E*A
发帖数: 10744 | 1 发信人: shisi (十四), 信区: Living
标 题: Re: FSBO经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Nov 15 16:10:55 2013, 美东)
房子卖完了，下午也懒得工作，坐下来写写经验教训吧，领包子的到包子贴下，有什么
问题在这个帖子下随便问。
房子10年买的，花了26万出头，刨去8000退税和rebate，25万出头，花1000多块重新铺
了二楼地毯，除此之外什么都没做。卖房之前曾考虑把厨房upgrade一下，当时我的买
房agent在聊天时建议说你做了upgrade人家不一定喜欢，要慎重考虑，事实证明她是对
的。卖房还特意嘱咐看房的人要脱鞋或者穿鞋套上二楼，就怕弄脏了三年来辛苦维护的
地毯，结果买家home improvement第一件事就是把地毯给掀了重新上。
自己卖房子很辛苦，这是我刚决定自卖的时候家居版给我的印象。两个月卖房下来确实
很辛苦，但主要是精神上的压力，怕买家变卦，怕agent玩猫腻，怕appraisal不过，其
实中间走的程序并不复杂。
先谈我买房的步骤
名词解释
mls - multiple listing servi... 阅读全帖 |
|
m*****3
发帖数: 13701 | 2 看人老美这英语表达的，啧啧啧！你不想买的高了，同样人家不想卖的低了，这就叫“
fair”，没啥别的意思。人家说了去年估价585K，这种FSBO的就是舍不得出自己代理的
那3%，有的连买主代理的3%都得探讨一通，其实这帮人很能算计（爱算计），楼主要是
真的想买FSBO，可得多加小心。
费，价格可以商量。当时没有直接给价，回来后去信问了下准确要价，对方说：“I
don't want to quote a price that is unfair to either of us.”，这是啥意思？ |
|
Q***N
发帖数: 2972 | 3 的确是这样.
为什么SELLER选择自己卖?最主要的原因是省佣金. 依我的经验绝大多数FSBO都是非常
难缠的主.很多不仅把SELLER AGENT的佣金算如囊中,BUYER AGENT的佣金也在他们的考
虑之内.尤其是现在SELLER MARKET. BUYER MARKET的时候要好很多.
作为AGENT,我们通常给BUYER和SELLER灌注抓大放小的, 抓住最重要的最值钱(费钱)的,
放弃一些看着多但话不了多少钱的小项目.因为买房的过程通常是买卖双方的
NEGOTIATION, 如果谈判没有妥协,谈判就容易陷入死局.如果妥协,自己一定要知道什么
可以妥协,什么不可以.
在SELLER MARKET下, 很多FSBO都不是理想的谈判对象,大多数AGENT也不愿意和他们打
交道.即使INVENTORY少,市场上还是能找到其它房子. |
|
c********h
发帖数: 7827 | 4 楼上的几位都是经济吗？只要价钱好，什么FSBO不FSBO， 你还管那么多？6%可不是一
笔小钱，比如40w，6%就是2.4w，如果这个房子卖37.6w那就是非常抢手啊！当然，个人
对个人，你需要懂得基本的流程，最后雇个closing律师500搞定。
回到楼主问题，如果这个房子不是经济找到的，你又没有contract， 不需要支付任何
费用。前面什么100看次房之类的建议，多此一举。本来经济的职业就是包括了这些看
似无用功的，不然他们钱也太容易了。你要觉得好，以后推荐给朋友，皆大欢喜，他的
工作的价值就体现出来了。 |
|
c********d
发帖数: 11593 | 5 re，第一次买房还是找中介吧。这里倒不是没有FSBO的房子，但是一定只买FSBO的房子
的话，自己的选择面会窄很多。
而且LZ想想，什么样的卖家会绕过中介直接卖房？那都是宁可自己多麻烦些也要省两个
中介费的主。你从这样的人手上买房，真未必能占到多少便宜。
看， |
|
p**********l
发帖数: 1160 | 6 We bought a For Sale By Owner House from a person who has to relocate due to
job move.
With the closing company's help, the sender said the paperwork was not that
bad. He is an accountant and he thinks real estate agents make money too
easily, so he'd prefer FSBO.
If you think you might have time, FSBO might not be a bad choice. |
|
s*********3
发帖数: 2890 | 7 其实这个不是FSBO， 是一个真正的dual agent case， 因为owner 就是listing agent
。 虽然现在是FSBO， 一旦进合同后， 他还是会到MLS里走一圈的。 这个就是为什么
经常看到当天上市当天pending的情形。 Owner这么做是为了避开其他agent 带买家来
下单。 |
|
c********d
发帖数: 11593 | 8 中介对成交价的影响力本来就很有限啊，你从哪里读出来房价由中介说了算这重意思了
？但无论卖家中介还是买家中介，都可以就自己的角度对自己的客户提一些意见，从而
影响到客户的抉择，也可能间接地影响到成交价；不然你为什么会会担心买家中介和客
户有利益冲突呢？
至于FSBO，什么自由不自由的，我既不是法官也不是HOA，上哪里去影响别人买或者卖
的自由？这里只是纯粹地从概率角度出发。FSBO的更有可能是那种愿意折腾的，而找中
介卖房的人更有可能是愿意花钱懒得折腾的。就从买家的角度而言，买房当然首选最不
肯折腾急着把房子卖掉的卖家，而不是有精力有时间为了一文钱死磕到底的。而从卖家
的角度而言，花钱找中介是为了省掉麻烦；对方有没有代理或许不是关键，对方是不是
有可能要把我的closing date拖延三个月才是关键。这种事，我可能还真的会依靠中介
来帮忙把关的。 |
|
c********d
发帖数: 11593 | 9 中介对成交价的影响力本来就很有限啊，你从哪里读出来房价由中介说了算这重意思了
？但无论卖家中介还是买家中介，都可以就自己的角度对自己的客户提一些意见，从而
影响到客户的抉择，也可能间接地影响到成交价；不然你为什么会会担心买家中介和客
户有利益冲突呢？
至于FSBO，什么自由不自由的，我既不是法官也不是HOA，上哪里去影响别人买或者卖
的自由？这里只是纯粹地从概率角度出发。FSBO的更有可能是那种愿意折腾的，而找中
介卖房的人更有可能是愿意花钱懒得折腾的。就从买家的角度而言，买房当然首选最不
肯折腾急着把房子卖掉的卖家，而不是有精力有时间为了一文钱死磕到底的。而从卖家
的角度而言，花钱找中介是为了省掉麻烦；对方有没有代理或许不是关键，对方是不是
有可能要把我的closing date拖延三个月才是关键。这种事，我可能还真的会依靠中介
来帮忙把关的。 |
|
|
F**O
发帖数: 228 | 11 【 以下文字转载自 Texas 讨论区 】
发信人: FSBO (ft), 信区: Texas
标 题: 后悔买SUV了
发信站: BBS 未名空间站 (Wed May 25 13:26:09 2011, 美东)
后悔买SUV了。 $35K的车，开15万英里后$5000卖掉,损失$3万。 平均1英里$0.2的损失。
如果20MPG, 如果$3.5/gallon,每1英里耗油$0.175.
加起来每英里成本$0.375.
去趟h-mart来回40英里， 白白损失$15,加上$5的toll tag,一共$20路费， 购买好几斤樱桃了，够吃好几吨八肥了。 |
|
b*********n
发帖数: 2975 | 12 yes, if you walk to h-mart, you can eat more, hehe
【 以下文字转载自 Texas 讨论区 】
发信人: FSBO (ft), 信区: Texas
标 题: 后悔买SUV了
发信站: BBS 未名空间站 (Wed May 25 13:26:09 2011, 美东)
后悔买SUV了。 $35K的车，开15万英里后$5000卖掉,损失$3万。 平均1英里$0.2的损失。
如果20MPG, 如果$3.5/gallon,每1英里耗油$0.175.
加起来每英里成本$0.375.
去趟h-mart来回40英里， 白白损失$15,加上$5的toll tag,一共$20路费， 购买好几斤
樱桃了，够吃好几吨八肥了。 |
|
|
|
|
r*****l
发帖数: 2859 | 16 Comparative Market Analysis. Basically it's the process
of analysis the recent sales of your neighboorhood and come
ups with a resonable listing price. It's generally agent's
way to help seller witht the listing price. You need to do
it yourself since you plan to do FSBO. |
|
p****j
发帖数: 4762 | 17 看了几个FSBO的房子，说实话，都质量很差，卖家还不友好（价格）。 |
|
v**a
发帖数: 2062 | 18 今天看了个房子，还比较满意，房主说从没有漏过水，也没有裂缝，但是finished
basement墙都被drywall挡着，又是新装的，有啥漏水裂缝的我是看不到，不知道
inspector有没有什么方法可以检查啊？
还有就是该怎么出价，这是个sale by owner的房子，房主夏天找个agent list出来21
万，一路降到这个月初的的193k，现在从ＭＬＳ上撤下来，房主说agent叫等明年春天
再挂出去，他现在自己FSBO叫价189k，county记录上去年做的估价是197k,最近同样房
子的成交价大概是200k左右。房主好像急于脱手，估计现在从ＭＬＳ上撤下来以后除了
我也没有其它人看房，今天房主说价钱有商量，大家说我该如何出价。 |
|
g*****9
发帖数: 4125 | 19 Buy both if you got a good deal, and sell the one you don't want later after
price go up a little. You might want to consider getting a realtor license
if FSBO doesn't get you enough exposure.
了。 |
|
s**********d
发帖数: 36899 | 20 也可能只有一边省。一般来说FSBO owner省得比buyer多很多。 |
|
s**********d
发帖数: 36899 | 21
费那个劲，FSBO省的更多。
你弄个agent license还得挂靠broker交一半。
自己弄broker还得交别的费。 |
|
s**m
发帖数: 1564 | 22 check the for sale sign and see if your neighbor hires an agent. your won't
save (much) money unless it is FSBO (for sale by owner). otherwise, owner
hired a listing agent who will be a dual agent and takes all commission. |
|
|
n********e
发帖数: 23 | 24 先说打广告的网站，google出来头几个例如，forsalebyowner.com, fsbo.com, owners
.com 等等，哪个比较好？我一般先search附近的区号，看能出来多少个房子看哪个多，
然后看界面是不是整洁好找。价格上来说，基本相差也不算太大。
我个人倾向于上MLS，尽管这样基本就意味着要付%3的佣金，但是对买主的exposure会多
很多，应该好买很多。上面几个网站都有这个服务，flat rate 300刀左右。
还得做flyer，往草地插牌子，找律师，加上收拾房子，不亦乐乎啊。好在俺毕业了，折
腾折腾这个还算开心。但是，还是众乐乐好过一个人瞎干。 |
|
g*****9
发帖数: 4125 | 25 In your case try to a FSBO like others have suggested, even if you lose 10
to 20K, it is still better than a short sale, unless you plan to leave us.
distance.
short |
|
n*******9
发帖数: 3244 | 26 One thing you should know before you even considering buying from FSBO is
that the seller in most case is not only very greedy but know a lot about
real estate also (sometime the seller may be a lawyer). In either case, you
will have a hard time to deal with no matter what. As for you, you'd be
better get help from a professional. |
|
s**********d
发帖数: 36899 | 27
很多FSBO也给buyer's agent钱的。 |
|
|
s**********d
发帖数: 36899 | 29
那就没招了，拖三年你又怎么样啊。
你不是fsbo对方写的contract吧。 |
|
n*******9
发帖数: 3244 | 30 1. you don't have to list with an agent and you can DIY if you are capable,
but suggest that you get help from pro meaning list it with an agent since
most of agent will not show your house if you try to sell it by your own.
2. if you go with FSBO(for sale by owner), list it on zillow.com, do the
marketing, open house, showing etc and wait till someone give you and offer;
if you list it with an agent, sign contract and monitor your agent's work
and wait for the offer. |
|
f*******7
发帖数: 93 | 31 谢谢Nats,newrole09和clapper.
要是FSBO(for sale by owner), 在等offer的同时,可以事先准备什么paperwork? 和中
间需要那些法律手续呢? 或者那里可以查到这些信息呢? 不好意思很多问题, 第一次卖
房子 :) |
|
d*****s
发帖数: 5610 | 32 我看到的FSBO的基本上定价都比市场贵很多，并且不容易找到顾客。开始定价不对会让
顾客迅速忘记。现在这个市场恐怕还是找agent好。 |
|
n*******9
发帖数: 3244 | 33 remember that the main reasons to do FSBO are 1) believe that they can do it
; 2) believe that will save them money. |
|
j**n
发帖数: 195 | 34 想先自己卖一下。找代理发现要7%代理费，而房价还在下降。有经验的多多指教。谢谢
。 |
|
k******t
发帖数: 1498 | 35 很多人这么干，我们这儿有agent400块帮你搞出mls+一套摄影。剩下的事儿你自己干。
生很多钱，但是也要费很多心 |
|
j**n
发帖数: 195 | 36 现在需要关于如何定价的信息，如有建议或者好的连接，不胜感激。。 |
|
d*********e
发帖数: 1334 | 37 用redfin查找附近最近房子的成交价，参考比较一下就可以了吧？ |
|
|
d*********2
发帖数: 48111 | 39 哦， 能搞到MLS就行了啊， 自己或者请人到redfin/zillow上update一下，
自己接电话带人看房子准备discloser documents都不是很难很麻烦的事情。 |
|
|
j**n
发帖数: 195 | 41 谢谢。在东看西看，越来越发现自己原来买房子的时候知道的太少 :) |
|
|
|
n*******9
发帖数: 3244 | 44 suggest that you don't do it. |
|
|
k******t
发帖数: 1498 | 46 找你们村或者临近的大城市的MLS，放狗收 XX city +MLS好了。一般local的agents都会
用某一个网站的，好好的利用那个网站
我阴差阳错的撞到了那个网站，然后自己做了CMP，售价和LP的比例之类的，和银行neg
otiate价格的时候基本上他们都不argue，bso一下 |
|
j**n
发帖数: 195 | 47 什么是CMP？ 为什么和银行negotiate价格？卖多少不是自己定吗？
可能问题太蠢。还需要作很多的功课。 您有什么好的连接吗？
谢谢
都会
neg |
|
k******t
发帖数: 1498 | 48 同意，deller agent其实还有要做很多事情的，我邻居自己卖了一年多的房子了，看房
的人来了一拨又一拨，就是卖不出去，可怜伊根本不知道现在的行情，定价比2007还高
，又死不降价
关键还是定价要合理，这个很考验经验和对本地市场的了解
the |
|
d*********2
发帖数: 48111 | 49 6%也太多了， 30k-40k.
我将来卖房的时候， 觉得哪怕去考一个licence都值得了吧。
the |
|
a******e
发帖数: 36306 | 50 代理可以讲价的，现在给5%足够了吧？by law，你是可以讨价还价的。 |
|
