i*********e
发帖数: 1010 | 1 当然，省一些是一些，如果比你现在利率低的够多的话
你计划要脱手了，更没必要30fix
我个人觉得除了退休养老下半辈子不动窝的生活状态，30fix基本是坑你钱的
米国政府自己高负债，你觉得他会把利息提多少？ |
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h********d
发帖数: 364 | 2 【 以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部 】
发信人: hangaround (晃荡), 信区: TonyXuClub
标 题: 大家贷款一般选30fixed还是5ARM？
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Nov 3 16:32:43 2009, 美东)
有没有人算过，差多少的话选5year ARM比较值？
本来准备选30year fixed啦，比较安全。结果agent说今天5year ARM conforming的利
率特别低，只有3.875，我就被诱降了。还要多交5%downpay好拿到conforming的rate。
还在犹豫中。。。。 |
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k*****g
发帖数: 316 | 3 利率一周漲了0.25%.
現在loan officer推薦5/1 arm 然后等refi。說能給4% no cost at all.
如果30fix是5.125%，3000 closing。
我完全不知道怎么辦了。5年對我來說有點短。應該會住超過五年。怎么辦好啊。大家
聊聊。 |
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m******g
发帖数: 3667 | 4 broker是不是货30fixed 拿的commision比 ARM高？ |
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t*********n
发帖数: 42 | 5 conforming loan, today lock 30fix, rate is 3.75, no point no fee. |
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w*********u
发帖数: 106 | 6 谢谢，不过我还是不太明白
什么时候7arm比较好，什么时候30fix比较好呢？为什么越来越多的人会把三十年
refinance成7年arm？ |
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e****e
发帖数: 877 | 7 头都晕了，还是没搞明白。
我觉得如果预期利息一直往低走的话，是5/1划算，如果预期现在已经是低谷往上爬的
话，还是要30fix。 |
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M******l
发帖数: 273 | 8 是准备常住的
比如现在3ARM是3.75%,30fix 4.75%
三年后如果30fix是8%那当然是一早就30fix all the way好
可是比如三年后30fix是5.5%呢？怎么算那个划算啊？ |
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i******e
发帖数: 312 | 9 现在的利率比去年贷款的时候好很多，所以想要现在做refinance。我想问问除了
closing cost之外，还有什么猫腻要注意滴？
今天问了一下贷款550k，30fix可以到4.25% + 4800 rebate - 2700 closing cost +
impound. 这个impound听起来好像也有很多猫腻，请大侠帮忙分析一下。
另一个问题是去年贷的30fix，我现在可以refinance成5arm么？这个关于5arm还是
30fix的问题，我还是想听听大家的意见。 |
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f**e
发帖数: 3156 | 10 比较一下就会清楚了。
假设
5ARM int 2.75
30FIX 3.875
15FIX 3.375
本金 500，000
15FIX 的月供最多， 每月 3636
30FIX 2351
5ARM 2041
如果每月都按15年的3636付，ARM和30年的多出来的都还本金
到2016年，本金还剩
15FIX 355863
30FIX 359010
5ARM 331422
5ARM比15FIX省24441，一辆车都出来了
你们看值不值
更何况就算 5年以后可能升息，5ARM的利息有超过1个点的空间，中间任何时候你都可
以REFINANCE再SET CLOCK。5年之后的REFINANCE也可以找NEGATIVE POINT的省去COST |
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c********e
发帖数: 28 | 11 我们家是5ARM的.3.875%, 5/2/5, CAP 是5%, 第一年最多可ADJUST 5%,
以后每年最多2%.所以WORST CASE是从第6年起就到CAP了是8.875%.LOAN是270K.我的计算
如下:
5ARM:
MONTHLY PAYMENT:
头5年: $1270.41 + $500 = $1770.41
以后(按25年, 8.875%) : $1750.76 + $20 = $1770.76
PRINCIPLE 5年后: 210682.97, 7年后205145.04, 10年后194745.16
30FIX(当时大概是%5.125)
MONTHLY PAY: $1470.95 + 300 = 1770.95
PRINCIPLE 5年后: 227921.54, 7年后207833.57, 10年后173569.12
所以同样的MONTHLY PAYMENT,如果住5年,ARM赚$16K, 7年ARM赚2K多,10年则是30FIX赚2K
多.我们计划在这里大概就住5-7年,10年大概最多了.所以选了ARM.
而且如果你每月ADD的EXTRA PAYMENT越多, |
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l***a
发帖数: 12410 | 12 did some calculation this morning:
suppose loan 120,000
now 30 fixed rate 5.125%, 7 arm rate 4.875%
1)
if choose 30fixed then
monthly pay 653.38
total pay 235,218.37
monthly interest 320.05
2)
if choose 7arm then in the first 7 years
monthly pay 635.05
monthly interest 301.72
3)
then after 7 years, the total principle left is
120,000-(635.05-301.72)*12*7=92,000
and compared to 30fixed total pay left is
235,218.37-635.05*12*7=181,874.17
there are 30-7=23 years left
4)
now the question is how much |
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g*q
发帖数: 26623 | 13 这个版上太多的人陷入一个误区,认为30和15的区别是还款利息比例.实际上不管15还是
30年,利息=贷款余额*利率,利率一样你付的利息就一样.
15和30的区别还是在于利率.目前类似的fee/credit情况下,30 fixed比15 fixed利率高
0.625%.
如果你计划持有这个房子30年,这0.625无所谓.以30万贷款额算,假定15年2.875% vs 30
年3.5%,选15年,头15年每个月多付700,后15年少付1300多,15年增值90%,相当于4.4%的
收益率,以后的存款利率可能都比现在贷款利率高.
如果你计划持有房子15年,30 fixed到时候你还欠19万,就是说15年fixed每个月多付的
700块15年后变19万,年收益率是5%,吸引力仍然不大.
如果你计划10年后换房,到时候两个贷款余额差接近12万,每个月多出的月供收益率是6.
3%,有一定吸引力.但是10/1 ARM的利率一般只比15fixed高0.125(假定是3%),跟10/1ARM
比,15fixed每个月额外月供的年收益率是3.5%.
如果你计划5年换房,跟30fixed比,15fixed额... 阅读全帖 |
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c*********7
发帖数: 19373 | 14 refinance跟第一次贷款差不多,只是少了跟seller相关的一些东西.至于5arm和30fix根
据你自己的情况定,如果想卖房子就上arm.另外,感觉30fix的可以拿到4.0%,也可能你不
是最好的case. |
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k*******i
发帖数: 5067 | 15 华美银行可以不查收入， 不查钱的来源做贷款的。 前提是40% 的down。
利息是30fix， 3年的， 4.75
30fix, 5年的， 4.875
我觉得不错。 但是前提是你要放40% 的down。 |
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t****g
发帖数: 35582 | 16 买房有没有个tax benefit sweet point之类的范围。
比如要是买的太便宜，结果interest deductible太少，tax bracket高了。结果便宜房
子房子省得 那点月供一半都交税了。那还不如去撑个大点的。
或者同样的房子，7/1ARM比30fix省的点利息，结果也一半交了税，那还不如弄30fix。
我估摸着应该有个大致的范围。 |
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t****g
发帖数: 35582 | 17 看看ARM调整的条款和mortgage大小吧。
我算过一个例子，7/1 ARM vs 30fix，大概ARM调整以后要到13-14年总利息支出才会赶
上30fix。
那样的话显然ARM划算，flexibility更大。 |
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b********e
发帖数: 595 | 18 另外还有exemptions的1万6呢，这个也是在这次税改砍掉的范围。究竟child tax
credit能不能补回来我表示怀疑。
我现在实付每月2783,refinance之前高一些，另外我买房的时候首付低，总共才从国内
带过来10万，这边攒了4万，heloc贷了7万，房贷62万5。现在heloc还了4万多，所以那
部分还有一部分利息，这个也是可以按照房产税来抵税。现在房贷部分经过了
refinance，30fix，rate3.75%。
我不借interest only，借heloc也是为了最大化杠杆，前几面美国房贷利息太合算了，
我就是来的晚，我一同事比我早一年半买房，那个时候好区也不是很抢，70多万的房子
现在翻了一倍。等我拿到第一年税表的时候70多万的房子已经90多万，所以我只能买远
一些便宜的区域，涨的自然就少。
你们在美国这么多年买过房贷过款的应该都知道这些，我第一张paycheck才发我不到
4000，所以我就上买买提上学习了一下怎么避税。对拿工资的人，买房和401k是不多的
手段，川普还要砍掉一部分。h1b又不能搞小生意，很难有其他活钱。 |
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b********e
发帖数: 595 | 19 另外还有exemptions的1万6呢，这个也是在这次税改砍掉的范围。究竟child tax
credit能不能补回来我表示怀疑。
我现在实付每月2783,refinance之前高一些，另外我买房的时候首付低，总共才从国内
带过来10万，这边攒了4万，heloc贷了7万，房贷62万5。现在heloc还了4万多，所以那
部分还有一部分利息，这个也是可以按照房产税来抵税。现在房贷部分经过了
refinance，30fix，rate3.75%。
我不借interest only，借heloc也是为了最大化杠杆，前几面美国房贷利息太合算了，
我就是来的晚，我一同事比我早一年半买房，那个时候好区也不是很抢，70多万的房子
现在翻了一倍。等我拿到第一年税表的时候70多万的房子已经90多万，所以我只能买远
一些便宜的区域，涨的自然就少。
你们在美国这么多年买过房贷过款的应该都知道这些，我第一张paycheck才发我不到
4000，所以我就上买买提上学习了一下怎么避税。对拿工资的人，买房和401k是不多的
手段，川普还要砍掉一部分。h1b又不能搞小生意，很难有其他活钱。 |
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p***w
发帖数: 1906 | 20 搞个1/5ARM吧，貌似对信用分要求比30fix宽松。 |
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n******r
发帖数: 4455 | 21 不是值不值的问题，是你有多大可能5年内卖房子的问题 |
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p**e
发帖数: 676 | 22 我刚问的7/1 ARM 今天利率3.875， 5 ARM应该更低吧 |
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R***U
发帖数: 1860 | 23 I had ARM for TH
Now, 30 fixed for SFH |
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h********d
发帖数: 364 | 24 有cost么？
不过我agent说5年3.875的也是有cost的。就是帮我们买房子的agent，还不知道是不是
被黑了。 |
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p**e
发帖数: 676 | 25 7/1ARM 3.875% with $1880 total lender fee (including appraisal)
this is what I get today |
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h********d
发帖数: 364 | 26 oh, 还是不错的。我agent说看不到好的7/1ARM，还是lock了一个5年的。 |
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p**e
发帖数: 676 | 27 我在ZILLOW 的 MORTGAGE MARKETPLACE上QUOTE的，你可以再看看。 |
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l****l
发帖数: 3394 | 28 4.875 30fix
3.875 7/1arm |
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l****l
发帖数: 3394 | 29 WA. 30fix 4.875%
5/1 ARM 3.625%
7/1 ARM 3.875% |
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s**m
发帖数: 1564 | 31 and it seems 5/1 arm rate dropped a lot just this afternoon |
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b****n
发帖数: 556 | 32 how much is it now for the 5/1 arm? |
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l****l
发帖数: 3394 | 35 30 yr fix, 期待周一15天lock 4.875%.大家祝福我阿. |
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k*****g
发帖数: 316 | 37 5/1ARM
7/1的利率很差。
我現在傾向30.我覺得利率很難回來了。
只是一周漲了.25%，真的很郁悶啊。 |
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s**m
发帖数: 1564 | 40 loan amount? do you have plans to pay that off within 5-6 years (either you
have extra cash/income, or you plan to sell it)? if yes, 5 year ARM. if not,
then if you are able to afford higher monthly pay, you may consider 15 year
fixed. if you are tight on monthly income/spending, use 30 year fixed. |
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s**m
发帖数: 1564 | 41 by the way, penfed has 5/5 arm 4.0% with little closing cost. you may want
to try that |
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k*****g
发帖数: 316 | 42 我们要到的是5/1 4.0。不过我觉得rate降到4.875以下的几率很小啊。
每个月200块钱买一个定时炸弹的感觉。 |
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L***1
发帖数: 2019 | 43 What is 5/5 arm? Thanks. |
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w*****y
发帖数: 760 | 44 恩恩~~就是这样的感觉，那么锁5年除了承担以后利率涨了又不卖房的风险之外没别的
坏处了吧？ |
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s**m
发帖数: 1564 | 45 5/5 is better than 5/1 if rate doesn't drop.
to LV211: 5/1 means after 5 years, rate is adjusted every 1 year. 5/5 means
after 5 years, rate is adjusted every 5 year. i.e., rate is same within year
6-10. |
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k*****g
发帖数: 316 | 46 lock還是float。5.125% 30fix |
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k*****g
发帖数: 316 | 47 只是好奇。大家的agent给做relock么？ |
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k*****g
发帖数: 316 | 48 agent早晨lock的时候说明rate和fee改不了。
我好奇如果我想改贷款种类可以么？有点觉得5/1好 |
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c**********i
发帖数: 678 | 49 我的broker说，她的客户lock了5/1ARM后，睡不好觉；后来再re回30的，呵呵。 |
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k*****g
发帖数: 316 | 50 你的broker允许同样的贷款方法free relock么？ |
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