m********c
发帖数: 13337 | 1 嗯。最普遍的想法就是卖方选的过户公司帮助卖方隐藏了一些不可告诉买方的事情。
虽然概率很小，但对于新房主来说，也是个潜在的风险。 |
|
|
l*****u
发帖数: 12114 | 3 能举例说明都能隐藏什么？我能想到的是TITLE，不过不是有TITLE INSURANCE在那里么？ |
|
n*******9
发帖数: 3244 | 4 escrow is a 3rd party and typically is part of a large coop with title
company. all they do is to make sure all the number is correct, money
changing hands without problem and close it on time. you shouldn't have any
problem with them. |
|
|
|
n*******9
发帖数: 3244 | 7 some, but not much. who is going to do the negotiation with the lien holder?
the listing agent him/herself or a law firm? |
|
|
n*******9
发帖数: 3244 | 9 normally they will use someone they have worked before since they know those
guys can handle it. Short sale transaction is different compare to regular
ones and is much harder for escrow. better go with what they ask for to
increase your chance to get it closed. |
|
Q***N
发帖数: 2972 | 10 maybe, but it is not big difference. Both buyer agent and listing agent want
to use their own escrow. Main reason is not the trick or fee. Escrow is a
third-party neutral position. But the whole process involve many parties. It
is normal to get delay or other problems during process. Choose a trusted
escrow with experiences, it will increase chance of smooth transaction. |
|
m******g
发帖数: 1103 | 11 没什么问题吧，我买的short sale的房子就是用的对方的closing company，很顺利的
close了 |
|
s*****p
发帖数: 5342 | 12 一般是这样.听说是因为short sale开始时,就需要settlement company做些事.银行不
想花钱再做一边. |
|
|
m********c
发帖数: 13337 | 14 其实自己就查查现在房子的title有没有问题。
我说过是潜在的风险。 |
|
m********c
发帖数: 13337 | 15 TITLE INSURANCE是不错，但时间是自己的。 |
|
m*f
发帖数: 8162 | 16 我觉得无所谓，但是不能让他们选你的title company。 |
|
b*d
发帖数: 9308 | 17 都是seller/listing agent去选的，正常。 |
|
f*****i
发帖数: 3558 | 18 一下子少10%，除非挂了一阵的，否则seller都会等吧，不如两个礼拜一个月后没人买
，seller降价，再出offer，或者那时候去谈谈
shortsale的可以早点，因为有时候他们就要一个offer进去开始process
agent说抬offer也有道理吧 |
|
s******t
发帖数: 1672 | 19 第一次贷款。上周五shortsale的银行批准突然下来了。没想到这么快，刚交上去１个
月。于是周五晚上开始打电话找broker，开始恶补这方面的知识。这几天一直不停的打电话
写信，还不断的出问题。ld还想剩这个剩那个费用。上火，累。时间也越来越紧。实在
受不了了，刚才从了。
静下来想想，这么累，就是估计剩不到１千块钱。真不值得。真是人穷志短。
另，这几天上班整天就是干这事，真是对的起公司的工资了。刚刚公司头打电话进来，
我张口给他回了好几句中文。他说 停停停，听不懂你说啥。 真晕倒。 |
|
s********e
发帖数: 11693 | 20 如果小孩等着上学，是不是还是不要找ShortSale？以免银行审批耽误时间 |
|
m********c
发帖数: 13337 | 21 今年8月？
现在都3月1日了。
你看房子、讨论、找agent、递offer、吵架、做房屋检查、吵架、贷款、吵架、过户。
正常的不是shortsale的大约2个月左右。 |
|
y******r
发帖数: 1500 | 22 房子在网上公布信息上写的是shortsale，但是电话问过去，人家说是破产了的房子。
是不是这种情况很奇怪？
不管short sale还是bankrupt，其对于买家，是否都比普通出售的房子有更高风险（债
务方面的问题）呢？ |
|
b********2
发帖数: 5191 | 23 没有, 最终还是要看周围房子的成交及lender是否愿意让步 |
|
b*d
发帖数: 9308 | 24 assessment的value对下offer没有帮助，还是要看周围的成交历史。 |
|
y******r
发帖数: 1500 | 25 现在遇到这个房子是在redfin上标成short sale的，但是电话问过去说是bankcrupcy。
据说房主一家都跑了，现在房子是由一家trustee在接管，房子没有disclosure等资料。
1：
网上写shortsale，电话问又说是已经brankcrupcy。这种情况的房子正常么？不知道
到底是short sale还是bankrupcy？
2：据说该房子的title是干净的。listing agent那边建议我们如果有疑问可以打电话
问负责这
个房子的title公司。这种情况需要律师来查看相关文件么？？如果需要请，什么时候
让律师介入比较好。。
3：这种房子在欠未知债务方面的风险是不是比一般的房子更高？？房主跑了，加上又
说是破产，但又写的short sale。感觉比较乱啊。。。
之前发了个贴，没有把问题说清楚。麻烦对short sale买卖，以及破产房买卖熟悉的朋
友提点看法和建议把 |
|
f*****i
发帖数: 3558 | 26 shortsale之类也可能。当初买价贵或cash out很多钱。现在就是大换手 |
|
n*******9
发帖数: 3244 | 27 even if the lien holder approved this short sale, you still should be able
to get out if you have your inspection contingency included in your contract
. don't even try to change the price since you already had a contract and by
changing the price, you break the current contract. short sale normally is
an "as is" sale and if you try to get some credit from your inspection, it
will restart the approval process again which will take a long time. the
real question will be what you can get with 80% ... 阅读全帖 |
|
J**S
发帖数: 25790 | 28 I. APPRAISAL CONTINGENCY AND REMOVAL:
This Agreement is (or, if checked, is NOT) contingent upon a written
appraisal of the Property by a licensed or certified appraiser at no less
than the specified purchase price.
如果CHECKED,就是说inspection contingency removed了，是吗？
检查出了问题，也没法退出，是这样吗？ |
|
k******o
发帖数: 3328 | 29 你有inspection contigency嘛 |
|
b********2
发帖数: 5191 | 30 这是appraisal contingency, 和inspection没关系, 这个appraisal contingency有点
tricky, 如果不明白, 最好还是和你的agent明确一下 |
|
G*********2
发帖数: 208 | 31 谢谢大家的回复。
我的buyer agent说我可以用inspection contigency退出， 但是seller agent让我们
签了个short sale rider（在他们把contract发到银行前），说房子是sold as it is,
我们不能要求seller or seller lender修或者是给我们钱修。 我的理解是我们觉得
inspection问题多的话， 可以选择退出， 但是不能要求他们给我们钱修/换。
我前面列出来的那些东西都是original的问题是肯定的， inspection只可能发现更多
的问题。 所以在犹豫要不要继续（如果是现在的价格）， 毕竟一旦seller lender
approval, 我们就要交earnest money,inspection 也得花钱/时间。
|
|
J**S
发帖数: 25790 | 32 我研究了一下。
运用CONTINGENCY，好像你可以要回earnest money。
但是，如果卖家告你，你可能要付最多$1000的罚款。
这是加州的，其他的州不知道是不是一样的。
老同志，我说的对吗？
is, |
|
O*********h
发帖数: 4674 | 33 感觉楼主完全就没研究过。。。。
shortsale foreclosure 什么跟什么啊。。。。。
自己精明点，多做点功课，agent也不敢乱来
加州的合同写的还是非常清楚的，没啥好担心的。
BTW, no offense, buyers agent is a joke in many cases. 除非你真的找得到一些非常好的
agent（好的definition: 花足够的时间帮你盯着市场出来的房子，有广的人脉-谈判价格的时
候能从seller agent那里拿到清楚“有用的”信息，手续上的事情跟的紧并对你解释清楚）
这样的agent我目前还没碰到, 而且hot deal的时候有buyer's agent通常会变成一个
disadvantage |
|
d******u
发帖数: 54 | 34 我该不该提rebate？
请了一个旧友做自己的买方AGENT。
现在递交的一个shortsale房子的offer，银行同意了。
之前我和他都没谈过rebate的事。现在我有点想问问他，主要是因为
一、我刚来美国安顿，买房是刚需。也确实有老中老外愿意做我的买房AGENT，并且都
提出给我1~1.5%的rebate。因为我房价比较高，他们基本都是说直接给我1.5%。
二、旧友是有执照的兼职经纪，平时工作很忙。在我买房事上，旧友费心不多。基本是
我自己在网上找信息，这个房子也是我自己找到。他帮我电话对方联系看房的。
之前没提，主要是基于过去友谊，很信任旧友。所有其他经纪都不找，直接就找他。
我是不是应该提一下呢？
问一下，旧友会不愉快吗？ |
|
|
d******u
发帖数: 54 | 36 话说发出的SHORTSALE的学区房子OFFER银行同意了。我就准备安排房屋检查。
刚才又围着房屋仔细看了看，发现问题如下：
一、房子所处的社区，没有社区管理费。貌似社区管理很松散。不像其他小区，树啊花
啊有人打理，走入社区就能感到春天的美。这里植物好像是自生自灭的样子。
二、社区比较古老。房子大多建于六七十年代。有些是推翻新建的豪宅，占大片地，铁
栅栏围着。其中有一个带点阿拉伯风格的；一个东南亚风格的。没翻建的就很老挺破的
样子。数了数，ZILLOW估价1M以上的豪宅有1/4，0.5M左右的旧宅有1/3。感觉旧宅里主
要是些老人在住。
三、我们那条街上一共10多户人家吧，挂牌出售的有4户。2个豪宅2个旧宅。上网站查
了查，最近这些年附近成交的记录，最近这一年，这条街上还有几户新成交的。再算上
那4户，快一半了。有点动荡。
四、我OFFER的房子虽然不算豪，但2006年翻建过，房子我很喜欢。但紧挨我的邻居都
是旧宅，一个还正在出售。
说说我的担心：
一、担心社区有不和谐。
二、担心将来孩子的社会交往，好像社区里没有合适的伙伴。
比较向往一个90年代新建的小区，但在这个学区的边缘位置，担... 阅读全帖 |
|
f*****i
发帖数: 3558 | 37 cycle总会有的吧
这么大个peak是correct了，往下能走多远不晓得。如果按以前的最多也就是10%more
down side，貌似无所谓。如果是根据peak的高度，那就很惨了。。。不过我总是觉得
shortsale/foreclosure总是有头的，之后没有walk out的好处，能撑就撑了，而不是
现在有些人手里有钱但是就不想付跌了的房子。现在银行都给人incentive to short
sale。有个15-6万的房子居然给3万的incentive让人short sale。太不可思议了 |
|
g***s
发帖数: 26 | 38 请各位有经验的朋友帮一下忙.
我们最近大芝加哥地区Naperville附近看中了一 shortsale 房子,银行已经接受了
我们price, 42万左右, 现在急着找 Home Inspector & Attorney. 请大家推荐一下,
先谢谢了! |
|
w********e
发帖数: 954 | 39 谢谢楼上各位的建议。不过说的漏水的印子是在大厅的顶上，不是地下室篷顶。担心
sump pump是因为没下雨还看它在那哗哗排水，所以有点担心。而且是不是买了以后这
东西就总运转啊，那不也费电嘛。不过一直租，从来不知道这个sump pump是怎么运作
的。
shortsale大家出价的时候砍多少呢？房主以前买的时候30万，开始要价27万左右，后
来降了两次，现在降到23万，觉得出18万是不是有点太低了啊？ |
|
s******t
发帖数: 1672 | 40 多谢大家回复！
我的是shortsale。 我的loan broker说 " Need to get the short sale approval
letter with new closing date"
我很担心如果过了今天延期还没批，但是过了今天他们说不能延期，是不是ＥＭ就拿不
回来？ |
|
|
|
s********e
发帖数: 11693 | 43 20万好学区的大房子 VS 15万差学区的小房子
选后者是因为5万刀和20分钟油钱和电费？何况私立学校还有倒贴几万进去。有没有考
虑邻居都是什么样的人？小孩以后和谁一起玩？ |
|
w********e
发帖数: 954 | 44 差学区的房子也不小，2678坪＋地下室，那个好学区的大房子房主没有精心维修，看起
来有很多破损的地方需要装修，地板啥的都要换，税啊、水电煤气啊，一个月起码贵
500，再加上油费，一个月觉得差得还是挺多的。差学区其实小区也不那么差，也不是
贫民区，而且我们也不是什么有钱人，大家都是工薪族罢了。不比人高一等也不想去富
区不fit in |
|
s********e
发帖数: 11693 | 45 你说的“差学区”都是多少分的学校啊？只是相对差还行，如果是绝对的差还是要好好
考虑，毕竟差学区的房子也不好卖 |
|
w********e
发帖数: 954 | 46 greatschool 评5，好的学区的是9／10。 不过现在不用管了，因为刚才agent打电话
说已经有offer了，话说才上市3天的房子啊。感觉什么学区不学区啊，价钱才是王道啊
。 |
|
s********e
发帖数: 11693 | 47 刚才就想说，Short Sell的房子等你发完帖子问一圈，早就被人下Offer 了 |
|
|
|
w*********m
发帖数: 4740 | 50 才比好学期便宜5万（25％），学校差这么多，不值得
我们这里学区差这么多，价格要差一倍，100万 vs 50万 |
|
