c********r
发帖数: 73 | 1 去年三月的时候，房子已经是标明fore-closure了。
那八月卖出去，卖给了私人？那11月又再次fore-closure？fore-closure的过程没那么
快吧？ |
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y****t
发帖数: 714 | 3 昨天来了一趟，说是routine，周边有了新的房产交易，就要来拍拍照片，存档案啥的
。那个人看着很憨厚老实，怯怯的，不停地跟我解释。我心想着不就张照片么，能有什
么，就让他在院子侧前面照了一张，走了。
刚刚在做饭，那个人又来了，说昨天照的照片发回公司不合格，问能不能到后院再照张
。我两个锅在烧饭，正忙着呢，没多想就说行啊，从侧边门进去就好了，门能自己打开
。那人就去了照了。这不过了一会儿了嘛，心里有点怪怪的，干嘛跑人家院子里照相啊。
昨天留了个心眼，随手用手机给那人开的车子照了张照片。搜了下电话，是个interior
design company，提供卖房子前的staging service的
应该没事吧。后院和侧边院子有好几个门是可以进到室内的。院子又不是完全封闭的，
有点小怕怕 |
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m********c
发帖数: 13337 | 4 不用了，我无所谓。
赶紧找人估算一下在不同的利率下你能贷多少款吧。
房产交易的春夏旺季到了，早做准备。 |
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D*U
发帖数: 365 | 5 谢谢楼上各位回答。这样的房子能碰吗？我看到有的网站说，buyer可以主动付这些欠
税等（最终从房价里减掉），来推动这笔交易。这样是不是很危险？原房主不想交易了
、或出什么意外，自己先垫的钱，不知道能否拿回，即使拿回，是不是也会很麻烦？
我看中的这个房子，房主是个做了30年的buyer agent，肯定对房产交易很熟悉，担心
会有什么陷阱在里面，或者白折腾一场，买不下来这个房子。 |
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a****l
发帖数: 8211 | 6 这和现金一点关系也没有。如果你有正式文件委托了别人当然可以由别人全权处理
closing的事项，一点问题也没有。不管这个交易是多简单还是多复杂。比如说，要不
是这样的话，那些房产大亨岂不是必须亲自出席手下所有的房产交易的现场？那恐怕他
们每天24小时出席closing都不够。
从普通人的角度说，如果比如你要在国内买个房子，你也只需要写个委托书，然后国内
的人就能帮你全权办理完购房过户几其他的所有手续，你根本就不需要踏入中国一步就
能有了一个房子的。
me |
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w******t
发帖数: 16937 | 7 说实话，如果是新手，第一次买房自己去搞的话，被骗被忽悠被闹心的事情99%比找
agent的可能性大。不过话说回来，自己不学习就永远是吃亏上当的。房产交易过程中
出人意料的地方多极了。卖家买家都不傻，你说上上下下几千刀甚至上万刀这上嘴皮一
碰下嘴皮就没了，游戏也不太容易玩。多来家版吧，乐趣多多。
确实是这样，如果当初看房时，问一下可不可以不要realtor，自己直接和他们买时，
可能是完全不一样的结果，学习中。
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f****i
发帖数: 20252 | 8 美国房地产的情况看来还是得要中国的明白人来解释：
杨红旭：美国的房子为何那么便宜
http://news.dichan.sina.com.cn
新浪地产作者：杨红旭2012/1/3 20:32:12 新浪地产官方微博
提要：下面，我通过美国朋友Jessica的购房情况，看看美国人买房和保有住房都有哪
些费用。美国法律允许土地私有，但私有土地的面积也就占国土面积的一半左右，剩余
的一半归联邦政府、州政府、县政府和市镇政府所有。
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
美国的房子为何那么便宜
这是网上看到一篇文章，作者不详。写的是美国住宅的事情，我对美国的楼市并没
做过深入研究，但大致知道一些情况，我所知道的东西，基本与本文中所述相符，还有
很多我不知道的，无法证实。但至少看起来，不像是胡编乱造。因此，与大家分享。内
行的朋友，若看出其中错误，记得告诉俺。
1.普通工人一年工资购60平方米住房
我们先看看美国的最新房价。根据美国统计局和住房和城建部最新发布的报告，美
国2010年11月共售出新房29万套，新房销售价格中间值为21.3万美元（含地价，下同）
。美国每套住房的建筑面积中间值... 阅读全帖 |
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w******t
发帖数: 16937 | 9 谁跟你说的买方agent站在买方的利益角度？
你先找找，看哪个agent会一周7天天天带着你看房子连看3个月啊？
卖方、卖方agent、买方agent的目的都是一致的，就是促使房产交易尽快顺利结束。
卖方得到卖房款，卖方买方agent得到佣金。
买方agent的佣金也只有在交易完成时才会有。 |
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n********e
发帖数: 1500 | 10 你这个好像有点自乱阵脚了，
你的命题是：搞不懂为什么有人会觉得直接找listing agent 会比找一个buyer agent 好
你的结论是：直接找dual agent实际就是串起来坑卖主， 低于市价成功率当然高
关注这个论战的基本都是buyer,
所以，毫无疑问的buyer想低价买房。按你的分析，他们当然是优先选择dual agent。
尽管不是很地道，有串起来坑卖主。 但是卖主也不是傻子，心里肯定有个底，100万的
房子，买90还可接受，只卖出去80那就是傻了。
所以按你的论点：通过dual agent,应该是比较容易拿到好的价格， 这样你的疑问也就
自动回答了。
当然，也需要指出，这种现象是对房地产规范化不利的，因为每个人有买房的一天，
也有卖房的一天。 如果我卖房，我肯定要写上no dual agent.
个人觉得目前的6%的佣金确实有点高。还不如简化房产交易，明码标价，或者明码竞价
。offer 来offer 去的，劳民伤财的。
，
头1 |
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D*U
发帖数: 365 | 11 房产交易不能终止原有租房合同。如果租约没有结束，你就不能赶走租客。 |
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s****g
发帖数: 329 | 12 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: skiing (shamu), 信区: Military
标 题: 还是国内房市的问题，在南京
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Mar 14 15:52:36 2013, 美东)
如果说老爸人生最大的贡献是什么，那就是只要照着他准备做的相反的方向走，基本就
是对的。在中国股市5000多点的时候不听劝阻冲进去，一直持有到现在。在08年我逼他
买房，还是我出钱，双方几乎闹翻，就是不买，看着房价一路涨来。
今天早上，也就是他们那里半夜了，突然打电话来，说看中了一套房子，明天准备去付
订金了。说要买套房享受享受。我真是愤怒至极！
国内形势什么样，我不确信。但是习总才上台，官员多套房的处理，二套以上房产交易
等政策都在开始。我是觉得等一年是绝对值得的。这一年房价可能会涨，但我觉得大幅
上行的可能性远小于原地踏步或者小幅降价。现在急吼吼的冲进去干什么呢？
知道预测房价这些多半都是虚的，要是能看准，大家也不灌水了。但是还是想听听大家
的建议，尤其是熟悉南京房价的。谢谢！ |
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b*****m
发帖数: 160 | 13 直接跟seller agent联系就好啦。buyer agent本来也没有钥匙阿 |
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b***b
发帖数: 13249 | 14 我觉得 Buyer agent 素质对整个房产交易的作用实在是太大了。 一定要找对 buyer
agent.
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L**P
发帖数: 3792 | 15 和价钱没关系,都可以找律师也可以不找律师
没有说一定需要,要不要买家可以自己决定,要是私人住,一般不必要
和纠纷也没有任何关系,有没有纠纷,你都可以找律师也可以不找律师
房产交易不限于简单买卖,有很多复杂的情况大家不一定知道而已,稍微复杂一点,那个
千篇一律的加州合同就没什么用了,要律师自己写的
简单例子,你看上一个房子的地,想投资开发,你想公司名义买,但是公司有正规程序要开
会2星期,这两星期你想lock seller怎么办? 怎么保证那块地所有相关entitlements(I
am not talking about title)都齐全? 买回来发现啥都不能干,砸自己手里? 这时候靠
那个加州合同是搞不定的. |
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b***b
发帖数: 13249 | 16 我不只是房产经纪，我有别的工作的，呵呵！ 明天不做房地产了我也不怕没有饭吃的。
以上是我的background。所以我认为自己讲话比较没有偏见。
我是这样认为的： 房产经纪人制度的存在是房产长期市场运作的产物， 买卖房产在遥
远的公元前N世纪，肯定是买家卖家的面对面交易，当然跟以前资讯不发达有关系。现
在资讯发达了，但是房产交易的过程，不是简单的找到房源，里面还是需要一些东东的
。
你们可以在网上随便公开的找到房源甚至自己卖的房源，这本身就不是垄断，这些房源
已经给了 public。
房产的交易是专业性的，所以需要经纪人的专业服务。 你仍然可以利用现在发达的网
络系统，自己卖房，自己上房源，自己找买家。找专业服务或是自己服务自己，都是个
人的选择。目前网络世界让Sell by owner的成功率大于以前。
美国的经纪人制度有个好处---就是你买到房子之前，agent拿不到佣金，这样，我们经
纪人开始时提供的免费服务的，一些买家最后决定不买房子了或是换人，我们就免费做
工了。
我现在不跟客户签 buyer agency agreement,所以，客户拥有很大的自主权。这样同时
给自己很大... 阅读全帖 |
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m**********j
发帖数: 8645 | 17 在房产交易过程接触的人当中，loan officer还算是说谎话相对说得最少的。 |
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m********s
发帖数: 55301 | 18 类比不合适。
打官司中，原告的律师是站在原告的立场上的，被告的律师是站在被告的立场上的。
房产交易，卖方realtor，买方realtor都是站在卖方立场上的。只是看起来好像买方
realtor站在买方立场上的而已。 |
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N*******M
发帖数: 3963 | 19 房产交易中的钱一般是存在律师那里。 closing时律师不来？ 好像不太对。 |
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y*****i
发帖数: 273 | 20 事情是这样的。本人2013年买了套房，只会一直没有收到任何HOA的账单，同时因为
closing day的时候title company 也没有提供任何HOA的信息，所以一直不知道小区的
HOA在哪。
在等HOA账单期间，发信问过邻居（其中一人后来得知是HOA主席），被告知耐心等待，
bill会寄过来的（都留有证据）。所以一直等待，直到去年11月突然收到律师信，声称
因为拖欠HOA fee所以要承担所有拖欠费和HOA的律师费。
于是和HOA律师取得联系，告知没有收到过交费通知和任何账单。HOA律师表示同意，自
己也承认（有所有email证据）：HOA从没收到过任何title company提供的房产交易信
息和deed，所以一直不知道房屋易主了，没有寄过bill给现任屋主。
于是本人要求HOA waive 掉那个律师费，但是HOA不肯，声称是title company的错。于
是本人联系title company，title company说他们寄了deed和一张支票给HOA，而且有
记录显示HOA把支票给兑现了。最后两边都扯皮，不肯支付律师费。并且HOA 律师通知
律师费已经成为li... 阅读全帖 |
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L**********n
发帖数: 87 | 21 真是好贴， 学习了。谢谢楼主分享！
不过这个案子自始至终都是你赢，赞证据确凿！！
发信人: yunjcai (yunjcai), 信区: Living
标 题: 和无耻HOA打官司结束，谈总结
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Apr 11 13:57:41 2014, 美东)
事件更新：
官司终于结束了。现在回来总结下经验，希望能帮到以后想和无耻hoa斗争的朋友们。
事件起因在“====”后，大家可以浏览下。
先说几点概念：
1）在控告hoa前最好去查下自己的bylaw。因为有些（或者大部分）bylaw说明如果业主
和hoa打官司，业主必须承担hoa的律师费，所以变成自己出钱让对方请律师来和自己打
官司。原告拒付的话，hoa有权把这些律师费再次变成lien放在房产上。再拒付的话，
他们有权foreclose你的房子（相当无耻）
2）哪怕hoa输了官司，其损失（律师费）等等，全部由小区住户共同承担。比如这次官
司，hoa一共付了2500刀，因为官司输了，无法反诉原告，所以明年的hoa费整个小区
100户，每户多付25刀。
tips:
1) 最好在hoa收到律师信前，或者诉讼之... 阅读全帖 |
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t********u
发帖数: 350 | 23 自己卖房，买方也没有找经纪人，纯属个人之间交易，如何办理过户手续？交易流程是
什么？ |
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N**********8
发帖数: 122 | 24 最简单便宜的办法是搞一个quit claim deed. 公证一下，然后几十块在county里
record一下就行了。
每个州不一样。
还有用warranty deed的会好一些。 有的州有税。
如果没有贷款的话，还有一个狠招。把房子放在llc里，然后把llc卖了。有的地方这
样可以逃税。 |
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j***k
发帖数: 2719 | 25 你觉得AGENT是活雷锋我也没有话说。
BUYER AGENT当然不都是坏人。但是做为一个BUYER需要搞清楚的是在房产交易中BUYER
和BUYER AGENT的利益是相反的。BUYER想多看房子，多点选择，便宜点价格。BUYER
AGENT希望少工作一点时间，少陪讨厌的BUYER，尽快成交。至于价格嘛，反正不是自己
的钱，WHO CARES。BUYER AGENT很会看脸色，陪一个客户看个房子只要客户觉得还可以
，BUYER AGENT一定会把这个房子夸上天，恨不得当天就下OFFER。
我说过，这不怪BUYER AGENT。主要是利益冲突的关系。等于是与虎谋皮。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 26 找doubke agent, 最好你懂点房产交易过程。严格上说来，是卖家出钱请代理，甚至
表面功负都不要做。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 27 escrow 是中立第三方，协助完成房产交易。 |
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t*****e
发帖数: 15794 | 28 【 以下文字转载自 LeisureTime 讨论区 】
发信人: ericfly77 (Eric), 信区: LeisureTime
标 题: 金瓶梅中的房事
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Oct 13 16:10:03 2014, 美东)
近日身体不好，低调修养，而且感及光阴虚度，需要重读古籍，提高自身。于是翻出历
史名著金瓶梅，重读一遍，感慨颇多，对明代房事有了新的理解，特挑几处写出来，与
各位分享。
先说说可怜人武大郎。
从房事看，武大郎其实是一个非常励志的人物，和目前很多上班族没啥不同。
大郎属餐饮业人士，人送外号三寸丁谷树皮，以卖炊饼为生，走街串巷，养活着女儿和
潘金莲。起初租房，地点在清河县紫石街，接着在张大户家继续租房，在这房里娶了金
莲，而后被赶到紫石街西王皇亲家租房两间。生活不可谓不清苦，但居然奋斗几年，在
潘金莲激励下典得一个townhouse，两层共四间，前后各有一小院，位置在县门前，按
照我老估计，大体相当于我亚特兰大285与85交界的顶好那一代，甚至更好，因为这小
院在县西街，似属于当地繁华街道，应不次于Peachtree Street。这里再解释... 阅读全帖 |
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d********y
发帖数: 577 | 29 你们地区房产交易有没有律师参与，有，问律师。
一般买condo合同会加上，半年之内HOA fee增加或special assessment 怎么分摊。
如果都没有，真是要告两个agent加seller |
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S*******s
发帖数: 10098 | 30 ---他说："你用我，我也给你rebate（还比你的buyer's agent给的多）,我下周就可以
带你去看房子，如果价格谈好，可以叫我的client按照你的要求装修。”
这个行为属于诱惑别人的客户上钩，行业里头这么诱惑夺取客户不仅仅违规/违法，更
缺德！
我信箱里头很多listing agent都会这么发信给我说：“让你的客户自己过来参观我的
开放日吧，我会honor 那是你的客户（意思是，我尊重你，不会做抢你客户的事情）。”
--买家和售家挑选经纪人一定记得挑选他的水平，更要挑选他的人品操守！！!
今天他背后捅同行一刀， 明天他就自然地把你给狠狠宰一刀。
房产交易中做一个手脚坑害你一大笔钱太容易了。 比如，明明可以把那个short sale
被他熟人翻修之后flip 转手倒卖给你的房子在65万卖给你，他就可以骗你说非要67万，
而你多付出2万， 从他手中却只拿回3千-6千rebate? 亏大了。 对于一个没有是非观
念，has no respect for others，只懂用不正当手段攫取利益的人来说， 从任何人那儿
儿夺取更多利益那么做是“正常的”。
类似“已知买家，然后再去... 阅读全帖 |
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c*****4
发帖数: 900 | 31 不可以，房贷是抵押贷款，抵押品是房子，如果申请人把抵押品出售了，贷款不能保留
，也就是说贷款不能被原房主保留或者通过房产交易transfer给买家，买家必须自己再
重新申请一个贷款。 |
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f*******1
发帖数: 176 | 35
earnest
When
1.earnest money 是一定要的， 就像前边几楼说的那样， 是定金。 如果是因为你自
己的原因而取消了合约（比如你突然不喜欢这个房子了）， 钱是拿不回来的。 不过这
里边有一个类似于漏洞的东西， 如果你因为一些原因想取消， 可以去做一个
inspection（估计花费在几百刀，我之前的那个是200多一点 坐标ND)， 然后就说不喜
欢（有时候都不需要说原因）。 这样的话你是可以拿回来earnest money的。PS: 因为
贷款之类的原因导致你不得不停止合约，也是也可以拿回earnest money的。
2. inspection 应该是必须做的吧（至少在nd是这样）， 通过inspection你可以知道
这个房子有什么缺陷，确保买家的权益。 做Whole house就好， radon 算是nice to
have（我就没做），和你的代理保持沟通， 通常你的代理会给你合理的建议（当然，
如果是黑心的代理除外）。 我没做radon就是因为我的代理说不是很必要。
3. closing date 一般需要一个月， 给卖家足够的时间。
最后多说两句， i... 阅读全帖 |
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g*****0
发帖数: 2998 | 36 你愿意找律师那你就去找， 别误导楼主， 没有律师会接这种官司， 也没有人会打这
种官司， 因为房产交易买家有责任做due diligence
agent |
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g*****0
发帖数: 2998 | 37 我的理解是政府没有标准的证明房屋产权的title 所以证明自己对该房屋的产权只有证
明房产交易的deed和title company的title insurance |
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l*****t
发帖数: 93 | 38 之前关于房子的银行commitment已经交给对方seller了，但是现在要重新将房子性质从
自住房变成投资房，贷款公司说需要重新审核。那么就会导致房产交易closing date延
迟，直到拿到贷款或者拿不到；这个算毁约吗？ |
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l*****t
发帖数: 93 | 39 之前关于房子的银行commitment已经交给对方seller了，但是现在要重新将房子性质从
自住房变成投资房，贷款公司说需要重新审核。那么就会导致房产交易closing date延
迟，直到拿到贷款或者拿不到；这个算毁约吗？ |
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Q******7
发帖数: 55 | 40 我刚卖掉SFH, 有HOA的。没理他们
买家找他们要HOA DOC, 还有HOA费用情况。 感觉房产交易买家才关心HOA |
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r******u
发帖数: 96 | 41 同意。SBO 业主一般是很难对付那种。那么大的交易又不是买青菜萝卜，房产交易以及
贷款转帐是很复杂的过程，找个靠谱专业的经纪人还是有好处的 |
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g*****0
发帖数: 2998 | 42 美国房产交易确实流程及其不便 很多无需的步骤 比如楼主说的这个deed问题 所以交
易成本比国内高好多倍 国内一个中介就搞定 美国要两个律师 两个中介 还有
titlebcompany 养活一大堆人 |
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c*********u
发帖数: 3128 | 43 资本比政府更邪恶。
---这就是我在美国经历房产交易后的感受。 |
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x*******o
发帖数: 2581 | 44 国内拿你的证件，随便谁都能代替你签字。我原来写了个东西委托我姐。后来房产交易
中心（上海市某区）的说不能是我姐，然后他们就拿我的证件，让我姐夫代替我签字了
。国内委托感觉很松的样子。 |
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z****l
发帖数: 5282 | 45 ☆─────────────────────────────────────☆
charmingboy (微勒个博) 于 (Mon Feb 20 14:55:26 2012, 美东) 提到:
我的夫人要在国内以她的名义买一套房子，但是签约时候需要我的委托认证书，我查询
在美办理委托认证的相关信息后有几点疑惑，希望能得到解释：
第一：公证和认证有何区别？（我的理解是：首先我要草拟一份委托书，然后在美国进
行美国
方面对这份文书的公证【此时这份公证书在中国并不被承认】，因此我需要拿着这份公
证书到
中国领事馆去做认证，认证后的公证书才能被中国国内相关部门承认）
第二：如果以上我的理解是正确的话，那么使馆网页上所谓公证需要本人到领事馆办理
的言下
之意就是如果我想把公证和认证一起办的话，那么就直接去领事馆。不知道我这样理解
对不
对。
第三：我这种情况是不是可以这样来办：先自己草拟一份中文公证书——》亲自拿到当
地任何
一家公证处做一份公证----》邮寄给中国领事馆做认证------》拿到中国相关部门承认
的认证
书。
☆──────────────────────────────... 阅读全帖 |
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w******t
发帖数: 16937 | 46 1）房产证上如果有你名字的话，你需要亲自带证件去过户签字。除非你签了协议，授
权你老公全权代表你进行房产交易。
2）在双方签字close之后，买方其实就拥有了房子的全部产权，你们作为卖方就应该已
经离开了那所房子。
所以，你们的第一个方法，需要搬家公司在你老公签完字之前搬完。但搬家公司经常会
晚点，或者花很多时间把东西搬走。那你们什么时间打扫房子？二第二个方法，你老公
不可能住在已经不是你们房产的房子里了。除非买家纸面上签字同意你们这么做。
3）一般买家在过户前都会做一次final walk through已确定房屋没有问题可以过户。
你们还没有搬走，买家很难会同意做这次walk through的。
建议你们跟你们的agent，如果你们有的话，赶紧沟通。
如果没有，建议你们赶紧和买方的agent沟通，已避免不必要而产生的麻烦。 |
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w******t
发帖数: 16937 | 47 1)买主一定会在你们搬家之后，大家过户之前去做walk through的，以确定房子有，没
有问题。
在确认没有问题，或者即便有问题但你们买卖双方也已经根据问题达成了统一的处理意
见之后，大家一起过户签字，你们拿钱，它们拿钥匙。
2)一般如果买方不特别罗嗦或斤斤计较的话，walk through也就半个小时左右。
3)个人建议你们下午过户，因为如果没有大问题的话，过户签字也就1到2个小时，这样
，上午它们买方可以做walk through，你们过完户后大约就下午3、4点了，正好可以直
接入住旅馆，免得一家大小不知道哪里流浪(别介意，开个玩笑)。
4)你的新计划我觉得挺好的，只要小娃娃不会太不配合，应该没大问题。提醒娃娃爹开
车注意安全，别图快，因为搬家卖房子已经累了好几天了，路上要多休息。
5）提醒楼主，在过户前1到2天，你们应该收到过户公司电子邮件过来的HUD－1，里面
列出了买卖双方在这次房产交易过程中的各项支出和收入。记住仔细核对你们作为卖方
的各项数字，有问题，及时给过户公司打电话去解决。别留到过户当天。
6）过户时，带好各种证件，和支票本。
祝楼主一切顺利。
walk |
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b******e
发帖数: 5547 | 48 大使馆网站都有
你要搞结婚证公证、房产交易公证 |
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y*********u
发帖数: 2014 | 49 经济适用房海归没关系绝对买不到的。上海的经济适用房都是穷的叮当响的都买不到。
我亲戚好笑了，当年他们买房还是我掏了20多万的呢，现在居然说，如果我们想海归，
去住廉租房。MMD。
上海的条件如下，我保证没几个海归能穷到这程度。
1。申请经济适用房的家庭成员，必须具有上海常住户口7年以上。
2。户籍在申请区5年以上。
3。人均居住建筑面积在15平方米以下
4。家庭月均可支配收入2300元以下，可支配财产7万元以下。（真的穷的丁当响才行）
5。在申请经济适用房前5年，未发生过房产交易行为。
大家还是去找廉租房吧。只能说明中国政策极不稳定，大家没看过《活着》？今天富，
明天穷，过一天算一天。
我前2天还在跟父母说，才70年的使用权，花那么多钱买疯了啊，父母居然大笑，说，
在中国，谁还管70年以后的事。网上还看过个贴子，70年后，中国叫什么，谁当家都不
知道呢。 |
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l*******r
发帖数: 39279 | 50 应该是这样
就让政府压1-2年，给个面子了
政府靠房产交易日进斗金的 |
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