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d***y
发帖数: 231 | 3 LOCATION是很好，坐北朝南，带泳池，VIEW非常棒，SHORTSALE，说个APPROVED SALE要
60万。原来的开价是65万(unapproved),前面有个BUYER出了60万，被银行批准了。但是
那个BUYER等不及，WALK AWAY了。所以现在的LISTING价格是60万。
问题有，
1.房子里面的烟味很大，不知道重新刷油漆是否能去除？还是需要别的办法？
2.俺的AGENT说如果想买到这个房子，最好递个FULL PRICE OFFER.对SHORT SALE没有经
验，真的要这样么？ASKING PRICE确实是比同样的房子要低一些
3.想请大家帮忙看看，除了还房贷还保险这些费用之外，扣除基本生活花销。每个月能
最大剩余的只有2000刀了。这样会不会比较S撑呢？
第一次买房，纠结当中。。。
谢谢 |
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a******o
发帖数: 7982 | 4 安慰一下。我断断续续看房子从08年开始，中间停了一段时间。正式看是从10年2月份
开始。 后来看中了一个各个方面都很满意的，当时觉得就是自己dream house了，后来
很多人bid, 银行竟然给每个人都 counter一遍，最后我以少5千输掉了。那个打击，当
场就想泪奔。后来逢人就诉苦，找安慰。在后来又陆续看了些，但是总觉得不如心中那
个云， 在后来停了一段时间，结果一直到9月份才又从新看，结果一个我watch的房子
一下又active了，之前因为价钱超过budget没去看，结果这次我们就马上联系对方
agent,看了后，考虑了两天下的offer,因为是从新上市，前面的buyer loan流产了，所
以我们就砍了三万，但是房子有个2nd 2万多的lien, 最后agent自己掏腰包去deal了，
我们的砍价银行也批准了。 而且这个房子比我错胸顿珠的那个平均价格要低好些，还
在更好的location. 而且后来还不断发现惊喜，房子的condition 非常，很好的
builder,真材实料，前面屋主lawyer花了很多钱upgrade,appliance也都是欧洲牌子。
反观我痛哭的... 阅读全帖 |
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d*********2
发帖数: 48111 | 5 不是降的问题， private list的都在涨， 好区自然shortsale/foreclosure的少。
少数几个也被内线/cash买走了。 |
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d*********2
发帖数: 48111 | 6 这样说也没错， 毕竟appraisal采样上面可以取舍。
譬如俺碰见的appraisal只拿private list sold house上去， 偶尔拿几个shortsale.
特别夸张的foreclosure cash deal他一般都不放上去。
不过我发现appraisal的结果跟我递offer之前的估计相差不大， 一般最多差３万。
我估的偏高， 因为我估价的时候只考虑类似维护的正常市场房。 |
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j***x
发帖数: 346 | 7 我没经验，但建议慎行，因为你们是首次买房，很多事不太了解，shortsale似乎很复
杂。如直接联系listingagent，而不申明你有或会找buyer agent，就全靠卖方了。 |
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m*******B
发帖数: 799 | 8 看上一个shortsale的房子，很喜欢，但是发现外墙上有两个裂缝，其中一个裂缝修补
过又裂开了。请大家帮我看看这样的裂缝问题大不大，是否影响地基，和下次转卖。
这个房子建在一个小坡上，正面看是两层，后面看是三层，院子还算平，地下室采光非
常好，有个落地推拉玻璃门。 |
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n********a
发帖数: 53 | 9 新手买房。shortsale, condo. 标价$155，000， 出了$145000 （现金买）， 今天银
行还到$152000。 此类小房子的卖价是在$167000-172000在过去的一年里， 但房子条
件比这个好， 且这个房子可能要换furnace约$5000左右.
我比较喜欢这个房子， 但又不甘心花多钱。 从银行来的样本HUD来看，银行需净成本$
136000才能不亏， 再加上给双方代理的钱， 给买方的钱($3000 for reloation)， 所
以他们要求at least $152000。
现在还是尽量想买，但不愿意花多于$150000.我该如何和银行还价呢？银行要求下周一
前给答复，这银行的negotiator非常不好说话。请网上各位有经验的人不吝赐教。 万
分感谢！ |
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m*******B
发帖数: 799 | 10 一个开价25万9000shortsale的房子,我们给了24万的开价，并且说closing fee各付一
半，现在卖家嫌我们付的少，尤其是还不承担全部closing fee.嫌我们只给30天时间太
少。大家帮我看看，我下步该怎么办？谢谢（比较喜欢这个房子）
原话如下：
They decided that the offer won't work for 2 reasons. The offer is to low
especially with the closing cost assistance and the 30 days to get an answer
from the bank will be impossible. The seller's said that the bank told them
that it could take months before hearing anything from the bank. |
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b********3
发帖数: 994 | 11 既然要买short sale的房子，就要做好长期抗战的准备，我觉得报价本身不是问题，但
这30天的decision period对short sale来说就是joke。。。 |
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B****n
发帖数: 1523 | 12 re，你们有代理吗？如果你们代理给你递这样的short sale offer，你应该考虑
换人了。seller的回复看起来很正常，你这个short sale offer基本上是无效的。
你应该再多了解一下什么是short sale，再递有效的offer。 |
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m*******B
发帖数: 799 | 13 我们没有代理，我们当时提议的时间是45天，估计list agent给传达错了。 |
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z*********8
发帖数: 2070 | 14 45天一样是joke， 即使是local的bank也很难这么快搞定 |
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d*******r
发帖数: 1831 | 15 short sale你提议45天有什么用。
不懂的，就去找个agent好过这里问。 |
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i****a
发帖数: 36252 | 16 I can find plenty of agents willing to do short sale.
if you don't know the house buying process, you need to get an agent
otherwise you'll just create trouble for yourself |
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m*******B
发帖数: 799 | 17 去年找过一个buyer agent啊，带我们看得房子都是性价比又差又远的房子，除了手续
上需要多操心点，实在想不出buyer agent有什么用啊。 |
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b******n
发帖数: 370 | 18 我买房子没找buyer agent.主要要找一个贴心的lawyer.
但是short sale稍微不太一样。大部分agent可能不能做short sale.只有少数可以。
short sale手续麻烦点。第一套找个agent比较好。 |
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B****n
发帖数: 1523 | 19 既然去年就在看房，怎么现在还搞不清short sale，递这样外行的offer?
30天，45天，不是你说了算，也不是seller说了算。这么说吧，就算seller接了你的
offer，上交给银行，谁都不能
保证银行这45天能看到你的offer，等看到了，你的offer恐怕早就过期了，大家都白忙
活。 |
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m*******B
发帖数: 799 | 20 还没有正式递offer，说45天，是因为还有一个候选房。 |
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f********o
发帖数: 2181 | 21 It's not a problem to submit an offer with 30 days response and 30 days
closing requirement
I did that with my purchase
the bank just sent back a form asking me to sign to extend the closing date
to 30days from the bank approval |
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B****n
发帖数: 1523 | 22 We are talking different things. lz requests 30~45 days to settle down this
short sale, including bank approval process, which is almost mission
impossible.
Your case was 30days for closing, which is from the bank approval. Once bank approval, it would like normal sale, 30 days are quite reasonable.
date |
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Y**6
发帖数: 145 | 23 昨天看了几个房子。有两个还满意。离得很近。在一个学区。对内部都满意。
1。1997年的。shortsale.房子空着。价格刚从250000刚刚降到215000。chase估价
253000，zillow估价256000。 感觉价格好。不满意的地方是虽然LOT很大，但不整齐。
前后院都是小斜坡，不适合小孩玩。
2。1989年的。前后院都非常平整，尤其是后院是一个方方正正的院子，非常喜欢。要
价205000。chase估价187000，zillow估价223000。不知道为什么估加差这么多。
如果两个都已85-90% LISTING 价格出OFFER。1感觉很值。2就不觉得。我们计划在这住
五年，等孩子上中学搬到中国人多地周边城市。所以还要考虑哪个好卖。 卖的时候不
要亏很多。
请大家给建议，谢谢！ |
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N******e
发帖数: 437 | 24 【 以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部 】
发信人: NickCave (生死有命，富贵在天), 信区: TonyXuClub
标 题: 杀termite一定要找做inspection的那家公司吗？
发信站: BBS 未名空间站 (Mon May 2 18:35:56 2011, 美东)
shortsale，所以seller不管，得自己弄。
来做inspection的是Homeguard，看了一下说要fumigate，但是也可以做local
treatment。估
价1550。是1400尺的townhouse。这个价合适吗？
我是不是一定要找Homeguard做？可不可以找别的公司做？如果别的公司做了，是不是
最后还要
homeguard来验收？
谢谢 |
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l******a
发帖数: 16364 | 25 我原来看一个shortsale,也是4年前52万买的，现在还欠快50万 |
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f********o
发帖数: 2181 | 26 shortsale的房子两点不好:
1. 等的时间长, 通常至少3个月
2. 基本都是sold as-is
好的是能捡到deal
在3、4月份连续降价四次到现在的价位）。不知道在导什么鬼。
title? Has a foreclosure notice been filed and how much is owed to the
lender(s) (Do they have one loan or two loans?)? ”
contingencies in the contract (e.g. that you get clean title to the property
with all liens and emcumbrances cleared). There is no way of knowing the
exact mortgage(s) outstanding. It is safe to say, they are higher than the
asking price. ” |
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f****i
发帖数: 20252 | 27 这个房子不用listing agent可能就买不到了
我瞎猜的 |
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f********o
发帖数: 2181 | 28 I didn't get any document (disclosure, survey) for my SS house either
hire a good inspector |
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s****g
发帖数: 52 | 29 我们觉得也是这样。房子的价格比市场价低了好几万。我们这对新手是想偷鸡又怕蚀把
米。
在湾区买房子真是难。我们刚刚在老中非常popular的地区，给两个完全没有问题的房
子下了
offer，结果在offer大战中惨败。
所以，价钱便宜的房子，我们不敢上
价钱好，其他条件也好的房子，我们抢不到，买房看来是要遥遥无期了。 |
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h******s
发帖数: 3420 | 31 在哪里抢阿，什么价位？比LISTING PRICE 高还是低？
我也在弯曲阿，我们只看60几万的，看到94043 有 62 万 TH， 不知道这个价要加多少
才买得
到 |
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f*****b
发帖数: 1649 | 33 1. 这个SS有几个loan
2. Seller agent搞过的SS多不多
3. seller的贷款银行什么来头
最关键的，你们打算多久买房子？
没什么pitfall的，找好的inspector，找个有经验的real estate律师，付他几千块买
他的时间，不管什么文件要签的，一律律师先过目。还有货比三家。
就行了。 |
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s***e
发帖数: 830 | 34 研究结果表明，如果是银行的房子，就用dual agent。
如果私人的房子，就用independent agent。 |
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s****g
发帖数: 52 | 35 1. 两个loan，不过都是同一家银行的。这个有什么需要注意的？
2. Seller agent资质不明，不像很牛的样子
3. 银行BOA
我们有的是耐心，还可以多攒几个月的钱。不过从哪里找real estate律师呢？
湾区是不是都是agent包办的？ |
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f****i
发帖数: 20252 | 36 其实开价低点无所谓。
半年前俺家附近有个房子开价30万，才一个礼拜不到，我打电话去问，已经bid到50万
了。很快就pending了。
不过这是个shortsale，三个月后重新上市，标55万，估计是被银行打出来的。现在又pending了。 |
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i****a
发帖数: 36252 | 37 you need to ask the seller/bank
Cracks |
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b*d
发帖数: 9308 | 38 试一试没有坏处，这个房子应该不会有太多人和你抢，所以主动权在你手上。 |
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f********o
发帖数: 2181 | 39 this is at the very beginning stage
even the seller accept your current offer, probably the bank will ask you to
raise the offer after 2~3 months waiting.... |
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n*******9
发帖数: 3244 | 40 depending on how you signed the contract for the short sale. you should be
able to walk away from the short sale one. |
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x*****u
发帖数: 41 | 42 最近准备下一个shortsale的offer，加州，dual agent，不过agent肯定是和seller是
一伙
的。他在11, Seller Disclosures 里面加了这么一句话：
11D.Other Terms:subject to seller vacated the property
这个是什么意思？Seller 不搬空这个合同就不成立？
多谢 |
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N**D
发帖数: 2885 | 43 不知道你们怎么找到本地reo，foreclosure的信息。俺们的经纪说这个地方很多年没有
reo/fcl的房子，就是shortsale每年最多也就1，2个，而且卖价都不低。 |
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N**D
发帖数: 2885 | 44 不知道你们怎么找到本地reo，foreclosure的信息。俺们的经纪说这个地方很多年没有
reo/fcl的房子，就是shortsale每年最多也就1，2个，而且卖价都不低。 |
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s*******d
发帖数: 17566 | 45 Short sale 的房子没有银行的Approval Letter怎么可能开Escrow呢？
格。 |
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b*d
发帖数: 9308 | 47 有些银行是不怎么样,Short sale要先开Escrow.不过是不应该放钱进去了. |
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b*x
发帖数: 5456 | 48 看中一个这里学区最好的房子。 greatschool上10-10-10（elem，junior，high）
离一条高速4个block。 2005年新建的。 离火车站1miles， 离wholefood half block
。 装修很不错。 2005-11卖了 1.085M。 现在卖主strategicly short sale。 还
没有miss payment。 现在出租一年。 旁边的房子， 50%比这还贵。
上市50天， 15天前从1M降到800K short sale。 银行还没批。 我们出价650K， 据
agent讲，他们受到另一个offer，远远比这高， 结果人家seller就拽了， 不理我们了
， 后来我们加到720K。 结果人家开始和我们讲价了。 还告诉我们他们期待的价格是
760K， 另一个offer是743K。 我们觉得不太对。 觉得人家肯定有contigency或者退出
了。 否则shortsale差 17K，谁管呀，还得银行批。 buyer agent全我们加到 744K。
我们觉得没必要， 甚至觉得720K可能都多了。
现在在反复考虑。
1. 这里房... 阅读全帖 |
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f****i
发帖数: 20252 | 49 你这是shortsale，你的offer要卖主签字后才会被送给银行review。卖主和listing
agent不可能现在把一个高价offer送进银行搅浑水。What's the point? |
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b*d
发帖数: 9308 | 50 如果你的钱有其他的投资方式，那就不一定非要放到房子里面。不过要是Shortsale/
foreclose你的房子，Downpayment就没有了。 |
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