C*****e
发帖数: 367 | 1 【 以下文字转载自 Church 俱乐部 】
发信人: CCBible (神同在圣经), 信区: Church
标 题: Glossary to the Westminster Confession
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 24 21:16:33 2012, 美东)
Glossary to the Westminster Confession
Explanations of all archaic and uncommon words, usages, and expressions, in
the order in which they occur.
Title Confession. n. Public statement of religious beliefs.
1.1 Providence. n. Divine care. Manifest. v. Show. Are they. idiom. T
hey are. Unto. prep. With regard to. Sundry. adj. Separate. D... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 2 因为本人不从事贷款业务,只能从Real Estate agent的角度和认识来写贷款部
分.我知道自己的水平有限,只能写出一些皮毛和入门知识.希望专业从业人员给予补充
或更正. 更欢迎大家到我的俱乐部（新手买房俱乐部), 发表或转贴关于买房,贷款或报税方
面的文章，给买房或准备买房的人员提供更多的学习材料. 多谢!
当买家和卖家就购买合约达成一致( Contract Ratified)后,买家一般有2件重要的
事去做.一是贷款 ( Loan Contingency),二是房屋的全面检查( Inspection
Contingency) .一般的购房合约都包括了完成这两项Contingency ( Loan Contingency
& Inspection Contingency)来保证买方可以合理地退出合同. Contingency时间是由
双方协商并同意的日期, 可以是15 天, 也可以是17 天.也就是说买方如果在规定的时
间内,如果发现自己的贷款有问题,或房子检查有问题,都可以通知卖方并退出合同.与报
价同时递交的押金自然也全额退回.但一定要在Contin... 阅读全帖 |
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s*********3
发帖数: 2890 | 3 Inspection是buyer的责任。由于这个roof report是前任buyer 做的，可能比较难说是
seller故意隐瞒。当时你们有问前任为什么退出吗？如果前任确实是因为这个roof
report不满意退出， 但seller却说是因为loan做不出来，那个就是seller故意隐瞒。
不过这个事取证比较困难， 除非你能找到这个前任buyer。
所以我往往是建议客人放Inspection contingency rather than loan contingency。
如果二者都是7天或10天的话，Inspection contingency 可以顶loan contingency，
但loan contingency 不可以顶Inspection contingency。反过来， seller 是喜欢
loan contingency rather than Inspection contingency，就是这个道理。 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 4 １个月前SLOW DOWN比较明显,现在好象要稳定些， 比２－３月份还是要稍好一些,但
ＯＦＦＥＲ还是挺难拿下的.
不过今年在Pleasanton/Dublin/San Ramon/Castro Valley及以北地区, Contingency
Offer都不是问题, 价格是关键，绝大多数的Offer 都带Contingency． 少数不带
Contingency的Offer如果价格接近，优势就很明显. 但我一般不推荐Non-Contingency
,Contingency Offer有希望的话,没必要上Non-Contingency．Non-Contingency对
Buyer来说， Risk还是一个问题,能避免尽可能避免．我今年closed的二手房(８个)，
没有一个是Non-Contingency．
总体上今年比去年难,去年比前年难. ＴＯＮＹＸＵ说今年ＡＧＥＮＴ要死掉一片．我
虽然没那么悲观,但很多ＡＧＥＮＴ今年很难熬． ＬＯＡＮ ＡＧＥＮＴ应该要死掉
一半， ＢＯＡ贷款部门已经大量裁人了. |
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Q***N
发帖数: 2972 | 5 咨询房地产律师是正确的途径. 即使是Realtor,也不容许提供Legal advises.
"自己查了下，发现在加州，即使没有contingency，如果房子有大的结构问题，比如地
基下沉，seller也有责任（因为seller需要提供inspection的full disclosure），这
样即使上庭，也还是buyer有利。不知道是不是这样。"
不是这样理解的.SELLER有义务(必须)Disclose房子所有对价格有影响的大问题. 这些
material facts包括地基,appliances,水电/管道,是否3年内有死人等等.你们看的
Disclosures文件里应该有一份文件叫Seller Property Questionnaire,那上面SELLER
回答了所有关于这个房子的所有问题,包括地基部分.
如果Seller知道地基有问题而故意没有Disclose给你们,这是Seller的责任.你们可以追
究SELLER的责任,索赔或退出合同.
但是SELLER没有义务提供FULL inspection,也就是Seller也不知道地基有问题.如果你
没有证据证明Seller是... 阅读全帖 |
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w******o
发帖数: 119 | 6 这里高人云集,急问一下买房的合同,如果卖方反悔怎么处理?
最近bid到一个房子.remove contingency的form上,有两项.x为mark的部分
[] All buyer contingency removed except (1)[x]loan contingency (2)[x]
appriasal contingency ...
[x] Buyer hereby removes any and all buy contingencies.
Agent忘了把上面两个mark去掉了.在remove contingency的deadline,把这个form给发
过去了.对方认为那两个要remove掉才行.给agent发信,Agent的系统down掉了.后来就超
时了.最近价格还在上升,Seller和list agnent说cancel offer了.
照理说,这是一个小错误,而且,上面的主项没有mark,急问这种情况,法律程序是否对我
们有利?
刚才把remove掉两个mark后的contingency remove form发过去了. |
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b*a
发帖数: 17670 | 7 类似于这样的terms
THIS CONTRACT IS CONTINGENT UPON SATISFACTORY COMPLETION OF THE FOLLOWING
ITEMS AS DESIGNATED. ALL CONTINGENCIES WILL BE REMOVED IN WRITING. Seller
grants permission to do any inspections or tests checked below. If any
additional Earnest Money Deposit (EMD) is required at the removal of any
contingency, the contingency will not be considered removed until the
additional EMD is paid. If any contingency is not removed in writing by the
required date, this contract becomes voidable. Aft... 阅读全帖 |
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c**m
发帖数: 1457 | 8 好不容易完成这个周末的抢房大战，和大家分享一下，讲讲现在的房市行情吧：
1。 Northboro 某房， 开价40万， 4个offer, 加价将近5%， 没拿下。
2。Newton 某房， 开价95万，我们出了一个打酱油的offer, 19 个 offer 据说以远高
于110万价格走掉。
3. Arlington 某房，开价68万。我们出了一个打酱油offer. 11个 offer, 据说以远远
高于要价，没有contingency 的offer 走掉。
4. cambridge 某房， 问时已经12 个offer, 客户被吓住，直接闪人，不知道最终几个
offer
5. Brighton 某房，8个offer. 客户舍不得拿掉mortgage contingency, 价格也无优势
，没拿到，
6。 Somerville 某房，5 个 offer. 客户不愿拿掉 mortgage contingency. 输在
mortgage contingency 上；
7。 Newton 某房， 没到deadline 问时已经十几个offer, 客户闪人；
8. Malden 某房， 7 个... 阅读全帖 |
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c**m
发帖数: 1457 | 9 好不容易完成这个周末的抢房大战，和大家分享一下，讲讲现在的房市行情吧：
1。 Northboro 某房， 开价40万， 4个offer, 加价将近5%， 没拿下。
2。Newton 某房， 开价95万，我们出了一个打酱油的offer, 19 个 offer 据说以远高
于110万价格走掉。
3. Arlington 某房，开价68万。我们出了一个打酱油offer. 11个 offer, 据说以远远
高于要价，没有contingency 的offer 走掉。
4. cambridge 某房， 问时已经12 个offer, 客户被吓住，直接闪人，不知道最终几个
offer
5. Brighton 某房，8个offer. 客户舍不得拿掉mortgage contingency, 价格也无优势
，没拿到，
6。 Somerville 某房，5 个 offer. 客户不愿拿掉 mortgage contingency. 输在
mortgage contingency 上；
7。 Newton 某房， 没到deadline 问时已经十几个offer, 客户闪人；
8. Malden 某房， 7 个... 阅读全帖 |
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w******o
发帖数: 119 | 10 标 题: 急问:购房合同里,卖方反悔法律程序
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jun 9 23:48:30 2014, 美东)
这里高人云集,急问一下买房的合同,如果卖方反悔怎么处理?
最近bid到一个房子.remove contingency的form上,有两项.x为mark的部分
[] All buyer contingency removed except (1)[x]loan contingency (2)[x]
appriasal contingency ...
[x] Buyer hereby removes any and all buy contingencies.
Agent忘了把上面两个mark去掉了.在remove contingency的deadline,把这个form给发
过去了.对方认为那两个要remove掉才行.给agent发信,Agent的系统down掉了.后来就超
时了.最近价格还在上升,Seller和list agnent说cancel offer了.
照理说,这是一个小错误,而且,上面的主项没有mark,急问这种情况,法律程序是否对我
... 阅读全帖 |
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x***e
发帖数: 381 | 11 新手买房，真诚请教：
我在南加州，有一个房子目前在Escrow里，但是Inspection之后，有很多需要维修的，
卖方不愿意配合（不愿修，只愿意给几百块作credit）。
所以想在退出，目前离Remove Contingency还有3天，但是感觉我的agent不太愿意我退
出（带我买了几个月房子，下了八个offer，只有这一个进了escrow，大概希望速战速
决）。
我要求agent准备Cancellation Form，但是agent告诉我，这个Form不是由她准备，需
要由escrow company准备，请问是这样子吗？那么，我要怎样才能cancell？
另外，我的buyer agent告诉我，17天的Contingency Removal是自动的，也就是17天一
到，所谓的Inspection Contingency / Loan Contingency就自动remove，并不需要我
签署任何的Form，请问是这样子吗？我以为一定需要签一个书面的Contingency
Removal才算是放弃了Contingency。
第一次买房，agent又不太认真帮忙，真的是步步担心，恳... 阅读全帖 |
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y***j
发帖数: 11235 | 12 可能没说清楚。
我的offer是有INSPECTION CONTINGENCY的，所以我总觉得银行会因为这个锯掉我的
offer，选低千八百块钱的另外一个offer。我们想提前做然后在合同上把inspection的
contingency remove掉，就不用担心银行因为有contingency据掉我们的offer了，因为
我们很喜欢这个房子，所以在这个房子上赌个几百块钱也值得。现在做估计也来不及
remove 我们offer上的contingency了。
我的contingency还挺多的，有个7天批准的，现在我已经可以用了，昨天agent还说为
了安全带我们看了另外一件貌似不错的正常卖的房子，那个房子出来一天就有offer，
但是我们觉得还是比现在下offer的房子差不少。
我们，另外还有个attorney approval contingency的，这个就是说法律程序有问题的
可以cancel对把。 |
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l*******9
发帖数: 518 | 13 合同上loan contingency时间没填 后面写如果在规定
时间内卖家没有发出通知 Loan contingency一直有
效
30天后 我们律师要我们提出loan contingency extension
的请求 我们当然相信他 卖家因没找到下一处合适房子
此时不想卖了 便拒绝请求
合同取消 定金退回
我们跟律师指出Loan contingency并没有写时间 律师才第一次
看合同 之前他都没看 让秘书做这事 且秘书也没看合同
之后律师便把我们的定金退回给卖家律师 并指出loan contingency
的时间空白 卖家律师不予搭理
最要命的一条是我们律师在合同上写着：commitment
下来后 卖家如果不予配合 当作保留loan contingency.
现在贷款银行要求我们改一条款 都需要卖家配合
卖家如果不配合 有法律制裁吗 如果没有 卖家可以一直拖
我们中介要我们起诉律师
咋办 苍蝇肉 |
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d*******a
发帖数: 113 | 14 非常感谢上次living版的朋友的帮助！教给我们很多东西，买房子后半段又流水账的写
了一篇。包子方面我很穷，十分感激上次版主给的一些，那是我最大一笔收入了。准备
转些伪币请版主代发给各位帮助我的朋友！礼轻情意重～
8月14号，井水的contingency到了，卖方一如既往的在8月13号送来一个amendment说井
水contingency要延期到8月28号 （inspection和test的contingency给我们的时间是7
天和4天，我们排除万难安排时间做了，然后对方答复前都要拖延时间）。我们这一次
没有签。我想撤，但是老公觉得看房子很累了很麻烦，不想撤，还想早close。老公的
新工作是8月18号开始，所以原本打算出了井水就尽快close然后他可以装修，入住，这
样就不用找租房。最后我们俩商量和agent说，第一，这个井水拖延了，我们没法早
close，要多住很长时间的旅馆，所以我们要求可以close之前住进去；第二，我们对每
一个contingency的deadline对方都要拖延，而且都是大晚上让我们签amendment很不满
意，所以要seller agent出clos... 阅读全帖 |
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l********w
发帖数: 289 | 15 你的contingency写的是：如果拿不到贷款就如何如何。不是：如果我不想买了就如何
如何。
99%的情况下loan contingency写的是“某某时间段内，这个contingency有效” (例如
我们的合同：(3) LOAN CONTINGENCY REMOVAL: Within 21 (or ) Days After
Acceptance, Buyer shall, as specified in paragraph 14, in writing, remove
the loan contingency or cancel this Agreement.)，如果你的合同里写的是“一直
到拿钥匙以前，这个loan contingency都有效”那么这个卖房经纪太嫩了。 |
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l********w
发帖数: 289 | 16 查一下下面的话：
Seller right to Cancel; Buyer Contingencies: If, by the time specified in
this Agreement, Buyer does not Deliver to Seller a removal of the applicable
contingency or cancellation of this Agreement, then Seller, after first
Delivering to Buyer a Notice to Buyer to Perform (C.A.R. Form NBP), may
cancel this Agreement. In such event, Seller shall authorize the return of
Buyer's deposit, except for fees incurred by Buyer.
However, 上面写的是"may cancel"，如果卖家不cancel then：
(4) Continuation of Cont... 阅读全帖 |
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T*******e
发帖数: 4110 | 17 那就是你已经过了contingency removal date.你的代理有没有给你做contingency延期？
如果没有延期，那就是mortgage contingency无效了，合同还是有效的。这个有效在于
，如果你得不到seller的同意，退出合同，你就会失去deposit,而且看你合同的写法，
卖家也可以ask for specific performance，当然这样很麻烦，多数卖家拿了你的
deposit了事。
在contingency removal date 之前，如果你没有拿到贷款，你的buyer agent shall
advise you to either withdraw per the contingency or get an extension of the
contingency date from the sellers. 这样你能得到最大的保护， 和你的代理沟通
一下，看有没有给你做延期。 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 18 现在很少放APPRAISAL CONTINGENCY, 也很少见到竞争对手有 . 如果只有20%或稍多点
首付,直接放LOAN CONTINGENCY, APPRAISAL VALUE不够, LOAN也做不下来.
不过热门地区现在都要上NON-CONTINGENCY OFFER了. 这周我在ALAMEDA有2个NON-
CONTINGENCY OFFER都没拿到合同. 都是遇到了NON-CONTINGENCY OFFER+$50K的OFFER.
都有COUNTER,但没拿到最后的合同. TRI-VALLEY还能保留一个CONTINGENCY. |
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Q***N
发帖数: 2972 | 19 直接问listing agent 4255 sqft的来源，为什么有250 sqft的差异。如果seller/
listing以前没有提供数据的来源，算是刚刚disclose数据的来源，你应该可以利用
disclosure contingency选择退出合同。3天disclosure contingency override其它所
有的contingency，哪怕是non-contingency offer。
如果seller/listing已经disclose了数据的来源，你没有inspection contingency去核
实，就没法用disclosure contingency了。另外也存在估价师直接采用public record
的数据，没有认真测量的可能。 |
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i***i
发帖数: 1632 | 20 Who's that girl? Mystery woman crashes Olympics parade
By the CNN Wire Staff
July 29, 2012 -- Updated 0807 GMT (1607 HKT)
(CNN) -- A mystery woman gatecrashed India's contingent, as it marched into
the Olympic Stadium during the Parade of Nations segment of the Opening
Ceremony, leaving the country's Olympics officials fuming Sunday.
"She had no business to walk in with the Indian contingent and we are taking
up the issue with the organizers," Brig. P K Muralidharan Raja, the acting
chef de miss... 阅读全帖 |
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G******i
发帖数: 5226 | 21 ☆─────────────────────────────────────☆
koalakoala (koala | 是否终结？是否开始？) 于 (Mon Jul 18 22:57:23 2011, 美东) 提到:
最近看来就业市场不错，很多同学都拿到offer在做背景调查。跟大家分享下我的背景调查的经历。有问题的同学可以参考下。
我的背景调查是一个很大的第三方公司做的，叫HireRight. 先收到offer，再做背景调查. Offer上写着，offer是contingent，要通过背景调查和h1b transfer.
HR先发给我一个第三方公司的链接，让我去填写个人信息，包括社会安全号，学历，工作经历，薪水历史什么的。填写现在公司Supervisor的时候，有点tricky。你可以选择可不可以和现在的公司联系。你可以选择no,然后你跟现在公司辞职的时候，他们再跟你现在的公司联系。免得br />
背景调查，又不想走的时候难办（这个我不确定，听朋友说的，哪个大牛来确认下）。我当初选了yes,被老板做牛做马好一段时间。。。
然后第三方公司会给你一个用户名和密码，你可以登陆，去... 阅读全帖 |
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a******2
发帖数: 1310 | 22 刚刚过了一遍offer,请大家帮我看看这个是不是没有inspection contingency?：
图1：2I项是10天的loan contingency,
图2: 14B项是总contingency有10天，
这是不是意味着我们没有inspection contingency，从而不能根据inspection
contingency的结果walk away?
谢谢! |
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q*****0
发帖数: 30 | 23 先去把你签的合同读一遍！是的，你自己本人读一遍，不是问你的agent。
1。Inspection后你应该可以walk away，而且押金退还给你。我所在的州可以在
inspection后无需理由无需把报告给卖家看，walk away，这是买家的权利。通常你的
agent不仅不会告诉你此项权利，而且会站在卖家一方，让你提出维修要求。注意这是
一项陷井：一但你提出维修要求，Inspection的contingency 就满足了，你就不可以以
inspection的contingency 而walk away了。
2。如果你提出维修要求（书面）了，下一个contingency是维修要求是否得到满足，如
果没有得到满足，你仍然可以walk away。再下一个contingency是贷款，你拿不到贷款
当然合同就终止了。但对你这种情况，卖家多办会答应你的维修要求。
这是你现在要作的：inspection的contingency如果没有过期（读合同！!），通知你的
agent你要walk away，斩钉截铁！让agent准备好文件（标准文本填空就行了），你签
字,发出去就好了。
Inspectio |
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l********r
发帖数: 906 | 24 纯粹扯淡，你有appraisal contingency吧？这个contingency 没过期的话，你受到
appraisal有三个选择，一个就可以走开---看看你的合同吧，打官司就陪着他，who 怕
who?
关于loan contingency好像一般合同都是写着，如果你到了contingency 那天没有贷款
，那么，这个contingency 自动延到closing date----最起码我们的是这样子的。
再者说了，deposit不是在你agent的手里吗？
这个你占100%的理，别怕。 |
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r******d
发帖数: 1879 | 25 1. you have choice to lock 15 days, 30 days, 45 days or 60 days. The longer
time you lock, the higher the rate OR less rebate you will get. Usually new
purchase will be locked in for 30 days and refinance will be 45 days based
on the recent lenders prcocessing speed. some broker like to lock it first
to gurantee the rate they promise. some broker like to lock it later once
the loan is fully approved with short time to get better rate ( assume the
rate will not go up). I always suggest my client... 阅读全帖 |
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r******d
发帖数: 1879 | 26 If you sign the longer loan contingency, you will be able to buy some time
to know if you can get offer or not.
If you get the offer from other state or city, your current purchase will
not be considered as your primary living because you are no longer to live
here. You can use this excuse to walk away from the purchase.
Every purchase has three contingency as buyer's protection:
1. property inspection contingency
2. appraisal contingency
3. loan contigency
As long as you can walk away before co... 阅读全帖 |
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c*********g
发帖数: 73 | 27 1. If you plan to submit an offer for a home for full asking price and you
feel there might likely be other buyers willing to do similar things, then
you should always give $1K more than the asking price. This strategy will
significantly increase your chance of willing as a lot of buyers will stop
at the asking price. I recently won a contract by using this strategy. The
home was asking for $319,900. I submitted an offer for $321K, which is $1K
more than the asking price. After we won, the selle... 阅读全帖 |
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r******d
发帖数: 1879 | 28 even you dont have appraisal contingency, you still can walk away by other
contingency such as inspection contingency or loan contingency. YOu will
get your deposit back without any problem as long as you didnt remove all
contingency.
You can just use the reason that appraisal report mismatch with county
record. seller is misleading in the disclosure. Does he has permit to add
one more room?
You can make your loan fail so easy :) deposit some cash into your account
and your loan will be dead ... 阅读全帖 |
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B*********t
发帖数: 152 | 29 一. 准备买房
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备(planning)，三思而后行。尽
可能多地了解买房知识是绝对必要的。 如果您正准备换更大一些的房子以下这些问题
将帮助你决定你是否已经准备好换更大或在更理想的位置的家。如果大多数问题的答案
是肯定，就表明你已经准备好了。
• 您现在的房子是否为您创造了庞大的资本？请看看你每年贷款公司给您的
付款和利息清单或打电话给你的贷款人便能知道。通常，在买房子的最初几年您的抵押
贷款，每月支付的主要是利益，但如果您已拥有您的住宅5年或以上，您的房屋很可能
已经为您储存了一定的资本。
• 你的收入或财政状况好转？如果你现在能赚更多的钱，使您可以支付更高
的按揭付款和支付搬迁费用。
• 您是否想搬到更理想的地区？您的第一个家可能不在您理想的地区内。
例如，您可能已经意识到，您希望家离您的工作地点更近或者为了您孩子的将来想搬到
一个更好的学区。
• 您现在的房子可以改建或加建吗？有时你可以加建一个新的房间或在原来
的土地上重新建造一栋新的房子。但如果你的土地不够大... 阅读全帖 |
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r***a
发帖数: 857 | 30 Offer letter 上是这样写的：
Inspection contingency: This contingency only authorizes inspection, not
testing(see lines 395-409).This offer is contingent upon a Wisconsin
registered home inspector performing a home inspection of the property which
discloses no defects. (注解：这里确实提到了contingent upon no defects。)
This offer is further contingent upon a qualified
independent inspector or independent qualified third party performing an
inspection of RADON (list any properties components to be separately
inspec... 阅读全帖 |
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b******m
发帖数: 133 | 31 这个买卖中介列出的时间， 美国买房子都要列时间表， 天天催着买方的么？
Description Key Date
Listing Date 07/26/2015
Listing Expiration Date 10/27/2015
Contract Acceptance Date 08/23/2015
Increase of Deposit (if applicable)
Inspection Contingency 09/09/2015
Loan Contingency Removal 09/13/2015
HOA Documents Contingency (if applicable) 09/09/2015
Appraisal Contingency Removal 09/09/2015
Seller to Provide Disclosures 08/30/2015
All Disclosures Due From Buyer 09/09/2015
All Contingencies Removed Date 09/13/2015
Possession Date
Estimat... 阅读全帖 |
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T*******e
发帖数: 4110 | 32 我大概明白了。
因为你有mortgage contingency,在mortgage contingency removal date到之前，如果
你发现贷款困难，可以凭mortgage contingency合理退出，你要出示mortgage有问题的
文件证明。记住一定要在mortgage contingency removal date之前做这个事，否则你
的mortgage contingency会自动被取消，你就要不回你的deposit了。
另外你也可以跟seller agent沟通一下，就说你的贷款可能有问题，尽管你还在努力，
如果对方签release，release中说明无条件退还deposit的话，你也可以sign这个
release.卖方有好的backup或者不希望等的话，很可能就主动让你正常退出了。 |
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B*********t
发帖数: 152 | 33 一. 准备买房
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备(planning)，三思而后行。尽
可能多地了解买房知识是绝对必要的。 如果您正准备换更大一些的房子以下这些问题
将帮助你决定你是否已经准备好换更大或在更理想的位置的家。如果大多数问题的答案
是肯定，就表明你已经准备好了。
• 您现在的房子是否为您创造了庞大的资本？请看看你每年贷款公司给您的
付款和利息清单或打电话给你的贷款人便能知道。通常，在买房子的最初几年您的抵押
贷款，每月支付的主要是利益，但如果您已拥有您的住宅5年或以上，您的房屋很可能
已经为您储存了一定的资本。
• 你的收入或财政状况好转？如果你现在能赚更多的钱，使您可以支付更高
的按揭付款和支付搬迁费用。
• 您是否想搬到更理想的地区？您的第一个家可能不在您理想的地区内。
例如，您可能已经意识到，您希望家离您的工作地点更近或者为了您孩子的将来想搬到
一个更好的学区。
• 您现在的房子可以改建或加建吗？有时你可以加建一个新的房间或在原来
的土地上重新建造一栋新的房子。但如果你的土地不够大... 阅读全帖 |
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B*********t
发帖数: 152 | 34 一. 准备买房
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备(planning)，三思而后行。尽
可能多地了解买房知识是绝对必要的。 如果您正准备换更大一些的房子以下这些问题
将帮助你决定你是否已经准备好换更大或在更理想的位置的家。如果大多数问题的答案
是肯定，就表明你已经准备好了。
• 您现在的房子是否为您创造了庞大的资本？请看看你每年贷款公司给您的
付款和利息清单或打电话给你的贷款人便能知道。通常，在买房子的最初几年您的抵押
贷款，每月支付的主要是利益，但如果您已拥有您的住宅5年或以上，您的房屋很可能
已经为您储存了一定的资本。
• 你的收入或财政状况好转？如果你现在能赚更多的钱，使您可以支付更高
的按揭付款和支付搬迁费用。
• 您是否想搬到更理想的地区？您的第一个家可能不在您理想的地区内。
例如，您可能已经意识到，您希望家离您的工作地点更近或者为了您孩子的将来想搬到
一个更好的学区。
• 您现在的房子可以改建或加建吗？有时你可以加建一个新的房间或在原来
的土地上重新建造一栋新的房子。但如果你的土地不够大... 阅读全帖 |
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a**i
发帖数: 608 | 35 发信人: dean (aa), 信区: SanFrancisco
标 题: palo alto menlo park井喷了。
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Feb 15 15:34:52 2012, 美东)
South Palo Alto: On this $1.1m, ~1,100 sq. ft., 3 beds, 2 baths home, there
were 16 offers. It went to an all-cash, no contingencies offer.
South Palo Alto: On a $950k, ~1,100 sq. ft., 3 beds, 1 bath property, there
were another 16 offers, and more than one was all-cash. It went to an all-
cash, no contingencies offer.
Menlo Park/Alameda Area: On a $1.2m, ~1,400 sq. ft., 3 beds, 2 baths h... 阅读全帖 |
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Y******u
发帖数: 1912 | 36 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: tonyxu (无斋主人), 信区: SanFrancisco
标 题: Re: 道听途说：硅谷抢房盛况 (转载)
发信站: BBS 未名空间站 (Tue May 1 10:22:28 2012, 美东)
要么No-contingency，这个貌似被等同all cash。
南湾好区抢房子我老的实战体会，目前是最多只能留一个contingency，如果两个以上
，基本上会直接被listing agent filter掉。
貌似listing agent的做法是，把最高价留下，把all cash留下，把Non contingency的
留下，如果上面的已经超过3个。剩下的就直接filter掉了。然后要最高价no
contingency，再要All cash和Non-Contingency的Match最高价。
Bid要加多少，取决于你要判断对手有多疯狂，当然最后的number还要自己comfortable。
受。 |
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t****u
发帖数: 8614 | 37 要么No-contingency，这个貌似被等同all cash。
南湾好区抢房子我老的实战体会，目前是最多只能留一个contingency，如果两个以上
，基本上会直接被listing agent filter掉。
貌似listing agent的做法是，把最高价留下，把all cash留下，把Non contingency的
留下，如果上面的已经超过3个。剩下的就直接filter掉了。然后要最高价no
contingency，再要All cash和Non-Contingency的Match最高价。
Bid要加多少，取决于你要判断对手有多疯狂，当然最后的number还要自己comfortable。
受。 |
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s*********3
发帖数: 2890 | 39 正解！
REMOVE CONTINGENCY 是Active Performance。就是说一定要买家主动remove才算有效
，否则，哪怕过了deadline，contingency 仍然有效，这个叫Continuation of
Contingency 条款。直到卖家出了NOTICE TO PERFORM（通常给你48小时），到时候买
家还是没有removal contingency （包括你的经纪Contingency Removal form 填写错
误的因素），卖家在next business day就可以出 Cancellation of Contract form，
如果你24小时之内还是没有响应，过户公司就可以把escrow取消，3% （max） deposit
交给卖家。 |
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w******o
发帖数: 119 | 40 谢谢 squirrel123
NOTICE TO PERFORM 他们是deadline前几天就给了，这样的 NOTICE TO PERFORM 有效
吗？
我们在 deadline 当天（昨天）就给了 REMOVE CONTINGENCY ，多了两个小mark
[] B. All buyer contingency removed except (1)[x]loan contingency (2)[x]
appriasal contingency ...
[x] C. Buyer hereby removes any and all buy contingencies.
B 前面是没check的，check 的是 C，难道这样也算无效吗？
listing agent 让我们把小 mark 去掉的邮件是今天才发的，我们 agent 告诉他系统
down了后
listing agent是今天下午4点多才让手动改的，我们都不知道，然后就直接告诉我们
cancel 了 （不到几小时。。） 这样也合法？ |
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发帖数: 1 | 41 谢谢。 找的银行的lender，打电话说是14天能close。如果14天close不了的话，那我
是可以拿回定金的了？
contingency有3种， 所谓的non-contingency，指的是3种contingency都不要？
我这种下offer的算是contingency的了？如果要下non-contingency的话，都指的是什
么不要的？
counter |
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发帖数: 1 | 42 谢谢！
打电话问的银行lender，说是14天可以close。如果14天不行close不了的话，是不是就
是说我可以拿回我的deposit？
如果不放contingency的话，指的是不放哪种contingency? 有3种contingency，一是
loan, 二是appraisal, 三是inspection。我现在Agent告诉我的是loan 14天，不要
appraisal，inspection 14天。这个不算non-contingency? 什么样子的才叫non-
contingency?
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m**********j
发帖数: 610 | 43
non contingency就是3种contingency都没有，热门地区都是non contingency，非热门
地区不是绝对不可以，不过如果你的offer和别人一样，卖家一定是选non contingency
你的首付比例不大，还带contingency，这样的offer竞争力不大，要压过别人只有靠加
钱，比如说比第二名高几万
“如果14天close不了的话，那我是可以拿回定金的了”
不是，卖家可以跟你讨没有及时close的损失，实际操作中多2，3天对方不会跟你计较
，时间长了就不好说了 |
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H********n
发帖数: 282 | 44 第三，你可以放弃一些购屋条款（contingencies）。通常情况下，在购买和销
售协议中会附带有两个条款，贷款条款（finance contingency）和房屋检查条款（
inspection contingency）。我们通常不建议放弃这两样条款，因为这些条款可以为购
房者提供保护。在购房者无法借贷到合适的款项或在房屋检查后发现重大问题时，可以
取消购屋协议并拿回定金。不过，在卖方市场中，买方可以在某些情况下放弃这些购屋
条款（waive these contingencies），而仍然获得适当的保护。例如，在你提交购屋
协议之前，你可以先问卖方，是否可以让你做预先检查（pre-inspection）。如果检查
的结果表明该房产只有轻微的缺陷，你也许可以考虑放弃房屋检查条款（waive the
inspection contingency），而自己解决这些小问题。请记住，房屋检查员是您聘用来
为您找到问题的。不管问题是多么小，他们肯定会找到一些瑕疵，好让你觉得你的钱没
白花。优秀的房屋检查员会让你知道是否有任何严重的问题，而你当然不应该忽视这些
严重的问题。如果你打... 阅读全帖 |
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D***n
发帖数: 6804 | 45 你的Agent太二了，一方面让你加这么多钱，一方面却放inspection contingency。明
显就是为他自己小算盘，想挣容易钱又不想担风险。需要抢的房子都是Waive
inspection的。放inspection contingency谁鸟你。
你自己想想，从Listing agent／卖家角度来说，售价多个万8千根本无所谓。但是
contingency offer能不要就不要，inspection contingency说白了就是卖家要出几千
块钱修理。而且到时候做不成，re-listing会导致潜在几万块钱损失或者几个月卖不出
去，hot-home变成more than 30 days，这谁愿意干？
好的Agent应该能大概判断出来这个房子真正的条件是怎么样的。进去走两圈，聊几句
，查查历史纪录就应该有判断。判断完了，再做inspection，再下offer。
一个加几万块钱带inspection的offer真是奇葩。加几万的意思是说“不管怎样，我这
个房子一定要拿下”，那还要什么contingency？ 这都是什么水平的agent ...
， |
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Y******u
发帖数: 1912 | 46 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: tonyxu (无斋主人), 信区: SanFrancisco
标 题: Re: 道听途说：硅谷抢房盛况 (转载)
发信站: BBS 未名空间站 (Tue May 1 10:22:28 2012, 美东)
要么No-contingency，这个貌似被等同all cash。
南湾好区抢房子我老的实战体会，目前是最多只能留一个contingency，如果两个以上
，基本上会直接被listing agent filter掉。
貌似listing agent的做法是，把最高价留下，把all cash留下，把Non contingency的
留下，如果上面的已经超过3个。剩下的就直接filter掉了。然后要最高价no
contingency，再要All cash和Non-Contingency的Match最高价。
Bid要加多少，取决于你要判断对手有多疯狂，当然最后的number还要自己comfortable。
受。 |
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z**********e
发帖数: 22064 | 47 http://www.telegraph.co.uk/news/worldnews/asia/northkorea/10808
Beijing's lack of faith in rule of Kim Jong-un exposed in contingency plans
to detain key North Korean leaders, set up border refugee camps and respond
to "foreign forces"
Documents drawn up by planners from China’s People’s Liberation Army that
were leaked to Japanese media include proposals for detaining key North
Korean leaders
Photo: Getty
By Julian Ryall, Tokyo
12:55PM BST 05 May 2014
China has drawn up detailed contingency pla... 阅读全帖 |
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c*******s
发帖数: 735 | 48 1. 3% earnest money
2. 32 day close.
3. 如果32 day以后close不了，seller有权cancel transaction或者extend closing p
eriod，前者lose deposit,后者$200/day
4. closing cost和所有inspection/termite/home warranty一分钱不付。
5. Seller is exempt from TDS, SPQ, SSD
6. 7天inspection, 然后remove inspection contingency. 14天remove all continge
ncy
7. Seller指定Title&Escrow company.
8. No repair, everything as it is
马关条款里面没有提到appraisal contingency,我的offer里面有这个
Appraisal contingency and removal: This agreement is (OR, if checked, __ is
n |
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b*******k
发帖数: 396 | 49 我在northern va。
现在下了一个short sale的房子的offer签了合同，按大家说的，还是继续在看其他房
子，想问一下如果看上了别的房子，怎么才能从现在这个contract里脱身，又能拿回
earnest money呢？刚才仔细研读了一下合同，觉得不像大家说的那么容易啊。。。。
我们合同上有financing和appraisal的contingency，可这个好像不被批的可能性很小
。另外home inspection和radon test 那个agent让我们这么做的：他把有没有home
inspection contingency和有没有radon test contingency那里都选了没有，然后在合
同的“其他文件”那里，手写上了home inspection and radon test addendum。他说
这么着，银行一看没有home inspection contingency，会比较容易批。银行一般不注
意其他文件有什么（银行有这么傻？？）。
按理说最容易用的是hoa，可我们agent已经把hoa给我们寄来了（签合同时listing
agent说银 |
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f****i
发帖数: 20252 | 50 我觉得loan contingency 跟appraisal contingency差不多。
有loan contingency的话，就可以借口appraisal value不够，然后逃走。
除非loan 跟 inspection contingency 放一样长。 |
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