s********y
发帖数: 3811 | 1 如果是卖家市场, 你提出appraisal contingency， 卖家可能都不会理你的 offer. |
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o*****p
发帖数: 5952 | 2 Please use House Inspector Contingency. Any of reason is justified. |
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z****e
发帖数: 555 | 3 To make my offer attractive, my agent agreed to meet the Deadline for
mortgage Contingency 3 weeks after P&S.
The closing date is about 3 weeks away from "Deadline for mortgage
Contingency".
My question is: what if I can not meet the mortgage requirement. Is there
any penalty for me? Can I extend one week without any penalty?
It will be reasonable to have 4 weeks at least for mortgage, and 2 weeks for
closing date.
What do you think?
thanks, |
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t**g
发帖数: 1164 | 4 我现在担心两个：
1。如果银行到时估价小于成交价格，不肯贷给我那么多
如果是这样，contract不能取消，我必须自己补齐差额买下房是吧？
2。Home inspection发现问题，比如煤气炉不能用之类
虽然contract里有说“appliance should be in working condition, ceiling is
free of leaking”, "seller should fix it" 但没有指明是contingency，大概只是
说我们协商讨论，那假如seller不修也不愿赔偿，或者说赔偿条件谈不拢，我也只能买
下它了吗？（当然实际中发生的可能性多半不大，我只是好奇）
3。是不是大部分contract里头都只有mortgage contingency，其他都是买家卖家协商
进行？
谢谢！ |
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p****r
发帖数: 253 | 5 就想知道agent一般什么时候会update
是不是进了contingency的时间就会改掉，还是之后才改
如果contingency里没改，是不是因为agent觉得可能成不了？ |
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l****n
发帖数: 621 | 6 已经做过home inspection,有些问题seller答应修，不修的给了一点credit。按时间下
周五close。现在Seller要求remove inspection contingency。我的律师建议我不要
remove,除非我已经重新检查过了。
请问一般什么时间remove inspection contingency? seller答应修的怎么确定已经修
好了？
多谢。 |
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a******o
发帖数: 7982 | 7 恰恰搞反了，有 loan contingency,如果你 loan下不来而不能买方，你是可以拿回
deposit的。seller唯一可威胁你的就是不卖给你，但是离close就几天，seller这样做
毫无意义。相反，你要是remove loan contingency,，那么你没任何保护了，要是loan
下不来，或其他原因不能买房你都拿不回deposit.seller 估计看快close，你还没搞定
loan,怕到时成交不了，要你remove来保护自己拿deposit吧。
签 |
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p*******s
发帖数: 113 | 8 agent说contract上有写：
“Time periods in the Agreement for inspections, contingencies, covenants
and other obligations shall begin: the day after Seller delivers to Buyer a
written notice removing this contingency”
代表我们的17天是在他们remove contigency之后才开始的。
是这样吗？ |
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u***e
发帖数: 611 | 9 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: usmle (), 信区: SanFrancisco
标 题: 大家现在抢房放contingency吗？
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Nov 13 23:16:33 2013, 美东)
估计这房子会有multiple offer, agent建议不要放contingency, 房子还比较新。我也
比较喜欢很想拿到，第一次买房不大懂，还请指教。多谢。 |
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m****i
发帖数: 186 | 10 这个区非常热，律师和agent都说一般情况下这个区的seller都是不会接受appraisal
contingency条款的，我们后面有四五家等着买（据对方agent说），坚持加这个的话可
能就会把deal搞黄了。想知道如果没有appraisal contingency条款的保护，要是
appraisal的结果比房价低，Buyer手里有什么选择？ |
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m*****t
发帖数: 1956 | 11 你还有别的contingency吗？如果有，你可以用别的contingency来walk away。只是不
能用appraisal value来矫情了。如果市场真的很热，buyer是没有任何negotiating
power的，卖家宁愿重新上市。 |
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s*****r
发帖数: 175 | 12 For popular towns, market price has not too much to do with appraisal price.
Seller may not like it. You should know if the price makes sense beforehand
. If you hesitate, other buyers may kick you out.
Mortgage contingency without pmi (primary mortgage insurance?) may be used
instead. I think this is equivalent to appraisal contingency. But not as
explicit and irritating. Just my 2 cents. |
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o*****p
发帖数: 5952 | 13 我们帮客户抢房写offer, 都没有appraisal contingency, 估价值不理想，用house
inspection contingency退出就行了。 |
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m****i
发帖数: 186 | 14 谢谢啊。就是因为town太popular（纽约周边），虽然知道加了这个肯定是保护自己的
权利，也是得考虑被卖主kick out的情况，所以在犹豫。问了一圈，都说popular
towns的话一般appraisal value跟sales price也不会差多少，加了也没有太大意义。
针对上面的回复有几个问题：
1. 什么是Mortgage contingency without pmi (primary mortgage insurance)？ 这
个要去问lender确认吗？
2. appraisal一般什么时候做？如果不是赶快做的话，用home inspection
contingency退出是不是就来不及啊？
price.
beforehand |
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s*****r
发帖数: 175 | 15 my understand of pmi (from my attorney) is:
say you offer $500k total for the house, of which 20% will be cash, and 80%
(400k) will be loan. If appraisal comes back as $500k, lender won't require
pmi.
if appraisal comes back say $400k, then your applied loan amount $400k is
100% of the appraisal price. lender will require pmi because loan is over 80
%.
My attorney put no pmi in the mortgage contingency, which means if pmi is
required I can walk out. Another attorney used directly appraisal
conti... 阅读全帖 |
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s*****r
发帖数: 175 | 16 we were buying a house 5 months ago and did home inspection. But backed out
using home inspection contingency for some reason. Nothing major though.
Now the house came back on market and we want to give offer. Our realtor
suggests we waive home inspection contingency to have some kind of advantage
to have seller accept our offer.
Is it wise to do so? It's been 5 months. Thanks. |
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w****j
发帖数: 6262 | 17 签了一个mortgage con contingent的房子，当时签的时候agent说这样好谈价钱，当时
觉得贷款没太大问题，没经验也就签了。
但没想到现在做贷款这么困难，贷款倒是批下来了，但appraisal的价钱比房价低了十
万块，这样贷出来的钱就不够了，首付要多凑七八万，凑钱很难凑到了，现在请问该怎
么去和seller agent谈房子不太想要了。
因为之前交了10%的押金，是不是就拿不回来了？现在也很后悔，当初不该签mortgage
non contingent，可也晚了。
非常感谢。 |
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w****j
发帖数: 6262 | 18 已经换了两家银行，都是一样的appraisal了。原来准备的钱够25%的down pay，觉得足
够了，才签的non contingent.
结果一apprasail完，价格低了10万，银行只肯按appraisal的80%贷钱，一下准备的钱
不够了，才弄到现在这么被动。
contingency |
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m****i
发帖数: 186 | 19 看你那儿房子抢不抢手，我们第一封信里加了，可我们律师说这个地区的话没人会同意
加这个，果然对方回信来坚决不同意。不过还是有办法的，你appraisal尽早做，后面
还有inspection contingency和mortgage contingency接着，如果appraisal价格太低
，找别的理由退出，不一定要靠这个。
不过，后来我们的appraisal比房价高，其他也都很顺利，不好说具体操作起来的可行
性如何。仅供你参考一下思路。 |
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p****g
发帖数: 65 | 20 自顶
最近在卖房，收到一个contingent offer, 说是先要把他们住的房子卖了，然后才能买
我的房子。准备回个counteroffer, 强调可以接受contingent o........ |
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h**********d
发帖数: 4313 | 21 谢谢，我想问 如果不能按时close会不会损失deposit. If remove 了所有
contingencies的话（我们已经延了一次loan contingency了）
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7 |
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y****t
发帖数: 446 | 22 房子在南加，下了75万的offer。卖家还有另一个offer，卖家要求remove appraisal
contingency 就把房子卖给我。房子是2011年的，还是很新的。我也能够付30%多的首
付，如果把这个contingency 去掉有什么风险吗？ |
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o*****p
发帖数: 5952 | 23 只要有銀行拒绝信，在 deadline 前submit, 你可以用 loan contingency 退出，拿回
deposit.
将来
contingency是 |
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a*****y
发帖数: 613 | 24 inspection contingency的意思是，这房子我有买的意向，但是还要再仔细检查一下，
看检查结果我也许不买，也许要再跟你negotiate
没有inspection contingency的意思是，这房子我买了，不废话。 |
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e*c
发帖数: 642 | 25 Inspection contingency 的一个作用就是反悔。看房子那半个小时脑门
一热下了offer，可以利用inspection的机会再仔细想想，利用contingency
做借口退出。 |
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b**********e
发帖数: 2042 | 26 前段时间看上了一个condo,下了offer,做了inspection, appraisal,贷款迟迟下不来，
30% down，信用记录很好，后来贷款被拒了，理由是more than 10% of units owned
by developer (2006年建的小区，大概有不到20%的unit没有卖出去，在买的时候并不
知情，直到appraisal出来也是错的，appraisal出来说只有5%的unit unsold, 后来银
行查出来appraisal数出入，我们贷款被拒)
本来以为贷款被拒，接受现实，move on了。在mortgage contingency最有一段，
seller在buyer给notice的30天之内，可以帮我们申请loan，只要rate不高于30年4.5%
的rate。 于是seller把我们指定了到他认识的一个broker（这一点让我们有些不舒服
），我们的律师说我们这种情况必须要配合。我们的律师说：
如果不配合申请贷款，不光损失earnest money，还有可能要赔偿seller的其他损失。
比如，他今后少卖了10k，我们要赔偿。
而且不配合贷款，我... 阅读全帖 |
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b**********e
发帖数: 2042 | 27 这个lender说只有他接受>10% unit unsold condo，要refinance也只能找他。
为啥我们mortgage contingency过了呢，明明贷款被拒了啊
contingency, |
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j****7
发帖数: 3032 | 28 你合同是怎么写的？有没有写inspection contingency 是有时间限制的？怎么房子都
快close了还没有remove inspection contingency 呢？
另外你没有用律师吗？用律师的话这个问题去问律师啊。 |
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Z**Q
发帖数: 48 | 29 这是我的理解：
有两种可能：
1. 过了19天，卖家remove this contingency (To be valid, it must be IN WRITING
): "Seller's purchase of replacement property", escrow按正常计划进行。
2. 过了19天，卖家没有remove this contingency IN WRITING: "Seller's purchase
of replacement property",而是 cancel the purchase agreement, escrow立即终止。
还有一定要小心：Occupancy to be COE + 2 Days (5:00 pm).
After COE, you are the owner of the home, the seller are the renter of the
home during those 2 days, they must purchase rental insurance to protect
their personal ... 阅读全帖 |
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s*******p
发帖数: 156 | 30 【 以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部 】
发信人: superchip (taco), 信区: TonyXuClub
标 题: 请教HOA document contingency
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Mar 15 02:07:49 2010, 美东)
我下了一个town house的offer被接受了。agent只让我们留了一个document
contingency。说是即使loan最后做不下来，也可以用这个walk away.请教一下是这个
情况吗？ |
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s****s
发帖数: 2163 | 31 常见。最多的CONTINGENCY也就是7天。一般要求去掉APPRAISAL CONTINGENCY。 |
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b********2
发帖数: 5191 | 32 现在zero contingency已经不新鲜了. 很多是dual agent + zero contingency. |
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Q***N
发帖数: 2972 | 33 可以要求.但现在湾区的SELLER MARKET基本没戏.
实际上很多地区,你有APPRAISAL CONTINGENCY的OFFER, SELLER基本不看,因为SELLER有
足够多的OFFER.
BUYER MARKET情况下, APPRAISAL CONTINGENCY实际上给BUYER提供了一次NEGOTIATE的
机会.具体能不能把价格降下来,降多少, CASE BY CASE. |
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b**********y
发帖数: 232 | 34 inspection和appraisal都出来了，有差不多5000刀的东西要修，另外窗户也是single
pane的老窗户，连纱窗都没有。appraisal也差了3W块，contract里有inspection
contingency，现在准备跟seller商量。我想问一下，如果我真的以inspection
contingency退出的话，seller有多大的损失？他们一般会愿意以多大的补偿以阻止
buyer退出呢？
多谢建议。 |
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H****G
发帖数: 666 | 35 如果你不放appraisal contingency，loan contingency是你的最后一道护身符，一定
坚持17天。我觉得买房子过程中，跟loan broker的关系最重要。找个信得过的，不要
用agent推荐的。
conditiona l loan approval是假设房子能appraise到offer price，在
appraisal虾来之前就出来了。没有太大意义。
inspection7天足够了。 |
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u***e
发帖数: 611 | 36 就是说其他contingency可以不放，至少放个loan contingency? |
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c******n
发帖数: 4965 | 37 put in one contingency, for example remove loan contingency,
keep inspection, so u always have a way to refuse |
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s**********n
发帖数: 2343 | 38 不放contingency 把所有不成交的风险都放在买家身上。是一种非常不负责任的做法。
Agent和卖家在2004-2007年房市疯狂的时候把这个当作常态。 现在Agent们又来推行这
玩艺，买家应该坚决抵制。contingency 应该放，应该多放，这样买家讲价的时候才不
会被动，出了各种问题也有转圜的余地。 |
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w********n
发帖数: 706 | 39 我觉得最重要的是INSPECTION CONTINGENCY。
如果只放一个，就放这个。
LOAN CONTINGENCY可以不放。如果你觉得没信心的话，就不应该买这个价位的房子。 |
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s*********3
发帖数: 2890 | 40 这个呢，我们做agent的是二难。我以前规定是不准下none contingency offer，结果
差点被客人告，因为这样买家连参与竞标的机会都没有，虽然合同是我们准备的， 但
是买家有最后的合同权，我们做agent的责任就是要跟买家讲清楚，放弃contingency
的后果是什么，同时要客人签MCA form。 |
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a**********t
发帖数: 631 | 41 认识的一个人在2009年急着回台湾卖Cupertino的房子，当时收到两个Offer，一个烙印
出的Offer比另一个高3，4万，但是放了Contingency。卖家当然选择烙印的Offer.可是
最后烙印在Inspection后拼命砍价。最后大概砍了7，8万。当时市场不好，卖家又急着
回台湾，不愿意Relist,所以只好从了。
所以站在卖方的立场上就很容易明白如果两个Offer，一个有Contingency,一个没有，
两个Offer出价又相差不大，卖方会选择哪个呢？说到底，这都是市场决定的。 |
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q*******g
发帖数: 132 | 42 前段时间有个ID不是上来爆料房屋的实际面积比listing少了300sqrf,因为没有
contingency，被迫接受吗？
所以，可以用no contingency，但是一定要做好功课 |
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m**c
发帖数: 7349 | 43 主要是看看日本的contingency plan. |
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L********s
发帖数: 88 | 44 绿灯行驶过一个路口时，被一辆闯红灯的车给撞了。计我们双方的速度都在40多mile。
双方的车都报废了。我左腿膝盖内侧有巴掌那么大的一大块淤清并且还有点肿，当时有
一点pain的感觉， 今天不碰它基本上不痛了。胸口在心窝以上的肋骨（有大包子那么
大的一块面积吧）当时有一些pain的感觉，今天似乎好了点， 用手压这块肋骨会有痛
感，不压几乎感觉都到了，不知道这是不是在离心力甩的过程中，这块肋骨被安全带压
到了。副驾上的人身体的右边（肩膀，大腿右侧，屁股）有酸痛的感觉。去了一个大医
院的ER做了一些检查。做了X光胸透，肋骨没有什么问题。也做了膝盖肿的地方， 也没
什么问题。 还做了一个似乎是心电图似的东西，说心脏也没什么问题（因为我说心窝
上那一块肋骨有痛感）。还有就是问有没有头晕头痛和dizzy的感觉什么的。结果就给
我们开了止痛药，把我们打发回家了。警察给我police report 时， 说report 上有一
个witness 证明我们是绿灯。
身边的好多朋友建议我找一个律师要一些身体和心理上的补偿。 google 了附近的一些
律师， 有些觉得这个案子对他们小不接， 有些律师接电话... 阅读全帖 |
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l*********u
发帖数: 19053 | 45 financial contingency，不就是房贷不出问题？ |
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l****r
发帖数: 118 | 47 就是这个意思，都要做，但是在做之前给offer，offer上就说contingent 知道这些
做完，符合要求 |
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v***v
发帖数: 267 | 48 接受了个offer
薪水和位置都很满意
就是contingent upon xxx office approval
还不知道什么时候能上班
让我先申请H1
真纠结
不知道要不要找个back up |
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S*******g
发帖数: 268 | 49 我感觉你这个contingent company有点像中介，或者说recruiter company。给你的是
contract还是full time offer？
就算approval了，你当然还可以继续找，只要保证你身份没问题，这边job hunting，
换工作都是at will的。。。 |
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