m**p
发帖数: 202 | 1 望了在那里看到的报道说政府给foreclosure几个月的延长期限，但是很多人还是没有
工作，因此很多本来上半年foreclosure的房子回到下半年出来。这种情况会出现吗? |
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T********g
发帖数: 642 | 2 写成一条条吧。
1。 ZIPREALTY网上看了3个月房，其中要求REALTOR现场看6个，结果3个没有MAKE
OFFER，就被买走了，剩下三个两个被OVERBID了，终于这第六个成交了。有3个房子在
市场上都90，100多天了，结果我要去看，或MAKE OFFER了就卖走了。（现在对那些动
则看上30多个房子的兄弟还很敬佩，我是没那份毅力了）
2。 一开始就准备只买SHORT SALE 或FORECLOSURE的，结果在一个SHORT SALE 等待许
久又被OVERBID后，就只关注FORECLORE了。
3。3个OFFER都高出ASKING PRICE，但两个都被OVERBID了，最后成交的OFFER也比第二
高价的只高2k.s所以FORECLOSURE 的出价只看合理的市场加加上一些合理的打折。如果
市场价是500k的话，我会出个15%DISCOUNT的价格再减去估算的修理费用。
4。看房子的时候特地和一个老印同事一起去看了（牛印03年300K买了一个TH，06年顶
峰成功530K出手，现在租着一个TH，随时准备出手）。结果经过他测试房子主要结构，
设备状态都很好。后来INS |
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M***8
发帖数: 668 | 3 我们买房过程中碰见的多数人很nice，热心，而在Living版上我们也学到很多。受人恩
惠，自然也想尽我们的棉薄之力去回馈，我早有计划要将我们买Foreclosure的过程写
出来，供大家参考。Danfy的帖子珠玉在前，我借此机会写写我们的经历。
（一）看房竞价
关于看房竞价的部分请参看我在danfy帖子中的回复。简言之，因为我们太喜欢那房子
，卷入了bidding war with 18 offers，最后买价高出listing price 13%。大家可以
拿我们作个反例，除非Foreclosure是你们看过的最满意的房子，最好不要与人竞价。
请大家学习danfy的谈判技巧。
（二）合同
周四中午得知竞价成功，银行将closing date挪后了两周。正式合同到周五
五点后才寄来，合同分三部分：本州标准合同，special stipulation #1 prepared by
listing broker, Addendum #1 by the Seller，共25页。LD花了两个晚上看完，开玩
笑说是马关条约，问我愿不愿做李鸿章。LD把她的问题写在Adobe里的小黄框里，将
pr |
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a**r
发帖数: 661 | 4 ☆─────────────────────────────────────☆
wenqing (wenqing) 于 (Wed May 20 11:44:53 2009) 提到:
bid到一个foreclosure的房子，比2005年建的价格低10万，房子状态不错，银行刚换了
地毯。门坏了一个，要换，厨房比较脏，地下室有积水。
请问，如果inspection查出有什么问题，可以问银行要钱修吗？记得有人说可以，不晓
得是不是都是可以的拿到的？
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jiese (劫色) 于 (Wed May 20 11:47:17 2009) 提到:
有经验的,看到地下室积水就walk away了
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ford99 (福特开大众) 于 (Wed May 20 11:49:28 2009) 提到:
foreclosured的房子都是sold as is，你要买就买，不买走人
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e***h
发帖数: 137 | 5 终于买到人生第一个房产，学到了很多，对于炒房人增添了许多敬佩，写下经验几条，
供买Foreclosure (REO，法拍房) 的朋友们参考，比较详细（罗嗦），回馈此版，要看
图片的请到我的博客：http://blog.sina.com.cn/u/1404708734。
首先介绍一下我买房的背景。我在芝加哥downtown工作，无孩无宠物，对房子的要求是
交通方便、安全，地税不要太高，学区中上。从2007年底开始看房子，一开始只想着买
一个湖边one bedroom condo，先住几年再换。就在第一天看open house时，遇到了后
来的经纪。此翁60岁左右，退休警察一名，干房地产工作热情极高，我们遇见当天晚上
他就根据我的要求发来了listing，耐心、热情，尽管我们从没签过合同也没提过
rebate但他的服务极好，推荐的律师、inspector等人都收费合理。他根据我的5年人生
计划，推测1卧是绝对不够用的，实际上买那么小的还不如租呢！随着房价走低和我的
存款增加，我们渐渐过度到2卧-3卧的独立房，其中2007年底曾下过一个Foreclosure的
2卧2厕condo offer |
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f*****g
发帖数: 15860 | 6 http://money.cnn.com/2009/10/15/real_estate/foreclosure_crisis_deepens/?postversion=2009101507
Foreclosures: 'Worst three months of all time'
NEW YORK (CNNMoney.com) -- Despite concerted government-led and lender-
supported efforts to prevent foreclosures, the number of filings hit a
record high in the third quarter, according to a report issued Thursday.
"They were the worst three months of all time," said Rick Sharga, spokesman
for RealtyTrac, an online marketer of foreclosed homes.
During tha |
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b*******k
发帖数: 396 | 7 俺们这嘎达现在很少房子出来，基本上现在卖房的有1/3到一半都是short sale吧。所
以对short sale也不排斥，反正目前我们这的银行已经很熟练了。
前两天看了一个房子不错，short sale，下offer，成交，agent正准备递到银行。可我
们买的那个小小区，全是2004－2006年的房子，周围1mile内的房子近一年来的交易，
大概2/3都是short sale，foreclosure。不知道买在这样的区，会不会对房子未来的价
值有影响？？？我们出的价格跟别的short sale/foreclosure算是差不多，肯定比
regular sale的便宜吧。 |
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F*******1
发帖数: 75 | 8 我们准备要买一个Fannie Mae foreclosure的房子, 给的Offer已经被接受. 请问有类
似经验的朋友, 在买这种Foreclosure的房子时, 有哪些注意事项? |
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i******d
发帖数: 565 | 9 我这边所有的foreclosure,short sale的房子都可以自己在网络上查到。至少可以用
google来反查房子的信息。
over |
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x**l
发帖数: 369 | 10 看上一个foreclosure的房子，2002年的TH，2002年第一次成交价是265870，2006年5月
第二次成交价是490500，2009年11月卖价是315000（估计是short sale),然后一个月之
后，这个房子就被当foreclosre列上来了,标价是338900. 查了一下county的记录，现
在的owner已经是citibank了。zillow给估的中间价是383500.
不明白的是为什么一个月前才卖315000，列成foreclosure倒涨了23000？还没有看实物
，根据图片看好像房子里的一切都还不错。
大家帮解释解释. |
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z*********n
发帖数: 94654 | 11 很多时候就是个程序问题
short sale是foreclosure之前就能卖掉，银行经常看中的不是那点银子
而是速度。如果正常从开始欠款到真正最后foreclosure是假设啊，一年
但是shortsale6个月成功了，银行就能提前六个月拿回资金，哪怕是亏了以后的资金
且，他们少收回一个房子也少好多风险，还能报盈利，做账上也好看 |
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D*r
发帖数: 1298 | 12 银行更prefer foreclosure。foreclosure之后房子变成银行的了
（有个人几十万的房子拍卖了$100，就是被银行买走的）。
而且如果之前银行买了mortgage security，欠的贷款也能从
保险公司得到补贴。 |
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b*****r
发帖数: 4717 | 13 No way. 银行不愿foreclosure in today's market，银行哪有人力foreclose,take
care of foreclosure properties。Just look at the "shadow inventory" on the
market. |
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m***y
发帖数: 14763 | 14 OK, it's not always that simple. Say, I still got 500K in savings, totally
liquid, and I ask for short sale, the bank wouldn't allow it because they
think it'd be me instead of them to take the loss. And they bet on I don't
have guts to go for foreclosure. You know what? They are right, so I'm still
current on the mortgage.
But everybody got a snapping point. One day, I'm gonna say it's not worth
the shit, and walk away. And the bank will end up in foreclosure, although
they could've got themsel |
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b********3
发帖数: 994 | 15 直观的看，
Short sale是没有法律依据的borrower和lender之间的协议;
foreclosure是前者协议无法达成的情况下ledner从法院拿到的授权和裁决。
SS的房子，title仍然是borrower 的名字。
Foreclosure的房子，title一般是法院将其判给银行了。 |
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H***a
发帖数: 506 | 16 折腾了2个半月，昨天close了，这里来报告一下过程，也许对要买reo property的同修
有用。
2008年欧和lg参加公司的圣诞party，头一次住进了great smoky mtn的cabin，对周围
的风景和cabin里的温暖舒适喜欢的不得了，开玩笑说等以后有钱了（那时候刚刚买了
第一个房子6个月），自己也整一个cabin....
2009年11月中旬某天，我突然想起这个，然后就突发其想，想看看大雾山的cabin到底
得多少钱。一google，发现很多foreclosure，short sale的，价格在10万到40万，
1bed到6bed的不等，有些从照片上看还真是挺不错。给lg打电话，说要不咱们买个
foreclosure的cabin，就算是投资了吧，反正在股市上也快赔光了，买房子还稍微稳妥
些。lg一听也很有兴趣。接下来的周末继续网上搜索，写下了一些candidates的地址和
路线，然后就全家开车去大雾山看房了。
旅游区的cabin,首先考虑的是风景，看了4个cabin,通通毙掉，风景一般，基本都是在
小区的山脚或者山腰。路难走的也毙掉。转了一大圈对想买的地区也有了 |
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f****l
发帖数: 8042 | 17 bank还是很黑的。foreclose了房子，也不能foreclose你自己。要当心啊。不能落到这
一步。
http://finance.yahoo.com/news/Mortgage-lenders-pursue-cnnm-3107909798.html?x=0
Mortgage lenders pursue homeowners even after foreclosure
cnn money
By Les Christie, staff writer , On Wednesday February 3, 2010, 8:18 am EST
As terrible as it is to lose your house to foreclosure, at least it's a
relief to put your biggest financial headache behind you, right?
Wrong.
Former homeowners may still be on the hook if there's a difference bet |
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q********n
发帖数: 3248 | 19 我们这里的foreclosure一点不便宜，把condition算进去还算贵，实在没兴趣，不知道
银行怎么卖。我的agent非常不鼓励我买foreclosure的房子，因为修起来太麻烦，不适
合first time buyer。 |
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l**g
发帖数: 2859 | 20 今天去看了一处房子，是银行Foreclosure的。
房子的情况还不错，唯一的缺点是在路边上，虽然不算大路，但也有点吵。我们想下
offer，agent的意思是如果想要拿到，下offer就下listed price。我们觉得一点
bargain的余地都没有，可能不太可能，而且这房子也不是完全满意。。。就说再商量
下再下offer。
问题：
1、Foreclosure的房子，砍价的话，一般能砍下来多少百分点？
2、这个agent的建议靠谱吗？如果不靠谱，就不用这个了。
3、我们查到这房子现在是Chase的，如果我们的mortgage也从Chase贷款，会有什么好
处呢？同一家银行，是不是办理手续会相对简单？
请版上高手帮忙。。。多谢多谢！ |
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U********n
发帖数: 471 | 21 Do you mean foreclosure or REO? Did you see the house? Both foreclosure and
REO properties are sold as is. You need to estimate the repair cost. Usually
you can get credit for normal transaction based on inspection. That means
market price minus repair cost should be the upper limit you are willing to
pay. |
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a**d
发帖数: 4285 | 22 我正买的是属於FANNIE MAE 的foreclosure的房，sold as is没事，一定要加
inspection contingency，检查完问题大不要就好了，我没觉得foreclosure麻烦。 |
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p*****e
发帖数: 16417 | 23 多谢，多谢。
有人说foreclosure的房子买前不能看，还有旧主人不搬走这样事，总搞得我有些怕怕
的。
实际上，是不是foreclosure的房子就相当于是卖主是银行？一样能事先看房子的？
再次感谢。 |
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g*****i
发帖数: 50 | 24 看到一个房子LOCATION、价格、布局都不错，不过一查TOWN记录，前两任房主都
FORECLOSED，现卖家是以近半价从REAL ESTATE COMPANY 买到并迅速整修一番在卖。这
房是1942年建的，总共10次转手。因在好区，看房的很多，并且第二天就有OFFER了。
记录显示:房子在04年8月FORECLOSURE第一次，此后06年5月被人买下09年7月在此人手
上FORECLOSURE第二次，今年2月现卖家才投资便宜买下。
我看房发现FURNACE等的保养日期都是04年的，虽然看起来EVERYTHING IS WORKING，总
担心会有隐患INSPECTER发现不了，不然怎么转手这么多次。
希望有大侠给指点一下.... |
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s**********d
发帖数: 36899 | 25 foreclosure auction一般要一到七天内付清，没有时间做
mortgage，所以要有钱才行。
foreclosure auction没买掉的成为REO (bank owned)，
就正常买卖了。
mortgage没付清的房子，除非short sale否则正常买卖。
一般房子都有mortgage。 |
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w******y
发帖数: 2504 | 26 We found one SFH. It was listed as 214,6000$, and yesterday it was listed as
a foreclosure. I have no idea about foreclosure houses. Its price right now
is 176,000.
Could any body give me some suggestions about this house? Do I have to pay
by cash? If I have to, how much do I have to pay after closing? Thanks so
much. |
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u******6
发帖数: 251 | 27 离婚已经是够头疼了。就尽量避免多一个头疼吧。Foreclosure会wipe out your
credit。为什么不两个人共同把房子卖了，避免foreclosure? |
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g********g
发帖数: 2172 | 28 风险越大收益越大嘛. Short sale 风险小, 所以便宜得也不那么多. 我认识一个MULTI
MILLIONAIRE (华人). 他说, 他最近在LAS VEGAS买了七套Foreclosure房, 还在买.
基本过程:
1. 选好地方, 他看好LAS VEGAS. 为此专门去了四趟LAS VEGAS, 每次一周, 每次去就
是开车看一整天的街区.
2. 买价格合适的Foreclosure房.
3. 请当地的华人装修工修理.
4. 让管理公司管理出租.
他说资本回报大概8%. 这还不算将来的升值,这种回报在目前算很好了, 因此我也决定
研究, 做这个网站是第一步. :) |
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S*******e
发帖数: 1749 | 29 网站很好用。 新人， 问个行外话:这个和Zillow 或 Redfin 有啥 区别？ 我在Redfin
上也能找 Foreclosure 呀？ 我一般用$/SQRT排序， 最前面几个一般就是
Foreclosure。 你的网上有Redfin没有的吗？ |
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w*******g
发帖数: 9932 | 30 a lot of foreclosed homes were sold to insiders. The bankers who handle
these
foreclosure would tell their friends and family first. Once the homes go on
market, they submit bids that match the asking prices and quickly close the
sale. That is why we can rarely win a bid at foreclosure. |
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h***b
发帖数: 1233 | 31 【 以下文字转载自 charles 俱乐部 】
发信人: hkmbb (hkmbb), 信区: charles
标 题: 影子库存 Short Sale, Foreclosure, and In-Between
关键字: short sale,foreclose,shadow inventory
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Oct 4 14:15:10 2010, 美东)
很多都听过 Short Sale (SS) or Foreclosure (FC). There's something in-
between, namely "Shadow Inventory" （影子库存）
当 owner 卖房得到的钱少于房贷时，称之为 SS. e.g. sale proceeds $100k;
mortgage (房贷) $120k; 即使把所有的钱全交给银行,it's still short of $20k.
此为 "short" sale 名称的来源。 SS 要得到银行的批准--理由是银行必须 take the
loss on the "short" balanc... 阅读全帖 |
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l******n
发帖数: 265 | 32 周末去我们这最贵的一个区看了三个银行屋，全是2003的所谓luxury home, 第一个，
刚到门口就看到一个高大的路灯正好对着房子大门，打开门一看，一条hallway直通到
后门，全是风水大忌，就算不知道风水，这两点，凭感觉也让人不舒服。第二个房子，
在里面没看出什么问题来，就是院子后面是个斜坡，虽然坡下是街道，还是让我觉得心
里发慌。后来在地图上看到，这个房子的位置正在一个反弓的中心位置。第三个房子，
大门对着楼梯口，这个大家基本都知道的。
这让我真有点震惊了，老祖宗传下来的学问还是要慎重对待的。最近我把想买的地区的
foreclosure/short sale的一年内active/pending/sold的房子基本都过了一遍，惊讶
的是路冲的比例非常高。于是想上来给大家提个醒，想买foreclosure/short sale的房
子的话，还是得谨慎些，想想那么大的小区里那么多户人家， 怎么就轮上这些房子的
主人出现财务危机。当然也有好的，朋友刚买的一个银行屋就没这些问题。愿大家都能
擦亮眼睛，买到便宜的好房子。 |
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b***n
发帖数: 13455 | 33 今天听人说即使foreclosure了, 第二个loan (mostly HELOC)的holder 仍然可以保留
追债的权利, 除非房主宣布bankrupt; 但看版上又有说foreclosure了第二个loan的
holder 一分钱也拿不到...到底是怎么回事呢? |
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n*******y
发帖数: 3337 | 34 【 以下文字转载自 NewJersey 讨论区 】
发信人: newjersey (NJ furniture dealer), 信区: NewJersey
标 题: Latest New Jersey Foreclosure Sales
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Feb 3 16:10:00 2011, 美东)
http://freenjsearch.com/nj/foreclosure |
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c*********r
发帖数: 607 | 35 这个foreclosure是bank owned, 但是找了listing agent的公司（很大一公司，总搞这
种一条龙包装服务）给重装了地毯刷漆，收拾了很多，要250K
这个要价和世面价基本一样--周围的成交价也就这样。挂了2月了，降了一次了，原来
要更高。
我想问出价多少合适？AGENT会说235以上，如果属实我就算了，那和买非foreclosure
的一样,还不如踏实点 |
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D****r
发帖数: 102 | 36 签了一个foreclosure bank-owned house。在home inspection后发现一些不大不小的
问题。请问如果拿着contractor的quote和银行再negotiate价格或者要credit，银行接
受的可能性大不大？
房主2006年买入价是386K,房子银行287K foreclosure买入,给我们的价格是270K.另外
，seller agent和银行都非常想把这个房子赶快卖掉. |
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i***c
发帖数: 80 | 37 买Foreclosure的房子需要注意些什么？刚看中一个已经是Bank owned condo，想下
Offer，又怕买Foreclosure的过程太麻烦了或者被忽悠得Offer下高了。这里哪位有经
验给说说？俺没有Buyer's agent，直接跟Listing agent联系的。 |
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w**********x
发帖数: 815 | 38 今天按照网站foreclosure上面的地址去看，结果发现那个地址根本就不是拍卖的地址
；觉得想买到foreclosure的房子真的很不容易。有没有人有经验可以介绍的？囊中羞
涩，没办法！:) |
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S******6
发帖数: 3138 | 39 There are many sources about the foreclosure. you need to be careful for the
risks of those foreclosure houses. Repairing of a broken house is somtimes
a fun, sometimes not. |
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d*******n
发帖数: 369 | 40 我们的Buyer Agent总是倾向对foreclosure房说negative的话，栏着我们。还有
foreclosure房的水电都没了，要inspection是不是还要re-activate，再de-activate.
是不是很麻烦? |
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m*f
发帖数: 8162 | 41 。。。。
foreclosure通常指债主强制房屋拍卖吧。。REO是foreclosure的一种结果。。。 |
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c****a
发帖数: 3173 | 42 昨天和朋友介绍的agent碰头去看了几处房子，在和agent聊天的时候得到这样的信息。
agent说如果你注意风水的话，foreclosures的房子最好不要买了自己住。agent说他的
许多买家都买了foreclosure的房子出租给别人的，他们自己都不碰的。我听agent那么
一说也有道理啊，怎么办啊。看中好地段，但是价格都要30万朝上，还是50-60年的老
房子，买不起啊。呜呜呜。。 |
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s**y
发帖数: 182 | 43 房子foreclosure过，房主两年前买的foreclosure。20+w的房子。装修过。现在比原价高3.2w讨价卖出来。这样的房子会有什么问题么？谢谢！ |
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e********4
发帖数: 17 | 44 我在纽约，想买套房子在COLLEGE POINT, 前段时间房子出来的很少 但是最近几天
我发现出来好多FORECLOSURE的房子，我是在TRULIA上看到的 但是又看不到具体的 情
况 所以现在想问问老手
1，这种FORECLOSURE的房子 该怎么看 AGENT会带你看么？
2，这种房子有什么优点和缺点
还有这里有没人买过类似的房子 给大家介绍点经验啊 我现在就看到个点 连房子图
片都没 |
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T*D
发帖数: 448 | 45 1.看房的程序是一样的；
2.买房的程序不一样，这个要请一个有经验的agent；
3.要有等的耐心。最极端的foreclosure有等一年才批的；
4.房子基本sold as is，很多情况要花钱翻修。
总之我觉得对于没有经验的人来说，foreclosure请一个有经验的agent是最重要的。 |
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y***j
发帖数: 11235 | 47 现在还住在学校提供的廉租房，至少还再能住个8-9个月。人穷很在意
价格。
换工作中没办法贷款，所以用cash买，据说cash买foreclosure有优势?
是不是买foreclosure最合适？ |
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m**6
发帖数: 6426 | 48 foreclosure的事情变数太多，特别是现在专业投资人太多，哄抬上了房价。
你没有廉价劳动力帮你维修foreclosure，还不如多出一点点买一套move in ready的正
经上市房。 |
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s****e
发帖数: 140 | 49 老公现在苦逼AP中，第三年结束~ 我们很快将有自己的第一个宝宝，我目前在家，下学
期准备去读硕士。
现在关于买房还是不买很纠结~~买房的话，是觉得对宝宝比较好，有空间给她玩，现在
住在市区的小区，散步的地方都很有限，各种车的噪音尾气。。。另外就是租房的公寓
也看了一些，觉得性价比好的也不是很多，估计大点的两居室租金都得1500+ （差不多
也是小房子的月供钱了）如果买的话，预计就买个STARTER HOUSE,面积1500-2000左右。
不想买就是觉得买房子操心好多，然后维修方面可能有很多HIDDEN COST，另外我工作
将来也不知道会找到哪里，另外老公TENURE也没到手，怕过几年要卖房子，也很麻烦。
另外就是觉得经济上压力也挺大的，考虑到小朋友大点以后可能要去DAY CARE，然后还
有我读书的两年学费（虽然是在本校读，已经有了50% reduction）担心买房对我们来
说是太aggressive的决定
另外就是看到foreclosure/pre-foreclosure的房子，价格上比较友好，不过也听说这
背后水很深，不知道版上有没有牛人给分析下买这类房子的好处和潜在问题。
... 阅读全帖 |
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a*******3
发帖数: 196 | 50 Pre-Foreclosure啥准儿也没有，有可能屋主又有钱还贷了，房子又不foreclosure了。
所以上不上市还不定呢 |
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