b********t
发帖数: 102 | 1 哈哈， 不跟你争 loan contingency了， 在 loan contingency 之内， 你如果没贷
下款来 （有银行reject 的信）， 你的earnest money 是要得回来的， 过了loan
contingency， 你如果没贷下款来， 要不你就拿cash 来close, 到closing 的时候如
果你不够钱，
你的earnest money 是要不得回来的， 而且卖方还可以pursue liquidated damages .
....
有权利cancel contract的。也就是有可能你在25天的时候办好loan，seller突然说卖
给别人了,如果contingency没有extend的话。当然，seller如果发现buyer在这21天内
没有做任何事情，可以sue buyer。所以很多合同还有规定几天内必须开始贷款，几天
内必须inspection等等条款。如果buyer在规定时间内没有做这些事情，deposit可能不
能拿回来。 |
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f*****b
发帖数: 1649 | 2 总结一下哈：
* 合同：你的short sale合同什么时候签的，合同有效期限多久，都要搞搞清楚，手里
要有合同原件，除了你和律师之外，知道合同条款的人越少越好。
* contingency：提交的合同里有哪些contingency退出条款，contingency的有效期限
是什么时候？你的agent有没有提醒你按照合同履行，包括及时查验contingency，比如
能不能按时拿到贷款，HOA是不是有特别要求，房子inspection是不是合格，等等。
* 证据：银行什么时候approve的申请？你有没有收到银行的书面通知？（一定是要银
行落款的）你的agent和你是怎么说的，有没有email？不管什么决定，你都要依据书面
证据来做。
总的来说，你签字的合同就是你的义务，除此之外，一切口头的东西都不算数。agent
干什么说什么你都可以不管，但是合同上写了的，你就要一件一件检验清楚，保证不出
错，因为你签了字的。
我的感觉是楼主可能自己不太懂，又老实，接触agent和卖家的时候太面，结果被搞了
一下。很明显agent不是站在楼主的立场上考虑问题。建议楼主找个房地产律师咨询一
下，一个小 |
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O**o
发帖数: 2071 | 3 最近买过房吗这位同学？还法官会怎么判都帮想好了，跟真懂似的。
买房有很多contingency, 比如inspection contingency, loan contingency等等。就
算earnest money交了，escrow opened，也有17天的contingency period. 连最后什么
都sign完了，还有72小时可以反悔，当然那就要扣earnest money了。
LZ这个，连earest money都还没交，根本什么obligation都没有，不用给理由就可以
walk away.
那边seller还号称要告？自己是agent很了不起么？这房地产agent做的，自己的房都要
被short sell了。还牛X那。真够逗的。
甭理他。 |
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b********2
发帖数: 5191 | 4 很多第一次买房子的同学在最初的时候将全部的精力都放在看房子上了, 从而忽略了对
贷款的准备. 有的是对自身的贷款条件过于乐观, 认为贷款一定没问题, 等 purchase
contract签了, loan contingency开始计时了, 这时才开始找loan agent咨询rate. 这
个时候各种各样的麻烦也就来了. 好一点的, 贷款还可以做下来, 但是rate远没有之前
想的理想. 有的耽误了时间, 要向seller要求延长loan contingency的时间, 不然
deposit可能就没有保障. 最坏的情况就是放弃心怡的房子, 从头再来. 如果在看房子
的时候就找个loan agent咨询一下自己的贷款的情况, 很多麻烦就可能避免或者心理上
有个准备. 下面是几种比较常见的失误供大家参考:
1.两个人都在purchase contract上, 但是只有一个方贷款,另一方可能因为FICO太低而
不能贷. 这种情况有很多lender是不允许的, 尤其是买short sale或者REO的房子. 所
以在签合同的时候就要想好是一个人签还是两个人签.
2.想lock最低的rat... 阅读全帖 |
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b********2
发帖数: 5191 | 5 很多第一次买房子的同学在最初的时候将全部的精力都放在看房子上了, 从而忽略了对
贷款的准备. 有的是对自身的贷款条件过于乐观, 认为贷款一定没问题, 等 purchase
contract签了, loan contingency开始计时了, 这时才开始找loan agent咨询rate. 这
个时候各种各样的麻烦也就来了. 好一点的, 贷款还可以做下来, 但是rate远没有之前
想的理想. 有的耽误了时间, 要向seller要求延长loan contingency的时间, 不然
deposit可能就没有保障. 最坏的情况就是放弃心怡的房子, 从头再来. 如果在看房子
的时候就找个loan agent咨询一下自己的贷款的情况, 很多麻烦就可能避免或者心理上
有个准备. 下面是几种比较常见的失误供大家参考:
1.两个人都在purchase contract上, 但是只有一个方贷款,另一方可能因为FICO太低而
不能贷. 这种情况有很多lender是不允许的, 尤其是买short sale或者REO的房子. 所
以在签合同的时候就要想好是一个人签还是两个人签.
2.想lock最低的rat... 阅读全帖 |
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G*********2
发帖数: 208 | 6 还有就是realtor写的contract里面inspection contingency 用的是5 business days
after date of acceptance, 他在另外一个地方加了个all contingencies are upon
seller lender approval. 我当时问他 他自己跟我说他一直是这样写short sale的，
没问题。 seller accept 后， 他说先不要做inspection, 也不要找律师， 等seller
lender approval在说, 如果最后不approval就白作了， 我就照他说的作了， 可能他
也是为我们着想。 我最近还是不太放心， 所以找了个律师看了下， 律师说他的理解
是我们应该在seller accept 5天之内做。 我们agent写的那个all contingencies are
upon seller lender approval他不太清楚是什么意思， 他给seller 律师写信问能不
能把inspection contingency那里改清楚一些， specify 是5 busines... 阅读全帖 |
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b********2
发帖数: 5191 | 7 很多第一次买房子的同学在最初的时候将全部的精力都放在看房子上了, 从而忽略了对
贷款的准备. 有的是对自身的贷款条件过于乐观, 认为贷款一定没问题, 等 purchase
contract签了, loan contingency开始计时了, 这时才开始找loan agent咨询rate. 这
个时候各种各样的麻烦也就来了. 好一点的, 贷款还可以做下来, 但是rate远没有之前
想的理想. 有的耽误了时间, 要向seller要求延长loan contingency的时间, 不然
deposit可能就没有保障. 最坏的情况就是放弃心怡的房子, 从头再来. 如果在看房子
的时候就找个loan agent咨询一下自己的贷款的情况, 很多麻烦就可能避免或者心理上
有个准备. 下面是几种比较常见的失误供大家参考:
1.两个人都在purchase contract上, 但是只有一个方贷款,另一方可能因为FICO太低而
不能贷. 这种情况有很多lender是不允许的, 尤其是买short sale或者REO的房子. 所
以在签合同的时候就要想好是一个人签还是两个人签.
2.想lock最低的rat... 阅读全帖 |
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c**m
发帖数: 757 | 8 怎么看有几个contingency
我就看到loan contingency， inspection contingency，还有一个60天的short sale
contingency |
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Q***N
发帖数: 2972 | 9 如果CONTRACT 20% DOWN (10W), APPRAISAL房价少了10W, 10W的DOWNPAY <20%,
LOAN肯定拿不下来, 自然用LOAN CONTINGENCY 退出合同.
如果40%DOWN (20W), 即使APPRAISAL 少了10W, DOWNPAY > 20%, 银行还可以贷款给你,
就无法用LOAN CONTINGENCY退出合同.
" In the event the property appraises for less than the purchase price,
buyer agrees to pay the difference in cash between the purchase price
and the actual amount financed and warrants that buyer has sufficient
funds to do so"
我看的不仔细,有了这个条款,LZ很可能LOSE DEPOSIT. 这是条混蛋条款,很少有BUYER用这一
条款. 要不然LZ说了"我们的首付不够，银行回复我们不能贷到... 阅读全帖 |
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r**********g
发帖数: 22734 | 10 不remove吧，是这个：
a. Right to terminate Notice: at any time 21 days after mutual acceptance,
Seller may give notice to Buyer that Seller may terminate the Agreement at
any time 3 days after delivery of that notice.
b. Termination notice: If Buyer has not previously waived the Financing
Contingency, Seller may give notice of termination of this Agreement any
time following 3 days after delivery of the Right to Termninate Notice. If
Seller gives the Termination Notice before Buyer has waived the Finan... 阅读全帖 |
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w****a
发帖数: 6326 | 11 ☆─────────────────────────────────────☆
nevercgu (never) 于 (Mon Jul 30 20:22:18 2012, 美东) 提到:
贷款前几天在没有appraisal的前提下，银行就conditionally approve了，列出的
conditions无非是title，hazard insurance，丝毫没提appraisal。
今天下午收到loan agent 传过来的appraisal, 发现比我的买价少了一万五，可是3个
小时后，也就是刚才，agent又给我电话，说lender 银行不接受这个appraisal的报价
，银行认为报价太高，银行的估价还要低，大概要比我们的买价低五万！
我现在非常迷茫，觉得这个loan agent 不太靠谱，于是我发信问她，难道appraisal不
是银行order的吗？如果是，银行怎么可以拒绝自己order的报价呢？agent 还没回复。
我有几个问题急切需要大家帮助，必有一包子：
1， appraisal 是不是只有lender，也就是银行自己才可以order，还是贷款公司（... 阅读全帖 |
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s********7
发帖数: 1280 | 12 背景是南加, standard sale, SFH
Seller 今天联系我的agent 说有比我高的的offer, 但是他们准备按我的价格counter
， 提出几个条件：
(1).7天内remove appraisal contingency
(2).7天内remove inspection contingency
(3). 只能找wells fargo
(4).30天close escrow.
inspection 和 wells fargo, 我倒是不在意， 但是appraisal contingency 比较担心
， 7天能搞定appraisal么？ 还是seller 压根就不打算让我们受这个contingency 保
护？
谢谢~~ |
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h*******d
发帖数: 1191 | 13 你说的这些情况可能的确出现在部分买方经纪人身上，但并不是所有的买方经纪人都是
象你描述的这样。
我自己也是real estate agent,不过经验还尚浅有很多需要学习进步的地方。不过我觉
得作为经纪人帮客户买卖房屋确实不是一件小事，毕竟房屋买卖是大笔数额，客户买房
都是很慎重精挑细选地希望找到自己合适的房子。Commission fee固然是房产经纪人的
主要来源，但是既然分得有seller’s agent和buyer’s agent,自然是有不同的，好的
买方经纪人是要站在买方的立场为自己的客户寻求最大的利益，这也是买方经纪人的最
基本的职业操守。
但因为可能你对所使用的经纪人并不是太了解，所以你需要在建立对经纪人的完全信任
基础上，做好自己的功课。我可以以自己不多的经验给打算买房的朋友们说说自己的经
验。（主要针对买普通二手房的）
1． 还是那句话，对于没有买房经验的朋友即便在有买房经纪人以后，还是建议自
己多做做功课，了解整个买房的过程需要步骤和自己要做的事。买房经纪人通常会发给
你很详细的买房步骤和closing process.下面的是我曾经发给我客户的，不知道对大... 阅读全帖 |
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y*********1
发帖数: 564 | 14 offer保留了所有Contingency；
close day:35
Loan Contingency: 17天
Appraisal Contingency 17天
Inspection Contingency: 17天
想问下
1 如果我offer出去，buyer接受offer签字了，还需要返回我手里再签字或是确认一下
吗？
2 我的理解是：进contract的前三天，deposit是还没有真正出去，所以三天内退出是
完全无风险的，对吧？ |
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c*********a
发帖数: 2265 | 15 这要看地方，很多地方加1w根本不如no contingency来的有竞争力。
除非你cash+inspection contingency。lz那种，agent说想房子就不要contingency的
，有可能是agent忽悠，也可能cash offer都好几个的地方，加1w根本没用，很可能no
contingency外加加钱才有用。 |
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l********w
发帖数: 289 | 16 我不是已经说过了吗？如果对方同意你walk away free，那你才可以walk away free。
如果卖家不同意返还你deposit那你无权单方拿到deposit，对方需要arbitration才可
以拿到你的钱。
你说的“在close的时候， 我也没有贷款批， 我也没有remove contingency”：
remove contingency是有时限的，不是你不remove这个contingency就无限延续下去的。
对方没有义务签release form，签了大家一拍两散，皆大欢喜，不签那你也没办法。
最重要的一点，是你的经纪在contingency deadline以前是要求cancel，还是要求延期
。知道对方不同意延期以后是否要求cancel合同，如果是deadline以前要求延期但
deadline以后才要求cancel合同那就没戏了。 |
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b********1
发帖数: 1299 | 17 contingency removal 虽然有时间， 但是只要不removal， 它会一直保护你的EMD。
如果您不觉得loan有把握， 就不要轻易remove contingency。
如果seller已经有更好的offer， 他可以送一个notice to perform form给你， 规定
你在一定时间remove contingency， 不然， 他可以把房子卖给别人， 但是你的EMD是
一定会退给你的。不过目前来看， 他是怕你后悔不买， 所以才逼着你remove
contingency。
你的buyer agent应该是帮着你说话的， 现在反到来帮着别人来push你， 也就不说什
么了... |
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o*****p
发帖数: 5952 | 18 在加州正常购房意向书里包括三个犹豫期(contingency). 第一个是17天的房屋检查犹
豫期(house inspection contingency)，在这期间不需要任何理由可以反悔并退回定金
(一般是不超过3%的房价）。第二个是17天的估价犹豫期(appraisal contingency)，估
价报告出来以后如果估价值低于合同购房价,买方可以去议价，如果买卖双方不能达成
一致那也可以反悔退回定金。第三个是贷款犹豫期(loan contingency)，在21天内收到
银行贷款拒绝信，买家可以被退回定金。当买卖双方签署购房意向书后，需要三天内交
定价，进入买卖程序，并由公证行进行监督。同时这三个犹豫期则开始进行倒计时中。
如果贷款发生问题定金还是可以退回给您，只要还在犹豫期内。希望回答了你的问题 |
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G*******m
发帖数: 16326 | 19 聪明，领会很快。
put是可以这样做的，因为是往下做，多少有一个极限，call是否也可以做，还需证明。
但是二者都还需要一个Contingency Plan。
就是防止下跌速度太快，以致于千里之内，竟无时间价值可用的悲惨局面。
这个时候，roll基本无能为力，double是可以的，等恶性反弹也是一个方法。
但是以上都不是Contingency Plan。
真正的Contingency Plan，就是卖1倍的put，买2倍的put（低2个strik就可以了）。
结果就是和平时期，二不相欠，战争时期，谁的数量多谁是大爷。
此乃真正的Contingency Plan。 |
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G*******m
发帖数: 16326 | 20 聪明，领会很快。
put是可以这样做的，因为是往下做，多少有一个极限，call是否也可以做，还需证明。
但是二者都还需要一个Contingency Plan。
就是防止下跌速度太快，以致于千里之内，竟无时间价值可用的悲惨局面。
这个时候，roll基本无能为力，double是可以的，等恶性反弹也是一个方法。
但是以上都不是Contingency Plan。
真正的Contingency Plan，就是卖1倍的put，买2倍的put（低2个strik就可以了）。
结果就是和平时期，二不相欠，战争时期，谁的数量多谁是大爷。
此乃真正的Contingency Plan。 |
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l*********m
发帖数: 16971 | 21 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: dean (aa), 信区: SanFrancisco
标 题: palo alto menlo park井喷了。
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Feb 15 15:34:52 2012, 美东)
South Palo Alto: On this $1.1m, ~1,100 sq. ft., 3 beds, 2 baths home, there
were 16 offers. It went to an all-cash, no contingencies offer.
South Palo Alto: On a $950k, ~1,100 sq. ft., 3 beds, 1 bath property, there
were another 16 offers, and more than one was all-cash. It went to an all-
cash, no contingencies offer.
Menlo Park/Alameda Area: On a $1.2m, ~1,... 阅读全帖 |
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y****r
发帖数: 3036 | 22 ☆─────────────────────────────────────☆
Yankees (iChoke) 于 (Mon Apr 2 23:35:53 2012, 美东) 提到:
no cost refinance咱家也做过几次了,每次都是先交500左右的deposit,closing的时候
再退还给我.其中有一次因为某种原因没做下去,deposit就被broker收走了.
一直以为这就是standard practice,也没觉得不妥.今天有人说做refinance不用交
deposit,真有这事吗? 大家都是这样吗? 我TMD亏大啦!
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cengyiyi (别了，YIYI) 于 (Mon Apr 2 23:44:51 2012, 美东) 提到:
按照规矩，是要deposit的，但是有人不按规矩做，口口声声咱们朋友，面一点的
broker也是拿“你”没办法的。
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bbppb (活跃版面, 匹夫... 阅读全帖 |
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h***4
发帖数: 689 | 23 今年二月份突然决定买房的（之前对房市一无所知）。前后看过20-30个open
house，四月中旬递Offer，六月Closing，总算拿到了满意的房子。在波士顿买房真不
容易啊，今年房市还是很热。我们的预算不高，要求又极多，一开始觉得这样的条件很
可能不到房了，想不到最后能够如愿。另外，找一个好的agent真的非常重要。我们是
在mitbbs找的Betty（白胖），前后为我们解决了很多问题，还省下了一大笔钱。
我和老公是两个J-1博后，有孩，近几年计划双方父母轮流过来带孩子。无积蓄，
工资低，贷款难。买房的决定又很仓促，双方父母各自匆匆汇了一些凑了个首付。最后
算下来，总预算只有区区500K（包括装修）。但是我们要买的房子，必须满足以下要求：
1. 3 BR + parking lot（三世同堂）
2. 好学区
3. 步行可至超市，play ground，图书馆，swimming pool等活动场所 (老人带娃
需要)
4. 近地铁，到Longwood area公共交通时间30分钟以内（停车费太贵，塞车严重，
不考虑开车上班）
... 阅读全帖 |
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b***b
发帖数: 13249 | 24 我来解释一下：
你这个问题非常非常好！ 说明你是用心读帖子的。 我这个case，打死我，上严刑，我
都不会 remove mortgage contingency 的。
楼主不太了解contingency， 以为 inspection 就是所有的 contingency. 呵呵！
我们的这个单子，堂堂地有 20% down pay 的 mortgage contingency.
嘿嘿！
50% |
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W*****d
发帖数: 4196 | 25 下面是LZ的原话。去掉一个contingency怎么还会说 "ALL" contingency. 难道ALL不是
起码得2个以上？
在newton,brooklined的好房子，不remove ALL contingency的话，能抢到有点神奇。
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我们接到Betty的电话 “砍7k，remove all contingency，没问题我们就下
offer吧。 |
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b***b
发帖数: 13249 | 26 查了一下这个房子的 redfin 资料，看了下面的 Redfin agents 对Brookline房子抢房
的经历分享，特别有意思，这么下去我只能回老家卖红薯了！！
- Redfin Agent, competed against 5 offers
My buyers made a strong offer over asking, capped the inspection to 8K, and
waived the mortgage contingency. They also were flexible on the closing date
and wrote a letter to the sellers. Ultimately the winning bid was all cash
and without any other contingencies, plus a higher price.
$600k to $650k
2 Beds
1 Baths
~1,000 Sq. Ft.
- Redfin Agent, competed against 8 offers... 阅读全帖 |
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F*********e
发帖数: 385 | 27 在麻州的话，买房和买房都是有一定的法律保障的。一般买房的时候Offer被接受之后
交1000块钱押金，在签purchase and sales agreement的时候交5%.如果有inspection
contingency, mortgage contingency 之类的的，在contingency期间不满意的话买房
按照contingency的条件退出，这个押金是要退给买方. 但是,如果买方没有按照合同执
行,比如没有需要在合同规定的deadline内申请贷款，或者mortgage commitment的日期
已经过了而没有和卖方商量延期commitment date，房子没有买而导致卖方有经纪损失,
那么卖方是有权扣下定金的.具体细节都在于当时签的合同是怎么规定的。
如果你现在手里没有对方的任何押金的话，那么买方可能对于违约的心理压力会比较小
。建议你问一下你的卖房的律师根据你们签的合同现在他们到底有没有违约,如果违约
的话对你作为卖方的保障条款是什么. 但是现在你卖房也已经等了两个多月了，你们那
儿又是买方市场, 如果是我，可能会再等他们几天。你可以告诉他们一个deadli... 阅读全帖 |
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c**m
发帖数: 1457 | 28 上个周末下了大概十个offer,拿下三个。 具体细节不讲了。 有两个特殊案例值得提一
下：
案例一： 某客户看房有一阵子了， 每次下单都有mortgage contingency, 每次都抢不
到房子， 这次一狠心， 一咬牙， 拿掉mortgage cintigtency. 成功抢到房子；
案例二， newton某房， 客户非常喜欢， 加价10万。 因为没买过房， 舍不得把
contingency 拿掉。 最后没有拿下。 输的价格， 输的是contingency.
现在的市场行情， 不是clean 的offer, 抢房真的很无望 。
当然， 拿掉mortgage contingency也一定要谨慎， 要做风险评估。 |
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a*l
发帖数: 1915 | 29 你这叫contingent. 就是你下offer时候说，我准备买你这个房子，this offer is
subject to buyer sells current house at (fill in the blank) price within (
fill in the blank) months.
人家咋知道你什么时候卖掉啊，除非你给的价钱高，时间短，不然够呛。
一般人家就接受两个contingency, appraisal contingency 和financial
contingency. 然后给你几天due dilligent时间检查房子。 其他的都不愿意接受。 |
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N**********8
发帖数: 122 | 30 Your attorney will add appraisal contingency during attorney review. When
there are multiple offers, you can take off the appraisal contingency to
make your offer looks better than others.
If the property does not appraise the contract price, you have to put
additional down payment.
My buyer bought home in Morris County, the seller accepted the appraisal
contingency.
When the house price increase too fast in some areas, seller worry that the
home will not appraised. That's probably why they... 阅读全帖 |
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W*********r
发帖数: 137 | 31 【 以下文字转载自 NewJerseyHome 俱乐部 】
发信人: WestWindsor (Dream Home), 信区: NewJerseyHome
标 题: 买房过程中， buyer有几种情况下可以取消合同， 并且拿回所有押金；
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Jun 18 22:14:02 2015, 美东)
1. Attorney Review （AR）Contingency: 在律师review期间， 卖方和买方都有
权利随时取消合同并且不需要给任何理由。 AR 一般是3 天（不包括周末和节假日），
但只有双方律师达成协议AR才结束。一般的律师在AR期间取消合同不收费。
2. Home Inspection Contingency：一般处理attorney review 以后１４天以内
必须做房检， 房检出现大的结构问题或者seller没有disclose的问题，buyer可以退
出。 或者buyer和seller在维修和credit上没有达成协议， buyer也可以退出。 这
种情况下buyer损失房检的钱， 有的律师也会收取一点钱。
3. ... 阅读全帖 |
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i*****0
发帖数: 1113 | 32 我记得有2个contingency--一个是这个inspection contingency，还有一个
financialcontingency。
financial contingency有多时间呢？是不是也能做一个buffle？还是只有那个
inspection contingency可以作为buffle？
Thanks。 |
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d**n
发帖数: 3172 | 33 South Palo Alto: On this $1.1m, ~1,100 sq. ft., 3 beds, 2 baths home, there
were 16 offers. It went to an all-cash, no contingencies offer.
South Palo Alto: On a $950k, ~1,100 sq. ft., 3 beds, 1 bath property, there
were another 16 offers, and more than one was all-cash. It went to an all-
cash, no contingencies offer.
Menlo Park/Alameda Area: On a $1.2m, ~1,400 sq. ft., 3 beds, 2 baths home,
the seller took a lower offer than the top, but it was an all-cash buyer
with no contingencies and 3 fre... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 34 OFFER主要有下面几个部分:
价格:
CLOSE DATE: 有贷款30天,CASH OFFER 10-12天
押金:1-3% (一般2-3%的多,显示OFFER的诚意)
LOAN AMOUNT: 反映了你的DOWN PAYMENT的多少
各项CLOSE小项目谁来付:买/卖 ( 各地都有不同的默认)
CONTINGNENCY:用来保护买家退出合同时拿回押金
LOAN CONTINGENCY:14-17天
APPRAISAL contingecy: 银行估价不到合同价.
INSPECTION CONTINGENCY: 7-10 天.
现在热门地区需要NON-CONTINGENCY的OFFER才能拿下合同.现在大多数地区的APPRAISAL
CONTINGENCY基本都要拿掉.至于LOAN/INSPECTION,各人有各自的考虑. |
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y*********1
发帖数: 564 | 35 offer保留了所有Contingency；
close day:35
Loan Contingency: 17天
Appraisal Contingency 17天
Inspection Contingency: 17天
想问下
1 如果我offer出去，buyer接受offer签字了，还需要返回我手里再签字或是确认一下
吗？
2 我的理解是：进contract的前三天，deposit是还没有真正出去，所以三天内退出是
完全无风险的，对吧？ |
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s****s
发帖数: 2163 | 37 你只要做LOAN， 有没有APPRAISAL CONTINGENCY你都要再出APPRAISAL。
看来现在你的问题是房子到底是1100尺还是1300尺，这个目测做不出来吗？差200尺可
是挺多的。
回答你的问题，如果没有APPRAISAL CONTINGENCY，但是卖家给的数据是错的，应该还
是可以找SELLER， 但是你要有INSPECTION CONTINGENCY，如果没有，或者你是NO
CONTINGENCY AT ALL， 那当然就是所见即所得，当然就不能在找SELLER了。 |
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c******s
发帖数: 85 | 38 谢谢你的答复。现在情况就是seller要我们放弃所有的contingency包括inspection
contingency和appraisal contingency以及loan contingency。后来想想还是算了，跟
agent的说了不考虑这个房子了。 |
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a*********0
发帖数: 2727 | 39 最近看上redwood shore一处sfh，下offer的时候没签inspection contingency，主要
seller自己没做house inspection。后来我们自己请的inspection和structural
engineer发现了很严重的地基问题，要修估计得10w+了。
我们知道没加这个contingency确实是问题，就是湾区抢房子就这样，交了contingency
的seller溢价10w都不考虑。现在交了两万的deposite。
版上有没有律师朋友咨询下，这种情况能不能要回订金，或者和卖家讨价。自己查了下
，发现在加州，即使没有contingency，如果房子有大的结构问题，比如地基下沉，
seller也有责任（因为seller需要提供inspection的full clousure），这样即使上庭
，也还是buyer有利。不知道是不是这样。版上如果有房产律师也可以联系我，也打算
花钱咨询一下具体的case
站内或者email: [email protected] |
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Q***N
发帖数: 2972 | 40 问题解决了就好.
在加州(其它州不知道)disclosure contingency overwrite其它所有的Contingency,即
使是Non-contingency offer. 所以有经验的Listing会在上市前准备好, 这样一来买家
就没有机会钻这个漏洞了. 有的误传buyer有3天的反悔期, 这个绝对是错的. 房地产买
卖合同没有反悔期, 但是3天Disclosure Contingency的确是很多人忽视的地方.
Disclosure上的错误信息以及不完整的Disclosure ( law required disclosure)是
Seller的liability. |
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Q***N
发帖数: 2972 | 41 Public Record上面积是多少？ 有没有可能是你的Appraiser测量错误， Seller的面
积是来自Public Record还是Seller以前的appraisal Report？多大的房子差250 sqft?
如果是4-5千的豪宅， 差250sqft不容易看出来。 如果一般的房子差这么多应该可以
看出来的。
另外你看看你的Appraisal Report， 你这个房子的最后的估价估价有没有-250 sqft调
整之后得到的value， 因为测量面积比邻居小250 sqft, 但是估价达到了合同价格，
也就是估价师在估价时已经把面积小的因素考虑到Value里面了。
因为在加州标准的Purchase Agreement上， appraisal contingency是item 3.I, 所有
item 3都是Finance Terms， 所以说appraisal contingency是估价房子的Value应该是
没错的。
面积上的差异应该算Item 14-Buyer Investigation （我们常说的Inspection
Contingency），当然这是我的个... 阅读全帖 |
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c*h
发帖数: 33018 | 42 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: blueangel2 (Frank in Fremont), 信区: Living
标 题: 关于新手买房贷款的注意事项
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Mar 8 03:12:11 2012, 美东)
很多第一次买房子的同学在最初的时候将全部的精力都放在看房子上了, 从而忽略了对
贷款的准备. 有的是对自身的贷款条件过于乐观, 认为贷款一定没问题, 等 purchase
contract签了, loan contingency开始计时了, 这时才开始找loan agent咨询rate. 这
个时候各种各样的麻烦也就来了. 好一点的, 贷款还可以做下来, 但是rate远没有之前
想的理想. 有的耽误了时间, 要向seller要求延长loan contingency的时间, 不然
deposit可能就没有保障. 最坏的情况就是放弃心怡的房子, 从头再来. 如果在看房子
的时候就找个loan agent咨询一下自己的贷款的情况, 很多麻烦就可能避免或者心理上
有个准备. 下面是几种比较常见的失误供大家参考:
1.两个人都... 阅读全帖 |
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j*******7
发帖数: 6300 | 43 Played with these boring things long ago (before the internet became popular
), but am feeling them interesting again today --
What is "Possible world" ?
http://en.wikipedia.org/wiki/Possible_world
Possible world
In philosophy and logic, the concept of a possible world is used to express
modal claims. The concept of possible worlds is common in contemporary
philosophical discourse and has also been disputed.
Possibility, necessity, and contingency
Further information: Modal logic#The ontology of... 阅读全帖 |
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m*******r
发帖数: 8950 | 44 合同在RATIFIIED后，三天内，BUYER可以取消合同，不用说明任何理由。而且，合同一
般都有CONTINGENCY，如HOME INSPECTION CONTINGENCY，LOAN CONTINGENCY等，BUYER
完全可以用CONTINGENCY来取消合同。另外，在收到HOA DOC或CONDO DOC之后，也有几
天时间AVOID合同。 |
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G******d
发帖数: 364 | 45 it is true.
Hans-Peter Richter 2007, August
(German Peace Council)
Foreign Military Bases in Germany
Today there are 72 locations in Germany used by the US military Forces and
about 68,000 soldiers. The British Forces use 5 locations and have 25,000
soldiers in Germany. In the summer of this year about 8,500 soldiers will be
withdrawn from Germany and three basses will be given up. All this soldiers
have their home base in Germany. At no time all this soldiers are in
Germany, because always some... 阅读全帖 |
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x******g
发帖数: 33885 | 46 导弹驱逐舰，潜艇。。。
Over the past few years, China’s rapidly expanding naval presence in the
Indian Ocean has created anxiety in India’s strategic community, where many
believe China’s naval activism has shrunk New Delhi’s space for
operational manoeuvre. Not only has China made inroads into India’s
traditional sphere of influence in maritime South Asia; Beijing has also
leveraged its naval anti-piracy deployments for geopolitical gains by
promoting partnerships with regional states and advancing a ‘ben... 阅读全帖 |
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z****z
发帖数: 2054 | 47 对了解alt-right应该有帮助.
An Establishment Conservative’s Guide To The Alt-Right
by Allum Bokhari & Milo Yiannopoulos29 Mar 20164584
A specter is haunting the dinner parties, fundraisers and think-tanks of the
Establishment: the specter of the “alternative right.” Young, creative
and eager to commit secular heresies, they have become public enemy number
one to beltway conservatives — more hated, even, than Democrats or loopy
progressives.
The alternative right, more commonly known as the alt-right, is ... 阅读全帖 |
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S**S
发帖数: 30 | 48 【 以下文字转载自 PHILADELPHIA 讨论区 】
发信人: tinymonkey (tinymonkey), 信区: PHILADELPHIA
标 题: 我们和buyer agent peter fang的故事
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Oct 4 16:36:04 2013, 美东)
我们找Peter Fang（中文音Yulin, License No: RS290201) 作buyer agent半年（实际
只有几个月因为中间停了三个月),最后因为他的失误我们损失$5000押金和$840律师费,
大家不欢而散.
首先是不带任何感情色彩地事实描述。事情经过是这样的:
May 18 我们看了4个房子
May 21 我们出了一个offer,$450,000 (asking$460,000)押金$10,000,10天home
inspection contegency
May 22 seller counter offer $455,000. 我们想再看一下,毕竟那天看了4个房子,很
多细节没注意.peter说先签字把房子hold住(他的原话)再看,反正押金肯定可... 阅读全帖 |
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y*******o
发帖数: 6632 | 49 Anyone knows the green card policy of different companies?
Here are all firms I know. Please reply this email so that we can make up a
list.
Tech Firms:
GOOGLE:
Amazon: after 1 year
CISCO: After 3 months
MS: Immediately?
Facebook:
Linkedin:
Twitter:
Qcomm:
Financial Firms:
BB: after 1 year on contingency of the performance
JPM: after 1 year on contingency of the performance
Manufacture & Production Firms:
P&G: NO GREEN CARD AND H1B
3M: Support H1B and Green Card
Emerson: On contingency |
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S******l
发帖数: 255 | 50 这是卖方保护自己取消合同时不会引起纠纷的一个做法。他们希望你在20天内remove
all contingency ，特别是loan contingency。这样你在时间控制方面有点被动，除非
你的loan很快搞定。可现在lender一般都要30天closing和funding。
这样的话，如果你有把握，就把20天改成30天吧。同时，说明其他的contingencies可
以removed within 17 天。 |
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