太多；
3). 如果有realtor的话，他可以帮你查该地段类似的房子最近时期的售价作为参考（
应该也有网站可以自己查，欢迎大家补充）；
4). 还价是一门艺术，可惜本人不精于此道，只能谈一些技术层面的问题，欢迎各位高
人补充介绍经验；
如果有realtor的话，你的出价直接报给你的realtor，由他和对方realtor联系，再把
答复告诉你；如果是sell by owner的话，就直接和卖家联系了。如果双方对价格没有
异议了，就可以签订购房合同了。
购房合同有很多不同的版本，如果有realtor的话，他应该会提供相应的购房合同。如
果是sell by owner的话，可以有卖家提供合同样本，双方协商满意后再签字。一般合
同的内容主要包括：
1). 房屋和卖方买方的基本信息；
2). 房屋价格；
3). 付款方式（贷款或者一次付清）；
4). 订金（earnest money,good faith deposit）数量及返还条件（一般是如果卖方由
于不可抗原因，例如贷款没有申请下来，无法购买该房屋，订金应该全额返还）；
5). 房屋检查（inspection）期限及问题处理方法；
6). Closing日期；
7). realtor佣金；
8). 合同的终止条件及相应的惩罚办法；
9). 其他事宜：比如一些家用电器（洗衣机，烘干机，冰箱等）的归属；closing cost
由谁支付等等。
另外，在签订合同前，还需要了解该房屋所在小区有没有HOA（home owner
association），如果有的话，每年需要支付一定的费用(HOA费)，用于一些公共设施的
维护。另外，还需要研究一下该HOA的规定，看有没有难 以接受或做到的部分，比如有
些规定车库门只有在车辆进出是才能打开和关闭，平常不可以打开车库门；或者门前的
driveway能否停车等等）。
一般来说，签订合同后，买方还有机会可以不受损失的终止合同，例如对home
inspection的检查结果不满意，卖方又不愿意降价或者修复；或者对HOA的收费或者条
款不满意等等。而卖家则没有太多的情况可以随意的终止合同。
6.房屋检查及申请贷款
房屋检查(home inspection)是买房过程中非常重要的一个环节，但不是一个必须的环
节，如果你对房屋建造、结构、家用电器等比较了解，也可以自己进行检查。但如 果
没什么信心的话，还是请专业的home inspector来进行。local有很多从事home
inspection的公司，可以从网上或者黄页上找到，一般收费根据房屋的大小会有所不同
。至于inspector的水平，一般专业公司的从业人员都还 可以。检查的时候最好跟着
inspector，一来熟悉熟悉房屋，另外也可以随时问些问题，有些东西在他们看来是很
简单的，但对于初次购房者来说可能就不 太明白了，比如水泥地上的裂缝，墙上的裂
缝等等。专业的检查人员还可以发现很多平常不容易发现的问题，有些很容易搞定，但
有些就比较致命。检查之后，检查 员会出具书面报告，告诉你有哪些重大问题和一般
性问题。另外，如果inspector对屋顶材料或者电路等存在疑问的话，还会建议你联系
相应的专业人员再 次进行检查。这些都会让你对房屋有进一步的了解，以确定是否要
购买该房屋，以及给你进一步讨价还价提供依据。检查费用一般由买方支付。
进行了房屋检查，并和卖方确定了对所发现问题的处理方法后，就可以开始申请贷款了
。这个步骤是整个买房过程中最重要的一个环节，也是决定能否成功买 房的关键（当
然，准备一次付清者例外）。申请贷款一般有两个途径。一个是找local的银行申请，
另外一个是找一些专门的broker申请（收集大量个人 贷款申请，然后批发给银行）。
这两种方法都可以试试，然后根据他们提供给你的贷款收费详细条目（good faith
estimate，GFE）进行选择。其实，在签订购房合同之前，就可以开始和银行或者
broker联系了，只需要向他们提供你需要贷款的金额（大概金额 就可以了，不过最好
和你最后要贷的数量相差不大）、你的信用分数范围、贷款年限（如果还没决定，可以
让他们提供两份estimate，比如针对15年和 30年）、首付比例等信息，然后让他们提
供good faith estimate给你。Good faith estimate是对贷款利率和closing cost的一
个估计，之所以称为good faith，就是说在你提供的信息准确前提下，最终的closing
cost和利率等和该estimate不会有太大差别。因而也是比较各个银行或broker所提供的
贷款好坏的重要依据。银行或broker在提供给你 Good faith estimate的同时，也会提
供相关的其他一些信息，例如各种points等。下面就对Good faith estimate的内容进
行一下详细介绍。
GFE一般由下面几部分组成，每一个条目都有一个数字编号。
银行的收费（800 ITEMS PAYABLE IN CONNECTION WITH LOAN，每个银行在这部分的差
别较大，重点关注部分）
付给county的费用（1200 GOVERNMENT RECORDING & TRANSFER CHARGES，固定收费，不
由银行决定）
付给律师的费用（1100 TITLE CHARGES，估计值，由你选定的律师决定）
付给保险公司的费用（1000 RESERVES DEPOSITED WITH LENDER，估计值，由你选定的
保险公司和具体投保项目决定）
900 ITEMS REQUIRED BY LENDER TO BE PAID IN ADVANCE（主要包括预付的当月利息和
保险本金等等，分别由贷款利率和所选保险公司决定,不同银行差别不大）。
因此，需要重点关注的部分就是以8开头的费用，该部分由贷款银行收取，不同银行的
差别很大，主要包括：
801 Lender’s Loan Origination Fee：贷款银行为申请人建立该贷款而收取的手续费
，一般和所贷金额成正比；少数银行可能不收取该费用。
802 Lender’s Loan Discount Fee：贷款银行为保证其给申请人提供的贷款利率而收
取的一次性费用（也称为discount point），一个point相当于贷款额的1%，有的银行
不收取该费用。更多的情况是银行会给你两种选择，带point的和不带point的，前者的
利 率要比后者低，point越高，利率越低。实际上这个相当于现在一次性多付首付额而
降低以后每个月的付款额。如果手头比较宽裕的话，可以买些 points，用来降低利率
（月供额）。一般一个point应该能降低0.25%的利率（不记得该数字是否准确，请向贷
款银行确定）
803 Appraisal Fee：房屋评估费用。银行批准贷款之前会找专门的评估公司对该地产
的价值进行评估。该费用由购房人支付。
804 Credit Report：贷款银行需要调查你的信用分数和历史。该费用付给提供信用卡
分数的公司。
808 Tax Service Fee：贷款银行需要了解该房屋的税收历史。该费用付给提供该信息
的公司。
809 Underwriting Review：贷款银行的审核员（underwriter）审核贷款的费用。
814 Yield Spread Premium：不由贷款人支付。
816 Origination Due Broker：作用和802一样。
818 Processing Fee：处理你的贷款申请的手续费。
819 Escrow Waiver Fee：如果选择不建立Escrow帐户则需要支付的一次性费用。
Wire Transfer：转账费用。
876 Lender closing fee：贷款公司收取的总closing费用。
值得说明的是，上述费用不是所有银行都收取，有的银行在某个收费上低或者不收取该
费用，不代表他的总体closing费用会低，因为他肯定会在其他 项目上多收费。因此，
在拿到不同银行的GFE后，需要综合比较各个项目，以及总的closing费用(876项）。另
外，还要看拿到的利率的高低。网上有 很短房屋贷款的计算工具，比如http://www.mortgage-calc.com/mortgage/ 。Google一下会找到更多。他们可以帮助你计算不同利率的月供，买point降低利率是否划算（在多少年内还清才划算）。一般的规律是，如果准备短期 内还清，就不要买point，尽快把钱还清。如果准备20-30年还清，可以现在买point降低利率，以减少月供。具体的年限，需要通过计算才能得出 来。
本地的几乎所有银行都有房屋贷款业务，象BOA, First Bank, Georgia Bank and
Trust, HCCU, Queensboro Bank。个人推荐优先考虑本地的小银行，他们服务都很好，
也很灵活，速度也快。象BOA，就比较死板，而且据说很慢。亚特兰大有很多broker，
如果 有人需要，我也可以提供相关信息。
关于Escrow帐户，再多说两句，该账户是由贷款银行建立用来支付你的房屋保险和房地
产税的。这样每年你就不用为支付这两项费用操心了。不过不要 高兴太早，银行才不
会这么好心，白白帮你做事。建立这个帐户后，你需要每个月和房屋贷款的月供一起把
相当于一个月的房屋保险和房地产税一起交给银行，由他 们替你保管，到了每年交保
险和税的时候，银行会替你从该账户支付。这样有什么不好？一个是你每个月交给银行
的钱要多于你的贷款月供，会增加你的还款压力。 另外，银行每个月都预收了你的费
用，但是每年只支付一次，这期间这笔钱银行可以用来进行投资等金融活动，对银行来
说是好处多多。当然，你也可以选择不建立 该账户，但是代价就是你就要多付closing
费用或者银行提高你的贷款利率。
确定了贷款银行后，就可以正式锁定利率和申请贷。，申请贷款时，需要提供的材各个
银行可能有些差别，不过一般都需要：
1).购房合同的复印件，用来确定贷款金额；
2).过去3-6个月的银行对账单复印件（证明你有能力支付首付和closing cost），不同
贷款银行对你用来支付首付的钱在你的帐户上存在时间有不同规定，但一般不会少于3
个月，即你必须证明该笔款项已经在你的帐户里存了3个月以上；
3).工资单（有的要一个月，有的要两个月）；
4).W-2 form;
5).合法居留身份证明（绿卡、2019表等）；
6).其它（根据银行不同）。
关于身份问题，应该说明的是没有规定什么身份不能买房，只要你是合法居留美国而且
能够支付起房款（贷款或全款）就没有问题。对于贷款而言，同样没有 规定什么身份
不能申请贷款，只要你能提供相应的材料证明：1.你是合法居留美国；2.你有足够的工
资收入支付月供；3.你不会马上离开美国（以保证该贷款 的稳定性，最好能提供有效
期一年以上的居留证明文件），银行就会接受你的贷款申请，进行审批。不过，一些
broker可能会不接受J1等身份的申请，因为 相对绿卡或者H1B来说，要麻烦一些，但不
说明你拿不到贷款，这要换一家愿意接受你申请的银行就行了。对于J1身份这里再多说
两句，2019表可以证明你 是合法居留美国；工资单和银行对账单可以证明你有足够的
经济实力买房；至于能否在美国待上一段较长的时间，可以通过2019表的到期时间（如
果还有超过1 年的有效期），或者书面说明你会在近期内转成H1B身份等等来证明。不
过如果贷款银行没有质疑这个问题，那就不用多此一举了。
7.Closing及搬家
一般银行贷款审批过程至少需要3周左右，因此在签订合同时如果规定了closing data
最好留够余量，省得到时候还要修改合同。审批过程中间可以给银行打电话问一下进度
，如果告知材料没有问题，那就是时间问题，等吧 。
等银行贷款批准下来之后，还有两件事要做。一是找律师办理closing。另外一件是找
保险公司买房屋保险。找律师的话，可以翻一下黄页，或者让你 的realtor推荐，
closing对律师来说只是小case，很容易搞定。如果需要的话，我也可以推荐我当初用
过的律师（站内联系）。可以多问几家， 主要是看时间是否合适以及收费情况。
保险公司的话和买汽车保险差不多，多找几家公司报价，比较一下。一般和汽车保险一
起会拿到比较好的offer。这里推荐一下Liberty Mutual，比较便宜，服务也不错，有
很多discounts,包括referral, ACS等等，买的时候多问一下，往往会有意外惊奇 。
这两件事都要在closing之前完成。你的贷款银行会将贷款的相关资料提供给closing律
师，同时你的房屋保险公司也需要把相关资料提供给你的贷款银行和律师。所以在等贷
款审批的同时，可以先关注一下这两件事，等贷款批下来后尽快办完。
在closing之间另外一件事就是要再去看一下房子，重点是当初房屋检查时发现的问题
是否已经按照约定得到了满意的解决 。如果有realtor的话，他应该会提醒你。一般是
在closing当天进行。
另外，要在closing之前准备好用来支付首付和closing费的支票，支票是开给给你办
closing的律师的，贷款银行会告诉你具体金额， 不能用个人支票，最好去你存钱的银
行开具cashier’s check（BOA不收手续费），如果你的钱是在其它网上银行的话，最
好早点转到本地银行，方便操作。如果支票金额和最后closing的费用有差别的 话，也
不用担心，可以用个人支票补足。
还有一件事在closing和搬家之前要做好的就是，开通新房的水、电、气等或者转到你
的名下 。一般打电话就可以办，根据county的不同，在网上可以找到相应的联系电话
。开通的时间可以定在搬家前一天，他们一般周末不工作，因此如果周末搬家的 话，
要提前到周五开通。象有线电视，电话，网络，垃圾处理可以等到入住后再说。
Closing本身就没有什么好说的了，基本上就是签一大堆文件 ，一般律师会给你解释一
下每一份文件是干什么用的，能听懂多少就是多少，听不懂也没关系，签字就行了。然
后就是分脏了，律师会把给各方的支票准备好。最后 就是拿钥匙走人了。至此，房子
就是你的了（其实，是银行的，直到你还清贷款之前 ）。
搬家就更没什么可说的了，迷信的话看看黄历，挑个良辰吉日 ，无所谓的话，随时都
可以搬。叫上三、五个好友，租个大U-haul，把没用的东西处理掉，然后就向新家进军
了。 | z**k
发帖数: 945 | 4 Richmond好学区 23059， 23233，23060 | k*******i
发帖数: 383 | 5 这是2002-2007年间的操作。那时候是卖方市场，只能这样。没有别的办法。
如果是在2008年后的买方市场上还这么操作。那你就是被卖了还在帮人数钱！或者作者
是个托。
----------------------------------------------------------------------------
后来我最后选的是Sarah Bice（汪禾）. 在这里强力推荐一下我的Agent，我最后抢到
好房子全是她的功劳，也证明full-time agent的重要性。跟大家剖析下我们的抢房历
程：
Day 1 NIGHT: Sarah send us the link of the house, 估价比government accessed
value 低，
County Assessor office我的朋友说市场价一般比评估价高7%
Day 2 1pm 跟Sarah一起看房
Day 2 3pm 发了第一个offer
Day 2 5pm seller agent delay decision to next day 10 AM
Day 2 8pm 和Sarah 交流确定加8K
Day 3 845am 确定用escalation clause (willing to pay $1000 more than the
highest bidder and capped at certain amount) 出新offer
Day 3 940am seller offer accepted, 价格是前天晚上的价格，只比accessed
value
高几千块 | s*******y
发帖数: 46535 | 6 你有什么经验可以跟大家分享，别一上来给别人扣帽子
我们旁边那条街上去年夏天出来的房子都是一天就卖了的，是买方市场吗？
【在 k*******i 的大作中提到】
: 这是2002-2007年间的操作。那时候是卖方市场，只能这样。没有别的办法。
: 如果是在2008年后的买方市场上还这么操作。那你就是被卖了还在帮人数钱！或者作者
: 是个托。
: ----------------------------------------------------------------------------
: 后来我最后选的是Sarah Bice（汪禾）. 在这里强力推荐一下我的Agent，我最后抢到
: 好房子全是她的功劳，也证明full-time agent的重要性。跟大家剖析下我们的抢房历
: 程：
: Day 1 NIGHT: Sarah send us the link of the house, 估价比government accessed
: value 低，
: County Assessor office我的朋友说市场价一般比评估价高7%
| k*******i
发帖数: 383 | 7 有帽子我自己带了，哪里舍得给别人扣。
你说的仅仅是个例。普遍情况是房子在市场上要待很长时间。我03年到12年买卖房子5
次。我对市场的意见是从自己的经验教训总结出来的。
【在 s*******y 的大作中提到】
: 你有什么经验可以跟大家分享，别一上来给别人扣帽子
: 我们旁边那条街上去年夏天出来的房子都是一天就卖了的，是买方市场吗？
| z**k
发帖数: 945 | 8 你是不懂richmond好学区的市场吧
我在richmond 大都会群里，好多人都认识我
truth or not 大家自然明白
再说，我只是推荐，from my personal experience
this is only an option for you
你想怎么办，it is totally up to you
我是用我的事实说话
也请你用事实说话
我写这篇文章是有人格的
也请你不要恶语中伤 | s*******y
发帖数: 46535 | 9 既然有那么多经验就写点东西呗
另外我说的显然不是个例。也许你想说“你说的就是你们旁边那个小区而已，就是个例
”，问题是很多老中就喜欢在这里买房子，所以这个非常有指导作用
5
【在 k*******i 的大作中提到】
: 有帽子我自己带了，哪里舍得给别人扣。
: 你说的仅仅是个例。普遍情况是房子在市场上要待很长时间。我03年到12年买卖房子5
: 次。我对市场的意见是从自己的经验教训总结出来的。
| k*******i
发帖数: 383 | 10
一窝蜂非要去那个区不见得是好事。其他的也有很好的学区。被华人房产代理忽悠的直
接忽略其他好学区的中国人一堆一堆的。
我不敢说认识的人比你多，但是也不少
我要不要在不泄露个人机密的情况下给你看看我的买卖房的记录来给你证明我是用自己
的个人经历在说话！
你说的那个时间段我有两个朋友在short pump的最好的学区买了房。我都跟他们说被忽
悠了，出价高了。
哪里有恶语中伤了？你如果是王和的人，就是在这里自吹自擂做广告。也就是我说得托
。难道这是你说得恶语中伤？
如果不是王和的人，就是我说的另外一种情况：你被忽悠了。这算恶语中伤吗？
【在 z**k 的大作中提到】
: 你是不懂richmond好学区的市场吧
: 我在richmond 大都会群里，好多人都认识我
: truth or not 大家自然明白
: 再说，我只是推荐，from my personal experience
: this is only an option for you
: 你想怎么办，it is totally up to you
: 我是用我的事实说话
: 也请你用事实说话
: 我写这篇文章是有人格的
: 也请你不要恶语中伤
| s*******y
发帖数: 46535 | 11 原来不是Sarah Bice的人，就是被Sarah Bice忽悠的人，您可真是厉害。
你这么懂行，你那两个朋友怎么买房的时候没有寻求你的帮助啊
顺便说一句，我的房就是Sarah Bice买的，而且一直推荐Sarah给需要买房的人。
另外再说一句，Sarah做代理不给rebate，所以看重rebate的人不用找她
【在 k*******i 的大作中提到】
:
: 一窝蜂非要去那个区不见得是好事。其他的也有很好的学区。被华人房产代理忽悠的直
: 接忽略其他好学区的中国人一堆一堆的。
: 我不敢说认识的人比你多，但是也不少
: 我要不要在不泄露个人机密的情况下给你看看我的买卖房的记录来给你证明我是用自己
: 的个人经历在说话！
: 你说的那个时间段我有两个朋友在short pump的最好的学区买了房。我都跟他们说被忽
: 悠了，出价高了。
: 哪里有恶语中伤了？你如果是王和的人，就是在这里自吹自擂做广告。也就是我说得托
: 。难道这是你说得恶语中伤？
| k*******i
发帖数: 383 | 12 不是这一行的，不敢说知道多少。也绝对没有针对汪和。只是楼主的文章里提到汪和才
说起来的。你如果对你的代理满意的不能满意的话，下面的内容就没有必要看了。否则
静给你添堵。
房屋代理按理论应该为客户服务的，满足客户需求的。实际上找到这样一个代理比找好
房子可难多了。我买的第一个房子没经验，别人说啥就是啥。花了一些冤枉钱，但是碰
上牛市也没法看出来损失啥。买第二个房子的时候，经多个朋友同事强烈推荐选了当地
最好的房屋代理做买方代理。在某次谈话中就告诉了这个代理我们能出的最高价。您猜
怎么着，经过无数轮的讨价还价后，最后分毫不差的以我们的告诉代理的最高价成交。
卖方最后的counter offer都是几十块钱一次的往下降以无限趋近目标价！您说巧合可
以，但是我觉得不是。我觉得买卖方代理互相透底然后以最高价交易。也就是说他们根
本就是为自己服务的。
要买房的人，自己要做一些准备工作，以防被忽悠了。现在网络时代不存在有的房屋代
理手里握着很多好房子等买主，或者知道很多人傻钱多得客户等着买房子。绝大部分信
息网上都有。
当然了，钱多的算例外。
【在 s*******y 的大作中提到】
: 原来不是Sarah Bice的人，就是被Sarah Bice忽悠的人，您可真是厉害。
: 你这么懂行，你那两个朋友怎么买房的时候没有寻求你的帮助啊
: 顺便说一句，我的房就是Sarah Bice买的，而且一直推荐Sarah给需要买房的人。
: 另外再说一句，Sarah做代理不给rebate，所以看重rebate的人不用找她
| s*******y
发帖数: 46535 | 13 楼主夸了一句Sarah Bice，就引来你这么多感慨。。。
Sarah Bice是不是令人满意的不能再满意？这是你臆想出来的的标杆吧
啥叫满意的不能再满意？最好是一分钱commission不收，用最低价买到最好的房子，最
好是给我买至少10年的home warranty，最好。。。。。。嗯，我得醒醒了
找一个好代理可能比找一个好房子更难，这个话没错，不过也纯粹是一句空话
你要是愿意给大家推荐一个本地区的好代理，那是好事啊，没人反对。大家也不会说你
是这个代理的人，或者被这个代理忽悠了
你要是觉得大家都应该什么都懂，不用代理。这个。。。，我就不评价了
【在 k*******i 的大作中提到】
: 不是这一行的，不敢说知道多少。也绝对没有针对汪和。只是楼主的文章里提到汪和才
: 说起来的。你如果对你的代理满意的不能满意的话，下面的内容就没有必要看了。否则
: 静给你添堵。
: 房屋代理按理论应该为客户服务的，满足客户需求的。实际上找到这样一个代理比找好
: 房子可难多了。我买的第一个房子没经验，别人说啥就是啥。花了一些冤枉钱，但是碰
: 上牛市也没法看出来损失啥。买第二个房子的时候，经多个朋友同事强烈推荐选了当地
: 最好的房屋代理做买方代理。在某次谈话中就告诉了这个代理我们能出的最高价。您猜
: 怎么着，经过无数轮的讨价还价后，最后分毫不差的以我们的告诉代理的最高价成交。
: 卖方最后的counter offer都是几十块钱一次的往下降以无限趋近目标价！您说巧合可
: 以，但是我觉得不是。我觉得买卖方代理互相透底然后以最高价交易。也就是说他们根
| s*****h
发帖数: 937 | 14 大家都消消气，别从分享经验变成攻击某人。
代理很大程度上就是帮着递话儿的，因为他们是按成交价分钱，利益所趋当然是推涨的
。除非你是你自己的代理，要不就和打牌一样，自己给某个房子的心里最高价为就像底
牌一样，不可以给人知道，否则还怎么讨价还价。这底牌对不同的房子可能会变，但别
和代理聊熟了就当代理是自己，最后把家底儿露了。 |
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