z****b
发帖数: 2959 | 1 re
楼主要自己做足功课才能下offer啊，inspection怎么能放到loan之后呢？
contingency |
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x****5
发帖数: 293 | 2 请问通常来讲， 7天的loan contingency时间来的急吗？ |
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x*******e
发帖数: 1905 | 3 我们这里都不敢放contingency,否则立刻被锯掉 |
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r******d
发帖数: 1879 | 4 一两天出CONDITION APPROVAL, 3-4天出APPRAISAL, 7天LOAN CONTINGENCY足够了. |
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v**t
发帖数: 49 | 5 seller 要求30天 contingency. 办得下来吗？ |
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D******r
发帖数: 5237 | 6 我下过N次offer，没见到有这个例行文件的。还是agent的问题。Contingency
基本上是除了房价以外最重要的事了，如果买家签这个，agent应该跟买家核实的 |
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o*******g
发帖数: 24 | 7 如果房屋本身没什么问题，我是很想买下的。
如果贷款黄掉，由于我已经签了contingency, deposit应该也拿不回来了吧。 |
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t*******y
发帖数: 2424 | 8 inspection 一般给7天，你需要在那时完成所有检查。具体看offer letter.
如果你P&S有motgage contingency, 最终签的就是沒有可以返押金的可能了，但应该不
会因为贷款下不来而强卖。具体也要
看P&S 和你签的文件。
offer 和P&S是貝有法律效力的，很严肃的，一般agent 并不负责P&S的起草，审核，这
是律师的活。
像你这样没经验的买家，要找律师。要在签字前仔细读每条。
另外，如果你签的文件说你必需买，那就不只是押金这点了。如果卖家签了offer 和P&
S.那也不可以不卖给你，光扣押金。那是可以被起诉的。
还有，我们买房不要总想着退，那应该是下offer 前该做的功课。 |
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b***b
发帖数: 13249 | 9 这个一定要跟你的agent 商量。
我去年的一个在热区抢房子的客户，remove 了 mortgage contingency. remove前一定
要做些工作的，才下手的。 卖价比她原来相出的价格低不少。 她要是来这里写她的买
房经历，又成了我的广告了。呵呵！
今年她才做了 refinance. 发短信高兴地告诉我---refi 估价比她买的价格高了三万。
关于“万一” ---- 我要说明天万一车祸了，这房子也就不要买了。 生活中很多不定
因素，自己要学会分析可能性 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 10 在热门地区, 硅谷，是常态。南加很少。去掉loan contingency 和现金买房本质上是
一样了，只是escrow长—点而己。 |
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l****G
发帖数: 1197 | 11 请问一下贷款的xdjm， Appraisal contingency 给了21天， 从合同开始算，这个时间
够不够，我在宾州， 有能贷款的请联系我一下。
多谢 |
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v*********a
发帖数: 11 | 12 Loan只剩下最后1步request IRS tax return. 今天agent 说他们submit了3次4506表都
被reject了，说是之前签字不够清晰啥的，我自己查了下，也可能是当时给他扫描的有
resize的问题，或者是4506表 两个人名字顺序和file tax return 不一样。
每次提交都要等2天才能收到IRS 通知。。。
我们原定下周四close，有点担心不能按时close （因为不知道那个表具体是哪个原因
，我下周一打电话去IRS问问）。
Agent说只要我们没有欺骗报税，这个最后通过是没问题的，所以我们可以remove loan
contingency。我的问题是，如果我们周四不能按时close，会损失deposit吗？（
deposit放了3万。。。），合同读了几遍还是不是很清楚。。不能按时close算是buyer
"default"么？
谢谢懂的人帮忙解惑～ |
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o*****p
发帖数: 5952 | 13 remove loan contingency 最后不买了，deposit at risk.
只是延后几天close, 一般卖家会给你free extension.
4506税表调不出来，请查—下何时交税表，名字，社安号是否搞错。 |
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i*******s
发帖数: 298 | 14 请教一下，新房如果到交房时不想要的话，操作通过loan contingency退出容易吗？有
人有了解吗？ |
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c******z
发帖数: 1230 | 15 都11月3号了还没remove inspection contingency, 11月15日能这么快close吗？
Contract上的closing date是预估的。谈不拢就买卖不成呗，这是太常见的事情了，最
后就是看哪一方的更desperate。其实双方代理各让一点点佣金就出来了。 |
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c****e
发帖数: 2127 | 16 remove inspection contingency后还需要做什么吗？
现在贷款也差不多做好了。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 17 若还没remove contingency, 可以要回来。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 18 final approval without any conditions 再remove最合适。在具体操作中，卖家可能
不会让你拖这么久。
只要不是不能解决的condition, deadline 又到了，可以考虑remove loan
contingency |
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x****l
发帖数: 22 | 19 那如果买家坚持到final approval后再remove loan contingency，但卖家又不同意。
那押金还能要回来吗？ |
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b**********r
发帖数: 2664 | 20 今天是CONTINGENCY的DEADLINE. 我用的是DUAL AGENT,昨天提出想让SELLER 修一下鼓
起来的地板,SELLER说不想修,我们有点不太满意,提什么修理,他都不打印.今天我EMAIL
给代理说,还是希望SELLER修一下,如果想我们买这个房子.到现在晚上7点了,代理也没
有SEND什么表格来填. 如果拖过今天,会对我们有不利吗?主要是有3%的保证金在中间人
手中.
急呀,大家说说吧. |
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a*****w
发帖数: 731 | 21 loan刚approved, 没有condition,请问可以remove loan contingency了吗？ |
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S********e
发帖数: 620 | 22 哪里买房? 湾区这里要17天 loan contingency 可能很难抢到房... |
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o*****p
发帖数: 5952 | 23 final approval without conditions, 又过了期限，可以考虑remove loan
contingency. |
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m**********j
发帖数: 610 | 24 现在的情况是，今天是remove loan contingency的最后一天，银行那边还在催，可能
今天不会有结果
listing agent不愿意延长deadline，因为有backup offer
如果过了deadline，listing agent主动cancel contract的话，我能拿回escrow里面的
钱吗？还是现在需要做什么？ |
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c**m
发帖数: 1457 | 25 I think LZ is talking about commitment date. He does has mortgage
contingency. It is commitment date and he has not got the commitment letter
from the lender yet.
Here is my suggestion:
1. Talk to your lender/broker to find out what is missing;
2. What's the ETA that you could get the commitment letter;
Then share this information with seller agent and ask for extension.
Even if they have back up offer and there is still a lot of risk for seller
if they let the house BOM.
If seller doesn't agree... 阅读全帖 |
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b********1
发帖数: 1299 | 26 在加州不一样, 不管pass什么deadline, 只要没有remove contingency, seller如果要
cancel contract, 就要退还buyer 的deposit. |
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s****e
发帖数: 720 | 27 认识人推荐的一个loan agent,前面看房用的pre-approval letter都是找他出的。我
一直认为这和将来的mortgage基本上没有关系，因为到时候apply for loan的时候还
要问一圈才作决定。我的realtor说如果我没有用出pre-approval letter的lender,将来
如果mortgage出了问题，seller可以扣earnest money。问一下mortgage contingency是
可以这样理解吗？ 我的理解觉得应该是如果buyer没有在规定的deadline前拿到想要的
loan,而且buyer没有故意delay loan application,那么buyer就可以拿回earnest
money.
这个应该和pre-approval letter没有任何关系。请问是谁的理解对？ PS, realtor并
不认识我的loan agent。 |
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发帖数: 1 | 28 你的理解是对的，你的realtor的解释是吓唬你的BS。
将来
contingency是 |
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N******e
发帖数: 21 | 29 最近和家人看好一套房，直接找的listing agent (现在后悔中，应该用自己的agent,
当时为了省钱），价格谈妥，合同binding,定金已付，贷款办理手续也已开展。在贷款
过程中，为了稳妥起见，申请的是付3成贷7成，房屋买卖合同上签的是付2成贷8成。昨
天银行通知我最多只能贷到6成多。考虑到新房开销大，再要加多首付，肯定负担不起
，和家人商量后决定放弃。即时通知对方中介，被告知定金不能退，即使是在
contingency内，原因是我没有按照买卖合同上签的付2成贷8成去做贷款。我说，我连7
成都贷不道，怎么可能贷8成，我已经尽了最大努力了。
请大家帮忙看看，现在这样我该怎么做，怎么才能把定金要回来？（银行的commitment
letter还没签）。感激！ |
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o********n
发帖数: 134 | 30 买家要求一个contingency，就是9月22日确认他正在卖的房子close了，才能买我的房
子。
如果9月22日他的房子没卖出去。他就可以退出，并且拿回他的押金。
请问这是个合理的要求吗？ |
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r*g
发帖数: 3159 | 31 不是。
不接受。
：买家要求一个contingency，就是9月22日确认他正在卖的房子close了，才能买我的房
：子。 |
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g*****0
发帖数: 2998 | 32 没有什么条件是不合理的 只是取决于当地市场的热度 和卖买双方的希望成交的愿望
我们这里很多买家连mortgage contingency都会主动放弃 因为每个房子有十几个cash
offer在等着 |
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t*******l
发帖数: 3662 | 33 我的broker contingent order 只能设置价格trigger，你们的broker有可以加入
volume条件的吗？ |
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t****g
发帖数: 35582 | 34 你可以选择加，人家也可以选择不卖给你，或者你要加点价才有竞争力。
反正买卖房子这东西就是个fair market，如果是抢手的，你恐怕得cash offer, no
contingency才有竞争力，如果是没人要的，你就可以使劲砍，什么苛刻条件都加上。
一般你订P&S的，让律师加上一个，如果因为seller title不能clear的原因，你有权推
出，或者给seller一定时间宽限期，然后因为推迟
close，lock rate过期造成的损失seller赔付等等。其实真要是title问题不能按期
close，估计你也不愿意退出了。因为那时候你肯定是想要这个房子了，而且房检，律
师费，贷款，估价等等怎么也砸了一两千进去了，这个时候退出也是吃哑巴亏。 |
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b***b
发帖数: 13249 | 35 合同上当然有title contingency。 不过比较粗。
你好好看看，咨询你的律师。加上你想要的内容。不过一般的正常Sale问题不大。 |
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S********t
发帖数: 4402 | 36 还是inspection第二天就可以了？等radon结果可能要一周以上。这个inspection
contingency date不知道一般要怎么设置？
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.8 |
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a*****y
发帖数: 613 | 37 Of course you need to wait for radon result before inspection contingency
can be removed. |
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x****m
发帖数: 1084 | 38 下了几个 offer, 最后价格差不多， 都被别人没 inspection contingency的抢走了
房子很破， 70-80年的房子了，难道其他买家胆子这么大， 都不用inspection? |
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m********s
发帖数: 55301 | 39 说明你还非常不了解当地房市，这里说的不是价格。
先看过100个open house再说吧
下了几个 offer, 最后价格差不多， 都被别人没 inspection contingency的抢走了房
子很破， 70-80年的房子了，难道其他买家胆子这么大， 都不用in........ |
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L********s
发帖数: 88 | 40 绿灯行驶过一个路口时，被一辆闯红灯的车给撞了（对方是个劳墨）。计我们双方的速
度都在40多mile。双方的车都报废了。我左腿膝盖内侧有巴掌那么大的一大块淤清并且
还有点肿，当时有一点pain的感觉， 今天不碰它基本上不痛了。胸口在心窝以上的肋
骨（有大包子那么大的一块面积吧）当时有一些pain的感觉，今天似乎好了点， 用手
压这块肋骨会有痛感，不压几乎感觉都到了，不知道这是不是在离心力甩的过程中，这
块肋骨被安全带压到了。副驾上的人身体的右边（肩膀，大腿右侧，屁股）有酸痛的感
觉。去了一个大医院的ER做了一些检查。做了X光胸透，肋骨没有什么问题。也做了膝
盖肿的地方， 也没什么问题。 还做了一个似乎是心电图似的东西，说心脏也没什么问
题（因为我说心窝上那一块肋骨有痛感）。还有就是问有没有头晕头痛和dizzy的感觉
什么的。结果就给我们开了止痛药，把我们打发回家了。警察给我police report 时，
说report 上有一个witness 证明我们是绿灯。
身边的好多朋友建议我找一个律师要一些身体和心理上的补偿。 google 了附近的一些
律师， 有些觉得这个案子对他们小不接， ... 阅读全帖 |
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a*m
发帖数: 293 | 41 我根本就没有讨论放弃押金合算不合算的问题。我只是针对前面提的small claim法庭
的建议提出反对意见。如果已经走到mortgage contingency这步了，在波士顿附近，
deposit基本大于1万，所以small claim不可行。然后我又给出具体意见，如果要走法
律程序，要找什么样的律师，用什么样的clause. |
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j*e
发帖数: 1987 | 42 嗯，我跟你的着眼点不同。我主要是讲卖家不要以为所有contingency都去掉了就万事
大吉了，不到最后close买卖都还有变数，毕竟买家押金只有5%，你的卖价过高（超过
市场价5%以上，买家都有可能放弃押金退出）。也不要以为买家的押金很容易就能拿到
，买家也有招可用迫使你退回部分甚至全部押金，除非卖家有时间有精力跟买家耗到底。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2 |
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a*m
发帖数: 293 | 43 我根本就没有讨论放弃押金合算不合算的问题。我只是针对前面提的small claim法庭
的建议提出反对意见。如果已经走到mortgage contingency这步了，在波士顿附近，
deposit基本大于1万，所以small claim不可行。然后我又给出具体意见，如果要走法
律程序，要找什么样的律师，用什么样的clause. |
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j*e
发帖数: 1987 | 44 嗯，我跟你的着眼点不同。我主要是讲卖家不要以为所有contingency都去掉了就万事
大吉了，不到最后close买卖都还有变数，毕竟买家押金只有5%，你的卖价过高（超过
市场价5%以上，买家都有可能放弃押金退出）。也不要以为买家的押金很容易就能拿到
，买家也有招可用迫使你退回部分甚至全部押金，除非卖家有时间有精力跟买家耗到底。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2 |
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c**m
发帖数: 1457 | 45 首先，appraisal 是很subjective 的，每个appraiser 估价可能差别很大，我见过同
一个房子，两个appraiser 估价差10万的， 房子也就80万左右；
其二， 给个案例， 某小区10月份买的房子34万。 两个星期前同样的房子出来，我们
加价到36万5， No contingency, 没抢到。 10几个offer.
就事论事没问题， 无端抹黑和PA 就免了。 大家都不傻。 你懂的。 |
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b**********e
发帖数: 2042 | 46 我们律师什么都没说，也没有提醒我们。。。
我们以为这个条款是standard呢。。。。
现在就觉得自己什么都说的不算，别人要怎样就怎样，很不爽
contingency, |
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T*R
发帖数: 36302 | 47 那是另一回事，和你的MORTGAGE CONTINGENCY有什么关系？ |
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y***n
发帖数: 2806 | 48 他那个condo,refinance和贷款一样，很难。不是每家都给他做的。
我去年买楼时遇到过这种情况。基本上两种对策，1，立马闪人，看别的房子。2.如果
特喜欢，感觉价格特划算。直接问哪里可以给这楼贷款。问清楚了，直接找这家贷款的
，而不是随便联系一家。那样的话，十有八九贷不下来。
搂主现在这情况，就看卖家40天内能不能给你搞定贷款了呗。如果搞定了，就买了呗，
之前不是也挺喜欢的吗。往好处想想，最起码省事了，不用再看房，选房了。
我去年要买的condo和他这个情况一模一样，我换了3家贷款公司，都没搞定，后面两家
是他推荐的。最后没买成，但我真挺想买的。
contingency, |
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L********s
发帖数: 88 | 49 身边的好多朋友建议我找一个律师要一些身体和心理上的补偿。 google 了附近的一些
律师， 有些觉得这个案子对他们小不接， 有些律师接电话时非常没有耐心我想问几个
问题， 他们都不想回答，一个劲的催我make appointment 来office 谈， 所以就把这
些也pass了。 找了一个在电话离交谈还可以的， 去了他的office（感觉还是个比较体
面的law firm。看见了有8，9个律师在开圆桌讨论会议呵呵。 但是去了office 以后感
觉没有在电话里热情，进和出他的办公室时， 他坐在椅子上连起身都没有）。问了一
些情况把我的个人信息全记下来哦了。 他交完填一个contingent fee agreement 的委
托书，里面有几点有点concern， 希望有经验的来看看是不是合理。
1）收费问题： 如果赢了，除了他拿1/3外， 还要扣下 expenses of claims and/or
lawsuits including but not limited to: investigation fees, court costs,
travel expenses, exp... 阅读全帖 |
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p*****n
发帖数: 64 | 50 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: paomian (paomian), 信区: Living
标 题: 关于南加州买房 loan contingency removal的一个问题
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Oct 23 00:17:59 2013, 美东)
我正在买一个房子。 offer签了，刚过17天， 现在seller需要removal 各种
contigency. 但是我们loan现在没有完全办下来，只是conditioned approval.
Escrow只有30天， 现在只剩下10天左右closing. 我想问我能不签 loan contigency
removal 吗？ 有什么后果。 如果签了后，到时候loan下来的时间过了30天的
deadline, 又会有什么后果。
谢谢 |
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