p**********9
发帖数: 3463 | 1 如果你真想要， 还是可以下单的， 不要抱什么希望。。。
9分的小学， 上私立可能会更好。。。 |
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w********e
发帖数: 954 | 2 wow, 请问楼上的都住哪啊？我们这方圆几十里就没有10的小学啊。同一个好学区的小
学还有一个被评6呢，其它的有9或者10的不等。 |
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w********e
发帖数: 954 | 4 仔细看了一下greatschool，我们这没有10的小学。有一个10的高中。 |
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b********2
发帖数: 5191 | 5 原买入价和zillow的估价可以忽略. 还是要看最近的相似房子的卖价, 以及有多少人和
你抢. |
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k******o
发帖数: 3328 | 6 Short sale listing price is normally lower than standard sale. How lower?
Depending on how hot this house, cash offer, remove contingency, etc. |
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m****o
发帖数: 123 | 7 第一次买房就经历了一波三折，人力财力消耗了不说最后还竹篮打水一场空！！！
想想实在太委屈，问问有木有人经历过如此让人气愤的买房经历？？
看中一个shortsale的房子下了offer,前后折腾了3个多月offer被Lender接受的同时，
突然又冒出来第二个lender，又要批offer。前前后后批了1一个多月，终于两个Lender
都批了。开始进入房屋贷款。贷款很快通过了。刚刚做完apprasail 和home
inspection。却被告知房子要被另一家银行foreclosure！！！
去问卖方中介，他们说他们也才知道这件事，让我们等一周看看lender那边有什么结果。
过了一周我们的买方agent查出来房子已经卖给foreclosure的银行！！title都换了！！
我们到现在还没接受到任何的正式通知！！为什么会和我们签了约，又卖给
foreclosure的银行，谁也没给个准确的话。selling agent 也说他们不知道这回事。
感觉自己就像被欺骗了一样。
想请教一下懂点Estate法律的人，这种事情我们能告他们吗？
房子肯定是买不成了，Escrow的deposit, App... 阅读全帖 |
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H*****1
发帖数: 4815 | 8 为什么啊 ？
shortsale不是房主为了避免foreclosure才做的么？
为什么最终又选择了foreclosure呢？ |
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d***2
发帖数: 93 | 9 还有一个问题，因为是shortsale，欠三个银行的钱，我们买的时候现金支付了第二个
和第三个银行的欠款，他们才点头同意卖了。这个钱能否抵税呢？ |
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w********e
发帖数: 954 | 10 其实我就在今天下午还和你一样情况，犹豫着要不要退出呢，而且又自己联系了个
shortsale自己去看的，都没告诉我中介。但看完心里踏实了，觉得虽然自己已经offer
的这个觉得贵了，但真的没有十全十美的房子，决定就要这个了。你好好想想是不是因
为第一次买方，大家都有种种怀疑自己怀疑代理的时候，如果你看了一段时间房子了，
心里已经有点数了，又没看到更好的，也许你现在这个就是最好的呢。 |
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O*********h
发帖数: 4674 | 11 没错，价格最近是有点离谱
listing越来越少，foreclosure和shortsale也不多
都捂着呢，感觉这波退潮裸泳的都被清理得差不多了，剩下的这些都是穿戴整齐的，占不到便
宜了 |
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q******g
发帖数: 210 | 12 我现住Tampa，也在看房。这里的房价肯定没有跌到2007的三分之一，中国人多的地方
，能腰斩的就算deal了，好学区的也就是30-40%。主要是房子不多，而且大部分都是
shortsale,我看得区基本就没有私人卖方。公寓什么的降的最狠，真是都到1/3了。但
是这里的房价不高的重要原因是税高，基本都超过2%，有的2。2%，还有CDD和HOA,我听
说过的 这些加起来 有的快赶上月供了（本加息），所以房子的预期陈本很高。20万要
在好学区买独力屋也可以，就是房子小，旧一些。 |
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a****g
发帖数: 3027 | 13 【 以下文字转载自 SanDiego 讨论区 】
发信人: ahchzg (goingwithwind), 信区: SanDiego
标 题: 买房下offer要避免纠纷要注意的几个大点
发信站: BBS 未名空间站 (Wed May 2 20:34:18 2012, 美东)
很简短的几个经验教训，仅仅供大家参考：
1. Earnest Deposit Money最多放一万。这样万一扯皮了，可以上small court。这样
要方便很多。
2。最好让extend contingency days,这样万一扯皮了，在extend contingency days之
前退出 ,找个合适的理由。
3。讨价还价最好要一轮，不要扯来扯去，会有时make对方angry，尤其是对方老美，因
为文化不同，有些感觉差别很大。
4。仔细读合同，先从标准的CA RPA读起，搞清楚关于扯皮的每一个条款，比如14，25
。多做网上research，做到先知先觉。
5。要仔细地读REO/shortsale/relocation company的addedum，尤其是任何实际到可能
扯皮的地方。
6。一定要清楚... 阅读全帖 |
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s*******d
发帖数: 4135 | 14 这个没有啥奇怪吧，原屋主可能是shortsale，银行一直都没有批 |
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p*******h
发帖数: 184 | 15 我们bid了几个房子，最后都没有成功。觉得归根结底是因为我们找了Buyer'sAgent。
但是如果是ShortSale的，自己心里也没有底。大家说说，buyer's agent的贡献在哪里
？ 为什么需要Buyer'sAgent？ 我们的情况是我们非常清楚自己想要什么，也非常清楚
这个市场的价位。但是总是觉得不太熟悉签合约的过程，所以到最后还是找了Agent。
但是觉得每次房子都是最后给了没有Agent的买家。 |
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p**********9
发帖数: 3463 | 16 那就找个朋友做paperwork.
个人觉得代理的贡献对不同的人是不一样的。假如一个不会还价的买主， 那他就一定
要找个会还价的代理。
ShortSale 比较复杂， 要找有经验的。 |
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f****i
发帖数: 20252 | 17 shortsale=10-15% discount
property
seller |
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y***j
发帖数: 19 | 18 你真是很运气。我们的是独立屋，看了1-2年房子，才遇到一个喜欢的，但又是
shortsale. 所以举棋不定。 |
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k********9
发帖数: 2326 | 19 我的代理千叮咛万嘱咐不要用BOA,最后选了个代理推荐的本地的小公司,利率高了一点,
但一切顺利,按时CLOSE.从银行批准到CLOSE只有38天.SHORTSALE. |
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c*****9
发帖数: 298 | 20 准备下一个SHORTSALE的OFFER， 什么时候给押金？ 代理现在就叫给各支票的复印件，
与合同一起 （还没被卖家接受），没事吧。 |
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c*****9
发帖数: 298 | 21 合同中有一段说买方对INSPECTION 不满意就可以"无条件"退出合同 (如果买卖双方签
字),代理叫我们不要签这一段, 正常吗? 其他的段落好像是叫卖方修理啥的, 我们下的
是SHORTSALE , AS-IS. |
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r******d
发帖数: 1879 | 22 Short sale usually take long time to get approved, sometimes might be 6
month to a year.
It will not help much to do the loan now since the prelim, credit cores,
appraisal, paycheck stubs and bank statement will be expired anyway if you
have to wait too long. You still need to provide the udpated docs with short
sale approvel letter to lender.
1. If you submit the loan to one lender, you might not get the lowest rate
when it is time to do the loan. But for shortsale, you should make sure to
clos... 阅读全帖 |
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c******n
发帖数: 104 | 23 买了个shortsale的投资apartment， 代理说offer接受了， 合同也签了。 但是就没有
下文了， 现在已经过了三个月， 中间问几次代理都爱理不理的， 说是银行那边的问
题。 现在我也懒得管了， 准备拿钱做别的事， 是不是一般这种情况就不了了之了？
我最怕把钱花了， 过一段时间他又来说可以close了。 |
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f****i
发帖数: 20252 | 24 shortsale本来就是某些人抢tax payer的钱 |
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f****i
发帖数: 20252 | 25 楼主一看就不是新手，出价不会离谱的
shortsale卖家也不在乎价格，能卖掉就行 |
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h*********r
发帖数: 243 | 26 银行正在处理书面offer
loan officer却坚持不给lock rate
看着rate不停地涨啊 |
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b********3
发帖数: 994 | 27 理论上，short sale是buyer和seller之前的事情，也就是说，合同其实你已经和
seller搞定了，价格什么都ok了，现在就等short sale bank的approval，问题在于，
short sale bank的很多条款可能你不会很清楚，比如对2nd lien holder的要求，对
realtor commission的要求，对seller可能会要求重新签一个personal note，或者是
有deliquencies的房产税的分配，等等。任何一个环节出了问题，就会让你的LO很担心
，因为意味锁定利率期间有可能不能close或者一些其他的问题。 |
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r******d
发帖数: 1879 | 29 Your loan office is right. You must make sure to get the final offer with
lenders short sale approvel letter before lock the rate. Unless seller/
listings is 100% sure, otherwise you should wait. I have many loans
mentioned that short sale approveal will be available at any time when we
lock the rate, but it turned out the fastest one is 3 weeks the slowest one
takes months.... |
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c********n
发帖数: 731 | 30 you don't even have a contract. even you and seller agree on a price, bank
will 99% say no after 3 months. and you don't even know how much you will
borrow yet now. |
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b*d
发帖数: 9308 | 31 你还没有executed contract，银行没有办法给你process loan application，所以没
有办法锁利率。 |
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p******y
发帖数: 3523 | 32 很难预测从口头offer到书面approve还需要多久，一般lender是不会给lock rate的。
lock了rate，一旦过期，lender和客人都麻烦，在过期30天内，客人是只能拿到之前
lock和现在市场rate中间差的那个。30天之后才能重新跟市场rate走。 |
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h*****3
发帖数: 1391 | 33 我们做loan的时候是必须拿到银行的approval letter。 |
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s******t
发帖数: 1956 | 34
下offer到口头approval, 你等了多久呀？ |
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f**********8
发帖数: 348 | 35 我们就有血的教训，LIST AGENT口头说银行同意了，然后我们锁了利率，结果等两个月
才拿到正事同意的信，延期花了快1千刀，那等待的日子真是任人宰割的厉害，所以一
定要拿到书面的再行动，否则相当被动，SHORT SALE HAS TOO MUCH HASSLE YOU CAN'T
EXPECT, BELIEVE ME. |
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h*********r
发帖数: 243 | 36 请问大家如果这种情况发生，TitleCompany应该如何处理呢？就是说如何才能保证拿到
Clean Title？银行A卖给银行B，有个时间差。如果Title公司没有Research清楚，
Close之后才发现，这种情况下怎么办呢？ |
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s*******d
发帖数: 17566 | 37 title insurance will get you covered |
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a*****n
发帖数: 574 | 38 就是28万左右的普通房子。也不是shortsale，也不是forceclose. |
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a********d
发帖数: 195 | 39 等了3个月，short sale 被银行approve了，现在出了个问题，原来的seller把房子租
出去了，住户提出多住一个月以便找房子，而时间上会在inspection之后，会不会风险
很大？让银行往后拖时间会不会丢掉这个offer？谢谢。 |
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e****7
发帖数: 644 | 42 在closing escrow之前，确保房子清空就好了。 |
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b*d
发帖数: 9308 | 43 往后拖当然有可能会丢到offer,short sale的approval都是有时间限制的,过期了银行
有可能就foreclose这个房子了. |
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e****7
发帖数: 644 | 44 在过户前，双方的agent为了佣金会促使住户搬走。
但如果过户后，住户还不搬走。那是不是真就没任何办法了？ |
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c*****9
发帖数: 298 | 45 你的INSPECTION 是在下OFFER前作的， 还是在银行批准了后做的 ？？？ |
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a********d
发帖数: 195 | 46 银行已经批准了，inspection还没做，里面有人住，所以不知道应该怎么搞了。 |
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a********d
发帖数: 195 | 47 是不是目前来看只能force tenant to leave了？这边租户都是大爷不知道怎么才能赶
走。 |
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f****i
发帖数: 20252 | 48 我是拖到close前一天才搬走的
房客没啥好担心的 |
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s******t
发帖数: 1956 | 50 赶快做Inspection, 别瞎耽误时间,有可能无法按时Close, 另外也许房子有大问题呢，
这比有没有房客更重要。
不要为了小的风险，去冒大的风险 |
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