c*****4
发帖数: 900 | 1 No Point No Fee应该包括了以下费用:
1. Lender's Charges: Underwriting/administrative fee, appraisal fee, flood
certification, tax service fee, credit report, etc.;
2. Title & Escrow Fees: Settlement/Escrow fee, lender's title insurance,
notary fee, loan tie-in fee, sub-escrow fee, courier fee, etc.
3. Government taxes and recording charges
如果是真正的No Point No Fee (也称为No Cost)，则上述各项费用最终算下来是会被
lender credit全盘cover的。 |
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a*****g
发帖数: 1320 | 2 大家好.
我是去年 11/26/08 买的房子, 房子的买卖历史是这样的:
11/04/06 张三买价:$935,000.00
7/1/08 李四(地产金融公司)买价 $628,000.00
11/26/08 本人 买价$558,000.00
我是在LA COUNTY, 今年去交地产税的时候, LA COUNTY ASSESSOR OFFICE 说我的税基
仍然是$935,000(他们的税基是按照FISCAL YEAR(7/1—6/30) 第一天的购买价计算, 但
他们在11/18/2008给过李四 $3606.08 REFUND 因为购买价格的调整, 这笔退款是按照1
年的地产税差额来算的, 但是李四仅仅拥有该地产4月, 应该有2000元左右的退款是属
于我的, 政府的老爷们让我回去找ESCROW, 说是ESCROW 算钱的时候错过了一个
TRANSACTION, 我和他们联系他们就推卸责任, 以下是ESCROW 的EMAIL:
I am forwarding this to the seller for their response. The seller paid the |
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l***1
发帖数: 1223 | 3 买房子,SELLER到了CLOSE时候没修好房子,SELLER愿意开ESCROW ACCOUNT,我们就先
CLOSE. 现在想问下, CONTRACTOR来BILL,是给我们吧,因为我们是OWNER? 所以如果
ESCROW有任何原因不付, 我门都LIABLE? 是我们把BILL先付了,然后我们去ESCORW 把钱
拿回来? 还是CONTRACTOR直接把BILL给律师,我们律师就直接付了? SELLER有权利说先
检查BILL然后捣乱,不让我们律师付钱吗? 或者事后检查BILL,QUESTION我们律师,最后
我们把钱还得退回给SELLER? 而且我们CLOSE那天是不是我们银行直接把钱就放ESCROW
里? 还是SELLER拿到钱后,在开支票给律师? 没办法,运气不好,遇到的SELLER特差. 谢
谢. |
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I*******o
发帖数: 53 | 4 offer接受以后，escrow就开始了。我还没有close escrow，但是想先
share一下经验。主要是两个事情，inspection和loan。
inspection是我的agent推荐的，她说这人有经验。确实也给我们查出
一堆大大小小的问题来了。同时我也找了个学civil的朋友帮我去看。
这个朋友已经是PE了，专业人员果然厉害，发现楼上走路地板嘎只
嘎只响，应该是地板松了，也写进inspection report了。报告出来以
后，agent和我商量，在报告的summary部份的问题，算较大问题，我们
都列出来，然后加上对方提供的termite report，一起发给对方看。
两天以后，对方说太多了，随便说了两个，说是小毛病。客观讲，确实
也是，比如院子里面一个小喷泉，谁用啊，不喷水了。我们当初全列上
去也没指望人家全修，试探一下而已。而且对方termite report上的
最重要的问题，已经主动找termite company修了，而不是随便找一
contrator对付(其实termite company可能也外包，但是至少更重视信
誉吧)，所以我们觉得对方的说法也很有 |
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b****n
发帖数: 4166 | 5 cancel escrow account，让他们给你refund自己交。escrow很讨厌，总是提早三个月
或者半年预收很多银子，看着就很不爽，呵呵 |
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A******7
发帖数: 1920 | 6 可以不放进escrow里，看银行政策了，有的银行要求你付款过50%后才可以退出escrow.
银行有lien,你不交税，政府拿房产抵，银行有损失。
自己交税的好处是可以有那么2%的discount,如果准时交。 |
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rh
发帖数: 3901 | 7 本来使用escrow就是怕自己忘记付property tax
既然需要我自己记得付，那么要escrow有什么用呢？ |
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T***t
发帖数: 181 | 8 多谢二楼回复。 看来我的这个escrow fee 还算在一般范围内， 虽然loan -tie in
fee 和 doc prep fee 都比你的多一些。 现在知道escrow 公司 close 一个五六十万
的房子可赚四千块了。 |
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w*******g
发帖数: 9932 | 9 还是不明白escrow用来做什么. 如果是一次性成交, title公司不就可以handle了. 需
要escrow公司干什么. 另外卖家指定这个也太奇怪了 |
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k**s
发帖数: 341 | 10 put deposit and processing all documents. It seems california requires
escrow company.
Title company gives all information, such as title report, to escrow company
, then to us.
wildThing, 你是哪个州？ |
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m**********0
发帖数: 6 | 11 ESCROW 上写明买卖双方同意不做白蚁检查，但事实上我的经纪没有问过我。问她，告
知竞争方也这样。不爽。她答应下个星期找公司做。想问：因为我们买方没有签ESCROW
，是否ＥＳＣＲＯＷ还没有效力？不用理睬上面的时间限制？
ＥＳＣＲＯＷ上还写明：Buyer is aware that Seller is a Licensed Real Estate
Agent acting as a principal in this transaction. 是说卖方是经纪吗？其实是第
一次知道。我的经纪没告诉过。ＭＬＳ上记录之前的交易在２００５年。想问：买这样
的房子有什莫危险的地方？我的经纪刚告诉我屋主是经纪，但是找他的邻居（也是经纪
）帮他卖。感觉怪怪的。
谢谢。 |
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v**a
发帖数: 84 | 12 如果用seller指定的title 和escrow company 有很大关系么？
还有一个弱问题：
大家说的lawyer就是escrow么？还是真去找了一个啊？ |
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x******g
发帖数: 3952 | 13 贷款利息是从银行fund你的loan就要开始付了。
Fund了以后escrow才能开始分钱，record。
Record了以后你就是owner了。
对你来说record那一天就是close escrow了。 |
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h******n
发帖数: 92 | 14 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: handyman (handyman), 信区: SanFrancisco
标 题: loan approval and escrow
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Apr 3 11:22:26 2010, 美东)
专家们说一下，loan approval 以后,一般要多少工作日才能 escrow？ 多谢!
First time home buyer. |
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m*n
发帖数: 695 | 15 版上有大侠说过“一般condo和townhome的assessment是不应该escrow的”。我买的是
Townhouse, 怎么有这一项啊？
请大牛指点一下，是不是该有escrow？
谢谢！ |
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w***y
发帖数: 6251 | 16 你接触到的agent都很坏啊，我们要close的时候， loan broker/ buyer agent/
escrow officer都分别给我们提醒了一下放款的时间问题， escrow officer还专门说
他们不会在周五放款的，除非locked rate 要expire了 |
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s*******e
发帖数: 67 | 17 昨天LOAN OFFICER跟我说这个是随便我的。有个ESCROW ACCOUNT可以提前放钱进去方便
以后的BUDGET，如果手头紧的话，就不用了。可以自己以后分头付。
他还说ESCROW ACCOUNT是不要费用的。
第一次买房，过来人指点一下吧。 |
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t**s
发帖数: 1393 | 18
Really? My escrow has interest.
And, they did not charge me any fee when my balance was negative.
See the following:
04/30/2010 INTEREST ON ESCROW $10.40 $4,688.37
估算一下，利率在 2.5% 以上。 |
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m***i
发帖数: 133 | 19 哪位看得懂escrow account的请帮忙解释我的疑惑，请看附件。
我不懂的是：
（1）什麽是shortage pymt: $29.31，因为税的增加，我只有escrow account的缺少，
就是现在我每月交506.33就可以补足了，为什麽还有这个shortage pymt
(2)去年我每月交1355.10， 下面有个选择是：payment including shortage:1407.44;
payment if shortage paid in full: 1378.13.我不明白的为什麽，payment if
shortage paid in full不是我去年的1355.10.
谢谢 |
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t**s
发帖数: 1393 | 20 escrow account is trying to maintain a "normal" balance to cover your
property tax, HOA, etc. Escrow account is kind of service working for the
lender (bank). Roughly you need maintain a balance which can cover half a
year's property tax, HOA, hazard insurance, etc.
(银行这么做的好处是，如果你到时无法偿还贷款，银行没收你的房子时，房子本身至
少已经或者能配半年的 property tax，等，in order to get a clear title from
the government，因为如果你欠property tax，银行就会很被动，因为银行斗不过政府) |
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t**********e
发帖数: 119 | 21 原来那家银行还拿着我5000多的escrow,refinance的这家不用escrow.这5000是退我还
是算作payment啊？ |
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s**n
发帖数: 473 | 22 close escrow 后，里面的钱自动退回来？
我这个account有3000块钱，有这个escrow account有啥不好的啊 ？
3000块没有利息？
loan
call |
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m**********y
发帖数: 205 | 23 just received the property tax bill. can i just ignore it and leave it to
escrow account? i have escrow account decution every month that includes
property tax and home insurance. |
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c**u
发帖数: 2230 | 24 一年后今天做refinance, 想不交escrow account的钱, 可不可以?
还是银行都要求escrow? |
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y****i
发帖数: 157 | 25 就是property tax and home insurance 那些escrow, 可是以前第一个loan 交过这个
pre-pay的escrow，现在怎么又交？
be |
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s********d
发帖数: 2216 | 26 新的 lender 大概估计一下，收你 escrow 钱。
旧lender 在 close 后一个月内，把原来 escrow 里面的钱还给你。 |
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T*****i
发帖数: 157 | 27 一般REO的seller好像收到offer, 三天之内就会open escrow,可是inspection不一定能
做完，这样要cancel escrwo会花到多少钱？
大家都是open escrow之后作的inspection吗？谢谢 |
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c******l
发帖数: 502 | 28 Suppose by Dec on you escrow account, you should have 14 month reserve on it
. They will handle it for you. Once you set up escrow account you need to
pay every month. If you don't want to keep it any more, just call the
customer service ask for cancell it. |
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c*****9
发帖数: 2739 | 29 Thanks!
My concern is the property tax. I paid 4 month for the rest of this year and
5 month for escrow. They still charge me every month. So I paid 9 month
property tax on next January. For example, if I buy the house on Dec. Nex
January, there will be only 5 month property tax in my escrow account, not 9
month, am I right?
it |
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c***r
发帖数: 46 | 30 【 以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部 】
发信人: color (无碍), 信区: TonyXuClub
标 题: 急：Escrow要hold外州的cashier's check十个工作日
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Oct 13 01:01:48 2010, 美东)
今天去close的， 出了大问题。有懂行的帮助一下。
我们的一部分钱是从一个网上银行（wtdirect）出的。我们从那边拿了Treasurer's
Check.
银行和我们说这个就是Cashier's check.
我们的escrow agent (from Old Republic Title Company)说因为这个是外州的
cashier's
check， 所以需要hold 10 working days.
我们去网上查了， 似乎都是说只要hold一天。 请问这个agent说得对吗？ 如果确实需要
hold 10天， 我们从朋友那里借些钱先close会有麻烦吗？或者还有什么其他的办法？
其他的document今天都签完了。 |
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a******o
发帖数: 7982 | 31 这还高，escrow公司收了我2400左右，only escrow公司，都没法还价，都是seller定
好的公司。 |
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m********e
发帖数: 229 | 32 为什么要把insurance和property tax放在escrow里面？ 这样有什么好处吗？ 可以不
用这个escrow吗？我看我的estimated closing cost 一下子多了好多钱。。。不解中
。。。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 33 去掉escrow的话，对rate有影响，拿不到最好的rate。
对于银行帮助缴税有什么好处，俺个人也持保留意见。
不过，现在如果loan to value的比值比较高，很多investor还不愿意客人waive掉
escrow，似乎理由是担心会影响到loan往两房卖之类的。唉，都是手紧惹得祸。 |
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h***b
发帖数: 1233 | 34 大银行一般不 care有没有 escrow acct. 但对小银行来讲，每月付 1/12 的税和保险
费，相对 risk 就小了。
不好处是你得预先缴，vs. 到期再缴。再来就是，做 refinance 时，旧银行要等完了
之后才退给你，可是新的银行却又要你预缴。
escrow 的钱是没利息的 :p |
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C***l
发帖数: 2625 | 35 有escrow就包括了财产税和财产保险，没有就光是按揭。那在哪种情况下应该选哪个呢
？谢谢。 |
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k****g
发帖数: 1509 | 36 Refinance about 96k, need to deposit initial escrow about $3310. After
signing, found a cushion fee about $760 dollar. I think the bank takes money
by alternative way. This refinance is no cost. But this cushion fee is kind
of bothering me. There are 3-day cancellation period. So the refinacne won'
t take effect until next Monday or Tuesday. Anybody has such experience.
Should we deposit money for escrow first??
thanks |
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n*******9
发帖数: 3244 | 37 it should be the title company's issue and if you have title insurance
already, you should be covered that is why you need one. i don't think that
you have a case based on what you are saying here. go talk to other escrow
company and find out what they say. you need find out more before making any
decision. good luck.
escrow |
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s******u
发帖数: 501 | 38 赞，多谢详细解释！
这里确实是半年一交，分别是5月份和8月份
这样子相当于8月份交完之后到了最低2个月的deposit，然后预交到5月份他给代交半年
，8月份
再交半年。所以基本上开户时候的9000就相当于deposit存在里面了，怪不得没人喜欢
用escrow
账户。啧啧，当初贷款实在是没得银行好挑，等什么时候利率好点了搞refi趁机把
escrow给搞掉 |
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h*********r
发帖数: 1940 | 39 我第一个贷款是打个电话就cancel了escrow,然后他们就把帐号里的钱给我寄过来了。
后来refinance一回，现在去打电话想cancel,不行，说必须付清贷款的80%才能取消
escrow. 现在的是5/3 Bank. |
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y****i
发帖数: 17878 | 40 just a few states require the escrow accounts to pay interest
recently confirmed with BofA that their escrow accounts in CA pay 2.0%
interest - not too shabby |
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q******o
发帖数: 2503 | 41 escrow不就是把你的insurence和property tax按月份先收了到时候缴费的时候再还给
你嘛，还能
收多收少？有些银行也不是强制的，你要是比较自律就不要escrow了，存银行还有利息呢 |
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q******o
发帖数: 2503 | 42 你不是都close了吗？如果有强制escrow也已经定了，没什么好伤脑筋的，去搞搞清楚
到底你的银行有
没有收你escrow，没有的话记得每年你要交property tax，几千到上万不等，免得到时
候账单来了
措手不及 |
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d******n
发帖数: 2712 | 43 州跟州不同，我知道加州是收escrow费的，似乎不是按loan amount比例来的，几百块
钱吧。余下的就是放进escrow账户的钱，正常情况下是不会多收的，不需要很担心。 |
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a***s
发帖数: 5417 | 44 熟人间买卖房屋，不需要代理，互相也能信任，可以直接到
county转户吗？还是一定要有title/escrow company才行？
银行贷款要求escrow吗？ |
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n*******e
发帖数: 340 | 45 offer里面说我们可以自己选title和escrow公司，或者就用seller选的。
房子是REO。
我想不同的title和escrow公司应该是收费不同的，但是如果从加速处理，节约时间上
考虑，
是不是就选和seller的一样，会快一点？
请有经验的指点下，不知道想的对不对？谢谢 |
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i*********e
发帖数: 195 | 46 刚拿到total cash to close的清单，有笔钱搞不懂。
单子上说: 1. closing costs: 3933刀
2. items to be paid in advance(pre-paid): 1455刀
（escrows,interest,insurance）
想问问大家，这第二笔钱是什么啊？为什么说pre-paid呢？另外escrow不是应该包括在
closing costs里面的吗？
谢谢了
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t*******r
发帖数: 3271 | 47 据我的理解: 应该是: 月供(本金+利息) + 房产税 + 保险, 但不包括HOA
打个比方, 月供2K, 房产税0.5K/月, 保险0.4K/月.
那我每个月应该pay到这个escrow帐号里应该是2+0.5+0.4=2.9K, 对吧?
那我要是自己买了保险并且是一次cash全付了呢?
每个月应该是2+0.5=2.5K了吧?
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现在个人的情况就是保险我都买完了一整年的了, 不知道付到escrow account里的钱还
要不要包括保险的钱?
请热心人解答, 谢谢. |
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s****l
发帖数: 221 | 48 我们的房子是4月8号close的，closing cost里面有一部分钱是交到了escrow account
里面，算起来是将近五个月的
property tax, 我原以为我们可以从九月份再开始一个月一个月地付property tax到
escrow account里面，但是前几天收
到银行5月的mortgage账单，里面除了贷款月供之外还有一个月的property tax. 这是
怎么回事呢？ |
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c*******g
发帖数: 1048 | 49 我们这里要waive escrow account是要另外交几百块钱的
你如果能不罚款去掉当然最好
escrow account的坏处好像是，你啥时候交房产税自己不能控制了
想两年房产税报税报到一年去好像不好操作 |
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c*******y
发帖数: 120 | 50 如果贷款pay off了，贷款的银行还会保持你的escrow account,继续帮你pay tax and
insurance么？还是银行会把escrow里的钱给你，你要自己take care property tax
and insurance么？谢谢 |
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